3-2-1-137-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-137-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 29. november 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik

Kohtuasi

Lilja Vestre ja Toomas Leesmenti hagi Silja-Anu Taru vastu

üürivõla saamiseks ning Silja-Anu Taru vastuhagi Lilja

Vestre ja Toomas Leesmenti vastu üüri suurendamise

põhjendamatuse tuvastamiseks ja õiguse tunnustamiseks

maksta üüri varem tasumisele kuulunud üürimäära järgi.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. juuni 2002. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2-260/2002

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Lilja Vestre ja Toomas Leesmenti kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

4. november 2002. a

Istungil osalenud isikud

S.-A. Taru esindaja vandeadvokaat A. Lillo

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 27. juuni

2002. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Lilja Vestrele Margus Karindi poolt 23. juulil

2002. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

4. Tagastada Toomas Leesmentile Margus Karindi poolt

22. augustil 2002. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduse kohaselt on Lilja Vestre ja Toomas Leesment Tartus Jakobsoni 13 asuva elamu

kaasomanikud. Silja-Anu Taru kasutab elamus enne elamu tagastamist Tartu linnaga tekkinud

üürisuhte alusel korterit nr 2. Pooled pole sõlminud kirjalikku üürilepingut. Hagejad tõstsid maja

hooldamiseks ja remondiks tehtud tegelikest kulutustest lähtudes 2000. a augustist alates põhiüüri

24.35 kr-le/m2, s.t 3 311 krooni 60 senti kuus. 2000. a juulis saatsid hagejad kostjale elamuseaduse

(ES) § 375 lg-s 2 nimetatud kirjaliku teate, kus põhjendasid üüri suurendamist. Üüri arvestamisel

lähtusid hagejad ES § 37 lg-st 2 ja Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 kinnitatud

"Üüri arvestamise korrast" (edaspidi Kord). Kostja ei vaidlustanud üüri suurust, kuid jättis üüri

tasumata. Hagejad palusid kostjalt välja mõista 2000. aasta augustikuu üürivõla 3 433 krooni 55 senti.

2. S.-A. Taru esitas vastuhagi, milles leidis, et hagejad suurendasid põhiüüri põhjendamatult. Ta palus

jätta 3 433 krooni 55 senti välja mõistmata ja tunnustada tema õigust tasuda üüri 2.70 kr/m2.

3. Tartu Maakohtu 7. märtsi 2002. a otsusega rahuldati hagi ja vastuhagi jäeti rahuldamata. Kohus

mõistis kostjalt välja 2000. aasta augustikuu üürivõlgnevuse 3 433 krooni 55 senti. Kohtuotsuse

kohaselt ei vaidlustanud kostja suurendatud üüri, vaid esitas vastuhagi üüri suurendamise

põhjendamatuse tuvastamiseks ja õiguse tunnustamiseks maksta üüri varem tasutud üürimäära järgi.

ES § 375 lg 4 kohaselt ei vabasta kohtus üüri vaidlustamine üüri tähtaegse tasumise kohustusest.

Üürnik on kohustatud tasuma suurendatud üüri seni, kuni kohus pole oma otsusega üüri vähendanud.

Hagejad suurendasid üürimäära ja teatasid sellest kostjale seaduses sätestatud korras. Üüri

suurendamise teatises oli märgitud üüri suurendamise põhjus. Tõendatud on, et majal on vahetatud

katus ja vihmaveesüsteem, remonditud on trepikoda ja üldkasutatav koridor. Need tööd tehti omaniku

kulul. Vastavalt ES § 37 lg-le 2 kuuluvad remondiks (sh renoveerimiseks) tehtud kulutused üüri sisse.

Seadusest ei tulene, et üürnikud peavad kandma kapitaalehituslikke kulutusi üksnes juhul, kui neil on

pikaajaline üürisuhe. Katuse remont on maja säilitamiseks vajalik ja põhjendatud kulutus. ES §-s 423

käsitletakse kulusid, mis kaasnevad tehnosüsteemide avarii likvideerimisega, ning Korras räägitakse

kuludest, mis on vajalikud tehnosüsteemide teenindamiseks avariide korral. Igal aastal on tulnud

likvideerida üks kanalisatsiooniummistus ja üle aasta veeavarii. Hagejad esitasid arved ummistuste

likvideerimise kohta. Kostja ei ole arveid ümber lükanud. Avariikulude arvestus on põhjendatud.

Samuti on reaalne hoolduskulude arvestus 326 krooni 50 senti kuus. Kostja ei ole vaidlustanud

2000. aastal tehtud kulutusi. 2000. aasta augustikuus nõutud põhiüür 3 311 krooni 60 senti,

veevarustuse ja kanalisatsiooniteenuste tasu 73 krooni 50 senti ja hoone kindlustuse osamaks 48

krooni 45 senti, kokku 3 433 krooni 55 senti on põhjendatud. Kostja ei esitanud ühtegi tõendit selle

kohta, milline oli varem tasumisele kuulunud üürimäär ning mis ajast alates otsustas kostja maksta

2.70 kr/m2.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tartu Ringkonnakohtu 27. juuni 2002. a otsusega tühistati maakohtu otsus. Uue otsusega jäeti hagi

rahuldamata ja rahuldati vastuhagi. Kohus luges tuvastatuks, et hagejad suurendasid Tartus Jakobsoni

13-2 asuva korteri põhiüüri 2000. aasta augustikuust alates põhjendamatult ja tunnustas kostja õigust

tasuda üüri varasema üürimäära alusel. Hagejatelt mõisteti kostja kasuks välja esimese ja teise astme

kohtus kantud kohtukuluna riigilõiv 400 krooni ja tasu õigusabi eest 10 915 krooni, kokku 11 315

krooni. Hagejate kohtukulu jäeti nende enda kanda.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt esitasid Jakobsoni 13 maja omanikud 2000. aasta juulis

üürnikule kirjaliku teate üüri suurendamise kohta ja teatasid, et 1. augustist 2000. a alates on

elamispinna üür 24.35 kr/m2 ning ühe kuu üür 3 311 krooni 60 senti, millele lisanduvad tasu vee ja

kanalisatsiooniteenuste eest ning hoone kindlustuse osamaks. Üüri suurendamist põhjendasid

omanikud üldise üüri piirmäära tühistamisega Tartu linnas, maja hoolduskulude suurenemisega ja

elamu remondivajadusega. Üüri suurendamise õigusliku alusena oli märgitud ES § 37 lg-d 2-4, § 375

lg-d 1 ja 3 ning Korra p-d 6, 7 ja 10. Maakohus tõlgendas neid sätteid ebaõigesti.

ES § 37 lg 4 näeb ette, et elamu renoveerimise kulude, mis on ES § 37 lg-le 2 vastavalt üks

remondikulude liike, maksmist võib üürileandja üürnikult nõuda üksnes nendevahelise eelneva

kokkuleppe alusel. Renoveerimiskulude hüvitamine annab üürnikule ES § 37 lg 4 järgi õiguse nõuda

üürileandjalt üürilepingu tähtaja pikendamist. Ka Korra p 8 kohaselt on elamu renoveerimiseks

vajalike täiendavate kulutuste hüvitamiseks vajalik kokkulepe üürnikuga. Asja materjalidest ei nähtu,

et elamu renoveerimiseks planeeritud kulutuste väljanõudmiseks oleks üürnikuga sõlmitud kirjalik

kokkulepe ja pakutud üürnikule võimalust üürilepingu tähtaega pikendada. ES § 37 lg-test 2, 3 ja 4

tulenevalt eristatakse üüri, tasu kommunaalteenuste eest ja elamu renoveerimiskulude täiendavat

tasumist. Üür on ette nähtud elamu hoolduseks ja remondiks, elamu ümbruse hooldamiseks,

üürnikule osutatud teenuste eest teenuse osutajale maksmiseks ning üürileandja kasumiks. ES § 37

lg-s 3 nimetatud teenuste eest maksmist ei arvestata üüri sisse. Üürnik ei ole elamuseaduse ega Korra

alusel kohustatud lisaks üürile hüvitama üürileandjale elamu remontimise ja hooldamise kulusid,

välja arvatud ES § 423 lg-s 2 juhul, kui üürnik, on süüdi avariis, mis põhjustab remondivajaduse. ES

§ 37 lg-test 2 ja 4 tulenevalt ei ole üürileandjal õigus üüri sisse arvata kõiki neid kulutusi, mida ta

kandis elamu remondiks ja renoveerimiseks. Üüri tõstmine on ammendavalt reguleeritud ES § 375 lg-

tes 1, 2 ja 3. Hageja on kostja üüri tõstnud 24.35 kr-le/m2, kuid ei ole esitanud põhjendusi ega

tõendeid, mis annaksid aluse lugeda sellises ulatuses üürimäära tõstmise lubatuks ja põhjendatuks ES

§ 375 lg 3 mõttes. ES § 375 lg 3 annab üürileandjale õiguse suurendada üüri ühepoolselt üksnes juhul,

kui üüri mõjutavad Korra p-s 6 loetletud teenuste hinnad on viimasest üürimääramisest arvates

muutunud. Hagejad ei ole üüri suurendamist põhjendanud sellega, et 2000. aastal on vaja elamu

juures teha suuremahulisi remonditöid, mis toovad kaasa ka kulutuste suurenemise. Kuna hagejad ei

ole asja materjalidest nähtuvalt tõendanud ES § 375 lg-st 3 tuleneva üüri tõstmise aluse olemasolu,

siis ei olnud neil õigust tõsta ühepoolselt üüri 2000. a augustist alates. Eluruumile hiljem tehtud

kulutuste kohta dokumentide esitamine ja planeeritavate kulude kalkulatsioon ei anna iseenesest

õigust ühepoolselt üürimäära suurendada.

Üüri tõstmine võiks ES § 375 lg 3 mõtte kohaselt olla põhjendatud siis, kui kulutused eluruumi

korrashoiuks ja eluruumi vastavusse viimiseks eluruumile esitatavate nõuetega suurenevad ning

üürileandjale lubatud tulukuse juures ei ole mõistlikult võttes võimalik neid kulutusi teha senise

üürimäära alusel makstava üüri arvelt. Kuid ka sellisel juhul peab üürileandja arvestama üürniku

huvidega ning mitte kavandama vajalike kulutuste kompenseerimist lühikese ajaperioodi jooksul.

Hagejate poolt esitatud kulutuste nimekirja ei saa arvesse võtta, sest seda ei esitatud üürnikele koos

üüri suurendamise teatega. Hagejad ei ole põhjendanud ka seda, miks ei ole võimalik plaanitud

kulutusi kompenseerida senise üürimäära alusel ja pikema ajaperioodi jooksul. Asjas on tõendatud, et

hagejad pole tegelikult kandnud kõiki 2000. aastal plaanitud ja üürnikele esitatud teates nimetatud

kulusid.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Kassatsioonkaebuses palusid hagejad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada ning jätta

kohtukulud kostja kanda. Ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti ES § 37 lg-d 2 ja 4. Ringkonnakohus

leidis ekslikult, et üürnik ei ole elamuseaduse alusel kohustatud lisaks üürile hüvitama üürileandjale

elamu remontimise ja hooldamise kulusid, va juhul, kui üürnik oli süüdi avariis, mis põhjustas

remondivajaduse. ES § 37 lg-test 2 ja 4 tulenevalt eristatakse eluruumile tehtavaid remondi- ja

renoveerimiskulutusi ning elamu renoveerimiseks tehtavaid täiendavaid kulutusi. Kehtiv õigus ei

anna remondi- ja renoveerimiskulutuste eristamise aluseid. Üüri arvestamise korra sätted kitsendavad

ES §-s 37 sätestatut.

Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta luges põhjendatuks üürimäära 2.70 kr/m2. Kostja ei

esitanud lepinguid ega muid dokumente, millel tema tasutav üüri põhineb.

Põhjendamatu on üürniku kõrvalejätmine elamule tehtavate mõistlike kulutuste tasumisest. ES § 375

lg 3 lubab üürileandjal suurendada üüri ka ühepoolselt, kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest

üürimääramisest arvates muutunud. Seaduses ei määratleta, millised hinnad üüri mõjutavad.

Sellisteks hindadeks võiksid olla ehitus- ja kinnisvarahinnad ning elukalliduse kasv tervikuna.

Ringkonnakohus on üüri mõjutavad hinnad piiranud Korra p-s 6 loetletud teenuste hindadega.

Kohaldades ES § 375 lg-t 3 ja tunnustades üürimäära 2.70 kr/m2, eeldab ringkonnakohus, et aastatel

1992-2002 ei ole toimunud selliseid hinnamuutusi, mis mõjutaksid üüri suurust.

6. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.

7. Riigikohtu istungil jäi vastustaja esindaja vastuses esitatud seisukohtade juurde ja palus hagejatelt

välja mõista kassatsiooniastmes kantud kohtukulu 3 245 krooni.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-de 1 ja 2 alusel tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

9. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse

rakendamise seaduse § 12 lg 2 kohaselt kuuluvad asjas kohaldamisele 30. juunini 2002. a kehtinud

tsiviilseadustiku üldosa seadus, elamuseadus ja Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega

nr 38 kinnitatud "Üüri arvestamise kord" vastavas redaktsioonis.

10. Ringkonnakohus on ekslikult leidnud, et elamu renoveerimise kulusid oli üürileandjal õigus

üürnikult nõuda üksnes kokkuleppel üürnikuga. ES § 37 lg 2 järgi kuulusid üüri sisse arvestuslikult

muuhulgas ka hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks) tehtud kulutused. Samas võis

üürileandja ES § 37 lg 4 kohaselt nõuda elamu renoveerimiseks tehtud täiendavate investeeringute

väljamaksmist üürnikult enne elamu renoveerimist üürnikuga sõlmitud kirjaliku kokkuleppe alusel.

Kolleegium jääb tsiviilkolleegiumi 2. oktoobri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-101-02 (RT III

2002, 24, 280) väljendatud seisukoha juurde, et ES § 37 eristas elamule kahte liiki renoveerimise

kulutusi. ES § 37 lg-s 2 sätestatud renoveerimiskulud oli võimalik arvestada üüri hulka üürnikuga

eelnevalt kokkulepet sõlmimata. ES 37 lg-s 4 sätestatud täiendavad investeeringud kuulusid

hüvitamisele vaid kokkuleppel üürnikuga. Seega on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et elamu

renoveerimise kulude hüvitamist oli üürileandjal õigus üürnikult nõuda üksnes kokkuleppel

viimasega. Kolleegium mõistab ES § 37 lg-s 2 sätestatud renoveerimiskulude all kulusid, mis olid

vajalikud selleks, et viia eluruum seisundisse, millele eluruum selles paikkonnas tavaliselt vastab.

11. 1. juulini 2000. a kehtis Tartu linnas üüri piirmäär 5 kr/m2. Pärast üüri piirmäära tühistamist sai

ühepoolselt üüri suurendada ES § 375 lg-s 3 sätestatud korras. Ringkonnakohus heitis hagejatele

muuhulgas ette, et nad ei tõendanud ES § 375 lg 3 järgi üüri tõstmise aluse olemasolu. Hagejad on

ühe üüri tõstmise alusena märkinud ka prügiveo kulude suurenemise. Korra p 6 järgi on prügivedu

teenus, mida üüri suuruse kindlaksmääramisel arvestatakse. Hagejad on esitanud kohtule tõendid,

millest nähtub prügiveo teenuse hinnatõus.

12. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et õiglane ei tarvitse olla olukorda, kus

eluruumi renoveerimisega seotud suured kulutused soovitakse tagasi saada lühikese ajavahemiku

jooksul. ES § 37 lg-s 2 sätestatud remondikulude kompenseerimine peab toimuma mõistliku aja

jooksul.

13. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et hagejate esitatud kulutuste nimekirja ei saa arvesse võtta,

kuna seda ei esitatud üürnikele koos üüri suurendamise teatega. Esimese astme kohtu toimikus (lk 30)

on elamu omanike 10. juuli 2000. a teade üürnikele üüri suurendamise kohta 1. augustist 2000. a.

Samas teates on märgitud kulud ja osutatavad teenused, nende kirjeldus ning maksumus aastas, ühes

kuus ning hind kroonides eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Teatest on näha, kuidas on saadud

üür 24.35 kr/m2. Kuna kostja esitas selle teate vastuhagiavalduse lisana, siis pidi kohus põhjendama,

miks see tõend ei kinnita üüri suurendamise põhjustest teadasaamist kostja poolt.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb hinnata, millist liiki renoveerimistöödega oli tegemist ja kas hagejad

tõendasid ka ES § 375 lg 3 aluseid üüri tõstmiseks. Kui kohus leiab, et põhjendatud on vaid osa

kulutustest, saab hagi rahuldada osaliselt.

14. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 4 nõudeid. Kostja palus vastuhagis tunnustada õigust

tasuda üüri 2.70 kr/m2. Ringkonnakohus ei ole vastuhagi rahuldamisel põhjendanud, miks ta luges

põhjendatuks üürimäära 2.70 kr/m2. Hagejad ei ole aktsepteerinud üüri 2.70 kr/m2.

15. Kostja kohtukulu kassatsiooniastmes saadud õigusabi eest 3245 krooni hüvitamine otsustatakse

asja sisulisel läbivaatamisel.

H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik