3-2-1-101-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-101-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 2. oktoober 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Aili Kärneri hagi Aili Peetsi vastu üürileandja poolt

põhjendamatult suurendatud üüri vähendamiseks.

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 22. märtsi 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-

141/2002

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aili Peetsi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise kuupäev

2. september 2002. a

Resolutsioon

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 22. märtsi 2002. a otsus ja

saata asi samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Aili Peetsile Kiur Põllu poolt 22. aprillil 2002. a Aili

Peetsi kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada)

krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hageja ja kostja sõlmisid 1. mail 1997. a eluruumi üürilepingu Kooli tn 12 krt 4 kasutamiseks

hageja poolt. Üüri suuruseks oli vastavalt Tartu linnas kehtinud üüri piirmäärale 5 kr/m2. 17. juunil

2000. a teatas kostja hagejale, et alates 1. juulist 2000. a on põhiüüri suuruseks 20 kr/m2. Üüri

suurendamist põhjendas kostja tema poolt ajavahemikul 1997-2000 Kooli tn 12 asuva elamu

remondiks ja hoolduseks tehtud kulutustega. Hageja palus tunnistada üüri suurendamine

põhjendamatuks ning mõista üürileandjalt välja hageja poolt alates 1. juulist 2000. a kuni eluruumi

omaniku vahetumiseni 31. juulil 2000. a enammakstud üürisumma. Hagiavalduse põhjenduste

kohaselt ei saa ES § 423 lg 2 kohaselt üüri suurendada kulutuste võrra, mida tehakse tehnosüsteemide

teenindamiseks avariide korral. Samuti võib omanik vastavalt ES § 37 lg-le 4 suurendada üüri

renoveerimistöödeks tehtud kulutuste võrra vaid eelneva kirjaliku kokkuleppe alusel üürnikuga.

2. Tartu Maakohtu 12. detsembri 2001. a otsuses öeldakse, et hagi rahuldati osaliselt. Kohus vähendas

korteri üüri ajavahemikul 1. juuli kuni 31. juuli 2000. a 1108 krooni 20 sendi võrra ning jättis senisele

üürile lisanduvaks summaks 374 krooni igakuiselt. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole

tõendatud 21 tm puitmaterjali kasutamine Kooli tn 12 elamu kuuri ehitamiseks ning 300 m

elektrikaabli kasutamine elamu trepikoja elektrisüsteemide remondiks. Ülejäänud kulutuste tegemise

üle vaidlus puudub. Vastavalt ES § 37 lg-le 4 ja Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega

nr 38 kinnitatud "Üüri arvestamise korra" (edaspidi Kord) p-dele 8 ja 9 tuleb kostja poolt tehtud

elamu elektrisüsteemide, trepikoja ja õue üldvalgustuse uuendamist, uute postkastide soetamist ja uue

kuuri materjalide varumist käsitleda renoveerimistöödena ning kui kostja soovis, et üürnik need

kulutused hüvitaks, oleks ta pidanud sõlmima temaga eelneva kokkuleppe ning pidama

amortisatsiooniarvestust. Renoveerimisinvesteeringud tõstavad hoone väärtust pika aja jooksul ning

vastavalt raamatupidamisseadusele kantakse need kuludesse samuti pika aja jooksul.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

3. Tartu Ringkonnakohtu 22. märtsi 2002. a otsusega jäeti A. Peetsi apellatsioonkaebus rahuldamata.

Apellatsioonikohus muutis maakohtu otsuse põhjendusi ja resolutsiooni. Maakohus leidis õigesti, et

kostjal polnud õigus tõsta üüri ühepoolselt alates 1. juulist 2000. a ning ta peab hagejale tagastama

üüriraha osas, mis ületab varasemat üüri 5 kr/m2. ES § 37 lg 4 sätestatust tuleneb, et elamu

renoveerimise kulusid, mis on üks remondikulude liik vastavalt ES § 37 lg-le 2, on üürileandjal õigus

üürnikult nõuda üksnes kokkuleppel üürnikuga. Sama tuleneb Korra p-st 8. Sellise kokkuleppe alusel

tasutakse elamu renoveerimise kulud kas üüri kaudu, üüri vastavalt tõstes või muul viisil.

Renoveerimise kulude hüvitamine annab üürnikule ES § 37 lg 4 järgi õiguse nõuda üürileandjalt

üürilepingu tähtaja pikendamist. ES § 37 lg-test 2, 3 ja 4 lähtuvalt eristatakse seega üüri ja tasu

kommunaalteenuste eest ning elamu renoveerimiseks tehtud kulude täiendavat tasumist. Üüri

oluliseks osaks oli ka enne ES § 37 muutmist 1998. aastal kompensatsioon elamu hoolduseks ja

remondiks tehtavate kulutuste eest - see kajastub ka senises üüris - 5 kr/m2. Järelikult ei anna ES § 37

lg-d 2 ja 4 üürileandjale õigust arvata üüri sisse kõiki elamu remondiks ja renoveerimiseks tehtud

kulutusi. Üüri tõstmine, sh ka elamu remondiks vajaliku üüri osa tõstmine on reguleeritud ES § 375

lg-tes 1, 2 ja 3. ES § 375 lg 3 annab üürileandjale õiguse suurendada üüri ühepoolselt üksnes juhul,

kui üüri mõjutavad hinnad on viimasest üürimääramisest arvates muutunud. Nimetatud hindadeks on

Korra p-s 6 loetletud teenuste hinnad. Kostja esitatud kalkulatsiooni ajavahemikul 1. juuli 2000. a

kuni 1. juuli 2001. a tehtavate või planeeritavate remonttööde maksumuse kohta ei saa arvesse võtta,

kuna see on esitatud hagejale 6. juulil 2000. a, s.o pärast üüri tõstmist. Kostja ei ole ka põhjendanud,

miks ei ole võimalik plaanitud kulutuste kompenseerimine senise üüritariifi alusel ja pikema

ajavahemiku jooksul. Üürileandja peab arvestama üürniku huve ning mitte kavandama vajalike

kulutuste kompenseerimist lühikese aja jooksul. Ka Korra p 10 ei anna üürileandjale iseseisvat õigust

üüri tõsta, see reguleerib metoodikat, millest peavad üürilepingu pooled juhinduma üüri suuruse

kindlaksmääramisel üürilepingu sõlmimisel, selle muutmisel poolte kokkuleppel või üüri tõstmisel

kooskõlas ES §-ga 375.

Maakohtu otsuse resolutsioonist tuleb välja jätta osa, millega määrati summaks, mis lisandub

igakuisele üürile 374 krooni. Samuti tuleb vähendada hageja kasuks 2000. a juulikuu eest

väljamõistetud üürisumma suurust 1095 krooni 50 sendini, vastasel juhul oleks lubatud üür jäänud

väiksemaks varasemast üürist (5 kr/m2), selles osas aga pooltel vaidlus puudus.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

4. Kassatsioonkaebuses palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada ning uue otsusega jätta hagi

rahuldamata. Kohtukulud palus kostja jätta hageja kanda.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 319 lg 1. Kohus väljus apellatsioonkaebuse piiridest asudes

seisukohale, et kostja on rikkunud üüri suurendamise menetluse korda. Seda ei ole hageja

kohtumenetluse vältel vaidlustanud. Apellatsioonikohus rikkus TsMS § 330 lg 4 ja 6, leides, et ES

§ 37 lg-test 2, 3 ja 4 tulenevalt eristatakse küll üüri, tasu kommunaalteenuste eest ja elamu

renoveerimise kulude täiendavat tasumist kas üüri tõstmise teel või muul viisil kokkuleppel

üürnikuga, kuid ei võtnud seisukohta, mis liiki vaidlusalused kulutused on ja jättis seadusetõlgenduse

nõudega sidumata.

Väär, ja PS § 31 piirav on apellatsioonikohtu järeldus, et üürnik ei ole elamuseaduse alusel

kohustatud hüvitama üürileandjale lisaks üürile elamu remontimise ja hooldamise kulusid, va juhul,

kui üürnik on olnud süüdi avariis, mis põhjustas remondivajaduse. ES § 37 lg-test 2 ja 4 tulenevalt

eristatakse üürilepingu esemeks olevale eluruumile tehtavaid remondi- ja renoveerimiskulutusi ning

elamu renoveerimiseks tehtud täiendavaid kulutusi. Käesoleval juhul on üüri tõstmine põhjendatud ka

ES § 375 lg-le 3 tuginedes, kuna üüri mõjutavateks hindadeks tuleb lugeda ka ehitushinnad,

kinnisvara hinnad jms.

5. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja seda põhjendamatuks ja ebaõigeks.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p-dele 1 ja 2 tuginedes tühistada

materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi rikkumise tõttu ning asi tuleb

saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse §-de 11 ja 12 lg 2 kohaselt kuuluvad asjas kohaldamisele 30. juulini 2002. a kehtinud

tsiviilseadustiku üldosa seaduse, Eesti Vabariigi elamuseaduse ja Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari

1999. a määrusega nr 38 kinnitatud "Üüri arvestamise korra" sätted vastavas redaktsioonis.

Vaidlusalused ES § 37 lg-d 2 ja 4 kehtisid alates 16. juulist 1998. a. TsÜS § 170 lg-s 2 sisalduva

põhimõtte kohaselt kohaldati enne seadusemuudatuse jõustumist tekkinud ja jõustumise ajal kestvale

õigussuhtele muudetud seadust, kui seaduses ei sätestata teisiti.

7. Asjakohane ei ole apellatsioonikohtu põhjendus hagi rahuldamisel, et kostja poolt esitatud

kalkulatsiooni ajavahemikul 1. juuli 2000. a kuni 1. juuli 2001. a tehtavate remonttööde kohta ei saa

arvesse võtta, kuna see on hagejale esitatud 6. juulil 2000. a, s.o pärast üüri tõstmist. Hageja ei ole

tuginenud sellele, et suurendatud üüri maksmine oli takistatud üürileandjapoolse mitteõigeaegse

kirjaliku põhjenduse esitamise tõttu. Hageja on ise kinnitanud, et sai kostja teate üüri suurendamise ja

selle põhjenduste kohta alates 1. juulist 2000. a sama aasta 17. juunil.

8. Nõustuda ei saa apellatsioonikohtu järeldusega, et ES § 37 kohaselt on üürileandjal õigus nõuda

üürnikult elamu renoveerimise kulusid vaid kokkuleppel. ES § 37 lg 2 järgi kuuluvad üüri sisse

arvestuslikult muuhulgas ka kulutused hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks).

Samas võib üürileandja ES § 37 lg 4 kohaselt nõuda elamu renoveerimiseks tehtud täiendavate

investeeringute väljamaksmist üürnikult enne elamu renoveerimist üürnikuga sõlmitud kirjaliku

kokkuleppe alusel. Järelikult eristab seadus elamule kahte liiki renoveerimise kulutusi, millest osa on

võimalik arvestada üüri hulka ilma eelneva kokkuleppeta ning teine osa kuulub hüvitamisele vaid

üürnikuga kokkuleppel.

Kolleegium leiab, et elamuseaduse sellise regulatsiooni mõte on, et üürileandja saaks teha kulutusi

eluruumi viimiseks seisundisse, millele selline eluruum selles kohas tavaliselt vastab, ja arvestada

selleks tehtud kulutused üüri hulka ilma eraldi kokkuleppeta üürnikuga. Vajalike kulutuste

kompenseerimine toimub seejuures mõistliku aja jooksul. Üürnikku kaitseb ES § 37 lg 4, mille

kohaselt üürileandja saab eelnimetatust suuremaid, st renoveerimiseks tehtud täiendavaid kulutusi

nõuda vaid eelneva kokkuleppe olemasolu korral üürnikuga.

Eeltooduga kooskõlas on ka Vabariigi Valitsuse 26. jaanuari 1999. a määrusega nr 38 kinnitatud

"Üüri arvestamise kord".

9. Asja lahendamisel tuleb arvestada, et ES § 371 alusel oli kohaliku omavalitsuse volikogu poolt

oma haldusterritooriumil asuvatele eluruumidele kehtestatud üüri piirmäär. Tartu linnas kehtis kuni

1. juulini 2000. a üüri piirmäär 5 kr/m2. See ei tähenda, et kulutused elamu hoolduseks ja remondiks

olid alati vajalikud vaid selle summa ulatuses. Pärast üüri piirmäära tühistamist sai ühepoolne üüri

suurendamine toimuda ES § 375 lg-s 3 sätestatud korras, sest üürileandjal oli õigus ES § 37 alusel

viia üür kooskõlla tegelike kulutustega, et viia eluruum seisundisse, mis on vastav sama asukoha

tavalistele tingimustele.

Ringkonnakohtul tuleb kostja apellatsioonkaebus läbi vaadata, arvestades kolleegiumi poolt asjas ES

§-dele 37 ja 375 antud tõlgendust.

10. Kohtukulude jaotamine toimub vastavalt kostja apellatsioonkaebuse läbivaatamise tulemusest

apellatsioonikohtus.

J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa