3-2-1-130-01 · Riigikohus

3-2-1-130-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 5. detsembril 2001. a

Enno Luige ja Vello Luige hagi Tallinna linna, Raigo Tõnisalu, Ilse-Emilie Korvi, Jelena

Tretjakova, Olga Prisja"njuki, Igor Konovalovi, Priit Tammisto ja AS Eesti Ühispank vastu

korterite erastamislepingute ja pandilepingute tühisuse tunnustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja J. Luik, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 15. oktoobril 2001. a J. Tretjakova, O. Prisja"njuki, I.-E. Korvi, I. Konovalovi

ja R. Tõnisalu kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 18. aprilli

2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/241/01. Istungist võttis osa kostjate esindaja vandeadvokaat

N. Lausmaa.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni 23. mai 1994. a otsusega tunnistati hagejad õigustatud subjektideks

Tallinnas Komeedi 10 asuva ehitise ja krundi suhtes. Tallinna Linnavalitsuse 9. novembri 1994. a

korraldusega nr 2608-k otsustati Komeedi 10 elamu hagejatele tagastada. Elamu anti hagejatele üle

1. veebruari 1995. a aktiga nr 169 ning registreeriti Tallinna Hooneregistris hagejate nimele. Tallinna

Linnavalitsuse 11. detsembri korraldusega nr 3442-k tunnistati kehtetuks korraldus nr 2608-k ning

otsustati Komeedi 10 ehitised õigustatud subjektidele kompenseerida. Tallinna Linnavalitsuse

28. veebruari 1997. a korraldusega nr 606-k tunnistati korraldus nr 2608-k - Komeedi 10 asuva elamu

tagastamine - ning 11. detsembri 1995. a korraldus nr 3442-k - Komeedi 10 ehitiste kompenseerimine

- kehtetuks ning kohustati Tallinna Hooneregistrit registreerima see hoone tagasi

munitsipaalomandisse. Sama korraldusega jäeti rahuldamata E. ja V. Luige taotlus elamu

tagastamiseks, kuna see pole säilinud endisel individualiseeritaval kujul ning määrati alustada selle

elamu kompenseerimise menetlust. Tallinna linn erastas 13. juunil 1997. a sõlmitud lepingutega

Komeedi 10 elamus korteri nr 4 J. Tretjakovale, korteri nr 6 O. Prisja"njukile, korteri nr 11

I. Konovalovile, korteri nr 12 R. Tõnisalule ning korteri nr 7 16. septembril 1997. a sõlmitud

lepinguga I.-E. Korvile.

R. Tõnisalu pantis 30. juulil 1997. a pandilepinguga korteri nr 12 AS-le Eesti Ühispank. I.-E. Korv

sõlmis 19. septembril 1997. a lepingu, millega müüs ja andis omandiõiguse korterile nr 7 üle

P. Tammistole. Samal ajal sõlmitud pandilepinguga pantis P. Tammisto sama korteri I.-E. Korvile.

Tallinna Halduskohtu 23. detsembri 1997. a otsusega tunnistati Tallinna Linnavalitsuse 28. veebruari

1997. a korraldus nr 606-k seadusevastaseks Komeedi 10 asuva elamu tagastamata jätmise osas ja

tehti Tallinna Linnavalitsusele ettepanek asi uuesti läbi vaadata ja teha uus otsus. See kohtuotsus jäeti

muutmata Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 6. märtsi 1998. a otsusega. Nende

kohtuotsuste alusel tunnistas Tallinna Linnavalitsus 16. oktoobri 1998. a korraldusega nr 6068

Tallinna Linnavalitsuse 28. veebruari 1997. a korralduse nr 606-k punktid 1, 2, 4, 5 kehtetuks.

Hagejad palusid tunnistada eelnimetatud tehingute tühisust. Tallinna linn rikkus eluruumide

erastamise seaduse (EES) § 3 lg 5 p 4 sätteid, erastades hagejatele kuulunud eluruume.

Seadusevastased on ka erastamisele järgnenud tehingud, kuna nende objektis oli võõrandajale ja

pantijatele mittekuuluv vara. Tallinna Linnavalitsuse korralduse nr 606-k alusel hoone registreerimine

Kesklinna Valitsuse bilanssi ei oma hagejate omandiõigusele Komeedi 10 elamu suhtes õiguslikku

tähendust, kuna PS § 32 ja AÕS § 68 tulenevalt ei saa omandit ära võtta teisiti kui seaduslikul alusel.

Tallinna Linnakohtu 30. oktoobri 2000. a osaotsusega hagi rahuldati ja tunnistati Tallinna linna poolt

J. Tretjakova, O. Prisja"njuki, I.-E. Korvi, I. Konovalovi ja R. Tõnisaluga sõlmitud korterite

erastamise ostu-müügi lepingute ning nendes sisalduvate omandiõiguse ülemineku kokkulepete

tühisust. Samuti tunnistati I.-E. Korvi ja T. Tammisto vahel sõlmitud ostu-müügi lepingu ja

omandiõiguse ülemineku kokkuleppe tühisust ning I.-E. Korvi ja P. Tammisto ning R. Tõnisalu ja AS

Eesti Ühispank vahel sõlmitud pandilepingute tühisust. Kohtuotsuse kohaselt läks omandiõigus

tagastatud varale hagejatele üle 1. veebruari 1995. a vara üleandmise akti alusel ja Tallinna

Linnavalituse järgnevad korraldused ei muutnud hagejate omandiõigust Komeedi 10 elamule.

Oluliselt on rikutud eluruumide erastamise seaduse ja asjaõigusseaduse sätteid, kuna erastamise ajal

ei olnud erastatud eluruumid erastamise objektiks. Seetõttu on tehingud TsÜS § 66 lg 2 ja 3 kohaselt

tühised ja kehtetud algusest peale. Kuna I.-E. Korvil ei tekkinud korterile nr 7 omandiõigust, siis ei

olnud tal õigus korteriga tehinguid teha ning tühine on ka tema ja P. Tammisto vahel sõlmitud korteri

ostu-müügileping. 30. juulil 1997. a ja 17. septembril 1997. a sõlmitud pandilepingud on samuti

tühised, kuna korterite omandiõigus ei olnud I.-E. Korvile ja R. Tõnisalule üle läinud ning lepingute

sõlmimisel rikuti AÕS § 68 lg 1 ja § 277 lg 2.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohus jättis 18. aprilli 2001. a otsusega linnakohtu osaotsuse muutmata.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu järeldusega hagejatele omandiõiguse ülemineku osas. Seega

polnud tegemist eluruumide erastamise seaduses sätestatud erastamise objektiga ning vaidlusalused

tehingud rikuvad hagejate AÕS § 68 lg 1 sätestatud õigusi. Tehingute sõlmimisel on oluliselt rikutud

eluruumide erastamise seaduse ja AÕS § 68 lg 1 sätteid, mistõttu tehingud on tühised ja kehtetud

algusest peale nii kohustisõigusliku kui ka omandiõiguse ülemineku kokkuleppe osas. Kostjatel ei

tekkinud omandiõigust ning neil ei olnud õigust teha mingeid tehinguid hagejatele kuuluva varaga.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palusid kostjad J. Tretjakova, O. Prisja"njuk, I.-E. Korv, I. Konovalov ja

R. Tõnisalu tühistada ringkonnakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus on vääralt kohaldanud materiaalõiguse normi. Hagejate omandiõigus tugines

omandireformi käigus vara tagastamise korraldusele nr 2608-k 9. novembrist 1994. a. Selle tunnistas

Tallinna Linnavalitsus kehtetuks 28. veebruaril 1995. a ning sellega langes ära hagejate omandiõigus

omandireformi käigus tagastatud vara suhtes.

Eluruumide erastamise ostu-müügi lepingutega anti omandiõigus korteritele üle kostjatele ning nende

lepingute sõlmimise ajal oli ära langenud hagejate omandiõiguse õiguslik alus. Kohtud oleks pidanud

kaalutlema, kas prevaleerib hiljem taastunud tagastamise korraldus või asjaõigusleping korterite

erastamisel. Ringkonnakohus ei ole andnud hinnangut apellatsioonkaebuse väitele, et TsÜS § 66 lg 2

ja 3 kohaldamine eeldab seadusest tulenevat omandiõiguse üleandmise keeldu.

Kohtute järeldus, et tehingute tühisuse tunnustamine on adekvaatne omandiõiguse kaitse viis, on

seadusega vastuolus.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidsid hagejad, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ning pole alust

selle tühistamiseks. Omandiõigus läks hagejatele üle selle vastavas korras registreerimisest

8. veebruaril 1995. a. Sellest kuupäevast alates puudus erastamise objekt ning Tallinna linn ei saanud

erastada hagejatele kuuluvat vara.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil jäi kassaatorite esindaja kaebuse seisukohtade juurde.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb osaliselt tühistada TsMS § 363 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.

Vaidluse lahendamiseks tuleb kõigepealt selgitada, kes oli vaidlusaluste korterite omanik nende

erastamise ajal.

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 2 lg 2 kohaselt toimub omandireformi käigus vara

tagastamine omandireformi aluste seaduses ning sellest tulenevates õigusaktides sätestatud alustel ja

korras. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 23. oktoobri 2001. a otsuses 3-2-1-108-01 märgiti, et Vabariigi

Valitsuse 5. veebruari 1993. a määrusega nr 36 kinnitatud "Õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise korra" (korra) p 48 järgi läheb omandiõigus üleantavale varale üldjuhul üle üleandmise

akti allakirjutamise päevast, kui vara tagastamise korralduses või vara üleandmise aktis pole ette

nähtud teisiti. Omandiõigus registreerimisele kuuluvale varale läheb üle selle vara vastavas korras

registreerimise päevast. Tsiviilkolleegium asus seisukohale, et osundatud korra kohaselt läheb

omandiõigus tagastatud varale üle siis, kui vara tagastamine pole vastuolus omandireformi aluste

seadusega. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 6. märtsi 1998. a otsuse ja selle alusel antud

Tallinna Linnavalitsuse 16. oktoobri 1998. a korraldus nr 6068 alusel on apellatsioonikohus

põhjendatult järeldanud, et elamu Komeedi 10 tagastamine hagejatele ei olnud vastuolus

omandireformi aluste seadusega ning seetõttu olid hagejad E. Luik ja V. Luik vaidlusaluste

eluruumide erastamise ajal elamu omanikud vaatamata sellele, et samal ajal oli seadusvastaseks

tunnistamata Tallinna Linnavalitsuse 28. veebruari 1997. a korraldus nr 606-k, millega oli kehtetuks

tunnistatud elamu tagastamise korraldus.

EES § 13 lg 1 alates 29. detsembrist 1994. a kehtiva redaktsiooni kohaselt tekib omandiõigus

erastatavale eluruumile vastavalt asjaõigusseaduse §-le 92, seega asjaõigusliku kokkuleppe alusel.

Eluruumide erastamise kohustatud subjekt on eluruumide erastamiseks ettenähtud tingimustel ja

korras sõlminud müügi- ja asjaõiguslepingu eluruumide osas, mis EES §-des 3 lg 11 kohaselt polnud

erastamise objekt, kuna olid tagastatud õigustatud subjektidele, kellel oli tekkinud eluruumidele

omandiõigus. Eluruumi erastamise kohustatud subjekti poolt eluruumi omandiõiguse üleandmise

kokkulepe (asjaõigusleping) erastamisele mittekuuluvale eluruumile erastamise ostu"müügilepingu

täitmiseks tuleb lugeda EES §-des 3 lg 11 sätestatu rikkumise tõttu tühiseks. Eelnev seisukoht tuleneb

ka vaidlusaluste tehingute tegemise ajal kehtinud ORAS §-st 18 lg 1. Osundatud norm keelas kuni

õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni isikutel, kelle omandis see vara on, seda

võõrandada, kui samast seadusest ei tulenenud teisiti. Nimetatud vara võis võõrandada riigile või

kohalikule omavalitsusüksusele. Õigustatud subjekti kirjalikul nõusolekul, millel allkiri on

notariaalselt tõestatud, võis seda vara võõrandada ka teistele isikutele. Eeltoodud keeldu rikkuvad

tehingud loeti tühiseks. Lepingute tühisus tulenes ka EES §-st 3 lg 5 p 4 ja TsÜS §-st 66 lg 2. Kui

erastamise käigus eluruumile omandiõiguse üleandmise kokkulepe enne selle tagastamise otsustamist

on tühine, siis ei saa kehtida omandiõiguse üleandmise kokkulepe erastamise käigus ka pärast

tagastamise otsustamist, kui õigustatud subjektist on saanud vara omanik. Puudub põhjus, miks peaks

isik pärast õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise läbi omandamist olema vähem kaitstud kui

enne selle vara omandamist. Seega jääb kolleegium Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 28. novembri

2001. a otsuses nr 3-2-1-95-01 väljendatud seisukohale, et tühine on eluruumide erastamise

kohustatud subjekti poolt erastamise korras omandiõiguse üleandmine eluruumile, mis ei kuulu

erastamisele. Asjaõiguslepingu tühisuse tõttu ei tekkinud R. Tõnisalul, I.-E. Korvil, J. Tretjakoval,

O. Prisja"njukil ning I. Konovalovil omandiõigust eluruumidele.

30. juuli 1997. a pandilepinguga pantis R. Tõnisalu Tallinnas Komeedi 10 asuva korteri nr 12 AS-le

Eesti Ühispank. AÕS RaKS § 132 lg 1 ja 2 kohaselt kuulub sellele pandilepingule kohaldamisele ka

AÕS § 277 lg 2, mille kohaselt saab pantida pantija omandis olevat vara, kui seadus ei sätesta teisiti.

Kuna R. Tõnisalu pole panditud vara omanik ja seadus ei sätesta siin erandit, siis on käsitletav

pandileping põhjendatult loetud tühiseks.

Ka järgneva asjaõiguslepinguga I."E. Korvi ja P. Tammisto vahel anti omandiõigus üle eluruumile,

mis oli tagastatud omandireformi käigus õigustatud subjektile. Seda asjaõiguslepingut ei sõlminud

aga eluruumide erastamise kohustatud subjekt ja seda ei sõlmitud eluruumi erastamise ostu"müügi

lepingu täitmiseks. Seetõttu käsitleb kolleegium seda kui mitteomaniku käsutustehingut AÕS §-s 95

lg 1 järgi. Seega tagatakse heauskse omandamise võimaldamise läbi kolmanda heauskse isiku kaitse,

kes on tsiviilkäibes sõlmitud tehinguga omandanud asja mitteomanikult. Heauskse omandamise

võimaluse läbi on kaitstud ka tsiviilkäibe stabiilsus.

I.-E. Korvi ja P. Tammisto vahel 19. septembril 1997. a sõlmitud korteri nr 7 müügi- ja sellele

korterile omandiõiguse üleandmise lepingu luges kohus seadusevastasuse tõttu tühiseks, kuna I.-

E. Korvi kui mitteomaniku poolt rikuti AÕS § 68 lg 1. Selle seisukohaga ei saa nõustuda. Seadusel ei

põhine kohtute seisukoht, mille kohaselt müüjaks, kes TsK §-st 242 lg 1 tulenevalt võtab endale

kohustuse anda ostjale üle asi ja omandiõigus sellele, saab olla vaid asja omanik. Samuti on ekslik

põhjendada asjaõigusliku kokkuleppe tühisust AÕS §-ga 68 lg 1. Osundatud normis on sätestatud

omanikule kuuluvad õigused. Tunnustades heauskse omandamise võimalust, tunnustab AÕS § 95

lg 1 ka mitteomaniku käsutustehingut heauskse omandaja suhtes. Hagejad ei saa oma õigusi

P. Tammisto suhtes kaitsta vaidlusega tehingu kehtivuse üle põhjusel, et omandi andis üle

mitteomanik. Hagejad kui end korterite omanikeks pidavad isikud saavad olenevalt sellest, milliseid

nende kui omanike õigusi rikutakse, esitada kas vindikatsiooni- või ainult omandiõiguse

tunnustamise hagi. Selles vaidluses selgub, kas P. Tammisto on korteri nr 7 heauskselt omandanud

või mitte. Sellest omakorda oleneb ka I.-E. Korvi ja P. Tammisto vahel 19. septembril 1997. a

sõlmitud pandilepingu kehtivus. Eelneval põhjusel kuulub apellatsioonikohtu otsus tühistamisele

osas, millega loeti tühiseks I.-E. Korvi ja P. Tammisto vahel 19. septembril 1997. a sõlmitud korteri

nr 7 müügi- ning asjaõigusleping ning nendevaheline pandileping. Selles osas tuleb hagi rahuldamata

jätta.

Kassaatori väite kohta, et vaidlustades erastamistehinguid, pole hagejad kui omanikud valinud oma

õiguste kaitseks adekvaatset viisi, märgib kolleegium järgmist. Omaniku õiguskaitsevahenditele on

viidatud eelmises lõigus. Samas kuuluks vaidluses erastatud korterite omandiõiguse üle

lahendamisele küsimus omandi üleandmise kokkuleppe kehtivusest. Seega on hagejad esitanud

tuvastushagi asjaolude suhtes, mis vaidluses omandõiguse üle kuuluks hagi alusesse. Seetõttu puudub

alus apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks osas, millega tunnistati Tallinna linna poolt

J. Tretjakova, O. Prisja"njuki, I.-E. Korvi, I. Konovalovi ja R. Tõnisaluga sõlmitud korterite

erastamise ostu-müügi lepingute ning asjaõiguslepingute tühisust.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 5, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 18. aprilli 2001. a otsus tühistada osas, millega

tunnustati Ilse-Emilie Korvi ja Priit Tammistu vahel sõlmitud eluruumi Tallinnas Komeedi tn

10 krt 7 ostu-müügilepingu ja omandiõiguse üleandmise kokkuleppe tühisust ning samade

isikute vahel samale korterile sõlmitud pandilepingu tühisust.

Hagi nende tehingute tühisuse tunnustamiseks jätta rahuldamata.

Muus osas jätta apellatsioonikohtu otsus muutmata.

I.-E. Korvi osas rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt.

J. Tretjakova, O. Prisja"njuki, I. Konovalovi ja R. Tõnisalu puudutavas osas jätta

kassatsioonkaebus rahuldamata. Tagastada Raissa Konovalovale 16. mail 2001. a I."E. Korvi

eest tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

J. Odar, H. Jõks, J. Luik