3-3-1-5-03 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-5-03

Otsuse kuupäev

24. jaanuar 2003

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Jüri Põld ja Harri Salmann

Kohtuasi

Vladimir Nasti kaebus Tallinna Linnavalitsuse toimingute

õigusvastaseks tunnistamiseks, kahju hüvitamiseks ja maa

ostueesõigusega erastamiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 25. septembri

2002. a otsus haldusasjas nr 2-3/170/2002

Menetluse alus Riigikohtus

Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

19. detsember 2002

Kohtuistungil osalenud isikud

Vladimir Nasti esindaja vandeadvokaat Andres Past

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Ringkonnakohtu

halduskolleegiumi 25. septembri 2002. a otsus haldusasjas nr 2-3/170/2002 muutmata.

2. Arvata kautsjon riigituludesse.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 11. septembril 1979 ostis Vladimir Nast 3/7 mõttelist osa Tallinnas Vabaduse pst 85 asuvast

majavaldusest. Sama maja 4/7 mõttelise osa omanik on Anna Saarne. Tallinna Linna RSN

Täitevkomitee 26. oktoobri 1984. a otsusega anti Vabaduse pst 85 asuva majavalduse omanikele

kasutamiseks ehituskrunt suurusega 3007 m2, mis eraldati looduses 17. jaanuari 1985. a aktiga nr 29.

ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni 24. oktoobri 1994. a otsusega nr 3990 loeti Vabaduse pst 85 endisel

kinnistul nr 439 N asunud krunt suurusega 2988,40 m2 omandireformi objektiks ning omandireformi

õigustatud subjektiks nimetatud vara suhtes tunnistati Aris Šiškov. Tallinna Linnavolikogu

22. veebruari 1996. a otsuse nr 12 punktiga 4 kehtestati Nõmmel Valguse tänava - Vabaduse puiestee

vahelise kvartali detailplaneering.

Tallinna Linnavalitsuse 9. mai 1997.a korraldusega nr 1366-k otsustati osaliselt tagastada

õigusvastaselt võõrandatud maa Vabaduse pst 85a suurusega 1564 m² A. Šiškovile. Endise kinnistu

mittetagastatav maa-ala otsustati kompenseerida, sest sellel maal asub teistele isikutele kuuluv vara

(Maareformi seaduse § 6 lg 2 p 3). Sama korraldusega otsustati vähendada Vabaduse pst 85

maakasutust 1564 m² võrra, jättes krundi suuruseks 1443 m². Korralduse alusena on muuhulgas

märgitud Tallinna Linnavolikogu otsuse nr 12 punkt 4. A. Šiškov on Vabaduse pst 85a omanikuna

kantud kinnistusraamatusse 6. novembril 1997.

Tallinna Ringkonnakohus tunnistas V. Nasti kaebuse alusel 23. septembri 1998. a otsusega Tallinna

Linnavalitsuse 9. mai 1997. a korralduse nr 1366-k ja Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a

otsuse nr 12 p 4 seadusevastasteks. Tallinna Linnavalitsuse 9. veebruari 2000. a korraldusega nr 616-

k tunnistati Tallinna Linnavalitsuse 9. mai 1997. a korraldus nr 1366-k kehtetuks.

28. aprillil 2000 kanti A. Saarne kinnistusraamatusse Vabaduse pst 85a kinnistu omanikuna. Kinnistu

omanikuks sai ta 1. oktoobril 1999 A. Šiškoviga sõlmitud kinkelepingu läbi. 4. septembril 2000

koormati kinnistu tasuta hoonestusõigusega tähtajaga 99 aastat A. Šiškovi kasuks. 27. septembri

2000. a Tallinna Linnakohtu otsusega jäeti V. Nasti hagi A. Šiškovi ja A. Saarne vastu 1. oktoobril

1999 sõlmitud kinkelepingu tühisuse tunnustamise nõudes rahuldamata.

2. V. Nast esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tunnistada õigusvastaseks Tallinna

Linnavalitsuse toimingud kaebuse esitajale Tallinnas Vabaduse pst 85 juurde maa ostueesõigusega

erastamisel, teha linnavalitsusele ettekirjutus kaebuse esitajale maa ostueesõigusega erastamiseks ja

mõista välja tekitatud kahju 400 000 krooni. Kaebuse motiivide kohaselt kuulus Vabaduse pst 85 asuv

3007 m² suurune krunt MRS §-de 6, 7, 22 ja 23 kohaselt kaasomanikele erastamisele.

3. Tallinna Halduskohtu 19. novembri 2001. a otsusega haldusasjas nr 3-1214/2001 rahuldati

kaebus osaliselt, kaebuse esitaja kasuks mõisteti linnalt välja hüvitis 290 000 krooni ja tehti Tallinna

Linnavalitsusele ettekirjutus erastada kaebuse esitajale tema poolt taotletav 3/7 mõttelist osa maast

Vabaduse pst 85 suurusega 1443 m². Kohus leidis, et kaebuse esitajal oli subjektiivne õigus erastada

mõtteline osa 3007 m² suurusest maast. Alates 7. juuni 1996. a Maareformi seaduse muudatusest

kehtib põhimõte, mille kohaselt elamu omanikul on õigus erastada kogu tema senises õiguslikus

kasutuses olev maa. Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsuse nr 12 p 4 on tunnistatud

halduskohtu otsusega seadusevastaseks ning uut detailplaneeringut kehtestatud korras vastu võetud ei

ole. Kuna maatüki on heauskselt omandanud A. Saarne, on ostueesõiguse teostamine kogu ettenähtud

ulatuses objektiivselt võimatu. Erastamisõigusest ilmajäämise põhjustas Tallinna Linnavalitsuse

õigusvastane tegevus maa tagastamisel. Kaebuse esitajale tuleb hüvitada 1564 m² suuruse maa 3/7

mõttelise osa turuväärtus 290 000 krooni ulatuses.

4. Tallinna Linnavalitsus esitas apellatsioonkaebuse, milles palus Tallinna Halduskohtu otsus

tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

5. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi otsusega muudeti Tallinna Halduskohtu

19. novembri 2001. a otsust väljamõistetud hüvitise suuruse osas ning loeti välja mõistetava hüvitise

suuruseks 274 918 krooni. Muus osas jäeti kohtuotsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et alates

29. detsembrist 1994 kuni 6. juunini 1996 kehtinud Maareformi seaduse redaktsioon nägi ette, et

tagastada tuli ka teise isiku hoonete ja rajatiste juurde krundina kuuluv maa, kui kehtivad õigusaktid

võimaldasid krunti jagada. Alates 7. juunist 1996 kehtib põhimõte, mille kohaselt on elamu omanikul

õigus ostueesõigusega erastada kogu tema õiguslikus kasutuses olev maa. MRS § 7 lõikest 1 ei

tulenenud enam kohustust kontrollida senise krundi jagamise võimalust krundi osalise tagastamise

eesmärgil. MRS § 7 lõike 5 mõtteks ei olnud mitte ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramise

kaudu olemasolevate kruntide vähendamine, vaid planeeringu kaudu tuli kaaluda ehitise omanikule

hoonestamiseks antud maa suurendamise võimalust ja lugeda ehitise teenindamiseks vajaliku maa

hulka kogu ehitise omaniku kasutuses olev maa, kui see on planeeringu kohaselt otstarbekas ja kui

maa on kasutusse võetud enne Aluste jõustumist (MRS § 7 lg 5 kolmas lause). MRS § 7 uuest

redaktsioonist nähtub selgelt seadusandja tahe kaitsta senisest kindlamalt praeguste maakasutajate

huve. Maareformi käigus toimuv planeeringualane tegevus peab olema kooskõlas Maareformi

seadusega ega tohi kitsendada maareformi õigustatud subjektide (maa tagastamist taotlevate isikute ja

maa seniste kasutajate) seadusest tulenevaid õigusi. Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise

seaduse § 16 lg 1 nägi ette, et kui katastriüksuse moodustamist on alustatud enne käesoleva seaduse

jõustumist (s.o enne 7. juunit 1996), tuleb see lõpule viia seni kehtinud alustel ja korras. Kuna antud

asjas ei olnud tagastatava katastriüksuse moodustamist alustatud enne 7. juunit 1996, pidi

linnavalitsus maa tagastamisel lähtuma alates 7. juunist 1996 kehtinud Maareformi seaduse

redaktsioonist. Ringkonnakohus ei nõustunud apellandi seisukohaga, et maa tagastamise otsustamisel

tuli linnavalitsusel lähtuda kehtivast detailplaneeringust. 22. veebruaril 1996 Tallinna Linnavolikogu

poolt kehtestatud detailplaneeringuga üksnes loodi eeldused Vabaduse pst 85 krundi jagamiseks ja sel

hetkel kehtinud sätete järgi osaliseks tagastamiseks. Kaebuse esitaja kasutuses olevat krunti vähendati

aga Tallinna Linnavalitsuse 9. mai 1997. a korralduse nr 1366-k punktiga 4. Detailplaneeringust,

milles ilma elamu omaniku loata nähti ette tema senises õiguslikus kasutuses oleva maa suuruse

vähendamine ning mis osutus Maareformi seaduse uue redaktsiooniga vastuolus olevaks ja elamu

omaniku õigusi piiravaks, ei saanud ega võinud linnavalitsus maa tagastamise küsimuses lähtuda.

Vabaduse pst 85 asuva elamu juurde oli krunt kindlaks määratud juba 1985. aastal ning selle suurust

ei muudetud mitte planeeringukohasest otstarbekusest lähtudes, vaid eesmärgiga tagastada osa

õigusvastaselt võõrandatud maast. Ringkonnakohus jättis muutmata ka halduskohtu otsuse maa

erastamise ettekirjutust puudutavas osas, nõustudes halduskohtuga, et vastavalt Maakatastri seaduse

§ 20 lõikele 51 ei takista piiride kulgemise ettepanekuga mittenõustumine piiride määramist. Samuti

leidis ringkonnakohus, et kuna käesoleva haldusasja lahendamisel ei ole kohus otsustanud riigi

õiguste ja kohustuste üle, siis ei tulnud riigi esindajat menetlusse kaasata.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

6. Tallinna Linnavalitsus esitas kassatsioonkaebuse, milles taotleb Tallinna Ringkonnakohtu

halduskolleegiumi otsuse tühistamist ja asja uueks läbivaatamiseks saatmist ringkonnakohtule teises

koosseisus. Kassatsioonkaebuse kohaselt on ebaõige ringkonnakohtu väide, et alates 1996. a

7. juunist kehtib põhimõte, mille kohaselt on elamuomanikul õigus erastada kogu tema õiguslikus

kasutuses olev maa. MRS § 7 lg 5 kohaselt on selline õigus elamuomanikul vaid juhul, kui see on

planeeringu järgi otstarbekas. 1996. a veebruaris kehtinud MRS § 7 lõige 5 ei näinud ette

elamuomaniku õigust erastada maad kogu nõukogudeaegse maakasutuse suuruses. Seda oleks saanud

nõuda vaid maa jagamise võimatuse korral. Planeeringu kehtestamise ajal 1996. a veebruaris

kehtinud MRS § 7 redaktsiooni kohaselt ei olnud takistusi V. Nasti kasutuses olnud krundi suuruse

vähendamiseks detailplaneeringu alusel ja seega vähendati tema maakasutust kehtivate õigusaktidega

lubatud ulatuses. Tähtsust ei oma antud juhul tagastatava maa katastriüksuse moodustamise alguse

kuupäev. Ringkonnakohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et linnavalitsus ei tohtinud maa

tagastamisel 1997. a maikuus juhinduda sel ajal kehtinud detailplaneeringust. Seda põhjusel, et ka

pärast 7. juunit 1996 oli MRS § 7 lg 5 järgi lubatud senise maakasutuse vähendamine sõltuvalt

planeeringujärgsest otstarbekusest. Ringkonnakohus on alusetult jätnud arvestamata Tallinna

Linnavalitsuse seisukoha, et otstarbekus Vabaduse pst 85 senise maakasutuse vähendamiseks on

põhjendatud Tallinna Linnavolikogu 27. juuni 1996. a määrusega nr 17, millega kehtestati Nõmme

linnaosa kruntide minimaalsuurused. Riigikohtu varasemate seisukohtade järgi on

Maakatastriseaduse § 20 lg 51 kohaldatav ainult maa tagastamisel ja erastamisel plaani- ja

kaardimaterjali alusel. Kuna käesoleval juhul on tegemist katastriüksuse moodustamisega

mõõdistamise teel, ei saa seda sätet kohaldada. V. Nast on keeldunud piiriprotokollile alla

kirjutamast, mistõttu ei saa linnavalitsus erastamist lõpule viia ning halduskohtu poolt on ebaõigesti

tehtud ettekirjutus maa tagastamise toimingute tegemiseks Tallinna Linnavalitsuse poolt. Riiki asja

läbivaatamisele kaasamata on rikutud riigi õigusi, kuna tegelikult kuulub erastamise ostuhind

tasumisele riigile.

7. Kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele palub V. Nast jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi otsus muutmata.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Alates 29. detsembrist 1994 kuni 6. juunini 1996 kehtis MRS § 7 lg 1 järgmises redaktsioonis:

"Linna või alevi piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata, kui maa kuulub teise

isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ning kehtivad

õigusaktid ei võimalda maa jagamist ja kui õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi

kokku maale hoonestusõiguse seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitiste võõrandamises

õigustatud subjektile." Sama paragrahvi viies lõige kehtis sel ajal järgmisel kujul: "Ehitise

teenindamiseks vajaliku maa suuruse määrab kindlaks kohalik omavalitsus ja volitatud riigiasutus

Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras."

30. aprillil 1996 vastu võetud ja 7. juunil 1996 jõustunud Maareformiga seonduvate õigusaktide

muutmise seadusega muudeti muuhulgas ka ülaltoodud sätteid. Maareformiga seonduvate

õigusaktide muutmise seaduse §-le 1 lg 6 p 2 vastavalt jäeti MRS § 7 lõikest 1 välja sõnad "või alevi"

ja sõnad "ning kehtivad õigusaktid ei võimalda maa jagamist". MRS § 7 lõige 5 muudeti ja sõnastati

järgmises redaktsioonis "Ehitise teenindamiseks vajaliku maa suuruse ja piirid määrab kindlaks

kohalik omavalitsus planeerimis- ja ehitusseaduses sätestatud korras. Ehitise teenindamiseks vajalik

maa määratakse juhul, kui krunt ei ole kindlaks määratud või kui krundi suuruse muutmine on

planeeringu kohaselt otstarbekas. Kui ehitise omanikule anti hoonestamiseks ainult osa tema

kasutuses olevast maast, loetakse ehitise teenindamiseks vajaliku maa hulka kogu tema kasutuses

olev maa, kui see on planeeringu kohaselt otstarbekas ja kui maa on kasutusse võetud enne Aluste

jõustumist."

Seega ei olnud alates 7. juunist 1996 kehtinud MRS § 7 lg 1 kohaselt, erinevalt eelnevalt kehtinud

redaktsioonist, enam võimalik hoonete või rajatiste juurde kuuluva krundi jagamine eesmärgiga

tagastada osa maast õigustatud subjektile. Vastavalt MRS § 7 lg 5 ülaltoodud redaktsioonile, mis

kehtis 7. juunist 1996 kuni 26. märtsini 1999, oli olemasoleva krundi suuruse muutmine võimalik

vaid juhtumil, kui see oli planeeringu kohaselt otstarbekas, st toimus maa-ala efektiivsema ja parema

planeeringu huvides. Planeeringukohase otstarbekuse all ei saa aga antud juhul mõista eesmärki

tagastada osa maast õigustatud subjektile.

Seisukohta, et krundi osas ei saa maad tagastada, kinnitab ka Riigikogus Maareformiga seonduvate

õigusaktide muutmise seaduse eelnõu kolmanda lugemise jätkamisel justiitsministri poolt esitatud

selgitus: "Hoonete omanikele anti seadusega ettenähtud ulatuses võimalus saada ka maaomanikeks.

See on mittetagastamise alus - kui hoone on peal, siis krundi osas ei tagastata. See on

mittetagastamise alus ja maa on nüüd nendes vastavates piirides, nagu ta on." Lisaks ilmneb

käesoleval ajal kehtivast MRS § 7 redaktsioonist veelgi selgemalt, et elamu juurde kuuluva krundi

suuruse muutmine ei ole võimalik.

9. Tallinna Ringkonnakohus asus seisukohale, et kuna antud asjas ei olnud tagastatava katastriüksuse

moodustamist alustatud enne 7. juunit 1996, siis Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise

seaduse §-st 16 lg 1 tulenevalt pidi linnavalitsus maa tagastamisel lähtuma alates 7. juunist 1996

kehtinud Maareformi seaduse redaktsioonist. Riigikohtu halduskolleegium nõustub selle seisukohaga.

Seega oli Vabaduse pst 85 krundi jagamine vastavalt alates 7. juunist 1996 kehtinud MRS § 7 lõikele

5 võimalik vaid juhul, kui see oli planeeringu kohaselt otstarbekas.

Käesolevas haldusasjas asjassepuutuv planeering kehtestati Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari

1996. a otsusega nr 12. Selle otsuse punktiga 4 kehtestati Valguse tänava ja Vabaduse puiestee

vahelise kvartali detailplaneering. Kassaatori väidete kohaselt otsustati selle planeeringuga

muuhulgas Vabaduse pst 85 krunt jagada ja moodustada kaks eraldi krunti. Tallinna Linnavalitsuse

9. mai 1997. a korraldusega nr 1366-k otsustati A. Šiškovile tagastada õigusvastaselt võõrandatud

maa aadressil Vabaduse pst 85a suurusega 1564 m2 ja seoses maa tagastamisega vähendada Vabaduse

pst 85 maakasutust 1564 m2 võrra, jättes krundi suuruseks 1443 m2. Kohtud ei ole tuvastanud, et

Tallinna Linnavolikogu 22. veebruari 1996. a otsuse nr 12 punktiga 4 kehtestatud Valguse tänava -

Vabaduse puiestee vahelise kvartali detailplaneeringul oleks Vabaduse pst 85 krundi osas olnud

mingit muud otstarvet peale eesmärgi tagastada osa krundist õigustatud subjektile. Tallinna

Ringkonnakohus leidis oma otsuses, et Vabaduse pst 85 krundi suurust ei muudetud mitte

planeeringukohasest otstarbekusest lähtudes, vaid eesmärgiga tagastada osa õigusvastaselt

võõrandatud maast.

Riigikohtu halduskolleegium ei nõustu kassaatori seisukohaga, et otstarbekus Vabaduse pst 85 senise

maakasutuse vähendamiseks on põhjendatud Tallinna Linnavolikogu 27. juuni 1996. a määrusega

nr 17, millega on kehtestatud Nõmme linnaosas väikeelamute kruntide minimaalsuurused. Selles

määruses ei ole kehtestatud kruntide maksimaalsuuruseid, mis võiks olla aluseks krundi suuruse

vähendamisel, kui krundi suurus ületaks kehtestatud maksimaalsuurust.

Kuna eeltoodust nähtuvalt ei ole asjas tuvastatud muud planeeringu otstarvet peale õigustatud

subjektile maa tagastamise võimaldamise ja vastupidiseid aktsepteeritavaid seisukohti ei ole esitatud

ka kassatsiooniastmes, siis nõustub Riigikohtu halduskolleegium Tallinna Ringkonnakohtu

seisukohaga, et sellest planeeringust ei saanud linnavalitsus pärast 7. juunit 1996 maa tagastamise

küsimuse otsustamisel lähtuda.

10. Tallinna Halduskohus tegi käesolevas asjas otsusega Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutuse

erastada 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest V. Nastile tema poolt taotletav maa asukohaga

Tallinnas Vabaduse pst 85 suurusega 1443 m2 (3/7 mõttelist osa). Ringkonnakohus jättis kohtuotsuse

selles osas muutmata.

Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebuse kohaselt on V. Nast keeldunud piiriprotokollile alla

kirjutamast, mistõttu linnavalitsusel ei ole võimalik maa erastamist lõpule viia. Samas ei nähtu

kassatsioonkaebusest, millal on V. Nastile tehtud ettepanek piiriprotokolli allkirjastamiseks ja millal

on ta sellest keeldunud. Tallinna Linnavalitsusele tehti ettekirjutus erastada V. Nastile tema poolt

taotletav maa Tallinna Halduskohtu 19. novembri 2001. a otsusega. Kassatsioonkaebusest ega ka

teistest asja materjalidest ei ilmne, et Tallinna Linnavalitsus oleks V. Nastile piiriprotokolli esitanud

allkirjastamiseks pärast Tallinna Halduskohtu poolt ettekirjutuse tegemist. Kohtu poolt kohustatud

toimingute sooritamata jätmisel ei saa haldusorgan tugineda asjaolule, et isik oli enne kohtu

sellekohase ettekirjutuse tegemist ise vastavate toimingute sooritamiseks takistusi teinud.

Kuna kassatsioonkaebusest ei nähtu, et Tallinna Linnavalitsus oleks V. Nastile teinud ettepaneku

piiriprotokolli allkirjastamiseks pärast Tallinna Halduskohtu ettekirjutust, siis puudub alus Tallinna

Halduskohtu ja Tallinna Ringkonnakohtu otsuste muutmiseks osas, millega kohustati Tallinna

Linnavalitsust läbi viima V. Nastile maa erastamine.

11. Tallinna Ringkonnakohus leidis, et kuna antud haldusasja lahendamisel ei otsustatud riigi õiguste

ja kohustuste üle, ei olnud riigi esindaja menetlusse kaasamine vajalik. Kassatsioonkaebuses

väidetakse, et riigi kaasamine oli vajalik, kuna maa erastamise ostuhind kuulub tasumisele riigile.

Ehkki õige on kassaatori väide, et maa erastamishind kuulub tasumisele riigile, ei teki sellest

asjaolust veel vajadust kaasata riiki menetlusse. Riigikohtu halduskolleegium on 20. märtsi 2001. a

otsuses haldusasjas nr 3-3-1-6-01 asunud seisukohale, et kohaliku omavalitsuse poolt seaduses ja

sellest tulenevates õigusaktides sätestatud maa erastamise eeltoimingute tegemine on riikliku

haldusülesande täitmine ning et riigi ja kohaliku omavalitsuse tegevus maa erastamisel tuleb lugeda

ühtseks menetluseks. Sellest seisukohast tulenevalt on kohalikul omavalitsusel ka maa erastamisega

seotud kohtuvaidlustes riigi huvide kaitsmise õigus ja kohustus, mistõttu käesolevas haldusasjas ei

olnud vaja riiki kaasata.

12. Ülaltoodud põhjustel tuleb Tallinna Linnavalitsuse kassatsioonkaebus jätta rahuldamata ja

Tallinna Ringkonnakohtu otsus muutmata.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Harri Salmann