3-2-1-111-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-111-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 8. november 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik

Kohtuasi

Rutt Padari hagi Margus Mitti ja AS Elumaja vastu tehingu

tühisuse tunnustamiseks ja erastamise kohustatud subjekti

kohustuse täitmisele sundimiseks või kahju hüvitamiseks ning

AS Elumaja vastuhagi Rutt Padari vastu üürilepingu tühisuse

tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. mai 2002. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2-118/2002

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Rutt Padari kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

30. september 2002. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. mai

2002. a otsus AS Tremonte ja Rutt Padari vahel 9. detsembril

1996. a sõlmitud Tartus Tiigi 6-432 asuva eluruumi

üürilepingu tühisuse tunnustamise osas. Muus osas jätta

ringkonnakohtu otsus muutmata.

2. Tunnistada AS Tremonte ja Rutt Padari vahel 9. detsembril

1996. a sõlmitud Tartus Tiigi 6-432 asuva eluruumi üürileping

kehtetuks.

3. Rahuldada Rutt Padari kassatsioonkaebus osaliselt.

4. Tagastada Rutt Padarile 4. juunil 2002 tasutud kautsjon 200

(kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduses taotles Rutt Padar AS Elumaja ja Margus Mitti vahel 20. juunil 2000. a sõlmitud

Tartus Tiigi 6-432 asuva eluruumi ostu-müügilepingu (ostu-müügileping) punktide 1 ja 2.8 tühisuse

tunnustamist samuti taotles hageja põhinõude kõrvalnõudena ostu-müügilepingus ostja M. Mitti

asendamist endaga lepingus märgitud tingimustel või müüja kohustamist sõlmima temaga ostu-

müügileping eluruumi erastamiseks lepingus märgitud tingimustel. Hageja tugines eluruumide

erastamise seaduse (EES) § 4 p-le 1, § 5 lg-le 1, § 22 lg-le 5 ja TsÜS § 66 lg 2 p-le 3 ja sama

paragrahvi lõikele 5. Alternatiivse nõudena palus hageja 12 900 krooni suuruse kahju hüvitamist

AÕS § 28 lg-te 1, 2 ja TsK § 477 alusel kas AS Elumaja või M. Miti poolt, kui kohus ei rahulda

esimest nõuet.

Hageja leidis, et eluruumi erastamiseks korraldatud avalikud enampakkumised on vastuolus Vabariigi

Valitsuse 13. aprilli 1995. a määrusega nr 189 "Riigiasutuste ja riigile kuuluvate ettevõtete valduses

olevate eluruumide kasutamine" (määrus nr 189), sest juhul kui eluruum oli erastamata, tulnuks

alustada avalikku enampakkumist 1 kuu jooksul. Seda AS Elumaja ei teinud. Ostu-müügileping on

tühine TsÜS § 66 alusel, kuna tehing on vastuolus Vabariigi Valitsuse määruse nr 188 "Eluruumi

erastamiseks korraldatava avaliku enampakkumise kord" (kord) p-ga 1. Selle kohaselt korraldatakse

avalikke enampakkumisi erastamise objektiks oleva üürilepingu alusel kasutatava niisuguse eluruumi

erastamiseks, mille ostueesõigusega erastamiseks ei ole tähtaegselt avaldust esitatud. Hagejal oli

õigus eluruum ostueesõigusega erastada, sest tal oli kehtiv üürileping ja ta oli esitanud tähtaegselt

avalduse eluruumi erastamiseks.

2. AS Elumaja leidis, et hagejaga sõlmitud üürileping on tühine. Vaidlustatud ostu-müügileping on

sõlmitud seadusliku enampakkumise tulemusena vastavalt eluruumide erastamise seadusele ja

määrusele nr 188.

3. AS Elumaja esitas vastuhagi, milles taotles 9. detsembri 1996. a Tiigi 6-432 asuva eluruumi

üürilepingu (üürileping), mille R. Padariga sõlmis AS Tremonte, tühisuse tunnustamist. Vastuhagi

põhjenduste kohaselt on tehing tühine, kuna AS-l Tremonte puudusid volitused üürilepingu

sõlmimiseks ning üürilepingu sõlmimisel on rikutud oluliselt EES § 3 lg 4 p 3 ja teisi eluruumide

erastamise seaduse sätteid ning määrust nr 189. Kostja tugines TsÜS § 66 lg-tele 2, 3; § 103 lg-le 1 ja

ES § 57 lg-le 1.

4. Margus Mitt leidis, et hagejaga sõlmitud üürileping on tühine TsÜS § 66 lg 1 järgi. Samuti oli

üürilepingu sõlmimine vastuolus määrusega nr 189. Tiigi 6-432 korteri erastamine enampakkumisel

on toimunud seaduspäraselt.

5. Tartu Maakohus rahuldas 9. novembri 2001. a otsusega R. Padari hagi osaliselt ja tunnustas

eluruumi ostu-müügilepingu punktide 1 ja 2.8 tühisust. Ülejäänud osas jättis kohus hagi ja ka AS

Elumaja vastuhagi rahuldamata.

Kohus asus seisukohale, et 28. novembril 1995. a AS-ga Elumaja sõlmitud teeninduslepingu

(teenindusleping) alusel oli AS-l Tremonte õigus sõlmida üürilepinguid. Seetõttu ei ole üürileping

tühine TsÜS § 103 lg 1 alusel. Kohus leidis, et hagejaga sõlmitud üürileping on pikenenud 1. juulist

1999. a alates ES § 32 lg 2 alusel veel viieks aastaks. Hageja jätkas korteri kasutamist ka pärast

1. juulit 1999. a, kuna üürileandja ega üürnik ei taotlenud lepingu lõpetamist.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tartu Ringkonnakohus tühistas 31. mai 2002. a otsusega maakohtu otsuse osaliselt ja tegi

tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas AS Elumaja vastuhagi ja tunnistas eluruumi üürilepingu

tühisust TsÜS § 66 lg 2 alusel ning jättis R. Padari hagi eluruumi ostu-müügilepingu tühisuse

tunnistamiseks rahuldamata. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohus tuvastas, et eluruum oli asustamata. Vaidlustatud üürilepingu sõlmimise ajal

kehtinud õigusaktide järgi tuli sellised eluruumid erastada avalikul enampakkumisel.

Teeninduslepingu p 2.2.1 kohaselt pidi vabanenud eluruumi asustamiseks olema kokkulepe. AS

Elumaja eitab kokkuleppe olemasolu, mille alusel AS-l Tremonte olnuks õigus sõlmida eluruumi

üürilepingut. Sellistel asjaoludel üürilepingu sõlmimist tuleb lugeda oluliselt seadusvastaseks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

7. Hageja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega rahuldati

vastuhagi ja tunnistati eluruumi üürilepingu tühisust ning jäeti tema hagi eluruumi ostu-müügilepingu

tühisuse tunnistamiseks rahuldamata.

Hageja arvates ei ole ringkonnakohus mõistnud, et seadusega vastuolus sõlmitud üürileping ei ole

iseenesest tühine, vaid see tuleb tunnistada kehtetuks kohtu kaudu. Elamuseadus on tsiviilseadustiku

üldosa seaduse suhtes erinormiks. AS Tremonte ja RAS Elumaja vahel oli kokkulepe üürilepingu

sõlmimiseks hagejaga. Hageja käitus üürilepingut sõlmides heauskselt. Üürilepingu sõlmimisel ei ole

rikutud EES § 5 lg 4 sätteid, kuna vaidlusalune eluruum ei kuulunud kohalikule omavalitsusele.

Eluruumi erastamine avalikul enampakkumisel M. Mitile oli õigusvastane ja tühine. Hagejal on

eluruumile siiani kehtiv üürileping. Ta esitas ettenähtud tähtaja jooksul avalduse tema kasutusse

antud eluruumi erastamiseks. Rikutud on korra p 7. Päevalehes enne enampakkumist ilmunud

kuulutus ei sisaldanud selles punktis ette nähtud avaldamiseks kohustuslikku informatsiooni, sh

teavet kas eluruum on asustamata või kasutatakse seda üürilepingu alusel jne. Korra p 22.1 ja 22.2

kohaselt tunnistatakse enampakkumine nurjunuks ja enampakkumise tulemust ei kinnitata, kui on

rikutud enampakkumise läbiviimise korda. Käesoleva erastamise korraldamisel on rikutud seadusi ja

teiste õigusaktide sätteid.

8. M. Mitt vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Vaidlusalust eluruumi tuli erastada enampakkumisel,

kuna tegemist oli asustamata eluruumiga. AS-l Tremonte ei olnud õigust hagejaga üürilepingut

sõlmida. Õige ei ole hageja tuginemine hea usu ja õiguspärase ootuse põhimõttele. Erastamise

objektiks oleva eluruumiga saab teha ainult seaduses ettenähtud tehinguid.

9. AS Elumaja ei pea kassatsioonkaebust õigeks. AS Elumaja ei ole kunagi kiitnud heaks AS

Tremonte ja R. Padari vahelist üürilepingut. Asustamata eluruumid tuli määruse nr 189 alusel

erastada avalikul enampakkumisel. Hageja osalemine eluruumi esimesel enampakkumisel näitab, et

ka ta ise pidas seda asustamata eluruumiks.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu üürilepingu tühisuse tunnustamise osas. Riigikohus saab tuvastatud

asjaolude alusel teha selles osas uue otsuse.

11. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse väitega, et üürilepingu tühisust ei saanud kohus

tunnustada ES § 57 lg-s 1 sätestatud erireegli tõttu. Kolleegium jagab Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 14. novembri 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-140-00 (RT III 2000, 27, 301)

väljendatud seisukohta, et üürilepingu kehtivuse hindamisel on ES § 57 lg 1 erireegel, võrreldes

1. juulini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seadusega.

Ringkonnakohus tuvastas, et eluruum oli erastamise objekt ja AS Elumaja erastamise kohustatud

subjekt ning et eluruum oli asustamata. Nende asjaolude osas pooltel vaidlust pole. Vaidlus oli selles,

kas AS Tremonte võis sõlmida hagejaga eluruumi üürilepingut. Ringkonnakohus asus seisukohale, et

võis sõlmida ainult siis, kui selleks oli olemas kokkuleppe AS-ga Elumaja. Ringkonnakohus sellist

kokkulepet ei tuvastanud.

12. Vastavalt ES § 28 lg-le 2 võis üürilepingu järgi üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt

selleks volitatud isik. AS Tremonte selliseks isikuks ei olnud. Seega oli tema sõlmitud asustamata

(vabanenud) eluruumi üürileping vastuolus elamuseadusega. ES § 57 lg 1 kohaselt tuleb selline

üürileping tunnistada kehtetuks. TsÜS § 67 lg 2 järgi on see leping kehtetu algusest peale ning selle

järgi saadu peavad pooled tagastama. Kuna ringkonnakohtu otsus üürilepingu tühisuse tunnustamine

põhineb tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu andmisel, teeb Riigikohus tühistatavas osas

TsMS § 362 p 5 alusel uue otsuse, millega tunnistab üürilepingu kehtetust.

13. AS Elumaja tugines üürilepingut vaidlustades muuhulgas ka sellele, et tema ei sõlminud

kokkulepet ega andnud nõusolekut, mille alusel AS-l Tremonte olnuks õigus eluruum hagejale

üürida. Sellest lepingust ei tekkinud kohustusi RAS-le Elumaja. Sellest, et TsÜS § 67 lg 1 järgi oli

üürnikul õigus nõuda üürilepingu täitmist kuni selle kehtetuks tunnistamiseni, ei tulene, et

enampakkumise tulemusel sõlmitud eluruumi müügileping oleks tühine.

H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik