3-2-1-143-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-143-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 20. november 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed V. Kõve ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Toomas Korpi, Kersti Raiki, Sirje Rassi, Leo Jürgensoni, Lia

Tõnissoni, Helen Maide ja Mart Veeruse hagi AS Favorte

vastu omandiõiguse tunnustamiseks ning õiguse

tunnustamiseks mitte tasuda 89 200 krooni.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 19. aprilli 2002. a

otsus tsiviilasjas nr 2-2/57/02 ja Tallinna Ringkonnakohtu 8. juuli

2002. a täiendav kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-2/57/02

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Favorte kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

28. oktoober 2002. a

Istungil osalenud isikud

Hagejad T. Korp, K. Raik, S. Rass ja M. Veerus ning hagejate

esindaja vandeadvokaat V. Võhma, kostja esindaja vandeadvokaat

A. Luberg.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 19. aprilli 2002. a otsus

osas, millega mõisteti AS-lt Favorte hagejate kasuks

täiendava otsusega 8. juulist 2002. a välja kohtukulu 61 500

(kuuskümmend üks tuhat viissada) krooni, ja teha uus otsus,

millega jätta kohtukulu välja mõistmata.

2. Muus osas jätta apellatsioonikohtu otsus muutmata.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

4. Mõista AS-lt Favorte välja K. Raiki kasuks 18 000

(kaheksateist tuhat) krooni kohtukulu.

5. Tagastada AS-le Favorte 15. mail 2002. a tasutud kautsjon

6166 (kuus tuhat ükssada kuuskümmend kuus) krooni ja

8. augustil 2002. a tasutud kautsjon 615 (kuussada viisteist)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. OÜ Barclay Kinnisvara (pankrotis) ja AS Favorte vahel 28. aprillil 2000. a sõlmitud ostu-

müügilepinguga ostis AS Favorte OÜ-lt Barclay Kinnisvara vallasasjana 944/1000 suuruse mõttelise

osa Tallinnas Paldiski mnt 45A asuvast elamust.

4. augustil 2000. a esitasid hagejad hagi AS Favorte vastu, milles palusid tunnistada nende

omandiõigust 944/1000 mõttelisele osale elamust ja nende õigust mitte maksta kostjale tema

väidetavat vahendus- ja konsultatsioonitasu 87 910 krooni ja sõidukulusid 1 290 krooni.

Hagi aluseks oli asjaolu, et hagejad kui Paldiski mnt 45A üürnikud omavad omandireformi aluste

seaduse (ORAS) § 121 lg 10 sätete kohaselt ostueesõigust nimetatud elamu võõrandamisel. Hagejad

teatasid lepingupooltele seaduses ettenähtud tähtaja jooksul, et soovivad kasutada oma ostueesõigust.

Hagejad olid nõus hüvitama kostja poolt tehtud ja tõendatud kulutused 527 419 krooni, kuivõrd

nende hüvitamine oli kooskõlas asjaõigusseaduse § 269 nõuetega. Selle summa kandsid hagejad

7. juulil 2000. a notari deposiitkontole. Kostja aga ei ilmunud valduse ja omandi ülemineku

kokkuleppe sõlmimiseks notari juurde ja keeldus raha vastuvõtmisest, põhjendades oma keeldumist

asjaoluga, et hagejad ei ole tasunud ostuhinda ega hüvitanud kulutusi vastavalt kostja 13. juuni

2000. a kirjale. Hagejad olid seisukohal, et kostja kirjas näidatud kulutused summas 89 200 krooni on

põhjendamatud ja tõendamata.

Kostja vaidles hagile vastu. Kostja leidis, et ta keeldus õigustatult valduse üleandmisest, kuna

hagejatel puudub õigus nõuda omandiõiguse tunnustamist, sest nad ei tasunud ostuhinda enne nende

endi poolt välja pakutud valduse üleandmise päeva. Kostja leidis, et hagejate väidetav ostuhinna

deponeerimine notari juures ei ole võrdsustatav kohustise kohase täitmisega, kuivõrd selleks puudus

poolte kokkulepe. AÕS § 271 lg-st 1 tulenevalt on ostueesõiguse kasutaja kohustatud ostuhinna

tasuma enne valduse üleandmist, mistõttu hagejate väide vastastikuste kohustuste üheaegse täitmise

kohta on asjakohatu. Kuna hagejad ei ole pöördunud kostja poole sooviga vormistada omandiõiguse

üleandmist, on kostja arvates hagi omandiõiguse tunnustamiseks alusetu ja sellest tulenevalt on

alusetu ka hagejate nõue tunnustada nende õigust mitte tasuda vahendustasu ja konsultatsiooni eest.

Täiendavalt toetus kostja argumendile, et kuna vara müüdi sundenampakkumisel, siis ostueesõigus ei

kehti.

Kostja väitel olid kulutused ostu-müügilepingu sõlmimisel põhjendatud. Hagejad ei ole tõendanud, et

kõnesolevat teenust ei ole sellises mahus osutatud või et see teenus ei olnud vajalik.

2. Tallinna Linnakohtu 6. juuni 2002. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt on ostu-müügilepingust tuleneva summa deponeerimine notari juures ostueesõigust kasutada

sooviva isiku poolt käsitletav kohustuse täitmisena nõuetekohasel viisil ja võrdsustatav ostuhinna

tasumisega, milleks ostueesõigust omav isik on kohustatud. Hagi tuleb rahuldamata jätta aga seetõttu,

et elamuosa võõrandati sundenampakkumisel.

AÕS § 261 lg-st 3 tulenevalt kehtib ostueesõigus sundenampakkumisel ainult siis, kui see on

sätestatud seaduses või kantud kinnistusraamatusse. Kuivõrd ORAS § 121 lg 10 ega ka

pankrotiseaduse § 78 lg-d 1 ja 2 ei sätesta, et omandireformi käigus tagastatud elamu mõttelise osa

võõrandamisel enampakkumise korras pankrotivarana jääb üürnike ostueesõigus kehtima, puudub

hagejatel seadusest tulenev õigus nõuda nende omandiõiguse tunnustamist OÜ Barclay Kinnisvara

(pankrotis) pankrotimenetluse käigus enampakkumisel pankrotivarana müüdud varale.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

3. Tallinna Ringkonnakohtu 19. aprilli 2002. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ning tehti uus otsus,

millega hagi rahuldati. Otsuse põhjenduste kohaselt on ORAS § 12š lg 10 järgi üürnikel tagastatud

elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Ostueesõigusele

kohaldatakse asjaõigusseaduse sätteid. Ostueesõigust kasutav isik on kohustatud hüvitama ostjale

ostuhinna, mille viimane on müüjale lepingu järgi maksnud. AÕS § 271 lg-st 2 järeldub, et juhul kui

ostja keeldub kõnealust raha vastu võtmast, on ostueesõiguse kasutaja kohustatud selle deponeerima.

Asjas on tõendatud, et kostja keeldus vastu võtmast raha, mis tulenes otseselt müügilepingust.

Rohkemat maksma ei olnud hagejad nõus. Linnakohus leidis õigesti, et ostuhinna tasumist notari

deposiitarvele võib käsitleda kohustuse nõuetekohase täitmisena ning sel põhjusel hagi rahuldamata

jätta ei saa. TsK § 181 kohaselt loetakse kohustis täidetuks, kui summa on deponeeritud notari juures.

AÕS § 269 lg 1 kohaselt tuleb ostueesõiguse kasutajal ostuhinna kõrval hüvitada esialgsele ostjale ka

lepingu sõlmimise ja kinnistusraamatusse kandmisega seotud vajalikud kulutused. Kostja soovis

saada lisaks ostuhinnale ja lepingu sõlmimisega seotud kulutustele täiendavalt 89 200 krooni.

Tegemist oli väidetavate kulutustega seoses vahenduse ja konsultatsiooniga ning sõidukuludega.

Ringkonnakohus ei pidanud neid kulutusi lepingu sõlmimisega seotud vajalikeks kulutusteks ja

leidis, et hagejad ei pea neid kostjale hüvitama. Kostja tegevusaladeks on registri andmetel kinnisvara

ost ja müük ning konsultatsiooniteenused. Kostja ei ole nimetanud ühtegi mõistlikku põhjust, miks oli

vajalik vaidlusaluse tehingu sõlmimisel kasutada vahendajat ning võtta konsultatsiooniteenust.

Kinnisvaraga tegeleva äriühingu puhul ei ole sellekohase suulise lepingu sõlmimine eeltoodud

põhjendustel usutav. Samuti ei ole kostja esitanud kohtule tõendeid, et tema näidatud summad oleksid

kolmandale isikule tegelikult tasutud. Sõidukulude osas ei ole kulutused samuti tõendatud.

Ringkonnakohus ei nõustunud linnakohtu seisukohaga, et kuna vaidlusalune elamuosa müüdi

sundenampakkumisel, siis ei olnud hagejatel õigust ORAS § 12š lg-st 10 tulenevat ostueesõigust

kasutada. Asjas on tõendatud, et vara müüdi pankrotimenetluse käigus, mis ei ole samastatav

sundenampakkumisega, mida reguleerib täitemenetluse seadustik. Vara müümine pankrotimenetluses

ei võta üürnikelt õigust kasutada ühiselt neile seadusega antud ostueesõigust. Ringkonnakohus

mõistis kostjalt välja 25 500 krooni kohtukulu.

4. 8. juulil 2002. a tegi Tallinna Ringkonnakohus samas tsiviilasjas täiendava otsuse, millega mõistis

kostjalt täiendavalt välja riigilõivu 61 500 krooni.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Kassatsioonkaebuses 19. aprilli 2002. a otsuse peale leiab kostja, et ringkonnakohtu otsus tuleb

tühistada materiaalõigusnormi ebaõige tõlgendamise ja protsessiõigusnormi rikkumise tõttu.

Kuna vara müüdi sundenampakkumisel, puudus hagejatel AÕS § 261 lg-st 3 tulenevalt ostueesõigus.

Vara müük pankrotimenetluses enampakkumisel on sundmüük.

Lisaks on kostja seisukohal, et kuna hagejad ei ole ostuhinda tasunud, puudub neil õigus nõuda ostja

asemele astumist. Deponeerimine on seaduses sätestatud mitte alternatiivina, vaid makseviisina juhul,

kui ostja ei võta raha vastu. Hagejad ei ole tõendanud raha pakkumist ega kostjapoolset keeldumist.

Ostueesõiguse kasutajalt nõutud kulutuste tegemist on kostja dokumentaalselt tõendanud.

Asjakohatud on kohtu viited, et kuna kostja tegevusalaks on kinnisvaraalane tegevus, ei või ta

kasutada vahendajaid. Kohus on jätnud arvesse võtmata tunnistaja Erich Teigamägi seletuse

konsultatsiooni iseloomu ja sisu kohta.

Kohus on rikkunud TsMS § 231 lg 4, jättes märkimata, millistele seadustele toetudes on jõutud

järeldusele, et vara müümine pankrotimenetluses ei võta üürnikelt õigust kasutada neile seadusega

ettenähtud ostueesõigust. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta asub seisukohale, et kuigi vara müüdi

pankrotimenetluses enampakkumisel, ei ole selline enampakkumine samastatav sund-

enampakkumisega.

6. Kassatsioonkaebuses 8. juuli 2002. a täiendava otsuse peale leiab kostja, et ringkonnakohus on

rikkunud TsMS § 238 lg-s 2 sätestatut, tehes täiendava otsuse pärast seaduses sätestatud tähtaja

möödumist esitatud avalduse alusel.

7. Vastuses mõlemale kassatsioonkaebusele palusid hagejad T. Korp, K. Raik, S. Rass, L. Jürgenson,

L. Tõnisson ja H. Maide jätta kassatsioonkaebused rahuldamata.

8. Kohtuistungil jäi kostja kassatsioonkaebuses esitatud seisukohtade juurde ning hagejad jäid

vastuses esitatud seisukohtade juurde. Pooled esitasid taotluse kassatsiooniastmes kantud

kohtukulude panemiseks teisele poolele. Hageja poole kohtukulu - 21 417 krooni ja kostja kohtukulu

- 18 172.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada osaliselt TsMS § 363 p 2 alusel

protsessiõigusnormi olulise rikkumise tõttu. Otsus kuulub tühistamisele AS-lt Favorte hagejate

kasuks 61 500 krooni kohtukulude väljamõistmise osas. Ülejäänud osas ei anna kassatsioonkaebus

alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks, kuid otsust tuleb muuta põhjenduste osas.

10. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu otsuse seisukohaga, et vara müümine pankrotimenetluses ei

võta üürnikelt õigust kasutada ühiselt neile ORAS § 121 lg-ga 10 antud ostueesõigust. AÕS § 261

lg 3 kohaselt peab seaduses olema sätestatud teatud isiku ostueesõigus kui selline, mitte selgelt

ostueesõigus sundenampakkumisel. Kuna ORAS § 121 lg 10 vaidluse lahendamise ajal kehtinud

redaktsioon sätestas üürnike ostueesõiguse ega teinud selle kasutamise osas piiranguid ükskõik

missuguse võõrandamise liigi korral, kehtis ostueesõigus nii sundenampakkumisel täitemenetluses

kui ka enampakkumisel pankrotimenetluses ja ka kõikidel teist liiki võõrandamistel.

Seetõttu ei oma selles asjas tähtsust vaidlus selle üle, kas sundenampakkumise mõiste AÕS § 261 lg 3

kohaselt hõlmab ka pankrotimenetluse käigus toimuva enampakkumise mõiste.

11. Ebaõige on kassatsioonkaebuse väide, et ostueesõiguse kasutaja ei ole ostuhinda tasunud õigel

ajal. Ostueesõiguse kasutamise korral tekib ostja ja ostueesõiguse kasutaja vahel seaduse alusel eraldi

õigussuhe. AÕS §-de 264, 265, 269 ja 271 mõtte kohaselt ei pidanud ostja andma ostetud asja

ostueesõiguse kasutajale välja enne, kui talle on tasutud ostuhind. Samuti tuleneb nimetatud sätetest,

et ostuhind tuleb tasuda hiljemalt selleks ajaks, mil ostueesõiguse kasutaja nõuab asja endale

üleandmist. Selles asjas tuvastatu põhjal teatasid ostueesõiguse kasutajad 10. juulil 2000. a, et notari

kontol on deponeeritud ostjale tasumiseks ostuhind. Asja üleandmine pidi vormistatama 19. juulil

2000. a. Sellest nähtub, et ostuhind oli ostjale ülekandmiseks deponeeritud õigel ajal.

12. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et vahendusteenuse kulusid ei saa selles asjas

pidada vajalikeks, kuna kostja ise tegeles samas valdkonnas vahendustegevusega ja konsultatsioonide

andmisega. Ebaõige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole arvesse võtnud

E. Teigamägi seletust konsultatsiooni sisu ja iseloomu kohta. Ringkonnakohus on just konsultatsiooni

sisust tulenevalt otsustanud, et kostjal puudus vajadus sellist laadi konsultatsioonide järele, kuna ta

tegutses ise samas valdkonnas konsultatsioonide andjana.

Kuna ringkonnakohus on lugenud vahendusteenuse kulud põhjendamatuks, ei oma tähendust

ringkonnakohtu seisukoht, et kulud on tegelikkuses maksmata. Sõidukulud on ringkonnakohus

esitatud tõendite alusel lugenud mittetõendatuks, kolleegiumil puudub TsMS § 353 lg 3 kohaselt

võimalus tõendeid hinnata.

13. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse seisukohaga, et ringkonnakohus on rikkunud TsMS

§ 231 lg-s 4 sätestatut, jättes otsuses märkimata, millistele õigusaktidele tuginedes on ta jõudnud

järeldusele, et vara müümine pankrotimenetluses ei võta üürnikelt õigust kasutada neile seadusega

antud ostueesõigust ning et miks pankrotimenetluses toimuv enampakkumine ei ole samastatav

sundenampakkumisega. Siiski ei ole see oluline rikkumine ega mõjuta kohtulahendi sisu.

14. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus on rikkunud täiendava otsuse tegemisel TsMS § 238 lg-te 2

ja 3 sätteid, tehes täiendava otsuse pärast seaduses sätestatud tähtaega esitatud avalduse alusel ning

kohtuistungit pidamata. Need on olulised rikkumised. TsMS § 238 lg-s 2 ette nähtud tähtaeg on

sätestatud õiguskindluse tagamiseks. TsMS § 45 sätestab võimaluse erandkorras protsessitoimingu

tegemise tähtaja ennistamiseks, kuid selles asjas ei ole hagejad nimetatud võimalust kasutanud.

15. Ringkonnakohtu otsusega rahuldati hagejate nõuded. Sellele otsusele esitas kassatsioonkaebuse

kostja. Kuna Riigikohus jätab ringkonnakohtu otsuse sisulises osas muutmata, siis on TsMS § 60 lg 1

ja § 61 lg 1 p 1 alusel põhjendatud jagada kassatsiooniastme kohtukulud nõnda, et mõista AS-lt

Favorte osaliselt, see on 18 000 krooni, K. Raiki kasuks välja viimase kassatsiooniastmes kantud

kohtukulu. K. Raik on esitatud dokumentide kohaselt tasunud kogu kohtukulu. AS Favorte

kassatsiooniastmes kantud kohtukulu jääb samuti tema enda kanda.

J. Odar, V. Kõve, L. Laarmaa