3-2-1-139-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-139-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 21. november 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja J. Luik

Kohtuasi

OÜ Vara ja Hooldus hagi Ljubov Jakoreva vastu eluruumi

üürilepingu lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. juuni 2002. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/191/02

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Vara ja Hooldus kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

4. november 2002. a

Istungil osalenud isikud

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi

10. juuni 2002. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada OÜ-le Vara ja Hooldus 10. juulil 2002. a tasutud

kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. L. Jakoreva kasutab üürisuhte alusel Tallinnas Mahtra 14-35 asuvat eluruumi. Hagiavalduse

kohaselt kuulub eluruum OÜ Vara ja Hooldus (AS Ehitajate EEV õigusjärglane) bilanssi. Alates

1997. a ei ole kostja nõuetekohaselt maksnud üüri ega tasunud osutatud kommunaalteenuste eest.

1. mai 2000. a seisuga oli kostja võlg 15 741 krooni 25 senti. Hageja palus ES §-de 37 ja 54 lg 1 p 1

alusel kostjaga üürilepingu lõpetada ja ta koos temast sõltuvate isikutega eluruumist välja tõsta.

2. Tallinna Linnakohtu 5. oktoobri 2001. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt puudub vaidlus selles, et kostja koos tütrega kasutab vaidlusalust eluruumi ja et tema võlg

ületab kolme kuu üüri ja kommunaalmaksete summa. Kostja võlg tekkis 1997. aastale eelnenud ajal

tema töötusest tingitud majanduslike raskuste tõttu. 1997. a jaanuarist alates oli kostjal püsiv

sissetulek. Pärast tööleasumist hakkas kostja kohe üüri ja kommunaalmakseid tasuma, kuigi

ebakorrapäraselt. Arvestades kostja sissetuleku suurust, elukalliduse tõusu, üksi lapse kasvatamist ja

ülalpidamist ning võla tasumise püüdu, leidis kohus, et võlg tekkis mõjuvatel põhjustel.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

3. Tallinna Ringkonnakohtu 10. juuni 2002. a otsusega jäeti linnakohtu otsuse lõppjäreldus

muutmata, kuid muudeti otsuse põhjendusi. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt saab ES

§ 54 lg 1 alusel üürniku vastu hagi esitada üksnes üürileandja. Hagiavalduses ei märkinud hageja, et

ta on kostja üürileandja. 29. novembril 2000. a jõustunud ES § 28 lg 2 redaktsiooni kohaselt võib

üürileandjaks olla üksnes eluruumi omanik. Hageja ei toonud hagiavalduses esile, et ta oleks

eluruumi omanik, samuti ei ole ta esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks tema omandiõigus

vaidlusalusele korterile ja millest saaks järeldada, et ta on kostjale üürileandja. Kohus peab

kontrollima hagi alusena esiletoodud asjaolu, olenemata sellest, kas vastaspool sellise vastuväite

esitas.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

4. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.

Ringkonnakohus on ebaõigesti leidnud, et hageja ei ole omandiõigust tõendanud. Esimese astme

kohus kontrollis hageja omandiõigust vaidlusalusele korterile ja tuvastas, et hageja on Mahtra 14-35

eluruumi omanik ja seega kostja suhtes üürileandja. Hageja omandiõigust ei ole asja läbivaatamise

käigus vaidlustatud. Hagi esitati ajal, mil kehtis ES § 28 lg 2 eelmine redaktsioon, mille kohaselt võis

üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. Ringkonnakohus jättis

ebaõigesti apellatsioonkaebuse sisuliselt läbi vaatamata.

5. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja kaebust põhjendamatuks.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

6. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

7. Asjaolud, millele hageja oma nõude rajab, aga samuti kostja vastuväited, tuleb pooltel esitada

esimese astme kohtus. Nende asjaolude ja nende kohta esitatud vastuväidete väljaselgitamine on üks

olulisemaid eelmenetluse ülesandeid. Hageja esitatud asjaoludest ja kostja vastuväidetest tuleneb ka

see, mida tuleb edasises menetluses tõendada. Kui üks pool võtab omaks asjaolu, millele teine pool

rajab oma nõude või vastuväite, siis loetakse omaksvõetud asjaolu üldreeglina tõendatuks.

Omaksvõtuga TsMS § 116 järgi on tegemist siis, kui asjaolu omaksvõtt sisaldub kohtule adresseeritud

kirjalikus dokumendis või kohtuistungi protokollis. Selleks, et kohus saaks järgida TsMS § 171 lg-s 1

sätestatut ja tagada menetlusosalistele asjas tähtsust omavate asjaolude väljaselgitamise ja tõendamise

võimaluse, tuleb juba esimese astme kohtul välja selgitada ja dokumenteerida (protokollida), millised

asjaolud saab lugeda tõendatuks omaksvõtuga ja mida tuleb pooltel edasises menetluses tõendada.

Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks TsMS § 116 mõttes omaks võtnud hagi alusesse kuuluva

asjaolu, et hageja on üürileandja. Samas ei ole kostja ei linna- ega ringkonnakohtus vaidlustanud seda

hagi alusesse kuuluvat asjaolu, et hageja on kostjale üürileandja. Sellises olukorras puudus hagejal

vajadus esitada tõendeid selle kohta, et ta on üürileandja. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtuga

selles, et hagi aluseks olevat asjaolu saab apellatsioonikohus kontrollida ka siis, kui vastaspool pole

seda palunud. Selline kohtu õigus järeldub TsMS § 330 lg 3 ja 4 sätestatust. Apellatsioonikohus

kontrolliski hagi alusesse kuuluvat asjaolu ilma, et vastaspool oleks seda asjaolu kahtluse alla

seadnud. Sellises olukorras tuli anda hagejale võimalus selle asjaolu tõendamiseks. Seda tegemata

rikkus kohus hageja TsMS §-st 67 tulenevat õigust esitada põhjendusi ja kaalutlusi kõigi asja

arutamisel tõusetuvate küsimuste kohta.

J. Odar, H. Jõks, J. Luik