3-2-1-43-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-43-02 Otsuse kuupäev Tartu, 6. mai 2002. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja J. Luik Kohtuasi AS Ehitajate EEV hagi Emil Treiali vastu üürilepingu lõpetamiseks ja eluruumist välja tõstmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. novembri 2001. a otsus tsiviilasjas nr II-2/1410/01 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Emil Treiali kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 1. aprill 2002. a, kirjalik menetlus Resolutsioon 1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. novembri 2001. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. 2. Kassatsioonkaebus rahuldada. 3. Tagastada Valli Treialile Emil Treiali kassatsioonkaebuselt 7. detsembril 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK 1. AS Ehitajate EEV hagiavalduse kohaselt kasutab E. Treial faktilise üürisuhte alusel hageja bilanssi kuuluvat eluruumi Tallinnas Kotka 1-63. Kostja võlgneb 1. mai 2000. a seisuga hagejale eluruumi üürimise ja osutatud kommunaalteenuste eest 8 799 krooni 30 senti. AS Ehitajate EEV palus ES §-de 37 ja 54 lg 1 p 1 alusel E. Treialiga üürilepingu lõpetada ja väljakolimisest keeldumise korral kostja eluruumist välja tõsta. 2. Tallinna Linnakohtu 2. juuli 2001. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kostja üürivõlg oli suurem kui kolme kuu maksete summa. Hageja ei ole tõendanud, et on vaidlusaluse eluruumi omanik. Samuti olid kostjal mõjuvad põhjused üüri maksmisega viivitamiseks. Seoses parema käe nimetissõrme kaotusega kaotas kostja pooleks aastaks töö ja ei saanud ajutiste majanduslike raskuste tõttu makseid õigeaegselt tasuda. Kostja on üürivõla tasunud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused 3. Tallinna Ringkonnakohtu 9. novembri 2001. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja uue otsusega hagi rahuldati. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei olnud kostjal üüri tasumata jätmiseks mõjuvat põhjust. Juba enne töökoha kaotamist oli kostja üürivõlgnevus suurem kui kolme kuu maksete summa ja selle järk-järguliseks tasumiseks sõlmisid pooled 11. mail 2000. a kokkuleppe. Hagi esitamise ajal kehtinud ES § 28 lg 2 redaktsiooni kohaselt võis üürileandjaks olla nii eluruumi omanik kui ka tema poolt selleks volitatud isik. ES § 54 lg 1 kohaselt on üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist õigustatud nõudma üürileandja. ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED 4. Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, millistele tõenditele tuginedes leiti, et hageja oli üürileandja. Samuti ei saadetud kostjale hageja apellatsioonkaebust,

mistõttu ta ei saanud oma vastuväiteid esitada. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et poolte vahel 11. mail 2000. a sõlmitud üüri järk-järgulise tasumise kokkuleppe tähtaeg saabus alles 11. oktoobril 2000. a. Hagi esitati 26. septembril 2000. a ja selles esitatud nõue oli toodud 1. mai 2000. a seisuga. Peale eelnimetatud kokkuleppe sõlmimist ei saanud hageja esitada ES § 54 lg 1 p 1 alusel üürilepingu lõpetamise ja kostja väljatõstmise nõuet, kuna oli eelnevalt aktsepteerinud kostja viivitust raha maksmisel. Kostja on käesolevaks ajaks tasunud kogu võlgnevuse ja edaspidi tasunud tähtaegselt üüri ja kommunaalteenuste eest. 5. Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks. TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT 6. Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus kuulub tühistamisele protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. 7. AS Ehitajate EEV esitas E. Treiali vastu hagi üürilepingu lõpetamiseks ja eluruumist välja tõstmiseks. Kuni 29. novembrini 2000. a kehtinud ES § 28 lg 2 redaktsiooni kohaselt võis üürilepingu järgi üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik. Kolleegium jagab Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17. mai 2000. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-36-00 (RT III 2000, 14, 157) ja 27. septembri 2001. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-102-01 (RT III 2001, 25, 275) väljendatud seisukohta, et ES §-s 28 lg 2 nimetatud eluruumi omaniku poolt volitatud isikuna võib mõista isikut, kellele omanik on andnud õiguse esineda üürileandjana. TsMS §-st 330 lg 4 tulenevalt pidi ringkonnakohus märkima otsuse põhjendavas osas tõendid, mis võimaldavad hagejat üürileandjaks pidada. Ringkonnakohus seda ei teinud. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus seega tuvastama, kas ja millisel õiguslikul alusel on AS Ehitajate EEV üürileandjaks. 8. Ringkonnakohus ei ole võtnud seisukohta kostja väite osas, et üürivõlgnevuse järk-järguliseks kustutamiseks sõlmiti 11. mail 2000. a kokkulepe. TsK § 272 lg 3 järgi võivad pooled iga võla, mis on tekkinud ostust-müügist, vara üürimisest või muust alusest, vormistada laenulepinguna. Sellele kohaldatakse TsK § 272 lg 3 viimase lause kohaselt laenu reguleerivaid sätteid. Kui pooled olid üürisuhtest tekkinud võla asendanud laenulepinguga, siis ei olnud hageja õigustatud selle võla osas nõudma üürilepingu lõpetamist ES § 54 lg 1 p 1 alusel. H. Jõks, A. Kull, J. Luik