3-2-1-25-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-25-03

Otsuse kuupäev

19. märts 2003. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa

Kohtuasi

AS Hansa Liising Eesti hagi Eva ja Peeter Mau vastu uue

üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse ja üürilepingu

lõppemise tunnustamiseks ning eluruumist väljatõstmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. novembri 2002. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/1192/02

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

3. märts 2003. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

7. novembri 2002. a otsust põhjenduste osas ja kohtuotsuse

resolutsiooni.

2. Välja mõista AS-lt Hansa Liising Eesti (registrikood 1043248,

asukoht Liivalaia 8, 10118 Tallinn) Eva Mau kasuks

kohtukulu 9440 (üheksa tuhat nelisada nelikümmend) krooni

ja kanda see üle Tallinna linnale. Muus osas jätta otsus

muutmata.

3. AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebus rahuldada

osaliselt.

4. Tagastada AS-le Advokaadibüroo Aivar Pilv 9. detsembril

2002. a AS Hansa Liising Eesti kassatsioonkaebuselt tasutud

kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 16. jaanuaril 2002. a esitas AS Hansa Liising Eesti Tallinna Linnakohtule hagi, nõudes üürilepingu

sõlmimisest keeldumise õiguse ja üürilepingu lõppemise tunnustamist ning Eva ja Peeter Mau

väljatõstmist Tallinnas Vana-Kalamaja 16/18-19 asuvast eluruumist.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt üürivad kostjad nimetatud eluruumi 1. veebruarist 1993. a.

Üürileandjana AS Suva ja üürnik E. Mau sõlmisid 25. oktoobril 2000. a üürilepingu nr 50, mille

algustähtaeg oli 31. oktoober 2000. a ja lõppemise tähtaeg 31. oktoober 2001. a. Üürilepingu p 2.2.13

järgi kohustus üürnik üürilepingu lõpetamisel ning väljakolimisel eluruumi vabastama ja andma selle

üürileandjale vastava akti alusel üle. 4. juulil 2001. a müüs AS Suva Tallinnas Vana-Kalamaja 16

asuva ehitise AS-le Hansa Liising Eesti.

Elamuseaduse (ES) § 34 järgi läks hagejale üle üürilepingust tulenev esialgse üürileandja õigus nõuda

üürilepingu lõpetamist, õigus keelduda uue üürilepingu sõlmimisest ning õigus nõuda üürniku ja tema

perekonnaliikmete eluruumist väljatõstmist ilma teist eluruumi vastu andmata. Hageja teatas kostjale

17. oktoobril 2001. a, et üürileandja ei soovi kostjaga sõlmida uut üürilepingut, vaid tahab

üürilepingu tähtaja möödumisel eluruumi vabastamist. ES § 33 lg l p 4 järgi ei ole üürnikul eesõigust

uue üürilepingu sõlmimiseks, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos

kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist. Kostjad ei ole vaidlusalust eluruumi

vabastanud, samuti ei ole nad soovinud seda hagejalt välja osta. Kohtumenetluse käigus väitis hageja,

et ES § 371 lg 2 kohaselt võib üürniku nõusolekul üürilepingus kokku leppida üüri piirmäärast

erineva üüri suuruse. Tulenevalt ES § 74 ei rakendata üüri piirmäära nende eluruumide suhtes, mille

on ehitanud füüsilised või eraõiguslikud juriidilised isikud ja mis on valminud pärast 1991. aasta

20. juunit. Vana-Kalamaja 16/18 elamu valmis 20. augustil 1992. a. AS Suva ja E. Mau vahel 1. juulil

1999. a sõlmitud eelmine üürileping oli sõlmitud lühikeseks tähtajaks - 30. juulist 1999. a

30. oktoobrini 2000. a. See, et OÜ Sponda Met esitas kostjatele arveid, ei tähenda uue üürilepingu

sõlmimist. Kostjad on kohustatud tasuma osutatud teenuste eest, kuna nad ei ole eluruumi

vabastanud. ES § 31 lg-st 2 ja § 51 lg-st l tuleneb, et üürileping on tähtajaline leping, mis lõpeb

tähtaja möödumisel.

2. Kostjad hagi ei tunnistanud. E. Mau ei sõlminud üürilepingut hagejaga ega AS-ga Suva tingimusel,

et ta peab pärast üheaastase tähtajaga sõlmitud üürilepingu tähtaja möödumist eluruumi vabastama.

25. oktoobril 2000. a sõlmitud eluruumi üürilepingu nr 50 p 4.1 järgi on leping kehtiv 31. oktoobrist

2000. a 31. oktoobrini 2001. a. Kui kumbki osapool ei taotle enne üürilepingu tähtaja möödumist

üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, siis lepingu p 4.2 kohaselt loetakse leping

pikendatuks üheks aastaks. Seega ei ole tähtajaline üürileping sõlmitud koos kohustusega vabastada

eluruum pärast selle lepingu tähtaja möödumist. Kostja E. Mau saatis 31. oktoobril 2001. a hageja

esindajale taotluse pikendada üürilepingut ES § 32 lg l alusel. Elamuseaduse mõttega ei ole

kooskõlas, et pooled sõlmivad pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu selleks, et

üürnik kaotaks lepingu uuendamise eesõiguse. Seega ei ole lepingupunkt, mis kohustab kostjaid

vabastama eluruumi pärast tähtaja möödumist, kooskõlas ES §-s 32 sätestatud kostjate eesõigusega

sõlmida lepingu tähtaja möödumisel uus üürileping. Elamusuhetes ei kehti lepinguvabadus täies

ulatuses. Järelikult on hageja kohustatud kostjatega sõlmima uue üürilepingu.

Hageja volitatud esindaja OÜ Sponda Met on saatnud kostjatele üüriarveid ka pärast 31. oktoobrit

2001. a, mil lõppes üheks aastaks sõlmitud üürileping. Kooskõlas TsK §-ga 166 ja ES § 31 lg-ga 2 on

poolte vahel kirjade vahetamise teel sõlmitud uus üürileping viieks aastaks.

3. Tallinna Linnakohtu 8. mai 2002. a otsusega jäeti hagi rahuldamata ning mõisteti hagejalt Põhja-

Tallinna Linnaosa Valitsuse kasuks välja 9440 krooni suurune kohtukulu. Kohus tuvastas, et puudub

vaidlus selle üle, et kostjad on täitnud üürilepingust tulenevaid kohustusi. AS Suva ja E. Mau vahel

25. oktoobril 2000. a sõlmitud üürilepingu p 2.2.13 järgi kohustub üürnik üürilepingu lõpetamisel

ning eluruumist väljakolimisel vabastama ja andma üürileandjale vastava akti alusel üle eluruumi

koos korras seadmetega. Selle kohustuse täitmiseks on vaja kahte tingimust: üürnik lõpetab

üürilepingu ning üürnik kolib eluruumist välja. Põhistatud on kostjate positsioon, et kui lepingu p 4.2

kohaselt enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki osapool ei taotle selle lõpetamist või uue

lepingu sõlmimist, loetakse leping pikendatuks üheks aastaks. Seega ei sätesta viidatud lepingu

punktid, et tähtajaline üürileping oli sõlmitud koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle

lepingu tähtaja möödumist. Kostjad ei ole eluruumi vabastanud. Kostja E. Mau on esitanud

tähtaegselt hageja esindajale avalduse uue üürilepingu sõlmimiseks. ES § 32 lg l kohaselt on

lepingujärgseid kohustusi nõuetekohaselt täitnud üürnikul lepingu tähtaja möödumisel eesõigus uue

üürilepingu sõlmimiseks. Välja arvatud juhul, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe

aasta koos kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist (ES § 33 lg l p 4).

Põhjendatud on kostjate seisukoht, et elamuseaduse mõttega ei ole kooskõlas hageja õiguseelneja ja

kostja vahel pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu sõlmimine selleks, et üürnik

kaotaks lepingu uuendamise eesõiguse. Üürileping on kestnud aastaid ja kostjatel on ES § 32 järgi

õigus sotsiaalsetele tagatistele. Elamusuhetes ei kehti lepinguvabadus täies ulatuses. Hageja on

kohustatud sõlmima kostjatega uue üürilepingu. Väär on hageja tuginemine asjaolule, et RAS Suva

näol on tegemist eraõigusliku juriidilise isikuga, kuna erastamise lepingust nähtub, et RAS Suva

aktsiate omanik on riik. Seega kuulus Vana-Kalamaja 16 asuv elamu riiklikule aktsiaseltsile ja hageja

viide, et elamu on ehitanud eraõiguslik juriidiline isik, on ainetu. Hageja ettepanek kehtestada

üürimääraks 2500 krooni kuus ei ole ES § 74 järgi kohaldatav. Meelevaldne on hageja viide ES § 51

lg-le l, mille kohaselt üürileping lõpeb tähtaja möödumisel, kuna kostja E. Mau soovib sõlmida uut

üürilepingut ES § 32 lg-le l tuginedes.

Kohus asus seisukohale, et kostjate viidatud TsK § 166 ei ole käesolevas vaidluses kohaldatav, sest

elamusuhteid reguleerib elamuseadus.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Linnakohtu otsusele esitasid apellatsioonkaebuse nii hageja kui ka kostjad. Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 7. novembri 2002. a otsusega muudeti osaliselt linnakohtu otsuse

põhjendavat osa ning resolutsiooni. Ringkonnakohus jõudis järeldusele, et kohus on hinnanud

tõendeid ning õigesti kohaldanud ES § 32 ja § 33. Põhjendatud on kohtu seisukoht, et hagi

rahuldamiseks puudub alus.

Kohus on põhjendatult leidnud, et 25. oktoobril 2000. a sõlmitud üürilepingu p-s 4.2 puudub

tingimus, et tähtaja möödumisel oli üürnik kohustatud eluruumi vabastama. Lepingu p 2.2.13 sätestab

üürniku kohustuse vabastada eluruum üürilepingu lõpetamise korral. Käesoleval juhul on üürileandja

küll teatanud üürilepingu lõpetamisest, kuid üürnik on omakorda sellele vastanud ning soovinud

kasutada oma eesõigust uue üürilepingu sõlmimiseks. Üürilepingu lõpetamine üürileandja poolt ongi

vaidlusobjektiks. Seega on ekslik AS Hansa Liising Eesti väide, et kostjad pidid tähtaja möödumisel

eluruumi vabastama. Kolleegium nõustus linnakohtu seisukohaga, et elamuseaduse mõttega ei ole

kooskõlas hageja õiguseelneja ja kostja vahel pärast aastaid kestnud üürisuhet lühiajalise üürilepingu

sõlmimine selleks, et üürnik kaotaks uue lepingu sõlmimise eesõiguse. Üürileping on faktiliselt

kestnud aastaid ning kostjatel on ES § 32 järgi eesõigus uue üürilepingu sõlmimiseks. Õige on

apellandi väide, et sotsiaalseid tagatisi peab pakkuma riik ning eraõiguslikul juriidilisel isikul on

õigus saada omandilt tulu. Kuivõrd tegemist on elamuõigusliku vaidlusega, siis tuli lähtuda kehtinud

elamuseadusest.

Eluruumi üürileping on kahepoolne leping, kus kummalgi poolel on oma õigused ja kohustused.

Seega ka üürilepingu tingimuste muutmine nii lepingu tähtaja kui ka üüri suuruse osas peab olema

põhjendatud ja vastama seadusele, kusjuures üürimäära ei saa suvaliselt tõsta. Toimikust ilmneb, et

kostja palus väljastada uue üürilepingu teksti (tlk 40), mida ei ole kohtule esitatud. Linnakohtus asja

menetluse ajal on hageja esitanud kostjate esindajale ettepaneku kohtuvälise kokkuleppe

sõlmimiseks. Kokkuleppes oli näidatud üüri suuruseks 2500 krooni kuus (tlk 90). Hageja ei ole

esitatud üürilepingu tingimuste muutmise nõuet. Kohus ei või TsMS § 229 lg 1 järgi ületada nõude

piire ega teha otsust nõude osas, mida ei esitatud. Seega pole kohtul alust hinnata üüri võimalikku

suurust. Samuti puudub vajadus hinnata ehitise eelnevat kuuluvust.

Ekslik on apellandi väide, et õigusabikulu ei saa välja mõista isiku kasuks, kes ei osalenud protsessis.

Kostjaid esindas vandeadvokaat Jaak Oja, kellele on tasunud kostjate eest õigusabikuluna kokku

9440 krooni Põhja Tallinna LOV (tlk 80). TsMS § 61 lg 1 järgi mõistab kohus poolele, kelle kasuks

otsus tehti, teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud. Linnakohus on õigesti asunud

seisukohale, et õigusabikulu oli vajalik ja põhjendatud ning mõistnud selle välja kostja poolt näidatud

isiku kasuks. Ekslik on aga kohtu seisukoht, et kohtukulu on välja mõistetud Põhja Tallinna LOV

kasuks, kes ei ole isik tsiviilseadustiku üldosa seaduse mõttes. Selleks saab olla Tallinna linn.

Ringkonnakohus parandab selle vea apellatsioonimenetluses.

Ekslik on linnakohtu seisukoht, et elamusuhetes ei ole kohaldatav TsK § 166. Kehtinud TsK § 166

kuulus kohustisõiguse üldsätete hulka, kusjuures selle paragrahvi 2. lõige sätestas kirjaliku lepingu

sõlmimise viisid. Seega oli see materiaalõigusnorm kohaldatav ka elamusuhetes.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. novembri 2002. a otsuse

ja saata asi samale ringkonnakohtule teises koosseisus uuesti läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus on asunud ekslikult seisukohale, et kui üürnik on kasutanud eluruumi rohkem kui

aasta, siis on välistatud üürilepingu tähtaja möödumisel ES § 33 lg 1 p 4 kohaldamine. See seisukoht

on oluliselt vastuolus lepinguvabaduse põhimõttega. Samuti on see seisukoht vastuolus EV

Põhiseaduse (PS) §-dega 11 ja 32.

Ringkonnakohus on jätnud vastamata hageja põhiväitele, et üürniku eesõigus uue lepingu

sõlmimiseks ei tähenda seda, et üürilepingu tingimused peaksid jääma samaks. Samaks jäävad need

ainult üürilepingu pikenemise korral. Termin "eesõigus" näitab, et üürnikul peab olema kolmandate

isikute ees eelis üürilepingu sõlmimiseks nendel tingimustel, mis on kokku lepitud kolmanda isikuga.

Kohustada isikut sõlmima üürilepingut halvematel tingimustel kui turutingimused, on vastuolus PS §-

ga 32. Ringkonnakohus on jätnud vastamata apellatsioonkaebuse väidetele. Kohtuotsuses on küll

kohustatud hagejat sõlmima kostjaga uus üürileping, kuid ei ole täpsustatud, milliseks tähtajaks ning

millistel tingimustel nimetatud üürileping sõlmitakse. Hageja on seisukohal, et kostjad oleksid

pidanud esitama ES § 32 alusel kohtule hagiavalduse uue üürilepingu sõlmimise nõudes.

Ringkonnakohus ei ole vastanud apellatsioonkaebuse väidetele, mille kohaselt ei olnud vaidlusaluse

eluruumi puhul vajalik järgida üüri piirmäära. Puudub kohtu seisukohta, kas uues üürilepingus

märgitud üüri suurus 2500 krooni kuus, on põhjendatud ja seadusega kooskõlas või mitte. Hageja

väitis, et tema on nõus uut üürilepingut sõlmima ainult turutingimustel. Ringkonnakohus on jätnud

analüüsimata hageja väite, et kohtuotsus halvendab tema olukorda oluliselt, võrreldes sellega, kui ta

ei oleks enne üürilepingu tähtaja möödumist esitanud avaldust üürisuhte lõppemiseks.

Väär on kohtukulude väljamõistmine isiku kasuks, kes ei ole protsessiosaline. Selles vaidluses ei ole

Tallinna linn protsessiosaline.

6. Ühises vastuses kassatsioonkaebusele leiavad kostjad, et ringkonnakohtu otsus on põhjendatud ja

seaduslik.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus on lõppjärelduses õige, kuid muuta tuleb otsuse

põhjendusi ja kohtuotsuse resolutsiooni.

8. Pooled vaidlevad selle üle, kas nendevahelise üürilepingu punktid 2.2.13 ja 4.2 võimaldavad

üürniku uue üürilepingu sõlmimise eesõiguse välistamiseks kohaldada ES § 33 lg 1 p 4 või mitte. ES

§ 33 lg 1 p 4 kohaselt võis üürileandja üürniku eesõigust uue lepingu sõlmimisele lepingu tähtaja

möödumisel kohtus vaidlustada, kui üürileping oli sõlmitud tähtajaga mitte üle ühe aasta koos

kohustusega vabastada eluruum pärast selle tähtaja möödumist.

Ringkonnakohus, nõustudes linnakohtu otsuse põhjendustega, leidis, et pooltevahelise üürilepingu p-

d 4.2 ja 2.2.13 ei sätesta üürnikule kohustust vabastada eluruum pärast lepingu tähtaja möödumist.

Seega ei saa asjas kohaldada ES § 33 lg 1 p 4. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu selle järeldusega.

ES § 33 lg 1 p 4 eesmärk on anda üürileandjale võimalus välistada üürniku eesõigus uue üürilepingu

sõlmimiseks. Tegemist on erandiga üldisest normist (ES § 32 lg 1), mille kohaselt on lepingut

nõuetekohaselt täitnud üürnikul eesõigus sõlmida uus üürileping. Seetõttu leiab kolleegium, et erandi

kohaldamise soov peab üürilepingus olema selgelt väljendatud. Sel juhul oleks üürnikul võimalus

otsustada, kas ta soovib sellistel tingimustel üürilepingut sõlmida. Teisalt võimaldaks selgus üürnikul

aegsalt enne lepingu tähtaja lõppemist otsida endale uus eluruum. Käesoleval juhul sätestab lepingu

p 2.2.13, et üürnik on kohustatud üürilepingu lõpetamisel ning eluruumist väljakolimisel vabastama

ja andma üürileandjale vastava akti alusel üle eluruumi ning selle seadmed korras, mis vastab lepingu

lisas 1 fikseeritud olukorrale. Üürilepingu p 4.2 sätestab, et kui enne üürilepingu tähtaja möödumist

kumbki osapool ei taotle üürilepingu lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse leping

pikenenuks üheks aastaks. Punkti 2.2.13 sõnastus ei näe kolleegiumi arvates selgelt ette üürileandja

soovi välistada üürniku eesõigus uue lepingu sõlmimiseks. Elamuseaduse § 33 lg 1 p 4 kohaldamise

soovi oleks saanud selgelt reguleerida näiteks konkreetse viitega sellele paragrahvile.

9. Kolleegium märgib, et käesolevas vaidluses ei ole oluline, kui kaua on üürnik eluruumi kasutanud.

Ringkonnakohtu sellekohane arvamus on ekslik. Asjas on oluline, kas üürilepingu sisust tuleneb

selgelt see, et üürnikul puudub eesõigus uue lepingu sõlmimiseks.

10. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele, et kohtud on hagi rahuldamata jättes loonud olukorra,

milles ei ole selge pooltevahelise suhte olemus, märgib kolleegium järgmist.

Hagis nõuti üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse ja üürilepingu lõppemise tunnustamist ning

kostjate eluruumist väljatõstmist. Selle vaidluse kohus lahendas. Asja materjalide kohaselt ei ole

hageja hagi eset menetluse kestel muutnud. Seetõttu on õige ringkonnakohtu seisukoht, et vastava

nõude puudumisel ei olnud võimalik võtta seisukohta hageja väidete kohta, mis puudutasid uue

üürilepingu tingimusi, sh üüri tõstmist.

Elamuseaduse § 32 lg 3 esimese lause kohaselt on üürileandjal õigus kolme kuu möödumisel pärast

kirjaliku teate väljastamist pöörduda kohtusse uue üürilepingu sõlmimiseks või selle lõpetamiseks,

kui üürnik, vaatamata üürileandja poolt enne lepingutähtaja möödumist tehtud ettepanekule, hoiab

kõrvale uue lepingu sõlmimisest, kuid jätkab eluruumi kasutamist. Hageja ei ole esitanud kohtusse

hagi uute üüritingimustega lepingu sõlmimiseks 3. lõikes mainitud tähtaja jooksul ning seega

rakendus 3. lõike teise lause tagajärg, mille kohaselt loetakse üürileping pikenenuks esialgses

lepingus näidatud tähtajaks. Seega pikenes poolte vahel 25. oktoobril 2000. a sõlmitud leping

31. oktoobril 2001. a ühe aasta võrra. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et üürileandja oleks

saanud sellist olukorda vältida, kui seaduses sätestatud tähtajal oleks lisaks hagiavalduses esitatud

nõuetele alternatiivselt esitanud ka uue üürilepingu sõlmimise nõude juhuks, kui kohus jätab nõude

üürilepingu sõlmimisest keeldumise õiguse tunnustamiseks rahuldamata.

Tulenevalt võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse §-st 12 reguleerib pooltevahelisi suhteid alates 1. juulist 2002. a

võlaõigusseadus.

11. Kolleegium märgib, et TsMS §-de 60 ja 61 kohaselt saab kohtukulud välja mõista ainult

tsiviilkohtumenetluse poolelt ja poole kasuks. Selline sõnastus ei välista võimalust, et poole palvel,

kelle kasuks kohtukulud välja mõistetakse, kantakse raha üle isikule, kes ei ole protsessiosaline.

Kostja on sellise taotluse esitanud (linnakohtu tlk 79). Ringkonnakohus oleks pidanud otsuse

resolutsioonis märkima, et kohtukulud mõistetakse välja kostja kasuks, kuid need tuleb üle kanda

Tallinna linnale. Selline otsus ei anna protsessis mitteosalenud isikule õigust nõuda kohtukulude osas

sundtäitmist.

A. Kull, H. Jõks, L. Laarmaa