3-2-1-136-01 · Riigikohus

3-2-1-136-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 4. detsembril 2001. a

AS Kadarik (pankrotis) hagi AS Hotell Viru vastu vara tagasivõitmiseks pankrotivarasse.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja J. Luik, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 5. novembril 2001. a AS Hotell Viru kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 11. mai 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/77/01. Istungist võttis

osa hageja esindaja vandeadvokaat H. Luksepp.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Tallinna Linnakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt algatati 12. detsembril 1996. a AS Kadarik

pankrotimenetlus. Sama kohtu 25. veebruari 1997. a otsusega kuulutati välja AS Kadarik pankrot.

21. oktoobril 1995. a olid AS Hotell Viru rendileandjana ja AS Kadarik rentnikuna sõlminud

rendilepingu Viru hotelli 22. korrusel paiknevate ruumide rentimiseks renditasuga 86 000 Soome

marka kuus. 22. aprillil 1996. a sõlmitud täiendava kokkuleppega kohustus AS Kadarik tegema

renditud ruumides vajalikud muudatused, et neid kasutada teenindusettevõtte ja kaupluse ruumidena.

AS Hotell Viru kohustus lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel hüvitama rentnikule tehtud parenduste

maksumuse, välja arvatud juhul, kui leping lõpetatakse rentniku rikkumise tõttu. 9. jaanuaril 1997. a

lõpetas kostja rendilepingu väitega, et rentnikul on tekkinud suur rendivõlg. Hagi põhjendustel pole

hageja rendilepingu tingimusi rikkunud. Tuginedes PankrS § 42 lg-tele 1 ja 2, § 44 lg 1 p-le 1 ja lg-

le 2 ning TsK § 259 lg-le 3, palus hageja tunnistada rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise kehtetuks

ning mõista kostjalt renditud varale tehtud parenduste eest hageja pankrotivarasse välja 2 204 654

krooni.

Tallinna Linnakohtu 19. juuli 2000. a otsusega hagi rahuldati. Kohus tunnistas 21. oktoobril 1995. a

sõlmitud rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise 9. jaanuaril 1997. a kehtetuks ja mõistis kostjalt

hageja pankrotivarasse välja 2 204 654 krooni. Kostja teatas hagejale 9. jaanuari 1997. a kirjaga, et

lõpetab vaidlusaluse rendilepingu samal kuupäeval kell 24.00, sest korduvatele hoiatustele vaatamata

on rentnik jätnud tasumata rendi ja andnud kostja kooskõlastuseta ruumid allrendile. Hageja

korduvad hoiatamised ei ole tõendatud. Allrendile andmisega lepingu rikkumisele pole kostja

viidanud. Lepingu ühepoolse lõpetamise õigus seoti rendimakse kahenädalase hilinemisega. Kostja

pole esitanud usutavaid tõendeid rendi ja muude kompensatsioonide võlgnevuse kohta 1. jaanuari

1997. a seisuga. Rendivõlgnevuse puudumist kinnitab audiitori arvamus. Puuduvad asjaolud, mille

kohaselt võiks rendileandja lepingu ühepoolsest lõpetada ja parendusteks tehtud kulutused

hüvitamata jätta. Pooled olid sõlminud mitu rendilepingut ning ei ole tõendatud, et kostja väited

võlgnevusest tugineksid vaid vaidlusalusel lepingul. Hotell Viru 22. korruse ruumide parendused olid

tehtud AS Kadarik ja tema võlausaldajate kulul, seega kahjustab kostja poolt parenduste hüvitamata

jätmine hageja kui võlgniku ja tema võlausaldajate huve. Vastavalt PankrS § 42 lg-le 1 tuleb võlgniku

omandist välja läinud vara mõista tagasi pankrotivarasse. Hageja juhatuse 10. jaanuari 1997. a

otsusest järeldub, et hageja kinkis parendused kostjale, sest juhatus konstateeris rendi tasumise

suutmatust ja õigustas lepingu ennetähtaegset lõpetamist. Hagejal lõppes 9. jaanuaril 1997. a õigus

nõuda tehtud parenduste hüvitamist rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu. Kinke iseloomuga

tehing tehti ajavahemikul, mis annab aluse PankrS § 44 lg 1 p 1 ja lg 2 kohaldamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohus muutis 11. mai 2001. a otsusega linnakohtu otsust ning täiendas

kohtuotsuse resolutsiooni. Hageja ei vaidlustanud rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist, vaid

rendilepingu lõpetamist alusel, mis andis õiguse jätta renditud ruumide parendusteks tehtud kulutused

hüvitamata. Apellatsioonikohus tunnistas kehtetuks 21. oktoobril 1995. a sõlmitud rendilepingu

ennetähtaegse lõpetamise 9. jaanuaril 1997 rentnikupoolse rendilepingu tingimuste rikkumise tõttu,

mille tulemusel AS Viru Hotell omandas rentniku tehtud parendused. Vaidlusaluse rendilepingu

lõpetamisel omandas rendileandja tasuta rentniku tehtud parendused. Linnakohus on õigesti

kohaldanud PankrS § 42 lg-t 2, sest ruumide remondi käigus tehtud parendused ei ole iseloomult

sellised, mida saaks tagasi nõuda natuuras. Kohus ei arvesta rendilepingu lõpetamise põhjendusena

väidet, et rentnik andis rendileandja nõusolekuta vara allrendile. Seda põhjust rendilepingu

lõpetamisel rendileandja esile ei toonud. Kohtule ei esitatud ühtki tõendit, mis kinnitaks, et see

asjaolu tingis rendilepingu lõpetamise.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta

hagi rahuldamata.

Kohtud jätsid andmata hinnangu hageja rendivõlgnevusele rendilepingu kehtivuse ajal. Kostja hoiatas

hagejat kirjalikult rendivõlgnevusest ning lepingu lõpetamisest, kui võlgnevust ei tasuta 1. jaanuariks

1997. a. Rendilepingu lõpetamise teate vastuvõtmisel 9. jaanuaril 1997. a kinnitas hageja juhatuse

liige P. Nokelin võlgnevust ning nõustus samas rendilepingu lõpetamisega. Ekslik on ringkonnakohtu

väide, et rendilepingu lõpetamise alusena pole tuginetud ruumide rendileandja loata allrendile

andmisele. AS Hotell Viru 9. jaanuari 1997. a teates on sellele tuginetud ja sellega nõustus AS

Kadarik. Kostja õigus lõpetada rendileping ennetähtaegselt tulenes pooltevahelisest kokkuleppest

ning ReS § 17 lg-st 2 ja § 18 p-st 3. Seda õigust ei piira ka rendi hilisem tasumine. Kohus ei ole

analüüsinud otsuses kogutud tõendeid, rikkudes sellega TsMS § 231 lg-t 4. AS Kadarik juhatuse

10. jaanuari 1997. a koosoleku protokollist nähtub, et hagejal polnud võimalik tähtaegselt renti

tasuda. Kohtuotsuses pole põhjendatud, miks seda tõendit ei arvestata. Ekslik on kohtu seisukoht, et

parenduste hüvitamata jätmisel on tegemist kinke iseloomuga tehinguga PankrS § 44 lg 1 p 1 ja TsK

§ 259 lg 3 mõttes. Tegemist on kokkuleppelise sanktsiooniga juhuks, kui rentnik oma lepingulisi

kohustusi ei täida. Kohus on ekslikult asunud seisukohale, et audiitor M. Nõmmiste vastus

pankrotihalduri kirjale on käsitatav spetsialisti arvamusena. Kohus on kohaldanud PankrS § 42 lg-t 2,

kuid ei ole põhjendanud ega kontrollinud, miks tehtud parendusi oma iseloomu tõttu ei saa tagasi

nõuda.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja

põhjendatud ning puudub alus selle tühistamiseks. Kostja on kassatsioonkaebuses vaidlustanud

madalama astme kohtute tõenditele antud hinnangu. Riigikohus ei saa uurida tõendeid ega muuta

nendele antud hinnangut.

Kolleegiumi istungil jäi hageja esindaja vandeadvokaat H. Luksepp kirjalikus vastuses esitatud

seisukohtade juurde.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu.

Kostja vaidlustas apellatsioonkaebuses esimese astme kohtu otsuse TsMS § 231 lg 4 rikkumise tõttu.

Vastavalt sellele sättele peab kohus otsuses kõiki kogutud tõendeid analüüsima ja põhjendama, miks

ta mõnda tõendit ei arvesta. Vaieldes vastu hageja väitele rendilepingu lõpetamisel rendivõla

puudumise kohta, tugines kostja ka 9. jaanuari 1997. a rendilepingu lõpetamise teatele, millele antud

allkirjaga hageja juhatuse esimees P. Nokelin tunnistas rendivõlga, ja hageja juhatuse 10. jaanuari

1997. a juhatuse koosoleku protokollile, mille kohaselt hageja polnud suuteline maksma renti ja

otsustas kõik töötajad üle anda AS-le Argande. Apellatsioonkaebuse põhjendustel esimese astme

kohus neid dokumentaalseid tõendeid kostja vastuväite aspektist ei analüüsinud ega põhjendanud,

miks ta neid ei arvesta. Ringkonnakohus on jätnud otsuses need apellatsioonkaebuse põhjendused

tähelepanuta. Sellega rikkus ringkonnkohus TsMS § 330 lõiget 6, mis paneb ringkonnakohtule

apellatsioonkaebuse põhjendustele vastamise kohustuse.

PankrS § 42 lg 2 kohaselt võib haldur tagasivõitmise korras tehingu kehtetuks tunnistamisel nõuda

vara eest hüvitist, kui tehingu teisel poolel ei ole tehingu järgi saadud vara alles.

Apellatsioonkaebuses vaidlustas kostja linnakohtu otsuse samuti seetõttu, et kohus ei ole otsuse

põhjendavas osas märkinud tõendeid, mille põhjal ta tuvastas, et vara ei ole alles. Apellatsioonikohus

leidis, et ruumide remondi käigus tehtud parendused ei ole oma iseloomult need, mida saaks tagasi

nõuda. Ringkonnakohtu otsusest aga ei selgu, millistel tõenditel rajaneb kohtu järeldus parenduste

olemuse kohta. Kohtuotsusest ei nähtu, milliseid parendusi hageja ruumide remondi käigus tegi.

TsMS § 330 lg 4 sätestab, et ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas tuleb muu hulgas märkida ka

tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused.

Kassatsioonkaebuse väitel ei oleks kohus tohtinud audiitori vastust pankrotihalduri kirjale käsitleda

spetsialisti arvamusena. TsMS § 130 lg 5 kohaselt on poolel õigus esitada kohtule asja tundva isiku

või asutuse arvamus, mida kohus hindab dokumentaalse tõendina. Kolleegium leiab, et kohtud ongi

hageja pankrotihalduri palvel antud audiitori arvamust hinnanud kui dokumentaalset tõendit.

Ekslik on kassatsioonkaebuse seisukoht, et kohtud oleks pidanud otsustes käsitlema renditud vara

allrendile andmist. Vastuväidetes hagile on kostja tuginenud rendivõlgnevusele ja vaidlusaluse

rendilepingu p-le 3, mis reguleerib rendilepingu lõpetamist rendi maksmata jätmise tõttu, mitte aga

rendileandja loata vara allrendile andmisele.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 11. mai 2001. a otsus tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada AS-le Hotell Viru 11. juunil 2001. a tasutud kautsjon 20 000 (kakskümmend tuhat)

krooni.

J. Odar, A. Kull, J. Luik