3-2-1-36-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-36-03

Otsuse kuupäev

Tartu, 14. aprill 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja V. Kõve, liikmed H. Jõks ja J. Luik

Kohtuasi

Jana Lorensi ja Anna Lorensi hagi Salme Ruusi ja Sirje

Vjaznikova vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. novembri 2002. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1109/02

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Jana Lorensi ja Anna Lorensi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

17. märts 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

22. novembri 2002. a otsus ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Jana Lorensile ja Anna Lorensile Advokaadibüroo

Concordia Pärnu poolt 23. detsembril 2002. a tasutud

kautsjon 200 (kakssada) krooni ja 2. jaanuaril 2003. a tasutud

kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jana Lorens ja Anna Lorens on Pärnus Aia 4 asuva elamu võrdsete mõtteliste osade kaasomanikud.

Elamu ostsid nad 8. märtsil 1999. a Helene-Pauline Vitsutilt, kellele see omandireformi käigus

tagastati. Elamus asuvat korterit nr 3 kasutavad Pärnu Linna RSN TK majavalitsusega 12. märtsil

1980. a sõlmitud üürilepingu alusel Salme Ruusi ja Sirje Vjaznikova. Hagejad on kostjatelt nõudnud

üüri ES § 371 lg-st 2 lähtudes Pärnu Linnavolikogu 21. septembri 1995. a määrusega kehtestatud

piirmääras 7 kr/m2. Kostjad ei ole üüri tasunud, hoolimata esitatud arvetest. 1999. a aprillist 2001. a

juulini on hagejad esitanud arveid kokku 9685 krooni 75 sendi saamiseks, kostjad aga tasunud

ebaregulaarselt kokku 5423 krooni 60 senti. Kostjad ei ole hagejatele teatanud mõjuvatest põhjustest,

mis takistasid neil üüri nõutud ulatuses tasumast. Hagejad palusid kostjatega üürilepingu lõpetada ja

nad ES § 54 lg 1 p 1 ja § 37 lg 3 alusel eluruumist välja tõsta.

Kostjad hagi ei tunnistanud. Kostjad jätkasid majavalitsuse poolt nõutud üüri 2,95 kr/m2 tasumist.

Üüri tõstmisest ei ole hagejad kostjatele teatanud. Elamus ei ole remonti tehtud 1968. a-st alates,

hagejad ei ole midagi teinud elamus elamistingimuste parandamiseks, korraldanud prügivedu,

hooldanud maja ümbrust ega taganud korstna puhastamist.

2. Pärnu Maakohtu 14. mai 2002. a otsusega hagi rahuldati. Kohus lõpetas kostjatega ennetähtaegselt

üürilepingu ja tõstis nad eluruumist välja. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selle üle,

et hagejad on õigeaegselt esitanud üüriarveid. Võlg on tekkinud sellest, et kostjad on tasunud üüri

2,95 kr/m2 nõutud 7 kr/m2 asemel. Kommunaalteenuste võlga kostjatel ei ole.

ES § 375 ei ole asjas kohaldatav, kuna selle paragrahvi lg 1 ja üürilepingu p 2.2 koostoimes

rakendatakse seda sätet üksnes üüri ühepoolsel suurendamisel üle kohaliku omavalitsuse kehtestatud

piirmäära. Üürilepingu p 2.2 kohaselt on kostjad kohustatud tasuma üüri kindlaksmääratud suuruses,

milleks on Pärnu linna haldusterritooriumil alates 21. septembrist 1995. a 7 kr/m2. Kostjatele

õigeaegse üüriarvete kättetoimetamisega teatasid hagejad kostjatele ka üüri suurusest.

Mõjuvaid põhjusi üüri osaliseks tasumiseks ei ole. Kostjad lähtusid üüri tasumisel eeldusest, et

hagejatel puudus õigus suuremat üüri nõuda. Kostjad on üüri tasunud, lähtudes üürimäärast 2,95

kr/m2, vähendamata tasutavat üüri tehtud kulutuste võrra või teatamata hagejatele tehtud kulutustest.

Liites kokku kõik kostjate poolt väidetavalt hagejate kohustuste täitmiseks tehtud kulutused, on

võlgnetav summa suurem kui selle eluruumi kolme kuu üür. Kostjad ei ole vaidlusaluse perioodi

jooksul pöördunud kordagi hagejate poole üüri vähendamise nõudega ES § 376 alusel või tuginedes

üürilepingu p-dele 4.2 ja 4.3 ja/või ES § 42 lg 4 või 424 alusel nõudnud tehtud kulutuste hüvitamist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

3. Tallinna Ringkonnakohtu 22. novembri 2002. a otsusega tühistati maakohtu otsus ja uue otsusega

jäeti hagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on õige maakohtu järeldus, et hagejatel oli õigus

kehtestada üüri määraks 7 kr/m2. Kuigi kostjad tasusid üüri väiksemas määras ja võlg ületab kolme

kuu üüri ja kommunaalteenuste summa, ei ole need asjaolud piisavad ES § 54 lg 1 p 1 alusel esitatud

hagi rahuldamiseks. Üür tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks võib olla asjaolu, et üürileandja ei ole

oma kohustusi täitnud.

Üürilepingu p-de 4.1 ja 4.2 kohaselt peab üürileandja eluruumi üürnikule üle andma täielikult

korrasolevana, edaspidi on tal aga kohustus teha selles õigeaegselt vajalikku kapitaalremonti,

muuhulgas vahetada normaalse kulumise tõttu maja põhikonstruktsioone, laduda ümber ahjusid jms.

Kuna üürilepingu sisuks on ES § 28 lg 1 järgi üürileandja ja üürniku kokkulepe selles, et üürileandja

annab üürniku kasutusse eluruumi selles elamiseks, üürnik kohustub aga maksma selle eest üüri, siis

tuleneb sellest, et üürilepingu esemeks olev eluruum peab olema vastavalt lepingu eesmärgile

kasutatav, üürileandjal on aga kohustus hoida seda kogu üüriaja jooksul lepingujärgset kasutamist

võimaldavas seisukorras. ES § 37 kohaselt kuuluvad üüri sisse kulud eluruumi hoolduseks ja

remondiks ning hoone ümbruse hoolduseks. Sellestki tuleneb, et elamu remontimine ja nimetatud

teenuste osutamine on üürileandja kohustuseks.

Kostjad tuginevad oma vastuväites sellele, et hagejad ei ole oma üürileandja kohustusi täitnud.

Hageja selgitas, et elamu remontimine ei ole üürileandja kohustus vaid üksnes õigus. Üürileandja

kohustuseks on pidada hoonet tavaliselt esitatavatele nõuetele vastavas seisundis olenemata sellest,

kas eluruumi üürist saadav tulu selle remondi maksumuse katab või mitte. Kui üürileandja oma

kohustusi osaliselt ei täida, ei ole tal õigust nõuda üürilepingu teiselt poolelt kohustuste täitmist kogu

ulatuses.

Kostjad ei ole esitanud üüri vähendamise nõuet, seetõttu ei ole asjakohane maakohtu viide ES §-le

376. Väljatõstmise aluste olemasolu üle otsustamisel ei saa lähtuda asjaolust, kas üürnik üüri

vähendamise nõude üürileandjale esitas. Lähtuma peab sellest, kas üürileandja täitis oma

lepingujärgseid kohustusi, või mitte.

Kuna hagejad ei täitnud nõuetekohaselt üürilepingust tulenevat kohustust hoida eluruum korras, oli

kostjatel ES § 54 lg 1 p 1 mõttes mõjuv põhjus oma kohustuste osaliseks täitmata jätmiseks. Asjas

pole oluline, kas kostjad tuletasid hagejatele nende kohustusi meelde ja esitasid selle kohta

pretensioone või mitte.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

4. Kassatsioonkaebuses palusid hagejad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 4 nõudeid. Kohtuotsusest ei ilmne, mil määral jätsid

üürileandjad oma kohustused täitmata, millistest tõenditest ja asjaoludest nähtub, et eluruum ei

võimalda selles elamist või on selles elamine üürileandjate süül oluliselt häiritud, milline seos on

üürileandjate väidetaval tegevusetusel ja asjaolul, et eluruumi 1968. a alates ei remonditud.

Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks oli üürileandjate poolt väidetav kohustuste täitmata jätmise

hinnaks ja üürnike poolt mõjuval põhjusel tasumata jäetud üüri suuruseks just 4,05 kr/m2.

Ringkonnakohus tõlgendas ebaõigesti ES § 54 lg 1 p 1. Käesoleval juhul oleks tulnud kohaldada ES

§ 54 lg 1 p 1 koosmõjus ES § 376 lg-ga 1, mille kohaselt, juhul kui üürnik ei esita mõjuvaid

põhjendusi õigeaegselt või vähendab omaalgatuslikult üüri rohkem kui põhjendatud, tuleb

vähemmakstud summa tasuda koos viivistega. Vaidlust pole selle üle, et vaidlusaluse perioodi jooksul

ei nõudnud üürnikud üüri vähendamist ega teatanud hagejatele üüri omaalgatusliku vähendamise

põhjustest. Juhul kui üürnik jätab selle seadusest tuleneva kohustuse täitmata, ei saa ta alles

kohtumenetluses põhjendada üüri tasumata jätmist.

5. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas S. Ruusi ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse

normi ebaõige kohaldamise tõttu.

Vastavalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse § 12 lg-le 2, tuleb selle elamuvaidluse lahendamisel kohaldada 1. juulini 2002. a

kehtinud elamuseaduse sätteid.

7. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu üürileandja kohustuste käsitlusega. Samas ei nõustu

kolleegium ringkonnakohtu järeldusega, et kui üürileandja oma kohustusi osaliselt ei täida, siis on see

üürniku jaoks mõjuv põhjus üüri maksmata jätmiseks ning üürileandjal ei ole õigust üürnikult nõuda

tema kohustuste täitmist kogu ulatuses.

ES § 6 järgi pidi omanik tagama talle kuuluva eluruumi hoolduse ja remondi vastavalt seadustele ja

teistele õigusaktidele. Elamuseadus nägi ette üürniku õiguskaitsevahendid, juhuks kui üürileandja

oma hooldus- ja remondikohustust ei täitnud. ES § 376 lg 1 kohaselt võis üürnik nõuda üürileandjalt

üüri vähendamist, kui lepingus ettenähtud eluruumi kasutamise tingimused või eluruumi seisund

halvenesid oluliselt asjaolude tõttu, mille eest üürnik ei vastutanud. Kui üürileandja keeldus üüri

vähendamisest, võis üürnik teha seda kuni puuduste kõrvaldamiseni omal algatusel. Üüri

vähendamise konkreetsed põhjused tuli üürileandjale kirjalikult teatada viie kalendripäeva jooksul

pärast vähendatud üüri tasumist. Sama paragrahvi 3. lõike kohaselt, võis üürnik üürileandja

kohustuste hulka kuuluva remondi tegemisel, mille vajadus ei olnud tekkinud üürniku süül, nõuda

üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud maksumuse võrra. ES § 424 nägi ette,

et kui üürileandja ei täitnud hooldus- ja remondikohustust, teatas üürnik talle esinevatest puudustest

ning kui üürileandja ettenähtud või kokkulepitud tähtajal ei asunud puudusi kõrvaldama, võis üürnik

teha üürileandja kohustuste hulka kuuluvat remonti oma vahenditega ja nõuda üürileandjalt tehtud

ning dokumentaalselt tõestatud vajalike kulude hüvitamist. Seega oli üürnik seadusega piisavalt

kaitstud üürileandja vastu, kes oma kohustusi ei täitnud. Kolleegium leiab, et sellises õiguslikus

olukorras oleks põhjendamatu lugeda ES § 54 lg 1 järgi üürivõlgnevuse mõjuvaks põhjuseks ainuüksi

seda, et üürileandja oma kohustusi ei täitnud. Kolleegiumi arvates võiks üürileandja kohustuste

mittetäitmine olla üüri tasumata jätmise mõjuvaks põhjuseks siis, kui üürnik täidab üürileandja

kohustused ja seetõttu ei jätku tal vahendeid üüri tasumiseks.

Kolleegium märgib lisaks, et asjas pole tuvastatud, et vaidlusaluse, rohkem kui kaheaastase perioodi

jooksul oleksid üürnikud üürileandja remondi- ja hoolduskohustuse täitmata jätmise tõttu neile

seadusega ettenähtud kaitsevahendeid kasutanud.

8. Õige on kassaatori väide, et ES § 54 lg 1 p 1 järgi pidi üürnik mõjuvatest põhjustest üürileandjale

teatama. Samas on Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22. juuni 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-80-00

(RT III 2000, 19, 211) asutud seisukohale, et selle kohustuse täitmata jätmine ei võta üürnikult õigust

tõendada mõjuvate põhjuste olemasolu kohtus. Seda seisukohta ei pea kolleegium vajalikuks muuta.

V. Kõve, H. Jõks, J. Luik