3-2-1-160-01 · Riigikohus

3-2-1-160-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 19. detsembril 2001. a

Evelyn Vill'i hagi Viljar Liiva, Meelis Laikmaa, Tiit Orissaar'e ja AS Scanbalt Invest vastu

tehingute tühisuse tunnustamiseks ja omandiõiguse tunnustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja J. Luik, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 19. novembril 2001. a E. Villi kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. mai 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/529/01. Istungist võtsid

osa E. Villi esindaja vandeadvokaat M. Lust ja T. Orissaare esindaja vandeadvokaat I. Seimar.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Evelyn Villile (varem Evelin Altmäe) kuulus korter Tallinnas Raua 21-5. 30. detsembril 1994. a andis

E. Vill Kaja Willbergile notariaalse volituse korteri valitsemiseks ja käsutamiseks. 28. novembril

1995. a sõlmis K. Willberg E. Villi esindajana üheks aastaks korteri üürilepingu Viljar Liivaga.

15. detsembril 1995. a sõlmiti hageja nimel korteri notariaalne ostu-müügileping Meelis Laikmaaga.

8. jaanuaril 1996. a sõlmiti M. Laikmaa nimel korteri ostu-müügileping AS-ga Scanbalt Invest.

9. jaanuaril 1996. a laenas M. Laikmaa AS-lt Scanbalt Invest 65 000 krooni. 1. veebruaril 1996. a

sõlmisid M. Laikmaa ja T. Orissaar korteri ostu-müügi eellepingu ning 14. veebruari 1996. a lepingus

kinnitas M. Laikmaa, et on T. Orissaarelt saanud korteri müügi eest 6000 USD ja 116 000 krooni.

14. veebruaril 1996. a sõlmisid AS Scanbalt Invest ja T. Orissaar müügi- ja asjaõiguslepingu korteri

võõrandamiseks T. Orissaarele.

E. Vill palus tunnustada 15. detsembri 1995. a, 8. jaanuari 1996. a, 1. veebruari 1996. a ja

14. veebruari 1996. a lepingute, 24. oktoobri 1995. a volikirja ning 9. jaanuari 1996. a laenulepingu

tühisust ja tunnustada tema omandiõigust Raua 21-5 korterile. Tehingud on vastuolus seadusega ja

tehtud pettuse teel. Hageja vara müüsid isikud, kellel polnud selleks volitust.

Tallinna Linnakohtu 6. detsembri 2000. a otsusega rahuldati hagi osaliselt. Kohus tunnustas hageja

omandiõigust korterile ning 15. detsembri 1995. a, 8. jaanuari 1996. a ja 14. veebruari 1996. a ostu-

müügilepingute tühisust. E. Villi kohtukulude katteks mõistis kohus I. Orissaarelt, M. Laikmaalt ja

AS-lt Scanbalt Invest igalt ühelt välja 12 456 krooni 60 senti ning riigituludesse riigilõivu I.

Orissaarelt, M. Laikmaalt ja AS-lt Scanbalt Invest igalt ühelt 2773 krooni ja 30 senti ja E. Villilt 200

krooni.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on tõendatud, et Raua 21-5 korter kuulus hagejale. 15. detsembri

1995. a lepingul olevad notari allkiri ja pitsatijäljend ning hageja ja M. Laikmaa allkiri on võltsitud.

M. Laikmaa seletusel kaotas ta oma passi 1993. a. Ning vaidlusaluseid tehinguid pole teinud.

15. detsembri 1995. a ja 8. jaanuari 1996. a tehingud on TsÜS § 66 lg l ja 2 alusel tühised.

14. veebruari 1996. a tehing on vastuolus omandi puutumatuse põhimõttega, kuna tehingu tegemise

ajal ei olnud hageja omandiõigus korterile lõppenud ja ta ei avaldanud korteri võõrandamise tahet.

Tehing on TsÜS § 66 lg l ja 2 alusel tühine. Kuna hageja omandiõigus tekkis õiguslikul alusel ja

kostjad ei tõendanud, et hageja ei ole omanik või et asja omanik on kostja või et kostjal on õigus asja

vallata mõne muu asjaõiguse või õiguse alusel, tunnustas kohus hageja omandiõigust.

T. Orissaare väited vara heauskse omandamise kohta on põhjendamatud. AS Scanbalt Invest ei olnud

asja valdust kunagi saanud. Tuvastatud on, et T. Orissaar sai korteri võtmed M. Laikmaana esinenud

isikult. Võtmete saamine isikult, kes ei olnud vara võõrandaja ega tema esindaja, ei saa seaduse alusel

olla T. Orissaare omandiõiguse tekkimise aluseks. AÕS §-s 95 sätestatud vastuväide esialgse

omaniku omandiõiguse tunnustamisele on põhjendatud vaid asja heauskse vastuvõtmise korral

võõrandajalt, mitte aga asja vastuvõtmise korral mistahes isikult.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega tunnustati 14. veebruari

1996. a müügilepingu tühisust ja hageja omandiõigust ning uue otsusega jäeti selles osas hagi

rahuldamata. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse M. Laikmaalt kohtukulude väljamõistmise

osas ning jättis kohtukulud poolte kanda. Muus osas jäi linnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei olnud hageja 14. veebruari 1996. a müügilepingu

pool ning see leping ei tekita, muuda ega lõpeta tema tsiviilõigusi ega -kohustusi. Asjaolu, et müüja

ei olnud asja omanik, ei anna hagejale õigust lepingu vaidlustamiseks. Lepingus sisalduv

asjaõigusleping ei ole iseenesest tühine. Hageja saab oma õigusi kaitsta vindikatsioonihagi

esitamisega.

T. Orissaar oli AÕS § 95 lg l kohaselt korteri omandamisel heauskne. Tõendatud on, et T. Orissaar

soovis korterit osta ja sai korteri müügist teada ajalehekuulutuse kaudu. Korterit näitasid talle V. Liiva

ja M. Laikmaa; M. Laikmaalt kuulis ta, et korter kuulub M. Laikmaale, kes pantis selle

tagasiostuõigusega AS-le Scanbalt Invest, T. Orissaar tasus M. Laikmaa võla ja M. Laikmaa loobus

tagasiostuõigusest; valduse ja võtmed andsid T. Orissaarele üle V. Liiva ja M. Laikmaa. Esitatud

tõendite alusel ei ole alust arvata, et T. Orissaar võis olla või pidi olema teadlik, et võõrandajal

puudus korteri võõrandamise õigus. T. Orissaare seletusel ei teadnud ta tehingute tegemise ajal hageja

väidetavast omandiõigusest. Hooneregistri õiendi järgi oli omanik AS Scanbalt Invest ja

M. Laikmaale kuulus korteri tagasiostuõigus. Vastavalt AÕS § 90 lg l eeldatakse vallasasja valduse

ajal valdaja omandiõigust. Kuna korter oli M. Laikmaa valduses, siis oli ostjal alust pidada seda

M. Laikmaale kuuluvaks. T. Orissaar sai võtmed M. Laikmaana esinenud isikult ja korter oli

T. Orissaare valduses 14. veebruarist kuni 3. märtsini 1996. a, mil politsei korteriukse kinni pitseeris.

Hagejal puudub alus väita, et vara on tema valdusest välja läinud tema tahte vastaselt, kuna ta andis

korteri üürile ja sellega V. Liiva valdusse. Kohaldamisele ei kuulu AÕS § 95 lg 3.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti tunnustamata

hageja omandiõigus ja 14. veebruari 1996. a lepingu tühisus ja muudeti kohtukulude jaotust ning uue

otsusega tunnustada hageja omandiõigust ja mõista hageja kasuks välja kohtukulud.

Vastavalt AÕS § 81 piisab omandiõiguse tunnustamiseks, kui omanik tõendab, et tema omandiõigus

on tekkinud õiguslikul alusel. Hageja omandiõigust tõendab 2. mail 1994. a sõlmitud korteri ostu-

müügileping.

Kuna 15. detsembril 1995. a hageja nimel tehtud tehing on tühine, ei saa järgnevad korteriga

teostatud tehingud tekitada pooltele õiguslikke tagajärgi, kuivõrd need põhinevad tühisel tehingul.

Ebaõige on ringkonnakohtu järeldus, et 14. veebruari 1996. a leping ei riku hageja õigusi. Korter

võõrandati hageja teadmata ja tema tahte vastaselt. PS § 32 kohaselt võib omandit omaniku

nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides ja kohase

hüvitise eest. Tühine tehing on kehtetu algusest peale.

Pärast korteri üürileandmist V. Liivale säilis hagejal korteri valdus - hageja on korterisse sisenenud

oma võtmega, seal olid tema mööbel ja teised asjad, sinna tuli tema post, ta on igakuiselt tasunud

korteri haldus- ja kommunaalkulusid. Seega oli korter AÕS § 32 mõttes hageja tegeliku võimu all.

Kui kohus ei käsitlenud hagejat otsese valdajana, oleks ta pidanud arvestama AÕS § 33 lg 2 sätteid

kaudse valdaja kohta.

TsMS § 332 kohaselt peab ringkonnakohus põhjendama, miks ta tuli samu tõendeid hinnates

linnakohtust erinevale järeldusele. Ringkonnakohus tugines ainult T. Orissaare seletustele, jättes

tähelepanuta teiste tunnistajate ütlused, mis kinnitavad, et üürileandmisega ei läinud korter hageja

valdusest välja. Samuti rikkus kohus TsMS § 330 lg 4. Ringkonnakohtu otsus on sisult vastuoluline.

Ringkonnakohus märkis, et vastavalt hooneregistri õiendile oli korteri omanik AS Scanbalt Invest,

kuid samas leidis, et kuna korter oli M. Laikmaa valduses, oli ostjal alus pidada seda M. Laikmaale

kuuluvaks.

Ringkonnakohus jättis tähelepanuta linnakohtu poolt tuvastatud asjaolu, et T. Orissaarele korteri

võõrandanud AS Scanbalt Invest ei olnud kunagi korteri valdaja. Kuna korteri andis T. Orisaarele üle

M. Laikmaa, ei saanud T. Orissaar olla heauskne omanik. Ringkonnakohtu väitel ei lükanud hageja

T. Orissaare heausksust ümber. Hageja tõenditele T. Orissaare pahausksuse kohta ei andnud kohus

hinnangut.

Kohus eksis TsMS § 60 lg 1 kohaldamisel, jättes kohtukulud poolte kanda.

III. Vastused kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele pidas T. Orissaar ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.

Kostja oli vaidlusaluse korteri omandamisel heauskne.

Kostja M. Laikmaa toetas kassatsioonkaebust tehingu tühisuse ja omandiõiguse tunnustamise osas,

kuid pidas ebaõigeks kohtukulude ümberjaotamise nõuet.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus kuulub osaliselt tühistamisele TsMS § 363 p 2 alusel

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Seadusel ei põhine kassaatori seisukoht, et müüjaks, kellel TsK §-st 242 lg 1 tulenevalt lasub

kohustus anda ostjale üle asi ja omandiõigus sellele, saab olla vaid asja omanik. Õige on

apellatsioonikohtu seisukoht, et sellise kohustuse võtmine müüja poolt ei tekita, lõpeta ega muuda

lepingupooleks mitteoleva isiku tsiviilõigusi. Asjaõiguslepingu, millega antakse üle omandiõigus,

tühisus ei tulene AÕS §-st 68 lg 1. Selles normis on sätestatud omanikule kuuluvad õigused.

Tunnustades heauskse omandamise võimalust, tunnustab AÕS § 95 lg 1 ka mitteomaniku sõlmitud

asjaõiguslepingut. Kassatsioonkaebuses leitakse alusetult, et AÕS § 95 lg 1 järgi õigustamata isiku

poolt omandiõiguse üleandmine kujutab endast sundvõõrandamist, mis Põhiseaduse § 32 lg 1 lause

kaks järgi võib toimuda ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja

kohese hüvitise eest. Põhiseaduse § 32 lg 1 lauses kaks kaitstakse omandit võimupoolse meelevaldse

võõrandamise eest. See norm ei välista aga heauskset omandamist AÕS § 95 lg 1 alusel.

Vaidlust pole selles, et AS Scanbalt Invest ei olnud korteri omanik ja tal puudus õigus omandit üle

anda. AÕS § 95 lg 1 kohaselt võis T. Orissaar omandada korteri üleandmisega aga heauskselt.

AÕS § 92 lg 1 järgi tekib vallasomand üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle

omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Seega on heauskse

omandamise eelduseks eelkõige omandaja ja mitteomanikust võõrandaja vaheline omandiõiguse

üleandmise kokkulepe ning omandaja poolt valduse saamine asjale. Heauskne omandamine on

võimalik ka läbi AÕS §-de 93 ja 94. Kooskõlas tuvastatud asjaoludega on apellatsioonikohus

põhjendatult leidnud, et AS Scanbalt Invest ja T. Orissaar on sõlminud korterile omandiõiguse

üleandmise asjaõiguslepingu (14. veebruari 1996. a lepingu punkt 7). Samuti on kohus tuvastanud, et

T. Orissaar sai korteri valduse ja elas selles 14.02."03.03.1996. a. Tuvastanud nimetatud kaks

heauskse omandamise eeldust, pidi kohus hageja esiletoodud asjaolude alusel võtma seisukoha, kas

T. Orissaar oli korteri omandamisel pahauskne, s.t kas ta teadis või pidi teadma või ei teadnud ega

pidanudki teadma, et AS"l Scanbalt Invest polnud õigust omandiõigust korterile üle anda. Asja

omandada sooviv isik peab olema heauskne nii asjaõiguslepingu sõlmimise ajal kui ka tegeliku

võimu saamise ajal.

Linnakohus leidis, et T. Orissaar ei omandanud korterit heauskselt, kuna ta ei saanud selle otsest

valdust mitte võõrandajalt AS Scanbalt Invest, vaid M. Laikmaana esinenud isikult. See asjaolu

vääriks tähelepanu, kui kontrollitakse omandamist AÕS § 92 lg 2 tunnustel. Apellatsioonikohus

leidis, et T. Orissaar omandas korteri heauskselt. Samas rikkus ringkonnakohus kohtuotsuse

põhjendamise nõuet. Hageja on esimese astme kohtus toonud esile asjaolud, millistele tuginedes ta

väitis, et T. Orissaar polnud heauskne. Nende väidete tagasilükkamist pole apellatsioonikohus

motiveerinud. Küll on apellatsioonikohtu enda seisukohad osaliselt vastuolulised: ühelt poolt leiti, et

esitatud tõendite kohaselt oli korteri omanik AS Scanbalt Invest, samas märgiti, et T. Orissaarel oli

alus pidada korterit M. Laikmaale kuuluvaks.

Kolleegium nõustub apellatsioonikohtuga selles, et tuvastatuks loetud asjaolude kohaselt on omanik

korteri üürileandmisega vabatahtlikult loobunud tegelikust võimust korteri üle, see on tema valdusest

välja läinud tema tahte kohaselt ning puudub alus AÕS § 95 lg 3 kohaldamiseks.

Hageja väite osas, et ta on kogu aeg olnud vaidlusaluse korteri otsene valdaja, märgib kolleegium

järgmist. AÕS §-de 36 lg 3 ja 39 lg 3 kohaselt otsustakse selle üle, kas isik on kaotanud või saanud

tegeliku võimu asja üle, asjaolude alusel. Kolleegium leiab, et kohtu poolt tuvastatuks loetud

asjaoludel ei saa hagejat pidada eluruumi otseseks valdajaks ainuüksi seetõttu, et ka temal olid korteri

võtmed. Otsene valdus eluruumile seondub tegeliku võimuga selle üle. Seega pole valduse üle

otsustamisel asjakohased hageja väited, et korteris on tema asjad, ta ei andnud üürniku kasutusse

keldriboksi, korteri aadressile tuleb tema post ning ta tasub korteri halduskulud ja kommunaalkulud.

Ringkonnakohtu otsuse osalisel tühistamisel tuleb tühistada otsus ka kohtukulude jaotamise osas.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb võtta seisukoht kohtukulude jaotamise osas arvestades ka seda, kelle

suhtes hagi rahuldati või rahuldamata jäeti. Ainuüksi see, et isik osaleb menetluses kostjana, ei anna

alust temalt kohtukulude väljamõistmiseks, kui ta pole teinud vaidlustatud tehinguid.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. mai 2001. a otsus osas, millega jäeti

rahuldamata Evelyn Vill"i hagi omandiõiguse tunnustamiseks ja kohtukulude jagamise osas

ning saata asi tühistud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta

ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Evelyn Vill"ile 11. juunil 2001. a tasutud kautsjon 1 250 (üks tuhat kakssada

viiskümmend) krooni.

J. Odar, H. Jõks, J. Luik