3-2-1-29-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-2-1-29-02

Otsuse kuupäev

Tartu, 29. aprill 2002. a

Kohtukoosseis

Eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa

Kohtuasi

Edmund Johannes Martini hagi OÜ Brevis Invest, Enn Pauti ja Jaanus

Saare vastu rendilepingu tühisuse tunnustamiseks.

Vaidlustatud

kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. oktoobri 2001. a otsus

tsiviilasjas nr II-2/835/01

Kaebuse esitaja ja

kaebuse liik

Edmund Johannes Martini kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamise

kuupäev

8. aprill 2002. a

Istungil osalenud

isikud

Hageja esindaja vandeadvokaat A. Suik, kostja E. Paut ja tema esindaja

vandeadvokaat A. Laretei, kostja OÜ Brevis Invest seaduslik esindaja

E. Paut ja lepinguline esindaja vandeadvokaat A. Laretei, kostja J. Saar ning

kolmas isik M. Dreier.

Resolutsioon

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 25. oktoobri

2001. a otsus ja saata asi samale apellatsioonikohtule uueks

läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada Advokaadibüroole Tark & Ko AS 26. novembril 2001. a

tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. E. J. Martinile kuulub Pärnus Rüütli tn 29 asuv majavaldus. 5. juulil 1993. a andis ta E. Pautile ja

J. Saarele volikirja tähtajaga kuni 2. juuli 1996. a nimetatud vara valitsemiseks ja käsutamiseks.

16. aprillil 1996. a tühistas hageja volituse, avaldades sellekohase teate ajalehes. Hageja esindaja

E. Paut sõlmis 1. aprillil 1996. a rendilepingu, millega andis Rüütli tn 29 asuvad hooned rendile AS-

le Brevis (nüüd OÜ Brevis Invest). Rendilepingu tähtajaks määrati 99 aastat ning renditasuks 10 000

krooni kuus. Hageja palus TsÜS § 66 lg-te 1, 3 ja 4 ning § 103 lg 1 alusel tunnustada rendilepingu

tühisust. Rendileping on sõlmitud pahauskselt, vastuolus heade kommete ja tavadega ning volituste

piire ületades. Rendilepingu tähtaeg on ebareaalselt pikk ning renditasu turuhinnast oluliselt

madalam. OÜ Brevis Invest saab allrentnikelt tunduvalt suuremat tulu kui rendileandja, sealjuures on

rendileandja kohustatud tegema kapitaalremonti. Lisaks oli E. Paut AS Brevis juhatuse esimees ja

ainuaktsionär. Hageja andis volikirja majavalduse kui vallasasja valitsemiseks ja käsutamiseks, kuid

rendilepingu sõlmimisel kuulus hagejale Rüütli tn 29 kinnisasjana ning selle käsutamiseks puudus

kostjatel volitus. Volitus anti E. Pautile ja J. Saarele ühiselt, seega vastutavad nad hageja ees

solidaarselt.

2. Pärnu Maakohtu 5. märtsi 2001. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste kohaselt

võisid kostjad hageja antud volikirja alusel valitseda ja käsutada hagejale kuuluvat vara, õigusega

anda kortereid ja ruume üürile oma suva järgi, võtta vastu üüriraha ja teha ehitistel vajalikke

remonttöid. Hageja ei piiranud vara käsutamisõigust, sealhulgas rendi tähtaegu ja -tingimusi.

Vaidlusalune rendileping sõlmiti enne volikirja tühistamist ning ei ole tõendatud, et kostjad toimisid

lepingut sõlmides pahauskselt. Hoonet on remontinud OÜ Brevis Invest ja E. Paut, mitte hageja, ning

seda allrenditulust suurema summa eest. Rendilepingu sõlmimise ajal ei olnud E. Paut AS Brevis

juhatuse liige ega aktsionär. Samuti lubas hageja 6. juulil 1993. a sõlmitud kokkuleppe alusel rentida

majavaldust ka J. Saare ja E. Pauti valduses olevatele firmadele. Kinnisasja valitsemiseks ja

käsutamiseks puudus kostjatel küll volitus, kuid rendilepingu objektiks oli määratud Rüütli tn 29

krundil asuvad hooned. Hagi J. Saare vastu pole põhjendatud, kuna ta ei olnud rendilepingu

sõlmimisel hageja esindaja.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

3. Tallinna Ringkonnakohtu 25. oktoobri 2001. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Otsuse

põhjenduste kohaselt on hageja apellatsioonkaebuses väitnud, et E. Paut oleks pidanud olema

30. jaanuari 1996. a hageja kirja alusel teadlik tema seisukohast, et varale ei tohi teha investeeringuid

ilma omaniku nõusolekuta. Samas puuduvad asjas tõendid, et E. Paut oleks olnud enne volikirja

tühistamist teadlik hageja soovist volikiri tühistada või et hageja oleks eelnevalt E. Pauti

esindusõigust piiranud. 22. mai 1998. a kirjas peab hageja esindaja rendilepingut kehtivaks ning teeb

ettepaneku fikseerida poolte suhteid täpsemalt. Volikirja järgi ei ole põhjendatud hageja väide, et

E. Pautil ja J. Saarel oli ühine esindusõigus. Asjas esitatud AS Kinnisvarabüroo LVM 25. veebruari

1998. a eksperthinnangut Pärnu linnas Rüütli tänaval asuvate äri- ja büroopindade rendimäärade

kohta ei saa arvestada, kuna renditavate pindade rendimäärad kehtestatakse poolte kokkuleppel ja

asjaolu, et pooled leppisid kokku tunduvalt väiksemas rendihinnas, kui eksperthinnangus toodud

rendimäärad, ei anna alust lepingu tühisuse tunnustamiseks. Samuti on eksperthinnang antud peaaegu

kaks aastat pärast rendilepingu sõlmimist.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED

4. Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning uue otsusega hagi rahuldada.

Hageja esindaja E. Paut on endale kuuluva äriühinguga rendilepingut sõlmides tegutsenud vastuolus

heade kommetega. Vastuolu heade kommetega seisneb eelkõige rendilepingu tähtaja pikkuses, samuti

rendi suuruses. Kohus ei ole TsMS § 231 lg-t 4 rikkudes põhjendanud, miks ta ei nõustu hageja

väidetega heade kommete vastasuse kohta. Apellatsioonikohus ei ole otsuses arvestanud, et tõendina

esitatud AS Kinnisvarabüroo LVM eksperthinnang on koostatud Pärnus Rüütli tänaval asuvate äri- ja

büroopindade rendimäärade kohta just vaidlusaluse rendilepingu sõlmimise ajal.

5. Kassatsioonkaebusele esitasid vastuse kostjad E. Paut, J. Saar ja OÜ Brevis Invest. Kostja J. Saar

ei olnud vastuses kassatsioonkaebuse seisukohtadega nõus ning leidis, et kohtud on hagi õigesti

rahuldamata jätnud. Kostjad E. Paut ja OÜ Brevis Invest leidsid, et kuna hageja vaidlustas

rendilepingu väidetava heade kommete vastasuse tõttu üksnes seoses E. Pauti pahatahtlikkusega

rendilepingu sõlmimisel, tuleb kassatsioonkaebuses esitatud väited rendilepingu tähtaja pikkuse ja

rendiobjekti eest makstava renditasu suuruse kohta jätta tähelepanuta. Apellatsioonikohtu otsus on

seaduslik ja põhjendatud ning puudub alus selle tühistamiseks.

6. Riigikohtu istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuses esitatud väidete juurde ning palus hagi

rahuldada. Kostjad E. Paut ja J. Saar ning OÜ Brevis Invest ja kolmas isik M. Dreier palusid jätta

kassatsioonkaebuse rahuldamata ning apellatsioonikohtu otsuse muutmata.

TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7. Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus kuulub TsMS § 363 p 2 alusel tühistamisele

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Apellatsioonikohus ei ole käsitlenud ega hinnanud

otsuses kõiki apellatsioonkaebuse väiteid, mistõttu otsus ei vasta TsMS § 330 lg 6 nõuetele.

Kolleegium leiab, et asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

8. Hageja esitas nõude 1. aprillil 1996. a sõlmitud rendilepingu tühisuse tunnustamiseks ning märkis

hagiavalduses materiaalõigusliku alusena TsÜS § 66 lg-d 1, 3 ja 4 ning TsÜS § 103 lg 1. Hageja

leidis, et vaidlustatud tehing on sõlmitud vastuolus heade kommetega, samuti on esindaja ületanud

lepingu sõlmimisel talle antud volituste piire. Nii hagiavalduses kui apellatsioonkaebuses on hageja

leidnud, et tema esindaja E. Paut sõlmis rendilepingu tähtajaga 99 aastat ja samaks tähtajaks

kindlaksmääratud renditasuga 10 000 krooni kuus heade kommete vastaselt.

Apellatsioonikohus on otsuses analüüsinud E. Pauti tegevust rendilepingu sõlmimisel ning

põhjendanud, miks kohus leiab, et E. Paut ei ületanud lepingu sõlmimisel talle antud volituse piire.

Seega on apellatsioonikohus hinnanud hageja väiteid tehingu tühisuse kohta volituse piiride ületamise

tõttu TsÜS § 103 lg 1 järgi.

9. Apellatsioonikohus pole aga oma otsuses motiveerinud, miks ta ei nõustu hageja seisukohaga, et

vaidlusalune rendileping on vastuolus heade kommetega ning TsÜS § 66 lg 1 kohaselt tühine. Seni on

kohtu hinnanguta hageja väide, et rendileping, mille E. Paut sõlmis 99 aastaks renditasuga 10 000

krooni kuus, on vastuolus heade kommetega. Asja uuel läbivaatamisel tuleb apellatsioonikohtul ka

sellele hageja väitele vastata.

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et lepingu heade kommete vastasus tuleb kindlaks teha

koguhinnangu andmise teel, kusjuures arvesse tuleb võtta nii lepingu sisu kui ka lepingu sõlmimise

asjaolusid, poolte ettekujutusi, ajendeid ja eesmärke (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 24. mai 2001. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01 " RT III 2001, 19, 204.). Apellatsioonikohtul on rendilepingule

koguhinnangu andmisel õigus otsustada ka selle üle, kas leping võib olla osaliselt, näiteks teatud

tähtajaga, kehtiv, seda juhul, kui heade kommete vastasus ei ilme kogu tehingu suhtes.

J. Odar, A. Kull, L. Laarmaa