3-3-1-55-01 · Riigikohus

3-3-1-55-01

OTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 10. detsembril 2001

Imre Annuse kassatsioonkaebuse läbivaatamine MRS § 7 lg 1 kohaldamise asjas

Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Jüri Põld ja Hele-Kai Remmel

vaatas 8. novembril 2001 avalikul kohtuistungil läbi Imre Annuse kassatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 3. juuli 2001. a otsuse peale haldusasjas nr II-3/148/2001.

Protsessiosalistena võtsid istungist osa Imre Annuse esindaja Helve Annus ja Eve Enno.

Istungisekretär oli Tiiu Varend.

Tallinna Linnavalitsuse 21. aprilli 1999. a korralduse nr 2743-k punktiga 1 tagastati Imre Annusele

õigusvastaselt võõrandatud maa Pirita linnaosas asukohaga Arnika tee 10 suurusega 596 m2, Arnika

tee 14 suurusega 591 m2, Suislepa tee 5 suurusega 605 m2 ja Suislepa tee 34 suurusega 600 m2.

Sama korralduse punktis 2 märgiti, et tagastataval maal asuvad õigusliku aluseta püstitatud ehitised

AÕS RakS § 14 lg 1 mõttes. Nimetatud korralduse punktis 3 märgiti, et õigusliku aluseta ehitistele

kasutusloa andmine toimub vastavalt Planeerimis- ja ehitusseaduse §-le 70. Korralduse andmise

õiguslikuks aluseks märgiti PES § 2 lg 4, § 70 lg 2, AÕS RakS § 14 lg 1 ja lg 3, MRS § 14 lg 1 ja

§ 36 ja Maareformiga seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seaduse § 14 lg 7,

Vabariigi Valitsuse 24. jaanuari 1995. a määrusega nr 36 kinnitatud "Katastriüksuse sihtotstarvete

liigid ja nende määramise alused".

Eve Enno esitas 16. juulil 1999 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada Tallinna

Linnavalitsuse 21. aprilli 1999. a korralduse nr 2743-k Arnika tee 14 maa tagastamise osas. Kaebuse

kohaselt ehitas Tallinnas Arnika tee 14 krundil asuva elamu 1960. aastate lõpus Ellart Enno, kes suri

20. jaanuaril 1998. Ellart Enno tütar Eve Enno on pärijana vastu võtnud pärandvara Arnika tee 14

asuva elamu, sest asus seda faktiliselt valdama. Tallinna Linnavalitsuse 12. veebruari 1999. a kiri

nr 2-1/441 kinnitab, et Ellart Ennot tunnustati elamu omanikuna. Seda kinnitavad ka Ellart Ennole

väljastatud maamaksu teatised, mille alusel ta tasus maamaksu. Kaebaja leidis, et vaidlustatud

korraldus rikub tema õigusi omandile, kodule ja elamu juurde kuuluva maatüki erastamisele.

Vaidlustatud korraldus on motiveerimata, sest puuduvad argumendid ja põhjendused, miks selline

haldusakt anti. Korralduse punktist 3 ei selgu, kas korraldus paneb maaomanikule kohustuse sõlmida

õigusliku aluseta püstitatud ehitisele hoonestusõiguse seadmise kokkuleppe või ainult viidatakse

sellisele võimalusele. Arusaamatud on korralduses viited PES §-dele 2 lg 4 ja 70 lg 2, sest korraldus

ei puuduta ju ehitustegevuse alustamist, samuti ei ole korralduse objektiks ehitusloa ja

projekteerimistingimuste väljastamine. Kaebaja palus jätta kohaldamata AÕS RakS § 14 lõiked 1 ja 3

ning tunnistada need Põhiseaduse § 32 lõikega 1 vastuolus olevaks, sest nimetatud sätted

võimaldavad eraomandis oleva ehitise võõrandamise ehitise omaniku tahte vastaselt ilma avaliku

huvi ning kohese ja õiglase hüvituseta. Pärimisõigus on Eestis tagatud tulenevalt Põhiseaduse §-st 32

lg 4. Seega puuduvad alused, miks Põhiseadus ei peaks kaitsma E. Enno omandiõigust Arnika tee 14

asuvale elamule.

Tallinna Halduskohtu 4. jaanuari 2001. a otsusega jäeti E. Enno kaebus rahuldamata. Halduskohtu

otsuse kohaselt ei ole kaebuse esitaja esitanud kohtule põhjendusi ega tõendeid selle kohta, kuidas

rikub vaidlustatud korraldus tema õigust kodule. Halduskohus leidis, et vara tagastamise toimikus

nr 7332 olevate Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tõendite järgi ei ole Arnika tee 14 asuva ehitise

projekti kinnitatud ja puuduvad andmed ehitusloa kohta. Tallinna Hooneregistris ei ole Arnika tee 14

ehitisi registreeritud. See, kuidas kaebuse esitaja saab realiseerida oma põhiseadusest tulenevat

omaniku õigust, on märgitud vaidlustatud korralduse punktis 3, kus on kirjas, et õigusliku aluseta

ehitisele kasutusloa andmine toimub vastavalt PES §-le 70, kuid selleks tuleb maaomanikul ja

ebaseadusliku ehitise omanikul sõlmida hoonestusõiguse seadmise kokkulepe vastavalt AÕS RakS §-

le 15 või võõrandab maaomanik ebaseadusliku ehitise omanikule ehitise aluse ja selle teenindamiseks

vajaliku maa. Tulenevalt sellest leidis kohus, et AÕS RakS § 14 lg 1 ja lg 3 ei ole vastuolus

Põhiseaduse §-s 32 lg 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõttega ning kaebaja taotlus nimetatud

sätete tunnistamiseks põhiseadusevastaseks ja käesoleva kohtuasja läbivaatamisel kohaldamata

jätmiseks ei kuulu rahuldamisele. Arnika tee 14 asuv ehitis on püstitatud õigusliku aluseta ja sellise

ehitise olemasolu ei takista vastavalt AÕS RakS § 14 lõikele 3 õigusvastaselt võõrandatud maa

tagastamist. Halduskohus leidis, et põhjendamatu on kaebuse esitaja seisukoht, et korraldus on

motiveerimata. Vaidlustatud akt sisaldab viiteid õiguslikele alustele ja faktilistele asjaoludele määral,

mis võimaldas kaebeõigust realiseerida ja kohtul kontrollida haldusakti sisuliselt. Halduskohus

märkis, et kaebuse esitaja väide, et Maareformi seaduse mõtte ja sätete kohaselt tuleb enne maa

tagastamise küsimuse lahendamist lahendada maa ostueesõigusega erastamise küsimus, on õige.

Antud juhtumil on aga maa tagastamisega sisuliselt otsustatud ka maa erastamisest keeldumine. MRS

§ 23 lg 2 ei välista mõlema küsimuse lahendamist üheaegselt.

E. Enno esitas selle kohtuotsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu

otsuse ja teha uus otsus, millega rahuldada tema kaebus. Apellant leidis, et halduskohus rikkus

kohtumenetluse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 3. juuli 2001. a kohtuotsusega tühistati Tallinna

Halduskohtu 4. jaanuari 2001. a kohtuotsus ja tehti uus otsus, millega tühistati Tallinna

Linnavalitsuse 19. aprilli 1999. a korraldus nr 2743-k Tallinnas Arnika tee 14 asuva maatüki

tagastamise osas. Ringkonnakohus leidis, et Ellart Enno esitas 1992. a avalduse maa ostueesõigusega

erastamiseks. Otsustust selle avalduse lahendamise kohta ei ole tehtud. Vaidlust ei ole selle üle, et

Arnika tee 14 asuva ehitise omanik on Eve Enno. Ehitusloa puudumise tõttu ei ole E. Enno saanud

oma omandiõigust elamule registreerida. Kohtule on esitatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

12. juuni 2000. a kiri, millest nähtub, et E. Enno omandis olevatele ehitistele kasutusloa andmisest on

keeldutud. Ringkonnakohus leidis, et antud juhtumil on vastandunud omandireformi õigustatud

subjekti ja ehitise omaniku huvid. Põhjendatud on apellandi väide, et vaidlustatud korraldusega

rikutakse tema õigust kodule ja omandi puutumatusele. Arnika tee 14 maa tagastamisega muutub

E. Enno omandis olev ehitis I. Annusele tagastatava maatüki oluliseks osaks. Asja materjalidest

nähtuvalt on kõne all oleva ehitise näol tegemist mitte aiamajaga, vaid elamuga, mida kasutavad

alaliseks elamiseks apellant ja tema kolm last. Maa tagastamisel tekib selle omanikul õigus nõuda

apellandi väljatõstmist ja elamu lammutamist. Ringkonnakohus nõustus halduskohtu järeldusega, et

AÕS RakS § 14 lg 1 ja lg 3 ei ole Põhiseadusega vastuolus, sest üldjuhul õigusliku aluseta, s.o

ehitusloata või maakasutusõiguseta püstitatud ehitise olemasolu ei ole aluseks maa tagastamata

jätmisele. Antud asjas tuleb aga arvestada asjaoluga, et tegemist on apellandi ja tema pereliikmete

koduks oleva ehitisega, mis on püstitatud üle 30 aasta tagasi. Kohtutoimikus on Tallinna Linna

Ehituse ja Arhitektuuri osakonna 21. septembri 1961. a akt Ellart Ennole maa looduses eraldamise

kohta, Arnika tee 14 asuva aianduskrundi plaan, mis on kooskõlastatud Tallinna Linna Ehituse ja

Arhitektuuri osakonna tootmisgrupis 26. septembril 1961, samuti Ellart Enno aiamaja kinnitamata

projekt. Eve Enno sai Arnika tee 14 asuva ehitise omanikuks pärimise teel. Maa tagastamisega

õigustatud subjektile faktiliselt lõpetatakse Eve Enno omandiõigus pärimise teel saadud varale ning

luuakse sellega uus ülekohus. Seda ei luba teha ORAS § 2 lg 2. Tallinna Linnavalitsus oleks pidanud

antud juhtumil enne maa tagastamise otsustamist lahendama E. Ennole kuuluva ehitise edasise

kasutamise küsimuse. Ringkonnakohtule esitatud Tallinna Linnavalitsuse 5. juuni 2001. a istungi

protokolli nr 30 päevakorrapunktist 28 nähtub, et linnavalitsus on asunud seda probleemi lahendama.

Põhjendatuks ei pidanud ringkonnakohus apellandi väidet, et vaidlustatud korraldus on ebaseaduslik

motiveerimatuse tõttu.

I. Annus esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tallinna Ringkonnakohtu otsus ja jätta

jõusse Tallinna Halduskohtu 4. jaanuari 2001. a otsus. Kassaator leiab, et ringkonnakohus rikkus

oluliselt kohtumenetluse sätteid ja kohaldas vääralt materiaalõiguse norme. Kassaator väidab, et

ringkonnakohtu otsuse põhjendav osa on vastuoluline. Ringkonnakohus pidas antud juhtumil

tekkinud õiguslikku olukorda ühelt poolt põhiseadusega vastuolus olevaks, kuid samas asus

seisukohale, et tekkinud õigusliku olukorra aluseks olevad õigusnormid, s.o AÕS RakS § 14 lg 1 ja

lg 3 ei ole vastuolus Põhiseadusega. Seetõttu on ringkonnakohtu otsus vastuolus TsMS §-ga 227 lg 1.

Samuti leiab kassaator, et ringkonnakohus kohaldas AÕS RakS § 14 lg 1 ja lg 3 ebaõigesti. Sõltumata

sellest, kas ehitusloata või maakasutusõiguseta ehitist kasutatakse elamuna või mõnel muul viisil või

millal on ehitis püstitatud, ei saa sellise ehitise olemasolu olla maa mittetagastamise aluseks.

Kassaator leiab, et ringkonnakohus kohaldas ebaõigesti ka PES § 70.

E. Enno kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et kassatsioonkaebus on alusetu.

Ringkonnakohtu otsuses puudub vastuolu ja otsus on piisavalt põhjendatud.

Riigikohtu halduskolleegiumi seisukoht

1. Õige on kassaatori väide, et ringkonnakohtu otsus on vastuoluline. Seepärast ei vasta kasseeritud

kohtuotsus TsMS §-le 227 lg 1, mis nõuab, et kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud.

Ringkonnakohus nõustus halduskohtu seisukohaga, et AÕS RakS § 14 lg 1 ja lg 3 ei ole vastuolus

Põhiseadusega, kuid samas märgib: "Antud asjas tuleb aga arvestada asjaoluga, et tegemist on

apellandi ja tema pereliikmete koduks oleva ehitisega, mis on püstitatud üle 30 aasta tagasi" ja et "

[m]aa tagastamisega õigustatud subjektile faktiliselt lõpetatakse Eve Enno omandiõigus pärimise teel

saadud varale ning luuakse sellega uus ülekohus." Ringkonnakohtu otsusest ei selgu, millise

konkreetse õigusnormi kohaldamisest tulenevalt rikutakse E. Enno põhiõigust - õigust omandi

puutumatusele.

Ringkonnakohus tühistas halduskohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega tühistas vaidlustatud

korralduse Arnika tee 14 asuva maatüki tagastamise osas. Ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas

ei ole aga märgitud, millist Maareformi seaduse sätet linnavalitsus rikkus vaidlustatud korralduse

andmisel.

2. Maareformi seaduse § 6 lg 2 p 3 kohaselt ei tagastata maad kas osaliselt või tervikuna, kui maal

asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised, sealhulgas aiandus-, suvila-, elamu- või

garaa"iühistu ringpiiri sees, ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises,

rendileandmises või muul viisil vastavalt sama seaduse §-dele 7, 9 ja 10.

MRS § 7 lg 1 sätestab, et linna piirides asuvat õigusvastaselt võõrandatud maad ei tagastata, kui maa

kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või teenindamiseks vajaliku maana ja kui

õigustatud subjekt ning praegune ehitise omanik ei lepi kokku maale hoonestusõiguse seadmises

ehitise omaniku kasuks või ehitiste võõrandamises õigustatud subjektile.

MRS § 7 lg 2, mis reguleerib maale hoonestusõiguse seadmise kokkulepet, sätestab, et selline

kokkulepe peab olema notariaalselt tõestatud ning sisaldama eelkõige õigustatud subjekti kohustust

seada maa tagastamisel hoonestusõigus ehitise omaniku kasuks, samuti peab see sisaldama

hoonestusõiguse olulisi tingimusi. Sama paragrahvi lõige 3 kohaselt ehitise võõrandamise

kokkuleppe korral tagastatakse maa pärast ehitise omandiõiguse üleminekut õigustatud subjektile.

Vabariigi Valitsuse 5. veebruari 1993. a määrusega nr 36 kinnitatud Õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise korra punkti 52 alapunkti 2 kohaselt peab valla- või linnavalitsus omandireformi

õigustatud subjekti ja ehitise omaniku vahel kokkuleppe sõlmimiseks määrama tähtaja, mis ei või olla

lühem kui kaks kuud. Tähtaja määramisest teatab valla- või linnavalitsus asjaosalistele kirjalikult.

Nende nõuete järgimise vajadust rõhutas Riigikohtu halduskolleegium ka 1. novembri 1999. a

määruses haldusasjas nr 3-3-1-36-99 (RT III 1999, 28, 259).

Ringkonnakohus ei ole käesolevas haldusasjas välja selgitanud, kas Tallinna Linnavalitsus järgis

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra punktiga 52 kehtestatud nõudeid ja andis enne

vaidlustatud korralduse tegemist omandireformi õigustatud subjektile I. Annusele ja ehitise

omanikule E. Ennole tähtaja MRS §-s 7 lg 1 märgitud kokkuleppe sõlmimiseks.

3. Maa erastamist korraldab MRS § 222 kohaselt maavanem. Kohalik omavalitsus teeb maa

erastamisel seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud erastamise eeltoiminguid.

MRS § 23 lg 2 sätestab, et õigusvastaselt võõrandatud maatüki erastamist, välja arvatud

ostueesõigusega erastamine, alustatakse pärast õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise

otsustamist. Sellest tulenevalt saab maa ostueesõigusega erastamine toimuda üksnes enne maa

tagastamist. Maa tagastamise saab otsustada siis, kui kohaliku omavalitsuse korraldusega on

erastatava maa suurus ja piirid täpselt määratud, sest sellest sõltub, kui palju on võimalik maad

tagastada ja kui palju tuleb tagastamise võimatuse tõttu kompenseerida. Sellisele seisukohale asuti ka

Riigikohtu halduskolleegiumi määrustes haldusasjades nr 3-3-1-36-99 ja nr 3-3-1-45-99 (RT III 1999,

28, 259 ja RT III 1999, 30, 291). Seega maa tagastamise küsimuse saab valla- või linnavalitsus oma

korraldusega otsustada alles pärast maa ostueesõigusega erastamise küsimuse otsustamist. .

Avaldus maa ostueesõigusega erastamiseks tuli esitada üldjuhul 1. jaanuariks 1998. MRS § 23 lg 3

sätestab, et otsus ostueesõigusega erastamise avalduse kohta tehakse kolme kuu jooksul, arvates

avalduse esitamisest. 30. aprillil 1996. a vastu võetud Maareformiga seonduvate õigusaktide

muutmise seaduse § 16 lg 7 kohaselt pidi kohalik omavalitsus enne 1996. aasta 1. maid esitatud maa

ostueesõigusega erastamise avalduse kohta tegema otsuse 1996. aasta 1. detsembriks.

Ringkonnakohus on oma otsuses tuvastanud, et Tallinnas Arnika 14 asuva ehitise endine omanik

Ellart Enno esitas maa erastamise avalduse 17. juulil 1992, kuid otsust selle avalduse lahendamise

kohta ei ole linnavalitsus käesoleva ajani teinud. Ringkonnakohtu see järeldus on õige ja kooskõlas

kohtutoimiku nr 3-306/2001 juurde võetud Tallinna Omandireformiameti poolt väljastatud Ellart

Enno Arnika tee 14 maa erastamise toimiku nr 7332 materjalidega.

4. MRS § 36 sätestab, et senine maakasutusõigus lõpeb maakasutuse ümbervormistamisega samas

seaduses või riigivaraseaduses sätestatud alustel.

Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra punkti 57 alapunkti 13 kohaselt tuleb valla- või

linnavalitsuse korralduses maa tagastamise kohta märkida senise maakasutusõiguse lõppemise aeg.

Kui tagastatav maa jääb kellegi ajutisse kasutusse, siis tuleb märkida ka andmed isiku kohta, kelle

kasutusse maa jääb (nimi, isikukood, elukoht), andmed maa kohta (maa asukoht või aadress, pindala,

sihtotstarve) ja maakasutusõiguse lõppemise aeg.

Vaidlustatud korralduse seaduslikkuse kontrollimisel ei ole ringkonnakohus nendele asjaoludele

tähelepanu pööranud.

5. MRS § 6 lg 3 järgi on hoone või rajatis selle seaduse tähenduses maapinnaga püsivalt ühendatud

ehitis Planeerimis- ja ehitusseaduse § 38 tähenduses, samuti lõpetamata ehitis ja ehitise püstitamiseks

seaduslikus korras väljaantud ehitusluba.

Planeerimis- ja ehitusseaduse § 38 lg 1 sätestab, et ehitis on hoone või rajatis. Sama paragrahvi lõike

2 järgi on hoone maapinnaga püsivalt ühendatud, katuse, välispiirete ja siseruumiga ehitis. Ehitisele

esitatavad nõuded on sätestatud nimetatud seaduse §-s 43.

Ringkonnakohtu otsuses märgitakse, et kohtutoimikus "on olemas Tallinna Linna Ehituse ja

Arhitektuuri Osakonna 21 09 61 akt Ellart Ennole maa looduses eraldamise kohta, Arnika tee 14

asuva aianduskrundi plaan, mis on kooskõlastatud Tallinna Linna Ehituse ja Arhitektuuri osakonna

tootmisgrupis 26 09 61, samuti Ellart Enno aiamaja kinnitamata projekt". Samas leidis

ringkonnakohus, et Arnika tee 14 asuva hoone puhul on tegemist mitte aiamajaga, vaid elamuga,

mida kasutavad alaliseks elamiseks Eve Enno ja tema kolm last. Sellest otsusest ei selgu, millistele

tõenditele rajaneb kohtu järeldus, et antud juhtumil on tegemist elamuga. Seega pole ringkonnakohtu

otsus kooskõlas HKMS §-ga 25 lg 4 ja TsMS §-ga 330 lg 4.

Enne õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist tulnuks Tallinna Linnavalitsusel kindlaks teha, kas

Arnika tee 14 asuva hoone puhul on tegemist elamuga, aiamajaga või ajutise ehitisega ja kas hoone

vastab ehituseeskirjadele.

6. Valla- või linnavalitsuse korralduses maa tagastamise kohta tuleb märkida asjaolud, mis on

sätestatud Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise korra punktis 57. Asja uuel läbivaatamisel

peab ringkonnakohus kontrollima, kas linnavalitsuse vaidlustatud korraldus vastab nimetatud punktis

sätestatud nõuetele.

7. Halduskohtus vaidlustati ja kohtud kontrollisid Tallinna Linnavalitsuse 21. aprilli 1999. a

korralduse nr 2743-k seaduslikkust. Seepärast on ilmselt ekslikult ringkonnakohtu otsuse

resolutsioonis märgitud: "Tühistada Tallinna Linnavalitsuse 19.04.99 korraldus nr 2743-k Tallinnas

Arnika tee 14 asuva maatüki tagastamise osas".

8. Kassatsioonkaebuses märgitud ülejäänud väidetel pole antud juhtumil olulist tähtsust. Seetõttu

jätab halduskolleegium need väited tähelepanuta.

Juhindudes HKMS §-dest 72 lg 1 p 2 ja 90 lg 2, Riigikohtu halduskolleegium

otsustab:

Rahuldada Imre Annuse kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 3. juuli 2001. a otsus haldusasjas nr II-

3/148/2001 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Tagastada kautsjon.

Otsus jõustub 10. detsembril 2001 teatavaks tegemisest.

Tõnu Anton, Jüri Põld, Hele-Kai Remmel