3-2-1-124-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-124-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 12. november 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja V. Kõve

Kohtuasi

Põltsamaa linna hagi AS Puhu-Risti vastu võla saamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. juuni 2002. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2-135/2002

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AS Puhu-Risti kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

14. oktoober 2002. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. juuni

2002. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada AS-le Puhu Risti Marta Kirvese poolt

kassatsioonkaebuselt 4. juulil 2002. a tasutud kautsjon 1001

(üks tuhat üks) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Põltsamaa linn andis AS-le Puhu-Risti rendile Põltsamaal Jõgeva mnt 27 asuvad ruumid tähtajaga

10. juunist 1995. a 9. juunini 2005. a. Rentnik ei tasunud esitatud arvete järgi renti 24. jaanuarist

6. detsembrini 2000. a summas 94 788 krooni 10 senti. 19. märtsil 2001. a tegi rentnik rendileandjale

avalduse tasaarvestuse tegemiseks. Hageja leidis, et kostjal puudus nõue ja ta palus kostjalt välja

mõista 100 099 krooni 40 senti, sh põhivõla 94 788 krooni 10 senti ja viivise 6 011 krooni 30 senti.

2. Kostja vastuväite kohaselt on ta teinud renditud ruumides kapitaalremonti maksumusega 101 826

krooni. Kapitaalremondi tegemine oli rendilepingu p 6.1.2 järgi hageja kohustus. Rendiseaduse

(RenS) § 10 lg 3 järgi on rentnikul õigus nõuda rendileandjalt remondi maksumuse hüvitamist või

selle katmist rendi arvelt. Kostja tegi 19. märtsi 2001. a kirjaga tasaarvestuse.

3. Jõgeva Maakohtu 26. novembri 2001. a otsusega hagi rahuldati. Maakohtu otsuse kohaselt puudub

vaidlus selles, et kostjal on täitmata rendilepingust tulenev 94 788 krooni 10 sendi suuruse rendi

tasumise kohustus. Viivise arvutust kostja ei vaidlustanud. Kohus asus seisukohale, et kostja ei teinud

lepingu p 6.1.2 ja RenS § 10 lg 3 kohast lepingus ette nähtud või hädavajalikku remonti, vaid lepingu

p-s 4.1.4 ette nähtud ümberehitusi ja parendusi, mille tegemine oli vaja eelnevalt kooskõlastada

rendileandjaga. Kohus luges tõendatuks, et kostja teavitas rendileandjat hädavajalikest

remonditöödest ning rendileandja tegi oma kulul katuseremondi ja teatud osas ka katlaremondi.

Muud tööd, mille tegemise soovist on rentnik rendileandjat teavitanud, ei kuulu hädavajalike tööde

hulka. Töödest, mis sisalduvad OÜ Oberphalen nimekirjas, ei ole kostja varasemalt hagejat

teavitanud. Kapitaalremondi tegemise otsustamise õigus on hagejal kui rendile antud ruumide

omanikul. OÜ Oberphalen hinnang Jõgeva mnt 27 asuvates ruumides aastatel 1993-2000 tehtud

kapitaalremonditööde maksumuse kohta ei tõenda kostja nõude täpset suurust. Kostjal puudub hageja

vastu nõue, mida saaks tasaarvestada. Rendileandja kontrollis ruume ja leidis, et kapitaalremonti

vajavad üksnes katus ja katel. Kostja tegi ruumides parendusi ja ümberehitusi omal riisikol,

rendileandjaga kooskõlastamata ja hageja nõusolekuta. Kostjal puudub alus nõuda tehtud kulutuste

hüvitamist RenS § 12 või AÕS § 26 lg 1 ja § 27 alusel. Lepingu p 9.2 sätestab, et rendilepingu

lõppemisel tagastatavad hooned peavad olema samas seisus, milles rentnik need sai, arvestades talle

pandud ruumide remondikohustust. Kui kostja leidis, et hageja ei teinud kohustuslikku

kapitaalremonti, siis pidi ta käituma vastavalt TsK §-le 226: teavitama hädavajalikust tööst

rendileandjat ja kui rendileandja seda tööd ei tee, tegema hädavajaliku töö ise.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tartu Ringkonnakohtu 17. juuni 2002. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtu

otsuse põhjenduste kohaselt on maakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud. Kostja väide, et hageja

esindaja seletus ei ole tsiviilkohtumenetluses tõendiks, ei ole kooskõlas TsMS § 90 lg-ga 2. Kuna

pooleks on juriidiline isik, siis saigi seletusi anda vaid esindaja. Esindaja seletus loetakse esindatava

seletuseks, olenemata sellest, kas tegemist on seadusliku või lepingulise esindajaga. Õige on

maakohtu järeldus, et kapitaalremondi vajaduse üle otsustab rendileandja, mistõttu ei ole vaidlus

hageja tehtud tööde mahu üle vaidluse lahendamisel oluline. Maakohus kohaldas õigesti

materiaalõiguse norme. Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et kostja tehtud tööd on

ümberehitused ja parendused, mille tegemine tuli vastavalt rendilepingu p-le 4.1.4 eelnevalt hagejaga

kooskõlastada. Maakohus leidis põhjendatult, et alus tasaarvestuseks puudub.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg-te 4 ja 6 sätteid.

Kohus ei vastanud kõigile apellatsioonkaebuse väidetele ega märkinud, millistele asjaoludele tema

järeldused rajanevad. Kostja tõendas oma väiteid dokumentaalsete tõendite ja tunnistajate ütlustega,

hageja vaid lepingulise esindaja seletustega. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ta luges tõendiks

poole lepingulise esindaja seletused. TsMS § 113 lg 1 kohaselt saab poole seletuseks lugeda vaid

seadusliku esindaja seletuse. Ringkonnakohus ei põhjendanud, miks ja millise seaduse alusel otsustab

kapitaalremondi vajaduse üle rendileandja, ja miks ta leidis, et tehtud tööd olid ümberehitused ja

parendused, mitte aga hädavajalikud tööd. Samuti pole vastatud väitele TsK § 226 kohaldamise

kohta. Ringkonnakohus kohaldas vääralt RenS § 10 lg 3 ning TsK § 226 ja § 234.

6. Vastuses kassatsioonkaebusel pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu.

8. Hageja rendivõla nõudele esitas kostja vastuväite, et rendivõlga pole, kuna kostja tasaarvestas selle

oma kapitaalremondi tegemisest saadud nõudega hageja vastu. TsMS § 91 lg 1 kohaselt pidi kostja

tõendama, millises summas tehti RenS § 10 lg-s 3 sätestatud remonditöid tema kulul. Oma

vastuväidet tõendas kostja tunnistaja A. Kaselo ütlustega ja OÜ Oberpahlen õienditega. Maakohtu

otsuse kohaselt kinnitas tunnistaja muuhulgas, et katlamaja ja katuse remontis kostja. OÜ Oberpahlen

õiend kinnitab kohtuotsuse kohaselt katuse remonditööde maksumust. Maakohus märkis, et

rendileandja pidas vajalikuks vaid katuse ja katla kapitaalremonti. Kohtuotsuse kohaselt: "Need tööd

tehti ..., telliti ja tasuti hageja poolt, katlaremondi töödes osaleti rahaliselt." Eelnevast ei selgu, kas

katla remondis osales rahaliselt ka kostja. Maakohus resümeeris, et katuseremondi kui hädavajaliku

remondi tegemist hageja tellimisel ja tema kulul pole kostja ümber lükanud. Apellatsioonkaebuses

vaidlustas kostja maakohtu otsuse ka tõenduslikus osas, sh katuseremonti puudutavas osas, viidates

muuhulgas tunnistaja A. Kaselo ütlustele. Apellatsioonkaebuse sellele väitele pole apellatsioonikohus

vastanud. Sellega on rikutud TsMS § 330 lg 6 ja see rikkumine võis kaasa tuua ebaõige kohtulahendi.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta seisukoht, kas kostja on tõendanud, millises summas tehti RenS

§ 10 lg-s 3 sätestatud remonditöid tema kulul.

9. Nõustuda ei saa apellatsioonikohtu järeldusega, et tõendiks on ka lepingulise esindaja seletus.

TsMS § 90 lg 2 kohaselt võib tõendiks olla ka poole seletus. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku IV

osas - Tõendid - asuva § 113 lg 1 kohaselt loetakse seadusliku esindaja seletust selle poole seletuseks,

kelle seaduslikuks esindajaks ta on. Viimatinimetatust tuleneb, et seadusandja on tõendi jõu andnud

vaid poole seadusliku esindaja seletusele. Kohtus esindas Põltsamaa linna linnapea volitatud

linnavalitsuse õigusnõunik. TsMS § 84 lg 2 kohaselt on kohaliku omavalitsusüksuse seaduslik

esindaja kohaliku omavalitsuse asutus, kelle kaudu kohalik omavalitsusüksus teostab oma

tsiviilõigusi ja täitab tsiviilkohustusi. KOKS § 30 lg 1 p 4 kohaselt esindab avalik-õigusliku isikuna

linna kohtus linnavalitsus ning KOKS § 55 lg 4 p 6 järgi esindab linnasekretär kohtus linna või

volitab selleks teisi isikuid. Eelnevast järeldub, et hageja esindaja oli lepinguline esindaja ja tema

seletusel pole tõendi jõudu. Eelnev ei välista aga asjaolu tõendatuks lugemist tema kui lepingulise

esindaja omaksvõtu kaudu.

10. Asjakohased pole arutlused selle üle, millised hoones tehtud tööd kuuluvad kapitaalremondi,

millised aga ümberehituste ja parenduste hulka. Kui võlgnik ei täitnud oma kohustust ega teinud

teatavat tööd, siis oli kreeditoril TsK § 226 järgi õigus teha see töö võlgniku arvel. RenS § 10 lg 3

täpsustas eelnevat remondi liigi osas, sätestades, et kui rendileandja ei täida temal lasuvat vara

remondikohustust, siis on rentnikul õigus teha lepingus ette nähtud või hädavajalik remont ning

nõuda rendileandjalt selle maksumuse hüvitamist või teha tasaarvestus rendileandja rendinõudega.

Eelnevast tuleneb, et rendileandja ei otsusta hädavajaliku remondi tegemist ja kui selle on teinud

rentnik, siis on tal RenS § 10 lg-s 3 sätestatud õigused. Samad õigused sama normi alusel on

rentnikul siis, kui rendileandja on võtnud lepinguga kohustuse teha teatud kindlad remonditööd, kuid

ta ei täida oma kohustust ja need remonditööd teeb rentnik. Eelnevast järeldub, et kohtul tuleb võtta

seisukoht ka selles, kas remonditööd olid hädavajalikud või oli nende tööde tegemise kohustuse

võtnud rendileandja endale lepinguga. Apellatsioonkaebuse p-s 2.1. on kostja väitnud, et tema

tasaarvestus põhines tema poolt tehtud remonditöödel, mis kuulusid hädavajaliku remondi hulka.

Sellele väitele pole apellatsioonikohus tähelepanu osutanud. Ka maakohtu otsusest ei selgu, milliste

kriteeriumide järgi on eristatud kapitaalremonditöödest hädavajalikud remonditööd. Kolleegium

märgib, et sellise liigituse aluseks võib võtta 1. juulini 2002. a kehtinud AÕS § 27 lg-s 1 sätestatu ja

lugeda hädavajalikuks need remondikulutused, millega kaitsti asja täieliku või ka osalise hävimise

eest.

11. Muud kassatsioonkaebuse väited pole kohtuotsuse tühistamise aluseks.

J. Odar, H. Jõks, V. Kõve