3-2-1-77-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-77-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 9. september 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa ja J. Luik

Kohtuasi

OÜ Greif hagi Alari Oja ja Ülo Ploomi vastu 152 700 krooni nõudes ja

Alari Oja ning Ülo Ploomi hagi Tartu linna vastu 152 700 krooni nõudes.

Vaidlustatud

kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 30. jaanuari 2002. a otsus tsiviilasjas nr 2-2-76/2002

Kaebuse esitaja ja

kaebuse liik

Tartu linna kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise

kuupäev

26. august 2002. a

Istungil osalenud

isikud

Tartu linna esindaja vandeadvokaat A. Tammer ning A. Oja ja Ü. Ploomi

esindaja vandeadvokaat S. Must

Resolutsioon

1. Jätta Tartu Ringkonnakohtu 30. jaanuari 2002. a otsus muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Välja mõista Tartu linnalt Alari Oja ja Ülo Ploomi kasuks solidaarselt

kassatsiooniastmes kantud kohtukulu 5310 krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakond andis 30. jaanuaril 1995. a OÜ-le Greif rendile Tartus

Riia 7 asuvad mitteeluruumid. Lepingu p 1.3 kohaselt on rentnikul lepingu lõppemisel või

lõpetamisel õigus nõuda rendileandja nõusolekul renditud vara parendamiseks tehtud vajalike

kulutuste hüvitamist. Rendileping lõppes 31. detsembril 1999. a tähtaja möödumise tõttu. Tartu linn

erastas Riia 7 mitteeluruumi 4. augustil 1999. a A. Ojale ja Ü. Ploomile. OÜ Greif esitas A. Oja ja

Ü. Ploomi vastu hagi 152 700 krooni väljamõistmiseks. Hagiavalduse põhjenduste kohaselt esitas OÜ

Greif Tartu Linnavalitsusele renditud ruumide parendamiseks tehtavate kulutuste nimekirja ning

24. aprillil 1995. a kooskõlastas Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna juhataja A. Sakarias

kulutused 152 700 krooni ulatuses. Hageja tegi parendused 1995. a suvel. RenS § 12 lg 1 kohaselt on

rentnikul õigus lepingu lõppemisel või lõpetamisel nõuda rendileandja loal renditud vara

parendamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist, kui seaduses või lepingus ei ole ette nähtud

teisiti. RenS § 20 järgi on kostjad kui vara uued omanikud kohustatud hagejale vara parendamiseks

tehtud kulutused 152 700 krooni ulatuses hüvitama.

Kostjad esitasid Tartu linna vastu hagi, milles palusid OÜ Greif hagi rahuldamise korral mõista Tartu

linnalt välja 152 700 krooni nende kasuks. Tartu linn ei teavitanud kostjaid Riia 7 mitteeluruumide

ostu-müügilepingu sõlmimisel, et ta oli andnud nõusoleku renditud varale parenduste tegemiseks. Ka

ostu-müügilepingus kinnitas linn, et peale kehtiva rendilepingu muid kohustusi müüdud varaga ei

kaasne. OÜ Greif hagi rahuldamisel tekib kostjatel sama summa ulatuses kahju seoses Tartu linna

poolt kohustuste täitmata jätmisega.

2. Tartu Maakohtu 9. oktoobri 2001. a otsusega rahuldati OÜ Greif hagi ning A. Ojalt ja Ü. Ploomilt

mõisteti solidaarselt välja 152 700 krooni. Samas suuruses rahuldati ka kostjate regresshagi Tartu

linna vastu. Kohtukuluna mõisteti Tartu linnalt muu hulgas välja A. Oja ja Ü. Ploomi kasuks

õigusabikulude eest kummalegi 2360 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei ole rendilepingut

vaidlustatud ja seega on rentnikul õigus nõuda renditud varale rendileandja loal tehtud vajalike

kulutuste hüvitamist. Puudub alus kahelda tehtud tööde vajalikkuses ja kvaliteedis. Regresshagi on

põhjendatud, kuna Tartu linn ei teavitanud kostjaid ostu-müügilepingu sõlmimisel OÜ-le Greif antud

nõusolekust tehtavate parenduste hüvitamiseks, mistõttu eeldasid kostjad heauskselt, et kõik nende

rendilepingust tulenevad kohustused piirnevad lepingus esitatutega. Tartu linn ei toiminud hea usu

põhimõtte kohaselt, kuna ei teavitanud ostjaid ostu-müügilepingu sõlmimisel kõigist lepingu

objektiga seotud kohustustest, mistõttu ei vastanud müüdud asja kvaliteet kokkulepitule. Tartu linn

pidi OÜ Greif nõuetest Riia 7 mitteeluruumide enampakkumise ajal teadma, kuna kooskõlastatuse

allkirjastas linnavalitsuse vastutav ametnik. Põhihagi rahuldamise motiivid on kohaldatavad ka

regresshagi rahuldamisel.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

3. Tartu Ringkonnakohtu 30. jaanuari 2002. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Tartu linnalt

mõisteti OÜ Greif kasuks välja apellatsioonimenetluses kantud õigusabikulu 7635 krooni.

Apellatsioonikohus nõustus maakohtu otsusega ega korranud TsMS § 330 lg-le 5 tuginevalt esimese

astme kohtu põhjendusi. Vastuseks Tartu linna apellatsioonkaebusele märkis kohus järgmist:

A. Sakarias, kes andis kooskõlastuse parenduste tegemiseks, oli Tartu linnaga töösuhtes ning tema

tegevus lõi linnale õigusi ja kohustusi. Ka juhul, kui A. Sakarias ei järginud linnavarade osakonna

sisemise töökorralduse eeskirju, ei too see kaasa tema poolt kolmandale isikule antud kooskõlastuse

kehtetust. Kostjate nõue Tartu linna vastu põhineb lepingu rikkumisel (TsK § 222 lg 1). Ostu-

müügilepingu sõlmimisel anti kostjatele üle küll kehtiv rendileping, kuid Tartu linn ei teavitanud

ostjaid OÜ-le Greif antud kooskõlastusest, mille alusel võib rentnik uutelt Riia 7 ruumide omanikelt

kui rendileandjatelt nõuda parendusteks tehtud kulutuste hüvitamist.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

4. Tartu linn palus kassatsioonkaebuses apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normi

väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. A. Ojal ja Ü. Ploomil ei ole Tartu

linna vastu regressnõuet, kuna nad peavad hüvitama hagejale parendusteks tehtud kulutused mitte

Tartu linna eest, vaid pooltevahelise lepingu alusel. Järelikult ei saa asjas kohaldada TsMS § 82.

Kohus on rikkunud TsMS § 330 lg 4, kuna ei ole otsuses märkinud, millisel õiguslikul alusel on

regresshagi rahuldatud. Väide, et nõue tulenes lepingu rikkumisest, on väär, kuna ostu-

müügilepingust ei johtunud kohustust informeerida kostjaid OÜ-le Greif antud kooskõlastusest ja

sellest tulenevast nõudest hüvitada parendusteks tehtud kulutused. Rendilepingust tulenevad õigused

ja kohustused, sh kohustus hüvitada renditud ruumile tehtud parendused, läksid Tartu linnalt

kostjatele üle 4. augustil 1999. a. Apellatsioonikohus ei ole põhjendanud, miks OÜ Greif

rendiõigusest teatamine ei ole käsitletav TsK §-s 246 sätestatud kohustuse täitmisena Tartu linna

poolt. Apellatsioonikohus rikkus oluliselt TsMS § 330 lg-s 4 sätestatud menetlusnorme, kuna ei

märkinud, et Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna juhatajal puudus pädevus 24. aprillil 1995. a

kooskõlastada renditud varade parendamiseks kulutuste tegemist. Seega ei too see kooskõlastus

linnale mingisuguseid õiguslikke tagajärgi.

5. Vastuses kassatsioonkaebusele leidis OÜ Greif, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud. Apellatsioonikohus on otsuses motiveerinud, et nõude rahuldamise aluseks on TsK

§ 222 lg 1, kuna Tartu linna poolt ostu-müügilepingu rikkumise tõttu tekkis kostjatel kahju. TsMS

§ 330 lg-st 5 tulenevalt ei korranud apellatsioonikohus oma otsuses esimese astme kohtu põhjendusi.

A. Oja ja Ü. Ploom palusid oma vastuses kassatsioonkaebuse rahuldamata jätta.

6. Kohtuistungil jäi Tartu linna esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete juurde ning palus

apellatsioonikohtu otsuse täies ulatuses tühistada. A. Oja ja Ü. Ploomi esindaja leidis, et

apellatsioonikohtu otsus on põhjendatud ning selle tühistamiseks puudub alus. Samuti palus ta sisse

nõuda vastustajate õigusabikulud kassatsiooniastmes 5310 krooni.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks puudub alus.

Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise

seaduse §-de 11 ja 12 lg 2 kohaselt kuuluvad asjas kohaldamisele ENSV tsiviilkoodeksi, rendiseaduse

ja 1. septembrist 1994. a kuni 30. juunini 2002. a kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse vastavad

sätted.

8. Isik, kelle vastu esitatakse nõue ühiseks lahendamiseks põhihagiga TsMS § 82 järgi, on

menetluslikult kolmandaks isikuks vaid esialgse hageja suhtes. Tema vastu hagi esitanud isiku suhtes

on ta kostjaks. Kolmandaks isikuks on ta ka põhivaidluse poolte materiaalõigussuhte osas. Ekslik on

käsitleda A. Oja ja Ü. Ploomi nõuet Tartu linna vastu kui regressinõuet. Regressina mõistetakse isiku

nõuet teise isiku vastu, kelle poolt tekitatud kahju ta on hüvitanud. A. Oja ja Ü. Ploomi kohustus

hüvitada OÜ-le Greif parenduste maksumus tulenes nendevahelisest lepingust. Nad pole OÜ-le Greif

maksnud Tartu linna eest.

9. Kolleegium nõustub apellatsioonikohtu järeldusega, et Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna

juhatajat tuleb vaadelda kui isikut, kellel oli volitus anda luba parenduste tegemiseks. Loa parenduste

tegemiseks andis sama ametiisik, kes sõlmis rendilepingu. Loa andmise ajal 24. aprillil 1995. a

kehtinud Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakonna põhimääruse p-dest 1.1, 2.1.4, 3.2.1 ja 4.2

nähtuvalt kasutas Tartu linn A. Sakariast kui linnavarade osakonna juhatajat esindajana linnale

kuuluvate mitteeluruumide rentimise korraldamisel. Seega saab seaduse analoogia alusel A. Sakariast

lugeda volitatuks TsÜS § 98 lg-te 3 ja 5 alusel.

10. Kolleegium ei nõustu kassaatori seisukohaga, et rendile antud asja müüjal ei ole kohustust

informeerida ostjat rendile antud varale tehtud parendustest ja selleks antud nõusolekust. TsK § 246

kohustas müüjat teatama ostjale kolmandate isikute kõikidest õigustest müüdavale asjale. Samas oli

kolmanda isiku õiguste näidisloetelu. TsÜS § 108 lg 1 sätestas kohustuse toimida tsiviilõiguste

teostamisel ja tsiviilkohustuste kandmisel heas usus. Sellest tuleneb, et müüja peab informeerima

ostjat kõigist asjaoludest, mille vastu võib eeldada ostja mõistlikku huvi. Renditud vara

parendamisest võivad rentnikul tekkida erinevad nõuded. RenS § 12 lg-s 3 sätestatud tingimustel oli

rentnikul õigus parendused ära võtta, sama paragrahvi lg 1 andis rentnikule õiguse nõuda

parendusteks tehtud kulutuste hüvitamist. Renditud asjast tulenev rahaline nõue rendileandja vastu

võib rentnikule anda vallasasja suhtes kinnipidamisõiguse. Rentniku nimetatud õigused võivad

mõjutada rendile antud asja müügihinda. Seega on igati mõistlik eeldada ostja huvi selle vastu, kas

rentnik on müüdavat vara parendanud ja kas selleks oli rendileandja luba. Need asjaolud ei pruugi

selguda aga rendilepingust. Järelikult ei piisa ostja teavitamisest ainult vara suhtes sõlmitud

rendilepingust. Seega leiab kolleegium, et lisaks kolmanda isiku sellistele õigustele müüdava asja

suhtes, mis kahjustavad või võivad kahjustada ostja valdamis-, kasutamis- ja käsutamisõigust, tuleb

ostjat informeerida ka asjaoludest, mis mõistlikult eeldades on ostja jaoks olulised.

11. Müüja poolt teatamiskohustuse täitmata jätmine annab ostjale õiguse nõuda kas lepingu

lõpetamist, hinna alandamist või kahju hüvitamist. A. Oja ja Ü. Ploom esitasid müüja vastu kahju

hüvitamise nõude. TsK § 222 lg 2 kohaselt mõistetakse kahjuna kreeditori tehtud kulutusi, tema vara

kaotsiminekut või rikkumist, samuti saamata jäänud tulu. Kolleegium leiab, et TsMS § 82, mille

eesmärgiks on menetluse kiirendamine, võimaldab põhihagi menetluses kostjana osaleva isiku nõudel

välja mõista ka kahju, mis tal tekib tulevikus samas asjas tehtud kohtuotsuse täitmisest. Seega asub

kolleegium teisele seisukohale, kui 27. aprilli 1995. a lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-24-95 (RT III

1995, 6, 75) 15. septembrist 1993. a kuni 31. augustini 1998. a kehtinud tsiviilkohtupidamise

seadustiku § 78 kohaldamisel.

12. Kassatsioonkaebuse väited ei anna alust apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks osas, millega

rahuldati OÜ Greif hagi A. Oja ning Ü. Ploomi suhtes.

13. Kolleegium leiab, et TsMS §-de 60 lg 1 ja 61 lg 1 p 1 alusel on põhjendatud välja mõista Tartu

linnalt A. Oja ja Ü. Ploomi kasuks nende kassatsiooniastmes kantud kohtukulu summas 5310 krooni.

J. Odar, H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik