3-3-1-20-02 · Riigikohus

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

3-3-1-20-02

Otsuse kuupäev

16. aprill 2002

Kohtukoosseis

Eesistuja Tõnu Anton, liikmed Hele-Kai Remmel ja Harri

Salmann

Kohtuasi

Kaisa Arula, Kaarel Kivikanguri ja Kristjan Tikku kaebus Viimsi

Vallavalitsuse peale maa ostueesõigusega erastamise korralduste

õigusvastaseks tunnistamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 30. novembri 2001.

a otsus haldusasjas nr II-3/353/2001

Menetluse alus Riigikohtus

Kaisa Arula, Kaarel Kivikanguri ja Kristjan Tikku

kassatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada Kaisa Arula, Kaarel Kivikanguri ja Kristjan Tikku kassatsioonkaebus.

TühistadaTallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 30. novembri 2001. a otsus haldusasjas

nr II-3/353/2001 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Tagastada kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Harju Maavalitsuse ÕVVTK komisjoni 8. märtsi 1995. a otsusega nr 6752 loeti Viimsi vallas asuv

maaüksus Ajaotsa 93-A (endine kinnistu nr 9285) pindalaga 15,96 ha omandireformi objektiks ja

tunnistati omandireformi õigustatud subjektideks selle maa osas Kaisa Arula, Kaarel Kivikangur ja

Kristjan Tikk.

Ajaotsa 93-A maaüksusel asub Kaire Paalandile kuuluv elamu, mille juurde oli Pirita Lillekasvatuse

sovhoosi 3. jaanuari 1992. a käskkirjaga eraldatud 0,21 ha õue-aiamaad.

2. Viimsi Vallavalitsus otsustas 15. aprilli 1997. a korraldusega nr 357 võimaldada K. Paalandil

Maareformi seaduse §-de 7 lg 1 ja 22 lg 1 alusel ostueesõigusega erastada Randvere külas Aiaotsa tee

17 asuv maaüksus suurusega 4759 m2 elamumaana. Viimsi Vallavalitsuse 19. mai 1998. a

korraldusega nr 1073 otsustati erastada K. Paalandile maa asukohaga Aiaotsa tee 17,

katastritunnusega 89001:010:3970, suurusega 4759 m2, määrati selle maa maksumus ja kinnitati maa

ostu-müügi hind erastajale. Õigusliku alusena märgiti korralduses muuhulgas MRS §-d 9 lg 1 p 1, 20

lg 1, 223 lg 1 ja 2, 23 lg 5 ja 6, Maa hindamise seaduse § 12 lg 2. Viimsi Vallavalitsuse 13. veebruari

2001. a korraldusega nr 164 muudeti 15. aprilli 1997. a korralduse nr 357 punkti 1, asendades viite

MRS § 7 lg 1 viitega MRS §-le 9 lg 1 p 1.

3. K. Arula, K. Kivikangur ja A. Tikk esitasid Tallinna Halduskohtule kaebused, milles palusid

tunnistada õigusvastaseks Viimsi Vallavalitsuse 15. aprilli 1997. a korraldus nr 357, 19. mai 1998. a

korraldus nr 1073 ja 13. veebruari 2001. a korraldus nr 164. Kaebuse kohaselt rikuvad vaidlustatud

korraldused kaebuse esitajate ORAS §-st 4 ja MRS §-st 6 tulenevat õigust nõuda maa tagastamist

võimalikult endistes piirides. Kaebajate väitel ei andnud vallavalitsus kaebuse esitajatele võimalust

leppida kokku K. Paalandiga hoonestusõiguse seadmises tema kasuks või ehitise võõrandamises

õigustatud subjektidele. MRS § 6 lg 2 p 3 järgi ei tagastata maad kas osaliselt või tervikuna, kui sellel

asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised, kusjuures konkreetse maatüki tagastamise või

mittetagastamise ulatuse määravad MRS §-d 7, 9 ja 10. K. Paalandi esitas Viimsi Vallavalitsusele

avalduse 2100 m2 maa ostueesõigusega erastamiseks, kuid vallavalitsus erastas talle 4759 m2 maad,

jättes kaebuse esitajatele seadusevastaselt tagastamata 2659 m2 maad. Kuna erastatud maa on kantud

kinnistusraamatusse, siis ei ole haldusakti tagasitäitmine praktiliselt võimalik. Seetõttu taotlesid

kaebuse esitajad vaidlustatud korralduste õigusvastaseks tunnistamist, et edaspidi esitada

õigusvastaste haldusaktidega tekitatud kahju hüvitamise nõue Viimsi valla vastu.

4. Tallinna Halduskohtu 22. mai 2001. a otsusega rahuldati K. Arula, K. Kivikanguri ja A. Tikku

kaebused. Halduskohus asus seisukohale, et kaebuse esitajatel on põhjendatud huvi vaidlustatud

korralduste õigusvastasuse kindlakstegemiseks. MRS § 9 lg 1 p 1 kohaselt ei tagastata väljaspool

linna piire asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad kuni 2 ha ulatuses, kui sellel asub teise füüsilise

isiku omandis olev elamu ning õigustatud subjekt ja ehitise omanik ei lepi kokku hoonestusõiguse

seadmises ehitise omaniku kasuks või ehitise võõrandamises õigustatud subjektile. Seega tulnuks

õigustatud subjektid kaasata maa erastamise protsessi MRS § 9 lg 1 p 1 sätestatud viisil. Kohus leidis,

et vallavalitsus ei ole kaebuse esitajaid teavitanud K. Paalandi poolt ostueesõigusega erastamiseks

taotletava maa suurusest ega piiridest, samuti ei ole andnud neile aega K. Paalandiga kokkuleppe

sõlmimiseks, millega on võetud kaebuse esitajatelt võimalus esitada omapoolseid ettepanekuid ja

vastuväiteid. Kohus tuvastas, et K. Paalandi oli 3. aprillil 1997 esitanud Viimsi Vallavalitsusele

avalduse 0,21 ha maa ostueesõigusega erastamiseks, ja et tema poolt 5. mail 1997 AS Optiset

juhatajale kirjutatud avaldus 4759 m2 suuruse katastriüksuse moodustamiseks ei ole käsitatav maa

ostueesõigusega erastamise avaldusena. Maa ostueesõigusega erastamise korra punktide 8 ja 9

kohaselt tuleb selline avaldus saata tähitud kirjaga kohalikule omavalitsusele, kes on kohustatud

avalduse registreerima ja väljastama avalduse esitajale tõendi avalduse vastuvõtmise kohta, milles

peab olema näidatud avaldaja nimi, avalduse registreerimise aeg ja registreerimisnumber ning

avalduses näidatud erastatava maa asukoht ja pindala.

5. Apellatsioonkaebuses palus Viimsi Vallavalitsus halduskohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega jätta halduskohtule esitatud kaebus rahuldamata. Vallavalitsus väitis, et Õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise korra punkti 52 alapunkti 2 kohaselt võib kohalik omavalitsus

kokkuleppe sõlmimiseks määrata tähtaja, mis ei või olla lühem, kui kaks kuud. Selles sättes sõna

"võib" ei saa käsitleda absoluutse kohustusena, vaid see jätab kohalikule omavalitsusele võimaluse

otsustada, kas anda omandireformi õigustatud subjektile ja maa ostueesõigusega erastajale vastav

tähtaeg kokkuleppe sõlmimiseks või mitte. Samuti väitis apellant, et antud juhtumil ei erastanud

vallavalitsus ehitise omanikule rohkem maad, kui ta soovis.

6. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 30. novembri 2001. a otsusega tühistati Tallinna

Halduskohtu 22. mai 2001. a otsus ja tehti uus otsus ning jäeti rahuldamata K. Arula, K. Kivikanguri

ja K. Tikku kaebused Viimsi Vallavalitsuse 15. aprilli 1997. a korralduse nr 357, 19. mai 1998. a

korralduse nr 1073 ja 13. veebruari 2001. a korralduse nr 164 õigusvastaseks tunnistamiseks.

Ringkonnakohus ei nõustunud halduskohtu otsuses tehtud järeldusega, et vaidlustatud korraldused

tuleb menetlusnormide rikkumise tõttu tunnistada õigusvastasteks. Ringkonnakohus leidis, et

halduskohus juhindus otsuse tegemisel Maa ostueesõigusega erastamise korra sellest redaktsioonist,

mis ei kehtinud veel 15. aprillil 1997, mil Viimsi Vallavalitsus andis vaidlustatud korralduse nr 357.

Maa ostueesõigusega erastamise korra punkt 7 kehtis 12. novembrist 1996 kuni 14. maini 1998

järgmises redaktsioonis: "Ostueesõigusega saavad maad erastada maareformi seaduse paragrahvi 22

lõikes 1 ja asjaõigusseaduse rakendamise seaduse paragrahvis 18 lõikes 1 nimetatud isikud,

arvestades maareformi seaduse paragrahvis 21 sätestatud kitsendusi". Vabariigi Valitsuse 5. mai

1998. a määrusega nr 91 muudeti Maa ostueaõigusega erastamise korda ja nähti ette, et punktis 7

nimetatud isikud saavad ostueesõigusega erastada maad "tingimusel, et eelnimetatud isikud on maa

ostueesõigusega erastamise avalduse esitanud hiljemalt 1. jaanuariks 1998. a. Maa ostueesõigusega

erastamiseks esitatud avalduses fikseeritud erastatava maa pindala suurendamine ei ole lubatud."

Ringkonnakohus asus seisukohale, et K. Paalandi poolt 3. aprillil 1997 Viimsi Vallavalitsusele

esitatud avalduses maa ostueesõigusega erastamiseks märgitud maa suurust "0,21 ha" tuleb lugeda

taotletava maa ligikaudseks suuruseks. Asjaolu, et K. Paalandi on soovinud erastada maad rohkem

kui märkis esialgses avalduses, kinnitab tema 5. mail 1997 AS Optiset juhatajale esitatud avaldus

katastriüksuse toimiku moodustamiseks. Viimsi Vallavalitsus võis 15. aprilli 1997. a korraldusega

nr 357 määrata K. Paalandile ostueesõigusega erastatava maa ligikaudse suuruse vastavuses

planeeringu ja maakorralduse nõuetega suuremana, kui oli märgitud K. Paalandi maa ostueesõigusega

erastamise avaldusel.

ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED RIIGIKOHTUS

7. Kassatsioonkaebuses paluvad K. Arula, K. Kivikangur ja K. Tikk tühistada ringkonnakohtu otsus

järgmistel motiividel:

Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud Maareformi seaduse § 9 lg 1 p 1 ja Maa ostueesõigusega

erastamise korra punkti 7. K. Paalandi avalduses maa ostueesõigusega erastamiseks on erastatava

maa suuruseks märgitud 0,21 ha. Ringkonnakohtu seisukoht, et K. Paalandi on avaldanud soovi

erastada rohkem maad, kui tema esialgses avalduses oli märgitud, on väär ega vasta tegelikkusele.

K. Paalandi ei ole sellekohast soovi mitte kunagi erastamise läbiviijale - Viimsi Vallavalitsusele -

esitanud. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta ka asjaolu, et Viimsi Vallavalitsus andis korraldus

nr 357 15. aprillil 1997, kuid K. Paalandi tegi AS-le Optiset 4759 m2 suuruse katastriüksuse

moodustamiseks avalduse alles 5. mail 1997, s.o 20 päeva pärast maa erastamise korralduse andmist.

Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et Viimsi Vallavalitsusel ei olnud võimalik

korraldust nr 357 anda, kuna sellesisulise korralduse saab teha Maa ostueesõigusega erastamise korra

punkti 15 järgi alles pärast katastriüksuse moodustamist.

Antud juhtumil oleks ringkonnakohus pidanud kohaldama Maa ostueesõigusega erastamise korra

punkti 7 redaktsiooni, mis jõustus 5. mail 1998, sest K. Paalandile maa ostueesõigusega erastamine

otsustati tegelikult vallavalitsuse 19. mai 1998. a korraldusega nr 1073.

Ringkonnakohus pole otsuses üldse motiveerinud, miks ta tühistas Tallinna Halduskohtu otsuse osas,

millega tunnistati õigusvastaseks Viimsi Vallavalitsuse 19. mai 1998. a korraldus nr 1073 ja

13. veebruari 2001. a korraldus nr 164. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 227 lg 1.

8. Vastuses kassatsioonkaebusele leiab Viimsi Vallavalitsus, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik.

Vaidlustatud haldusakte vastu võttes seadis vallavalitsus eesmärgiks kaitsta kolmanda isiku

K. Paalandi seadusega tagatud õigusi ja see ei saanud rikkuda kassaatorite seaduslikke õigusi.

Kolmas isik K. Paalandi leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohus kohaldas

materiaalõigust õigesti. Midagi pole ebaseaduslikku selles, et Viimsi vald otsustas antud juhtumil

maa erastamise mitmes etapis: 15. aprilli 1997. a korraldusega nr 357 ja 19. mai 1998. a korraldusega

nr 1073. Viimase korraldusega pole otsustatud erastatava maa pindala suurendamist.

RIIGIKOHTU HALDUSKOLLEEGIUMI SEISUKOHT

9. Maareformi § 221 lg 1 järgi võib ostueesõigusega maad erastada selle seaduse §-des 7, 8, 9, 10,

§ 20 11. ja 12. lõikes ning §-s 21 sätestatud ulatuses, kui käesolevast paragrahvist ei tulene teisiti.

Erastatava maa suuruse ja piirid määrab vastavuses planeeringu ja maakorralduse nõuetega kindlaks

kohalik omavalitsus Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras.

10. Maa ostueesõigusega erastamist korraldab üldjuhul maavanem. Vabariigi Valitsuse 6. novembri

1996. a määrusega nr 267 kinnitatud Maa ostueesõigusega erastamise korra (edaspidi Kord) punkt 4

sätestab, et kohalik omavalitsus teeb maa ostueesõigusega erastamisel seaduses ja selles korras

sätestatud eeltoimingud. Kohalikul omavalitsusel ei ole lubatud seaduses või eelpool märgitud korras

nimetamata toiminguid teostada või dokumenti nõuda.

Ostueesõigusega maa erastamisel omab eelkõige tähtsust asjaolu, kas ehitis, mille juurde maad

erastatakse, asub linnas ja linnaga võrdsustatud tiheasustusega alal või väljaspool linna piire asuval

maal. Valla- või linnavalitsus peab maa tagastamise ja erastamise avalduste läbivaatamisel otsustama,

kas maa tagastamise ja erastamise käigus tuleb muuta senist maakasutust ning kas on vajalik muuta

kehtivat detailplaneeringut või maakorralduskava.

11. Maa ostueesõigusega erastamise menetlus algab Korra punkti 8 kohaselt avalduse esitamisega

maa asukohajärgsele omavalitsusele. Kohalik omavalitsus on kohustatud esitatud avaldused

registreerima ning väljastama avalduse esitajale tõendi avalduse vastuvõtmise kohta.

Avaldaja poolt esitatud dokumentide ja andmete alusel peab ostueesõigusega erastatava maa

asukohajärgne linna- või vallavalitsus avama maa ostueesõigusega erastamise toimiku ja teostama

vajalikud eeltoimingud. Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 13 alapunkti 1 järgi

koostatakse maa ostueesõigusega erastamise toimikuga samaaegselt katastriüksuse moodustamise

toimik.

Selles haldusasjas ringkonnakohus leidis, et K. Paalandi esitas Viimsi Vallavalitsusele maa

ostueesõigusega erastamiseks avalduse 3. aprillil 1997 ja et selles avalduses märgitud "0,21 ha" tuleb

lugeda taotletava maa ligikaudseks suuruseks.

12. Ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride määramiseks teeb linna- või vallavalitsuse

vastav ametiisik Maa ostueesõigusega erastamise korra punkti 131 alusel erastamise taotlejale

erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku, mille koostamisel tuleb järgida sama korra punktis 132

sätestatut. Vallavalitsuse poolt tehtud piiride kulgemise ettepanek (piiride kulgemise skeem) on oma

sisult esimene etapp MRS §-s 9 lg 9 sätestatud erastatava ja tagastatava maa suuruse ja piiride

määramise protsessis. Piiride kulgemise ettepanek on katastriüksuse moodustamise aluseks.

Piiride kulgemise ettepanek antakse taotlejale, kes tellib ettepaneku alusel katastriüksuse

moodustamise. Sellist ettepanekut ei koostata siis, kui maa ostueesõigusega erastamine toimub

olemasoleva plaani- või kaardimaterjali alusel.

13. Vastavalt Maa ostueesõigusega erastamise korra punktile 14 koostab maamõõtja kohaliku

omavalitsuse poolt esitatud piiride kulgemise ettepaneku ja muude toimikusse kogutud dokumentide

alusel katastriüksuse (erastatava maaüksuse) moodustamise toimiku.

Maamõõtja koostab toimiku ja lisab sinna järgmised dokumendid: taotleja tellimus katastriüksuse

moodustamise kohta või vastav leping: katastriüksuse plaan vähemalt viies eksemplaris (ostjale,

toimikusse, 2 maakatastrile, kinnistusametile), piiriprotokoll (piirikirjeldus) vähemalt neljas

eksemplaris (ostjale, toimikusse, 2 maakatastrile); kitsenduste kohaldamise taotlus(ed) või toimiku

koostaja märkus vastava taotluse puudumise kohta, katastriüksuse asukoha skeem ja muud

katastrimõõdistamise materjalid (eksplikatsioon, koordinaatide kataloog vms).

Antud haldusasja materjalide hulgas ei ole vastavat maa ostueesõigusega erastamise toimikut ega

katastriüksuse moodustamise toimikut. Haldusasja materjalidest ei nähtu, millal ja millise

ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepaneku andis Viimsi Vallavalitsus

K. Paalandile. Halduskohtu toimikus on K. Paalandi 5. mai 1997. a avaldus, s.o tellimus AS Optiset

juhatajale katastriüksuse moodustamiseks. Toimikus olevast Aiaotsa tee 17 katastriüksuse plaanist

nähtub, et katastriüksuse mõõdistamine on toimunud AS Optiset poolt 12. mail 1997. Nõutav

piiriprotokoll on koostatud AS Optiset maamõõtja poolt 13. oktoobril 1997.

14. Ostueesõigusega erastatava maa täpne suurus määratakse Maa ostueesõigusega erastamise korra

punktide 131 ja 15 kohaselt kohaliku omavalitsuse korraldusega pärast katastriüksuse moodustamist

vastavat õigust omava isiku poolt, s.o pärast vajalike maakorraldustoimingute ja dokumentide, s.h

piiriprotokolli koostamist.

Valla- või linnavalitsuse korralduses peab olema märgitud Maa ostueesõigusega erastamise korra

punkti 15 kohaselt järgmised olulised tingimused: maa ostueesõigusega erastamise õiguslik alus koos

viitega Maareformi seaduse vastavale sättele, andmed erastamist taotleva isiku kohta, maa asukoht ja

selle pindala, maa sihtotstarve, maa maksustamishind ja vajadusel muud maa erastamise tingimused.

Nimetatud säte näeb ette, et kui erastamise korraldaja on Maareformi seaduse § 222 lg 2 alusel

volitanud riigi nimel ostueesõigusega erastamist korraldama kohalikku omavalitsust, siis peab

kohaliku omavalitsuse otsus sisaldama ka Korra punkti 23 alapunktis 4 sätestatud andmeid (välja

arvatud katastriüksuse nimi ja number).

Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus välja selgitama Viimsi Vallavalitsuse 15. aprilli

1997. a korralduse nr 357 eesmärgi ja sisu, silmas pidades Maa ostueesõigusega erastamise korra

punktis 4 sätestatut. Kohus peab kontrollima, kuidas sai Viimsi Vallavalitsus anda Korra punktis 15

märgitud korralduse enne katastriüksuse moodustamist, ja kas selline korraldus on seaduslik.

Haldusasja lahendamisel peab ringkonnakohus arvestama kohtutoimikus oleva Harju maavanema ja

Viimsi Vallavolikogu esimehe vahel 1. aprillil 1997 sõlmitud kokkuleppega, millega volitati Viimsi

Vallavalitsust korraldama riigi nimel maa ostueesõigusega erastamist.

15. Põhjendamatu on ringkonnakohtu seisukoht, et Viimsi Vallavalitsus võis antud juhtumil "määrata

K. Paalandile ostueesõigusega erastatava maa ligikaudse suuruse vastavuses planeeringu ja

maakorralduse nõuetega suuremana, kui oli märgitud K. Paalandi maa ostueesõigusega erastamise

avaldusel".

Maa ostueesõigusega erastamisel tuleb lähtuda kehtestatud planeeringu ja maakorraldusnõuetest.

Maakorraldusseaduse §-s 5 on sätestatud maakorralduse põhinõuded, mis on seadusest, tehnilistest ja

majanduslikest teguritest tulenevad tingimused, mille täitmine tagab kinnisasja otstarbeka kasutamise

ja majandamise. Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, millistest konkreetsetest planeeringu või

maakorralduse nõuetest lähtuvalt pidas ringkonnakohus põhjendatuks antud juhtumil K. Paalandi

poolt taotletava ostueesõigusega erastatava maa suurendamise vallavalitsuse poolt enam kui

kahekordselt, s.o 2100 m2-lt 4759 m2-le. Sellega rikkus ringkonnakohus TsMS § 227 lg 1 ja § 231

lg 4.

16. Kolleegium nõustub kassaatori väitega, et ringkonnakohus on oma otsuse põhjendavas osas

käsitlenud ja avaldanud seisukoha vaid Viimsi Vallavalitsuse 15. aprilli 1997. a korralduse nr 357

seaduslikkuse kohta ning jätnud täielikult motiveerimata, miks ta tühistas halduskohtu otsuse osas,

millega tunnistati õigusvastaseks Viimsi Vallavalitsuse 19. mai 1998. a korraldus nr 1073 ja

13. veebruari 2001. a korraldus nr 164. Nende korralduste kohta pole ringkonnakohtu otsuses

õiguslikku hinnangut antud.

17. Ringkonnakohtu otsus tuleb HKMS § 72 lg 1 p 2 alusel tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Tõnu Anton, Hele-Kai Remmel, Harri Salmann