3-2-1-115-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-115-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 6. november 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik

Kohtuasi

OÜ Vara ja Hooldus hagi Juri Norikovi, Tatjana Norikova ja

Oleg Norikovi vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi

vastu andmata.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 21. mai 2002. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2/232/2002

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Vara ja Hooldus kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

7. oktoober 2002. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 21. mai

2002. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada OÜ-le Vara ja Hooldus 20. juunil 2002. a tasutud

kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hagiavalduse kohaselt kuulub Tallinnas Mahtra 28-1 asuv eluruum OÜ-le Vara ja Hooldus (AS

Ehitajate EEV õigusjärglane). J. Norikov on eluruumi üürnik ning tema abikaasa ja poeg üürniku

täisealised perekonnaliikmed. Üürileping on sõlmitud 3. veebruaril 1999. a. 1. mai 2000. a seisuga

võlgneb kostja hagejale eluruumi üüri ja osutatud kommunaalteenuste eest 30 012 krooni 39 senti.

Hageja palus ES §-de 37 ja 54 lg 1 p 1 alusel üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada ja väljakolimisest

keeldumise korral tõsta kostjad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata. Kostja ei tasunud

võlga ka pärast 30. novembri 1999. a võla tasumise kokkuleppe sõlmimist.

2. Kostjate vastuväitel on nad mõjuvatel põhjustel tekkinud võla tasunud. Neil ei olnud ajutise raske

majandusliku olukorra tõttu võimalik üüri- ja kommunaalmakseid tasuda. Nad on eluruumi

erastamiseks kandnud hageja arvele 13 680 krooni, kuid hageja ei ole neile eluruumi erastanud ega

raha tagastanud.

3. Tallinna Linnakohtu 1. novembri 2001. a otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt tasusid kostjad kohtumenetluse kestel võla. See aga ei muuda olematuks üürilepingu

tingimuste rikkumist, mis andis üürileandjale õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist.

Kostjatel puudusid mõjuvad põhjused üüri- ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmiseks. Ainuüksi

30. novembri 1999. a kokkuleppe sõlmimine võla kustutamiseks, ei näita kostjate tahet võla

kustutamiseks. Kostjad täitsid seda kokkulepet vaid ühe kuu. Kohus jättis asjasse mittepuutuvatena

tähelepanuta kostjate väited eluruumi erastamise kohta.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohtu 21. mai 2002. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja uue otsusega jäeti

hagi rahuldamata. Hagejalt mõisteti kostjate kasuks välja kohtukulud. Ringkonnakohtu otsuse

põhjenduste kohaselt võis kuni 29. novembrini 2000. a kehtinud ES § 28 lg 2 redaktsiooni kohaselt

üürilepingu järgi üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema volitatud isik. Hageja ei ole esitanud

tõendeid, et ta on vaidlusaluse eluruumi omanik. Hageja esindaja kinnitas, et hageja on nimetatud

elamu suhtes eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kuid ei esitanud selle kohta tõendeid.

Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 15 lg 1 kohaselt jätkab eluruumide erastamise kohustatud

subjekt elamu haldamist kuni elamu üleandmiseni korteriühistule või eluruumide omanikele ning

sama paragrahvi 3. lõige sätestab, milline on eluruumide kohustatud subjekti pädevus eluruumide

haldamisel. Nimetatud sättest ei tulene hageja õigus esitada hagi üürniku väljatõstmiseks. Kostjad on

tähtaegselt esitanud avalduse eluruumi erastamiseks ja tasunud hagejale 13 680 krooni. Hageja ei ole

eluruumi kostjatele erastanud ega raha tagastanud. EES § 3 lg 5 kohaselt ei ole üürivõlg eluruumi

erastamist takistavaks asjaoluks. Kostjad on võla tasunud. Kuna hageja ei ole elamu omanik, pidi ta

TsMS § 91 lg 1 kohaselt tõendama omanikult saadud volitusi olla üürileandjaks. Esitatud

üürilepingust ei nähtu, millisel õiguslikul alusel on hageja üürileandjaks.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada.

Ebaõige on ringkonnakohtu väide, et hageja ei ole tõendanud oma üürileandja õigusi.

Kohtumenetluse käigus ei ole kostjad kordagi esitanud väidet, et hageja ei ole üürileandja. ES § 54

lg 1 alusel võib üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist nõuda nii eluruumi omanik kui ka tema poolt

volitatud isik. Ringkonnakohus ei võimaldanud hagejal üürileandja õigusi tõendavaid dokumente

esitada.

6. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas kostja T. Norikova kaebust põhjendamatuks. Riigikohtu

tsiviilkolleegiumi 6. mai 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-02 (RT III 2002, 14, 168) on

väljendatud seisukohta, et ES § 28 lg 2 kohaselt võib eluruumi omaniku volitatud isikuna mõista

isikut, kellele omanik on andnud õiguse esindada üürileandjat.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu.

8. Kostjad ei ole esimese astme kohtus ega ringkonnakohtus väitnud, et hageja ei ole üürileandja.

Seega puudus hagejal vajadus esitada tõendeid selle kohta, et ta on üürileandja. Pidades silmas TsMS

§-s 3 sätestatud tsiviilasja õige lahendamise eesmärki, võib kohus TsMS § 91 lg 2 kohaselt teha

pooltele ja teistele protsessiosalistele ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid hageja nõude aluseks

olevate asjaolude tõendamiseks. Seega, leidnud, et hageja õigust olla üürileandja tuleb tõendada, pidi

apellatsioonikohus tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 asjas tähtsate asjaolude väljaselgitamiseks andma

hagejale võimaluse esitada üürileandjaks oleku kohta tõendid. Seda tegemata rikuti poole õigust

esitada põhjendusi ja tõendeid asja lahendamisel tõusetunud küsimustes ning kohtumenetlus polnud

hageja suhtes aus.

9. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 6. mai 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-43-02 (RT III 2002, 14,

168) AS Ehitajate EEV hagis Emil Treiali vastu üürilepingu lõpetamiseks ja eluruumist

väljatõstmiseks leidis kolleegium, et ES § 28 lg-st 2 tulenevalt peab ringkonnakohus esmalt

tuvastama, kas ja millisel õiguslikul alusel on AS Ehitajate EEV üürileandjaks. Nimetatud asjas

vaidlustas kostja hageja üürileandja õigused esimese astme kohtus.

10. Eelpool viidatud tsiviilasjas nr 3-2-1-43-02 märkis kolleegium et, kui pooled on üürisuhtest

tekkinud võla asendanud laenulepinguga, siis ei ole hageja õigustatud selle võla tõttu nõudma

üürilepingu lõpetamist ES § 54 lg 1 p 1 alusel. Asja uuel läbivaatamisel tuleb seda silmas pidada.

11. Kui hageja on nimetatud elamu suhtes eluruumide erastamise kohustatud subjekt, on talle

eluruumide erastamise seadusega pandud avalik-õiguslik kohustus eluruumide erastamiseks. Avalik-

õiguslikke haldusülesandeid täitva isiku tegevusetuse või viivituse peale avalik-õiguslikus suhtes

võib halduskohtumenetluse seadustiku § 4 lg 2 kohaselt kaevata halduskohtusse.

H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik