3-2-1-118-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-118-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 31. oktoober 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja A. Kull, liikmed V. Kõve ja J. Luik

Kohtuasi

Evelyn Villi hagi Viljar Liiva, Meelis Laikmaa, Tiit Orissaare

ja Scanbalt Invest AS vastu tehingute tühisuse ja

omandiõiguse tunnustamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. mai 2002. a otsus

tsiviilasjas nr 2-2/306/02

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

T. Orissaare kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

7. oktoober 2002. a

Istungil osalenud isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat M. Lust ja kostja T. Orissaare

esindaja vandeadvokaat I. Seimar

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. mai 2002. a otsus

osas, millega tunnustati hageja omandiõigust Tallinnas Raua

21-5 asuva korteri suhtes ning mõisteti T. Orissaarelt välja

kohtukulu ja riigilõiv.

2. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

3. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

4. Rahuldada T. Orissaare kassatsioonkaebus osaliselt.

5. Tagastada Tiit Orissaarele 14. juunil 2002. a Nelly Orissaare

poolt kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 2 500 (kaks tuhat

viissada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 27. märtsil 1996. a esitas Evelyn Vill (endise nimega Altmäe) Tallinna Linnakohtule hagi Viljar

Liiva, Mare Milleri, Sirje Ormani, Peeter Tehveri, Meelis Laikmaa, Scanbalt Invest AS (endine nimi

AS Restrepo), Tiit Orissaare ja Tallinna Hooneregistri ME vastu. Hagiavalduses nõudis hageja, et

tunnistataks tema omandiõigust Tallinnas Raua 21 asuvale korterile nr 5 (korter), samuti, et

tunnistataks kehtetuks 28. novembril 1995. a Kaja Willbergi ja Viljar Liiva vahel sõlmitud leping

korteri üürimiseks, 15. detsembril 1995. a hageja ja Meelis Laikmaa vahel sõlmitud korteri ostu-

müügileping, 8. jaanuaril 1996. a M. Laikmaa ja AS Restrepo vahel sõlmitud ostu-müügileping,

9. jaanuaril 1996. a AS Restrepo ja M. Laikmaa vahel sõlmitud laenu(pandi)leping, 1. veebruaril

1996. a M. Laikmaa ja T. Orissaare vahel sõlmitud ostu-müügi eelleping korteri võõrandamiseks,

14. veebruaril 1996. a M. Laikmaa ja T. Orissaare vahel sõlmitud leping ning 14. veebruaril 1996. a

AS Restrepo ja T. Orissaare vahel sõlmitud korteri ostu-müügileping. Hageja palus korteri enda

kasuks välja nõuda. 21. novembri 2000. a kohtuistungil loobus hageja 28. novembril 1995. a sõlmitud

korteri üürilepingu kehtetuks tunnistamise ja vara ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise nõuetest.

2. Hagi kohaselt kuulus korter hagejale, kes omandas selle ostu-müügilepinguga 2. mail 1994. a.

30. detsembril 1994. a andis hageja oma emale K. Willbergile notariaalselt tõestatud volituse korteri

valitsemiseks ja käsutamiseks. 28. novembril 1995. a sõlmis K. Willberg üheks aastaks korteri

üürilepingu V. Liivaga. Kuna V. Liiva ei täitnud lepingut nõuetekohaselt ega reageerinud ka

K. Willbergi katsetele temaga kontakti saada, külastas K. Willberg koos abikaasa Riho Tint'iga

korterit 3. märtsil 1996. a. Nad avastasid, et korteris elab T. Orissaar, kes ei teadnud midagi V. Liivast

ja väitis, et on korteri ostu-müügilepingu alusel omandanud. Selgus, et V. Liiva on hageja nimel

24. oktoobril 1995. a välja antud ja võltsitud volikirjaga hankinud Tallinna Hooneregistrist

7. detsembril 1995. a õiendi korteri võõrandamiseks. 15. detsembril 1995. a sõlmiti hageja nimel

tema teadmata korteri notariaalne ostu-müügileping M. Laikmaaga. Lepingu tõestas lepingu kohaselt

notar M. Miller, kes aga seda tegelikkuses ei teinud, st leping on tervikuna võltsitud. 27. detsembril

1995. a registreeriti korter hooneregistris M. Laikmaa nimele. 9. jaanuaril 1996. a on AS Restrepo

(Scanbalt Invest AS) sõlminud M. Laikmaana esinenud isikuga lihtkirjaliku laenulepingu, mille

alusel ta andis M. Laikmaale laenu 65 000 krooni. Korter oli lepingu kohaselt pandina laenu

tagatiseks. 1. veebruaril 1996. a sõlmiti M. Laikmaa nimel T. Orissaarega lihtkirjalik korteri ostu-

müügileping, millega T. Orissaar kohustus korteri ostma hiljemalt 1. märtsiks 1996. a hinnaga 9000

USA dollarit ja 116 000 krooni. Samas oli juba 8. jaanuaril 1996. a sõlmitud AS Restrepo ja

M. Laikmaana esinenud isiku vahel notar P. Tehveri poolt tõestatud korteri ostu-müügileping.

14. veebruaril 1996. a sõlmisid AS Restrepo ja T. Orissaar notar S. Ormani tõestatud korteri ostu-

müügilepingu, mille järgi T. Orissaar korteri omandas. Lisaks sõlmisid M. Laikmaa ja T. Orissaar

14. veebruaril 1996. a lihtkirjaliku lepingu, millega M. Laikmaa tõendas, et sai korteri müügi eest

9000 USA dollarit ja 116 000 krooni. Hageja arvates on kõik nimetatud tehingud seadusevastased,

pettusega tehtud ja tühised. T. Orissaarel puudus korterile omandi saamiseks õiguslik alus.

3. T. Orissaar hagi ei tunnistanud ja leidis, et on korteri heauskselt omandanud. Korterit ostes tugines

ta hooneregistri õiendile, mille järgi kuulus korter AS-le Restrepo. Tehingute tegemisel abistas ja

nõustas teda kinnisvarabüroo Apollo agent Ivo Martin.

4. Tallinna Hooneregistri Munitsipaalettevõte hagi ei tunnistanud. Vastuse kohaselt ei vastuta

registripidaja talle esitatud ja registrikannete aluseks olevate dokumentide õigsuse eest. See kohustus

on omanikul. Vaidlusalusel juhul on kanded tehtud ja õiendid väljastatud originaaldokumentide

alusel, mille ehtsuses polnud registripidajal alust kahelda. Ametitoimingute tegemisel lähtuti

kehtivatest õigusaktidest. Esimene õiend väljastati V. Liivale volikirja ja passi alusel. Registrikanne

hooneregistris ei ole omandiõiguse aluseks. Kanded korteri kohta peatati pärast info saamist

ebaseaduslike tehingute kohta, samuti pöörduti politsei poole.

5. M. Laikmaa hagi ei tunnistanud. Ta leidis, et ei ole teinud ühtki hagis nimetatud toimingut ega

tehingut. Ta arvas, et toimunud on pettus tema vana passiga, mille ta kaotas 27. aprillil 1993. a.

6. Viljar Liiva tunnistas hagi.

7. M. Miller hagi ei tunnistanud. Vastuse kohaselt ei ole ta 15. detsembril 1995. a ega muul ajal

tõestanud lepingut korteri müügiks, mistõttu nimetatud leping on võltsitud.

8. S. Orman hagi ei tunnistanud. Ta tõestas 14. veebruaril 1996. a AS Restrepo ja T. Orissare vahel

sõlmitud korteri ostu-müügilepingu vastavuses õigusaktidega. Ta kontrollis tehingu teinud isikute

isikusamasust ja tugines tehingu tõestamisel hooneregistri õiendile.

9. Scanbalt Invest AS (AS Restrepo) hagi ei tunnistanud. Vastuse kohaselt omandas ta korteri

notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu alusel 8. jaanuaril 1996. a, tuginedes hooneregistri õiendile,

mille kohaselt kuulus korter M. Laikmaale. Kostja on korteri enda arvates heauskselt omandanud.

10. P. Tehver teda puudutavas osas hagi ei tunnistanud. Ta tõestas 8. jaanuaril 1996. a korteri

müügilepingu M. Laikmaa ja AS Restrepo vahel vastavuses õigusaktide nõuetega. Ta kontrollis

tehingupoolte isikusamasust passide alusel. Tehingu tõestamisel tugines ta hooneregistri õiendile,

mille kohaselt oli korteri omanikuks M. Laikmaa. Lepingu sõlmimisel ei ilmnenud ühtki asjaolu, mis

oleks seadnud kahtluse alla selle seaduslikkuse. Notar ei pea vastutama varasemate ebaseaduslike

tehingute eest.

11. 15. jaanuaril 1997. a tegi Tallinna Linnakohus määrused, millega võttis vastu hageja loobumise

hagist M. Milleri, S. Ormani, P. Tehveri ja Tallinna Hooneregistri ME vastu ning kaasas nad

menetlusse kolmandate isikutena kostja poolel. 1. septembril 1998 tegi Tallinna Linnakohus määruse,

millega lubas Tallinna linnal astuda menetlusse Tallinna Hooneregistri ME õigusjärglasena.

12. Tallinna Linnakohtu 6. detsembri 2000. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Kohus tunnustas

hageja omandiõigust korterile ning 15. detsembri 1995. a, 8. jaanuari 1996. a ja 14. veebruari 1996. a

ostu-müügilepingute tühisust. Kohus jättis rahuldamata nõude 24. oktoobri 1995. a volituse,

9. jaanuari 1996. a laenulepingu, 1. veebruari 1996. a eellepingu ja 14. veebruari 1996. a lepingu

kehtetuks tunnistamiseks. Kohus jättis rahuldamata hagi V. Liiva vastu omandi tunnustamise ning

tehingute tühisuse ja kehtetuks tunnistamise nõuetes. Kohus võttis vastu ka hagist loobumise

28. novembri 1995. a üürilepingu kehtetuks tunnistamise ja korteri ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmise osas. Hageja kohtukulude katteks mõistis kohus T. Orissaarelt, M. Laikmaalt ja

Scanbalt Invest AS-lt igaühelt välja 12 456 krooni 60 senti ning riigituludesse riigilõivu

T. Orissaarelt, M. Laikmaalt ja Scanbalt Invest AS-lt igaühelt 2 773 krooni ja 30 senti ning E. Villilt

200 krooni.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on tõendatud, et korter kuulus hagejale. 15. detsembri 1995. a

lepingul olevad notari allkiri ja pitsatijäljend ning hageja ja M. Laikmaa allkirjad on võltsitud.

M. Laikmaa seletuse kohaselt kaotas ta oma passi 1993. a ning vaidlusaluseid tehinguid pole teinud.

15. detsembri 1995. a ja 8. jaanuari 1996. a tehingud on TsÜS § 66 lg-te l ja 2 alusel tühised.

14. veebruari 1996. a tehing on vastuolus omandi puutumatuse põhimõttega, kuna tehingu tegemise

ajal ei olnud hageja omandiõigus korterile lõppenud ja ta ei avaldanud korteri võõrandamise tahet.

Tehing on TsÜS § 66 lg-te l ja 2 alusel tühine. Kuna hageja omandiõigus tekkis õiguslikul alusel ja

kostjad ei tõendanud, et hageja ei ole omanik või et asja omanik on kostja või et kostjal on õigus asja

vallata mõne muu asjaõiguse või õiguse alusel, tunnustas kohus hageja omandiõigust.

T. Orissaare väited vara heauskse omandamise kohta on põhjendamatud. Scanbalt Invest AS ei olnud

asja valdust kunagi saanud. Tuvastatud on, et T. Orissaar sai korteri võtmed M. Laikmaana esinenud

isikult. Võtmete saamine isikult, kes ei olnud vara võõrandaja ega tema esindaja, ei saa seaduse alusel

olla T. Orissaare omandiõiguse tekkimise aluseks. AÕS §-s 95 sätestatud vastuväide esialgse

omaniku omandiõiguse tunnustamisele oleks põhjendatud vaid asja heauskse vastuvõtmise korral

võõrandajalt, mitte aga asja vastuvõtmise korral mis tahes isikult.

13. Tallinna Linnakohtu otsuse peale esitasid apellatsioonkaebuse T. Orissaar ja M. Laikmaa.

T. Orissaar palus tühistada linnakohtu otsuse osas, millega tunnistati hageja omandiõigust korterile

ning T. Orissaare ja AS Restrepo vahel 14. veebruaril 1996. a sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust.

Lisaks palus T. Orissaar tunnustada 14. veebruari 1996. a lepingu seaduslikkust ning leidis, et kohus

on temalt põhjendamatult välja mõistnud kohtukulud. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt

omandas T. Orissaar korteri heauskselt.

M. Laikmaa palus apellatsioonkaebuses tühistada linnakohtu otsuse temalt kohtukulude ja riigilõivu

väljamõistmise osas ning teha otsuse, millega jätta need temalt välja mõistmata. Kaebuse kohaselt on

kohtukulud ja riigilõiv temalt põhjendamatult välja mõistetud, kuna ta ei ole osalenud ühegi

vaidlustatud toimingu tegemises ega ole kohtuasja põhjustanud.

14. Tallinna Ringkonnakohtu 15. mai 2001. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega

tunnustati 14. veebruari 1996. a müügilepingu tühisust ja hageja omandiõigust, ning uue otsusega

jäeti hagi selles osas rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse ka M. Laikmaalt

kohtukulude väljamõistmise osas ning jättis kohtukulud poolte kanda. Muus osas jäi linnakohtu otsus

muutmata. Ringkonnakohus leidis, et T. Orissaar on korteri heauskselt omandanud. Hageja ei ole

vastupidist tõendanud.

15. Hageja esitas Tallinna Ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palus tühistada

ringkonnakohtu otsuse osas, millega jäeti tunnustamata hageja omandiõigus korterile ja 14. veebruari

1996. a lepingu tühisus ning muudeti kohtukulude jaotust. Hageja palus Riigikohtul teha uue otsuse.

16. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. detsembril 2001. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus osas,

millega jäeti rahuldamata E. Villi hagi omandiõiguse tunnustamiseks ja kohtukulude jagamise osas,

ning saadeti asi tühistud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jäi

ringkonnakohtu otsus muutmata. Kolleegium leidis, et vaidlust pole selles, et Scanbalt Invest AS ei

olnud korteri omanik ja tal puudus õigus omandit üle anda. AÕS § 95 lg 1 kohaselt võis T. Orissaar

omandada korteri üleandmisega heauskselt. AÕS § 92 lg 1 järgi tekib vallasomand üleandmisega, kui

võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle

omandajale. Seega on heauskse omandamise eelduseks ennekõike omandaja ja mitteomanikust

võõrandaja vaheline omandiõiguse üleandmise kokkulepe ning omandaja poolt valduse saamine

asjale. Heauskne omandamine on võimalik ka AÕS §-de 93 ja 94 kaudu. Ringkonnakohus leidis

põhjendatult, et Scanbalt Invest AS ja T. Orissaar on sõlminud korterile omandiõiguse üleandmise

asjaõiguslepingu (14. veebruari 1996. a lepingu punkt 7). Samuti tuvastas kohus, et T. Orissaar sai

korteri valduse ja elas selles 14. veebruarist kuni 3. märtsini 1996. a. Tuvastanud nimetatud kaks

heauskse omandamise eeldust, pidi kohus hageja esile toodud asjaolude alusel võtma seisukoha, kas

T. Orissaar oli korteri omandamisel pahauskne, st kas ta teadis või pidi teadma või ei teadnud ega

pidanudki teadma, et Scanbalt Invest AS-l polnud õigust omandiõigust korterile üle anda. Asja

omandada sooviv isik peab olema heauskne nii asjaõiguslepingu sõlmimise kui ka tegeliku võimu

saamise ajal. Linnakohus leidis, et T. Orissaar ei omandanud korterit heauskselt, kuna ta ei saanud

selle otsest valdust mitte võõrandajalt Scanbalt Invest AS-lt, vaid M. Laikmaana esinenud isikult. See

asjaolu vääriks tähelepanu, kui kontrollitakse omandamist AÕS § 92 lg 2 tunnustel. Kolleegium

nõustus apellatsioonikohtuga selles, et tuvastatuks loetud asjaolude kohaselt oli omanik loobunud

korteri üürileandmisega vabatahtlikult tegelikust võimust korteri üle, see on tema valdusest välja

läinud tema tahte kohaselt ning puudus alus AÕS § 95 lg 3 kohaldamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

17. Tallinna Ringkonnakohtu 15. mai 2002. a otsusega muudeti linnakohtu otsust kohtukulude osas.

T. Orissaarelt mõisteti E. Villi kasuks välja kohtukulu 23 689 krooni 90 senti ja riigituludesse riigilõiv

4 100 krooni, Scanbalt Invest AS-lt mõisteti E. Villi kasuks välja kohtukulu 18 689 krooni 90 senti ja

riigituludesse riigilõiv 4 100 krooni ning E. Villilt riigituludesse riigilõiv 200 krooni. Hageja

omandiõiguse tunnustamise osas jäi kohtuotsus muutmata. Ülejäänud osas on linnakohtu otsus jõus

Tallinna Ringkonnakohtu 15. mai 2001. a otsusega.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis linnakohus õigesti, et hageja omandiõigus

Tallinnas Raua 21-5 asuvale korterile on tekkinud õiguslikul alusel ja kostjatevahelised tehingud ei

ole seda temalt võtnud. Vaidlus puudub selles, et Scanbalt Invest AS ei olnud korteri omanik ja tal

puudus õigus seda T. Orissaarele üle anda. AÕS § 95 lg 1 kohaselt võis T. Orissaar omandada korteri

valduse heauskselt. Heauskse omandamise eelduseks on omandaja ja võõrandaja, ka mitteomanikust

võõrandaja, omandiõiguse kokkulepe ja omandaja poolt valduse saamine asjale. Asjas on tuvastatud,

et T. Orissaarele ei andnud korteri valdust üle mitte võõrandaja, vaid kolmas isik. Seetõttu võis

T. Orissaar eeldada, et valduse üleandmisega ei pruugi omandiõigust kaasneda.

Sõlmides Scanbalt Invest AS-ga ostu-müügilepingu, pidas T. Orissaar korteri omanikuks

M. Laikmaad, kellele ta ka osa rahast üle andis. T. Orissaare seletuse kohaselt jäi talle mulje, et

M. Laikmaa on korteriga seotud. Miski ei takistanud kostjal enne lepingu sõlmimist kõigi vajalike

asjaolude kindlakstegemist, veendumaks tehingu seaduslikkuses. Kui M. Laikmaa veenis T. Orissaart

selles, et tema on korteri omanik, oli kostjal ostu-müügilepingu sõlmimisel Scanbalt Invest AS-ga

alust eeldada, et ta sõlmis tehingu isikuga, kellele omandiõigus ei kuulunud. T. Orissaar oleks võinud

välja selgitada korteri eelmised omanikud, vahepealsete tehingute asjaolud ja kehtivuse.

Korteri omandamisel oli T. Orissaar pahauskne, kuna ta võis eeldada (pidi teadma), et korteri

võõrandajal ei olnud õigust talle omandiõigust üle anda, sest korter ei olnud nimetatud isiku valduses.

Heauskne omandamine on küll AÕS §-de 93 ja 94 kaudu võimalik, kuid sellele asjaolule kostja ei

tuginenud. Asjaolule, et valduse üleandmine oleks tehingu sõlmimisel asendatud vara

väljanõudeõiguse loovutamisega AÕS §-de 93 ja 94 mõttes, ei ole pooled viidanud. Kostja on pigem

rõhutanud faktilise valduse üleandmist kui omandiõiguse tekkimise alust. Valduse üleandmise kui

omandiõiguse tekkimise ühe tingimuse asendamine väljanõudeõiguse loovutamisega pidi kajastuma

asjaõiguslepingus.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

18. Kassatsioonkaebuses palus T. Orissaar tühistada ringkonnakohtu otsuse hagi rahuldamise ja

kohtukulude väljamõistmise osas ning teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja mõista

hagejalt välja T. Orissaare kantud kohtukulud. TsMS § 365 kohaselt on Riigikohtu lahendi

seisukohad seaduse tõlgendamisel asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Ringkonnakohus

ei kontrollinud Riigikohtu ettekirjutusest hoolimata T. Orissaare poolt korteri heauskse omandamise

võimalust AÕS §-de 92 lg 2 ja 95 lg 1 alusel. T. Orissaar tõi välja asjaolud, mis lubasid vaidlusaluste

tehingute puhul heauskse omandamise AÕS §-de 93 ja 94 mõttes. Ringkonnakohus jättis asjas

tähelepanuta tõendid - T. Orissaare seletused ja dokumentaalsed tõendid - selle kohta, et ta selgitas

välja nii Scanbalt Invest AS kui ka M. Laikmaa õigused vaidlusalusele korterile. T. Orissaarel oli

kokkulepe ja tahteavaldus korteri omandi ja valduse üleandmiseks nii M. Laikmaalt kui ka Scanbalt

Invest AS-lt ning ta oli heauskne nii asjaõiguslepingu sõlmimise kui ka asja üle võimu saamise ajal.

Hageja on loobunud T. Orissaarelt korteri väljanõudmise nõudest. Ringkonnakohus ei nimetanud,

kuidas ja milliseid asjaolusid oleks T. Orissaar pidanud tehingu seaduslikkuse kindlaks tegemiseks

veel välja selgitama. Sellega rikkus kohus TsMS § 330 lg 4 nõudeid.

19. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.

Hoolimata sellest, et T. Orissaar teadis, et korteri omanikuks oli Scanbalt Invest AS, sõlmis ta tehingu

M. Laikmaaga, mistõttu ei saanud ta olla heauskne.

20. Kohtuistungil jäid poolte esindajad kassatsioonkaebuses ja vastuses esitatud seisukohtade juurde.

T. Orissaare esindaja I. Seimar palus hagejalt välja mõista kohtukuluna riigilõivu 14 060 krooni ja

tasu advokaadi abi eest 4 720 krooni.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

21. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus kuulub osaliselt tühistamisele TsMS § 363 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

22. Asja lahendamiseks on oluline välja selgitada kinnistamata korteri omandamise seaduslikud

võimalused. T. Orissaare ja Scanbalt Invest AS vahelise tehingu tegemise ajal kehtinud AÕS RakS

§ 13 lg 6 redaktsiooni kohaselt võis kuni ehitisealuse maa kinnistamiseni reaalosana erastatud

eluruumi võõrandada ja pärida kui vallasasja. Erandina muude vallasasjade võõrandamisest nägi

AÕS RakS § 13 lg 6 ette kohustuse võõrandamise tehing notariaalselt tõestada ning sama paragrahvi

7. lõike kohaselt tuli võõrandamine või pärimine 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust,

registreerida riiklikus hooneregistris ja kohalikus omavalitsusüksuses. Muid erisätteid seadus ehitise

kui vallasasja võõrandamisele ette ei näinud, mistõttu kuuluvad ostu-müügilepingute puhul muus

osas kohaldamisele tsiviilkoodeksi sätted ostu-müügilepingu kohta ja AÕS §-d 92 ja 95 vallasomandi

üleandmise kohta.

Tsiviilkoodeks reguleerib vaid omandi üleandmiseks kohustavasse kohustuslepingusse (nn

võlaõiguslikku lepingusse) puutuvat. Antud juhul ei ole tuvastatud, et ostu-müügileping ei kehtiks.

Seega on asjassepuutuvad ja T. Orissaare omandiõiguse saamise hindamisel olulised AÕS §-d 92-95.

Vallasasja omandi ülemineku eelduseks on AÕS § 92 kohaselt kokkulepe omandi ülemineku kohta

(nn asjaõiguskokkulepe) ja valduse üleandmine omandajale. AÕS §-de 93 ja 94 kohaselt võib otsese

valduse üleandmise asendada ka kaudse valduse üleandmisega (nii et asi jääb kas võõrandaja või

kolmanda isiku otsesesse valdusse) või ainult asja väljanõudeõiguse loovutamisega. Ehitise kui

vallasasja omandi ülemineku kohta seaduses täiendavaid nõudeid ei ole. AÕS RakS § 13 lg-s 7

sätestatud omandi ülemineku hooneregistris registreerimise kohustus on oma olemuselt avalik-

õiguslik kohustus, mis ei oma aga tähendust omandiõiguse ülemineku seisukohast. Nagu on märgitud

samas tsiviilasjas varem tehtud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-160-01 (RT III 2002, 3, 30), tunnustab

asjaõigusseadus ka mitteomaniku sõlmitud asjaõiguslepingut. Lisaks asjaõiguskokkuleppele ja otsese

või kaudse valduse üleandmisele või asja väljanõudeõiguse loovutamisele eeldavad AÕS §-d 92-94

sama seaduse §-st 95 tulenevalt, et omand tekib üksnes juhul, kui asja omandajal oli õigus asja

käsutada, st tal oli õigus omand üle anda. Oluline ei ole, et võõrandaja ise oleks asja omanik, talle

võib olla antud käsutusõigus ka ilma selleta. Kui võõrandajal ei ole õigust omandit üle anda, ei saa

omand AÕS §-de 92-95 alusel üle minna ega tekkida. AÕS § 95 sätestab erandliku võimaluse saada

vallasasja üleandmisega omand asjale ka juhul, kui üleandjal ei olnud õigust asja käsutada. Selle

eelduseks on aga, et täidetud oleksid tavalised omandi üleandmise tingimused, st sõlmitud

asjaõiguskokkulepe omandi ülemineku kohta ja antud üle asja valdus või asja väljanõudeõigus.

Lisaks on heauskse omandamise oluliseks eelduseks AÕS § 95 lg 3 kohaselt, et asi ei oleks omaniku

valdusest välja läinud tema tahte vastaselt.

Heauskse omandamise võimalus kaitseb õiguskindluse põhimõtet tsiviilsuhetes. AÕS § 90 kohaselt

eeldatakse, et iga vallasasja valdaja on ühtlasi selle omanik. Arvestades vallasasjade tavaliselt

suhteliselt väikest väärtust ja kolmandate isikute piiratud võimalusi tegelikku omandikuuluvust välja

selgitada, kaitseb selline eeldus nii valdaja kui ka valdajaga tehingu teinud isikute huve. Seega on just

valdussuhe see, millele vallasasjade tsiviilkäibes omistatakse eriline õiguslik tähendus. Kinnisasjade

puhul asendab valdussuhet kinnistusraamatusse tehtud kanne, millele tuginedes on võimalik

heauskselt omandada ka kinnisasju. Vallasasjade puhul sellist avalikult usaldatavat registrit reeglina

ei ole, sellist tähendust ei ole vallasomandi seisukohast antud ka hooneregistrile. Kuna ehitise kui

vallasasja omandi üleminekule teiste vallasasjadega võrreldes erireegleid kehtestatud ei ole, on ka

ehitise puhul seega valdusele tuginedes heauskne omandamine võimalik. TsÜS § 109 kohaselt

eeldatakse heausksuse olemasolu, kui seadus seob sellega õiguslikud tagajärjed. Sama kinnitab ka

AÕS § 35. Eelnevast järeldub, et kui vallasomandi üleandmiseks on kehtiv asjaõiguskokkulepe, asja

valdus on üle antud ning asi ise ei ole omaniku tahte vastaselt tema valdusest välja läinud, eeldatakse,

et ka vara käsutamiseks õigustamatu isikuga vara omandamise tehingu teinud isik on vara heauskselt

omandanud. Vastupidise tõendamine on selle isiku ülesanne, kes väidab, et omandamist ei toimunud.

23. Käesolevas asjas on tuvastatud muuhulgas järgmist: hageja ei ole korteri omanikuna avaldanud

tahet korteri võõrandamiseks ega sõlminud korteri võõrandamiseks ostu-müügilepingut, hageja andis

vabatahtlikult korteri V. Liiva valdusse, Scanbalt Invest AS ei ole saanud korteri omanikuks ega

omanud seega korteri käsutamise õigust, Scanbalt Invest AS ja T. Orissaar on sõlminud korteri

ostmiseks kehtiva ostu-müügilepingu ning T. Orissaar sai korteri valduse. Ringkonnakohus ja

Tallinna Linnakohus on otsustes märkinud, et T. Orissaar ei saanud korteri valdust mitte võõrandajalt

Scanbalt Invest AS-lt, vaid kolmandalt isikult, ning järeldanud sellest, et kui asja valdus saadakse

kolmandalt isikult, mitte võõrandajalt, omab see omandi üleandmise seisukohast tähendust.

Kolleegium ei nõustu selle seisukohaga ja märgib, et AÕS §-de 92 ja 95 alusel omandi saamise

juhtudel võib valduse üle anda ka kolmas isik, kaudse valduse puhul eelkõige otsene valdaja. Oluline

on üksnes, et valduse üleandmise aluseks oli võõrandaja tahe. Käesoleval juhul on tuvastatud, et

korteri valduse andis T. Orissaarele üle M. Laikmaana esinenud tuvastamata isik. Seega on

käesolevas asjas tuvastatud vallasasja heauskse omandamise eeldustena nii valduse üleandmine

T. Orissaarele, asjaõiguskokkulepe omandi üleandmiseks korterile kui ka see, et hageja valdusest läks

korter välja V. Liiva valdusse hageja enda tahte kohaselt. Seega on tuvastatud kõik heauskse

omandamise eeldused peale selle, kas T. Orissaar oli omandamisel heauskne. Heausksust aga seaduse

jõul eeldatakse ning heauskset omandamist ei saa lugeda toimunuks üksnes juhul, kui hageja tõendab,

et T. Orissaar oli pahauskne, st teadis või pidi teadma, et Scanbalt Invest AS-l ei olnud õigust korterit

käsutada.

24. Ringkonnakohus on oma otsuses leidnud, et hageja on tõendanud T. Orissaare pahausksuse.

Pahausksust tõendab ringkonnakohtu otsuse järgi asjaolu, et T. Orissaar ei saanud korteri valdust

korteri võõrandajalt. T. Orissaar oleks kaevatava kohtuotsuse kohaselt pidanud veenduma tehingu

seaduslikkuses, tehes kindlaks M. Laikmaana esinenud isiku seose korteriga, kuna viimane väitis

enda olevat korteri omanik. Lisaks on ringkonnakohus olulise asjaoluna välja toonud tehingute

tegemise väga lühikese ajavahemiku jooksul ning asunud seisukohale, et T. Orissaar pidanuks

selgitama välja korteri eelnevad omanikud ja vahepealsete tehingute asjaolud ning kehtivuse.

Ringkonnakohus on ka märkinud, et T. Orissaar ei ole tuginenud heausksele omandamisele, viidates

AÕS §-dele 93 ja 94, ning valduse asendamine väljanõudeõiguse loovutamisega pidanuks kajastuma

asjaõiguslepingus.

25. Ringkonnakohus on rikkunud TsMS §-s 228 sätestatut, jättes AÕS §-d 93 ja 94 kohaldamata

ainuüksi sel põhjusel, et T. Orissaar neile ei tuginenud. T. Orissaar väitis kohtumenetluses, et sai

korteri valduse M. Laikmaana esinenud isikult, kes algselt esines ka korteri omanikuna. Hiljem

selgitas nimetatud isik T. Orissaarele, et korter oli tema võla katteks üle antud Scanbalt Invest AS-le,

kes sõlmis ka notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu korteri võõrandamiseks. Kas antud juhul

tuleks lähtuda omandi üleandmise hindamisel AÕS §-st 92 või 93, on kohtu enda hinnata.

26. Ringkonnakohus ei ole otsuses ka sisuliselt põhjendanud, kuidas tema tuvastatud asjaolud ikkagi

T. Orissaare pahausksust tõendavad. See, et T. Orissaar sai korteri valduse kolmandalt isikult, mitte

müüjalt, ei saa olla omandamist välistavaks asjaoluks. T. Orissaar seletas kohtule tehingu tegemise

asjaolusid ja erinevate lepingute sõlmimist kokkuvõtlikult sellega, et M. Laikmaana esinenud isik oli

korteri vaid tagatisena üle andnud Scanbalt Invest AS omandisse, mistõttu ta tegeles ka ise korteri

müügiga ja osa tehingujärgsest rahast maksti tuvastamata kolmandale isikule. Kohus ei ole

tuvastanud, et iseenesest loogilised T. Orissaare põhjendused oleksid ebaõiged või tehingu tegemise

asjaolud teistsugused. Põhjendamata on ringkonnakohtu väide tehingute väga lühikese ajavahemiku

jooksul toimumise kohta. T. Orissaare ja Scanbalt Invest AS vahelise ostu-müügilepingu ning

Scanbalt Invest AS ja M. Laikmaana esinenud isiku vahelise ostu-müügilepingu sõlmimise vahele jäi

üle ühe kuu. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ta loeb seda väga lühikeseks ajavahemikuks.

Ebaõige on ringkonnakohtu väide, et T. Orissaar pidanuks selgitama välja korteri eelnevad omanikud

ja tegema selgeks vahepealsete tehingute asjaolud. Selline nõue ei tulene heauskse omandamise

eeldusena seadusest ning isegi, kui T. Orissaar oleks kõiki lepinguid näinud, poleks ta pidanud

eeldama, et mõni neist on võltsitud, ja kohtuma iga lepingusubjektiga, selgitamaks välja, kas nende

tahe ikka oli lepinguid sõlmida. Seda ei suutnud tuvastada ka hooneregistri pidaja. T. Orissaare

väiteid tehingute toimumise asjaolude kohta ei ole hageja ümber lükanud ja sellistel asjaoludel ei

pidanud mingit täiendavat asjaolude kontrollimist T. Orissaarelt eeldama. Pealegi ei ole vallasasjana

korterite müügilepingud avalikud ning nende hankimiseks oleks T. Orissaar pidanud tegema

pingutusi, mida tavapäraseks tehingu tegemise asjaolude kontrollimiseks tehingupool tegema ei pea.

Pahausksuse tõendamiseks oleks pidanud olema mingi asjaolu, mis andnuks alust väita, et T. Orissaar

teadis, et Scanbalt Invest AS ei omanud korteri käsutamise õigust. Sellist asjaolu ringkonnakohus aga

tuvastanud ei ole.

27. Kui ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel leiab, et T. Orissaar on korteri heauskselt

omandanud, võib hagejale jääda õigus nõuda kahju hüvitamist isikutelt, kes selle talle tekitasid.

Muuhulgas võib selline nõue olla V. Liiva vastu, kes võis teada vaidlustatud tehingute asjaoludest

olnud, aga ka notari vastu, kes tõestas lepingu võltsitud passi alusel, ning ka Tallinna linna või Eesti

Vabariigi vastu, võltsitud dokumentide alusel registrikannete tegemise ja dokumentide väljastamise

tõttu.

28. Riigikohus juhib poolte tähelepanu ka sellele, et kassatsioonikohtu menetlusdokumentides tuleb

ära näidata kõik protsessiosalised, ning ringkonnakohtu tähelepanu sellele, et asja uuel läbivaatamisel

tuleb kaasata kõik kolmandad isikud.

29. Kohtukulude jaotuse ja väljamõistmise peab ringkonnakohus otsustama sõltuvalt asja

läbivaatamise tulemustest.

A. Kull, V. Kõve, J. Luik