3-2-1-74-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-74-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 23. mai 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Fanny Jaagumägi ja Vilma Kirvese hagi Tõnis, Viktoria, Martin, Agnes

ja Taavo Lukatsi vastu üüri ja kommunaalteenuste võlgnevuse ning

üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja eluruumist väljatõstmise

nõudes.

Vaidlustatud

kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 20. detsembri 2001. a otsus

tsiviilasjas nr II-2/1035/01

Kaebuse esitaja ja

kaebuse liik

Aivar Liidi kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise

kuupäev

6. mai 2002. a, kirjalik menetlus

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 20. detsembri

2001. a otsus.

2. Saata asi Tallinna Ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

3. Kassatsioonkaebus rahuldada.

4. Tagastada Aivar Liidile 21. jaanuaril 2002. a tasutud kautsjon 200

(kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. 2. aprillil 1998. a esitatud hagiavalduse põhjenduste kohaselt on F. Jaagumägi ja V. Kirves

20. oktoobrist 1996. a Tallinnas Hiiu 24a/Paiste 2 asuva tagastatud elamu omanikud. Kostjad

kasutavad elamus korterit nr 2. Kostjad ei ole maksnud hagejale elamu tagastamisest kuni

20. märtsini 1998. a üüri ega tasunud kommunaalteenuste eest, millest on tekkinud võlgnevus 12 021

krooni 45 senti. Kostjate võlgnevus on suurem kui kolme kuu tasumisele kuuluv summa ja nad ei ole

teatanud ühestki mõjuvast põhjusest, mis ei võimalda neil üüri ega kommunaalteenuste eest tasuda.

Hagejad palusid ES § 54 lg 1 p 1 alusel üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada ja tõsta kostjad korterist

välja teist eluruumi vastu andmata ning mõista välja üüri ja kommunaalteenuste võlgnevus. Kostjad

ei tunnistanud hagi ning põhjendasid üüri ja kommunaalteenuste tasumata jätmist sellega, et hagejad

ei ole omapoolseid üürilepingust tulenevaid kohustusi täitnud. Kostjad on elanud elamus 35 aastat

ning lasknud korteris kapitaalehitusi ja remonte teha oma kulul.

2. Tallinna Linnakohtu 24. mai 1999. a otsusega hagi rahuldati. Tallinna Ringkonnakohtu 10. juuli

2000. a otsusega jäeti linnakohtu otsus võlgnevuse väljamõistmise osas muutmata; otsus üürilepingu

ennetähtaegse lõpetamise ja väljatõstmise osas tühistati ning asi saadeti selles osas linnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

3. Tallinna Linnakohtu 19. aprilli 2001. a otsusega rahuldati hagi uueks läbivaatamiseks saadetud

osas. Kohtuotsusega lõpetati T. Lukatsiga sõlmitud üürileping ennetähtaegselt ning väljakolimisest

keeldumise korral otsustati kostjad välja tõsta teist eluruumi vastu andmata. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt on tõendatud, et kostja T. Lukats jättis täitmata oma kohustuse tasuda üüri ja

kommunaalteenuste eest ning võlgnevus on suurem kui kolme kuu üüri või ES § 37 lg-s 3 nimetatud

maksete summa. Kostjad ei ole esitanud tõendeid mõjuvate põhjuste kohta maksete tasumata

jätmiseks. Elamu tagastamisel õigusjärgsetele omanikele jäi varem sõlmitud üürileping jõusse ning

hagejad muutusid üürileandjateks. Üürilepingu järgi pidi üürnik tasuma makseid eluruumi kasutamise

eest jooksva kuu 20. kuupäevaks. Kostjate viide tasaarvestuse tegemise võimaluse kohta nende

väidetavate kulutuste ja tasumisele kuuluva üüri vahel ei ole seadusega kooskõlas. ES § 376 lg 3,

mille kohaselt võib üürnik nõuda üüri vähendamist, kui ta on teinud üürileandja kohustuste hulka

kuuluva remondi, kehtib alates 16. juulist 1998. a ega ole käesolevas vaidluses kohaldatav.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

4. Tallinna Ringkonnakohtu 20. detsembri 2001. a otsusega tühistati linnakohtu 19. aprilli 2001. a

otsus protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu ning tehti uus otsus. Kohtuotsuse põhjenduste

kohaselt ei ole linnakohtu otsus põhjendatud ja seaduslik ega vasta TsMS § 227 lg 1 nõuetele.

Apellatsioonikohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on Hiiu 24a/Paiste 2 asuva

kinnistu omanik 28. juuli 2000. a kinnistusraamatu kande järgi Aivar Liit, kes omandas kinnistu

13. juunil 2000. a sõlmitud kinkelepingu alusel. Linnakohus rahuldas küll 19. aprilli 2001. a otsusega

hagi üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise ja väljatõstmise nõudes, kuid selle nõude menetlemise

ning kaevatava otsuse tegemise ajal ei saanud kostjad hagejate õigusi rikkuda ja seepärast tuleb hagi

jätta rahuldamata. Eluruumi omandiõiguse üleminekul jääb varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue

omaniku suhtes, kuid eluruumi omanik ei ole kostjate vastu nõuet esitanud.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

5. Kassatsioonkaebuse ringkonnakohtu otsuse peale esitas A. Liit. Kassatsioonkaebuses paluti

apellatsioonikohtu otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kaebuse põhjenduste kohaselt omandas A. Liit vaidlusaluse kinnistu esialgsetelt hagejatelt

kinkelepinguga ning ta kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse. Sellega läksid endistelt

omanikelt talle üle kõik kinnistuga seotud elamuõiguslikud õigused ja kohustused. Enne

ringkonnakohtu istungit esitas ta TsMS §-le 78 tuginedes kohtule taotluse enda lubamiseks

õigusjärglasena hageja poolel protsessi. Tema taotlus hagejana protsessi astumiseks jäeti rahuldamata.

TsMS § 78 lg 1 kohaselt on õigusjärglus võimalik protsessi igas staadiumis. Seega jättis

apellatsioonikohus taotluse õigusjärglasena kaasamiseks põhjendamatult rahuldamata. Otsuse

motiveerivas osas leiab ringkonnakohus, et rikutud on A. Liidi õigusi, kuid kuna ta ei ole hagi

esitanud, tuleb esimese astme kohtu otsus tühistada ja jätta hagi rahuldamata. TsMS § 333 lg 1 p 3

kohaselt tuleb juhul, kui kohus otsustas isiku õiguste üle, keda asja ei kaasatud, esimese astme kohtu

lahend tühistada ning saata asi uueks arutamiseks.

6. Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid kostjad, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud. A. Liit ei ole hageja ega kolmas isik ning TsMS § 338 kohaselt ei ole tal

edasikaebamise õigust. Ka peale A. Liidi kandmist omanikuna kinnistusraamatusse esindas hagejaid

L. Kivimägi, eksitades sellega kohut. Alusetu on A. Liidi väide, et apellatsioonikohus otsustas tema

õiguste ja kohustuste üle. A. Liit ei ole selles kohtumenetluses protsessiosaline.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et Tallinna Ringkonnakohtu 20. detsembri 2001. a otsus tuleb TsMS § 363 p-le 2

tuginedes tühistada ning asi saata uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

8. A. Liit esitas 24. mail 2001. a TsMS §-le 78 tuginedes apellatsioonikohtule taotluse enda

õigusjärglasena protsessi lubamiseks. Kohtuistungi protokolli kohaselt jättis ringkonnakohus

nimetatud taotluse suulise määrusega rahuldamata, kuid kaasas A. Liidi sama määrusega protsessi

hageja poolel. Kohtu suuline määrus peab vastama TsMS § 212 lg-s 2 sätestatule ning sisaldama

TsMS § 212 lg 1 p 5 kohaselt põhjendusi, mille alusel kohus järeldusteni jõudis, samuti millisest

seadusest kohus juhindus. Apellatsioonikohtu määrusest ei nähtu, miks ei kaasatud A Liit protsessi

hagejana ning kellena ta kaasati protsessi hageja poolel.

9. Eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule jääb ES § 34 kohaselt varem sõlmitud

üürileping koos selle lahutamatuteks osadeks olevate pooltevaheliste kirjalike kokkulepetega jõusse

ka uue omaniku suhtes. Kohtumenetluses oli nõue üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja

eluruumist väljatõstmiseks. Kuna A. Liit esitas tõendina kinnistusraamatu väljavõtte selle kohta, et ta

on Hiiu 24a/Paiste 2 kinnistu omanik ja tema õigusjärglasena protsessi astumisega nõustusid ka

esialgsed hagejad oma esindaja kaudu, oleks apellatsioonikohus pidanud ta TsMS §-le 78 tuginedes

õigusjärglasena protsessi lubama. Õigusjärglus on võimalik protsessi igas staadiumis.

Ringkonnakohus on kolleegiumi hinnangul rikkunud A. Liiti protsessi kaasamata jättes oluliselt

menetlusnorme ning see annab aluse apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks.

J. Odar, H. Jõks, L. Laarmaa