3-2-1-95-01 · Riigikohus

3-2-1-95-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 28. novembril 2001. a

Harri Laasi hagi OÜ Ehituse Teadusliku Uurimise Instituudi (likvideerimisel), Jürgo Raidi ja

Endrik Tõnsbergi vastu tehingute tühisuse tunnustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik,

A. Kull ja T. Vernik, vaatas läbi avalikul kohtuistungil 29. oktoobril 2001. a Harri Laasi

kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. veebruari 2001. a otsuse

tsiviilasjas nr II-2-114/01. Istungist võttis osa kostja E. Tõnsbergi esindaja vandeadvokaat A. Pohla.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

H. Laas kasutab 9. detsembrist 1987. a üürnikuna OÜ Ehituse Teadusliku Uurimise Instituudi

(edaspidi Instituut) bilansis olnud elamut Tallinnas Hõbekuuse 54.

H. Laas palus tunnustada Instituudi ja J. Raidi vahel 4. augustil 1999. a sõlmitud elamu ostu-

müügilepingu ja 23. augustil 1999. a J. Raidi ja E. Tõnsbergi vahel sõlmitud elamu ostu-

müügilepingu tühisust. Hagiavalduse kohaselt rikuti 4. augusti 1999. a ostu-müügilepinguga tema

subjektiivset õigust erastada elamu ostueesõigusega. Hageja esitas 20. novembril 1997. a Instituudile

avalduse elamu erastamiseks. Tallinna Halduskohtu 29. märtsi 1999. a otsusega kohustati Instituuti

erastama elamu hagejale. Kuna J. Raidil ei tekkinud omandit elamule 4. augusti 1999. a ostu-

müügilepingu tühisuse tõttu, on tühine ka 23. augusti 1999. a ostu-müügileping.

Tallinna Linnakohus rahuldas 1. septembri 2000. a otsusega hagi ja tunnustas TsÜS § 66 lg 2 alusel

vaidlustatud ostu-müügilepingute tühisust. Kohtuotsuse põhjendustel on Tallinna Halduskohtu

29. märtsi 1999. a otsusega tõendatud, et Instituut on vastavalt EES §-le 6 lg 1 p 1 eluruumi

erastamise kohustatud subjekt ja eluruum on EES § 3 lg 1 mõttes erastamise objekt. Instituut rikkus

vaidlusaluse tehingu sõlmimisega hageja eluruumi erastamise õigust. See on oluline seaduse

rikkumine. Seega on Instituudi ja J. Raidi vaheline elamu ostu-müügileping tühine ja kehtetu algusest

peale. Tühine tehing ei loo õiguslikke tagajärgi ning eluruumi ostja ei saa selle omanikuks. Seetõttu

on ka J. Raidi ja E. Tõnsbergi vahel 23. augustil 1999. a sõlmitud ostu-müügileping tühine ja kehtetu

algusest peale.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 9. veebruari 2001. a otsusega tühistati linnakohtu otsus 23. augusti 1999. a

ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamise osas ja uue otsusega jäeti hagi selles osas rahuldamata.

Kohtuotsuse kohaselt on linnakohtu otsus seaduslik ja põhjendatud Instituudi ja J. Raidi vahelise

tehingu tühisuse osas. Kohus on tõendeid hinnates õigesti tuvastanud, et hageja kasutab Hõbekuuse

54 elamut üürnikuna alaliselt eluruumina. Esitatud ei ole omandiõiguslikku hagi. Tehingute

vaidlustamise aspektist ei puutu seega asjasse J. Raidil omandiõiguse tekkimine asjaõigusseaduse

alusel ja selle üleandmine E. Tõnsbergile. Hageja ei ole osutanud seaduse normile, millega oleks

vastuolus J. Raidi ja E. Tõnsbergi vaheline ostu-müügileping. Nimetatud tehing ei ole seotud

eluruumi erastamise kohustatud subjekti ja eluruumide erastamise objektiga ning ei saa seetõttu olla

vastuolus eluruumide erastamise seadusega. Seega puudub ka alus selle tehingu tühisuse

tunnustamiseks TsÜS § 66 lg 2 alusel. AÕS § 95 ei välista vara omandamist mitteomanikult.

Heausksuse küsimus võib aga kerkida omandiõiguslikus vaidluses, mitte tehingu seaduslikkuse

hindamisel.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Hageja palus ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega tühistati linnakohtu otsus J. Raidi ja

E. Tõnsbergi vahelise ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamises ja jäeti hagi selles osas rahuldamata

ning uue otsusega rahuldada hagi ka selles osas. Kaebuse põhjendustel on nimetatud tehingutega

rikutud hageja EES §-st 4 p 1 ja §-st 5 lg 1 p 1 tulenevat subjektiivset õigust erastada elamu

ostueesõigusega. Linnakohus asus põhjendatult seisukohale, et Instituudi ja J. Raidi vahel sõlmitud

ostu-müügileping on tühine ja kehtetu algusest peale. Kuna tühine tehing ei loo õiguslikke tagajärgi,

siis esmase võõrandamiselepingu järgselt ei saanud J. Raid elamu omanikuks. Elamu jäi endiselt EES

§ 3 lg 1 mõttes erastamise objektiks, mida hagejal üürnikuna on õigus ostueesõigusega erastada.

Seega rikub J. Raidi ja E. Tõnsbergi vaheline ostu-müügileping samuti hageja subjektiivset õigust

elamu erastada.

Apellatsioonikohus jättis rahuldamata Instituudi apellatsioonkaebuse ning oleks pidanud vastavalt

TsMS §-le 60 lg 1 ja lg 8 ning § 61 lg 1 alusel välja mõistma hageja kasuks kohtukulud.

III. Kostja OÜ Ehituse Teadusliku Uurimise Instituudi vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Kohtuotsus on põhjendatud ka kohtukulude osas. Hageja esitas üheliigilise nõude kõigi kolme kostja

vastu. Kui kohus tunnustas ühe tehingu tühisust, siis on tegemist hagi osalise rahuldamisega ning

kohtul on TsMS § 60 lg 1 ja 8 alusel õigus jätta kohtukulud poolte endi kanda.

IV. Kostja E. Tõnsbergi vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et J. Raidi ja E. Tõnsbergi vahel sõlmitud ostu-

müügilepingu seaduslikkuse ja kehtivuse hindamisel tuleb juhinduda AÕS §-st 95 lg 1, millest

järeldub, et nimetatud leping vastab seadusele. Ringkonnakohtu otsus on põhjendatud.

V. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Riigikohtu istungil jäi kostja E. Tõnsbergi esindaja vastuses esitatud seisukoha juurde ning palus jätta

ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata ning välja mõista tasu õigusabi

eest kassatsiooniastmes.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada kohtukulude poolte kanda jätmise osas.

Selles osas teeb Riigikohus uue otsuse.

Tallinna Halduskohtu 29. märtsi 1999. a otsusega kohustati Instituuti erastama Hõbekuuse 54 elamu

hagejale. Seega on halduskohus oma pädevusse kuuluvas asjas leidnud, et Instituut on eluruumi

erastamise kohustatud subjekt Tallinnas Hõbekuuse 54 asuva elamu suhtes ja Harri Laas on selle

eluruumi erastamise õigustatud subjekt. Järelikult võis Instituut elamu omandiõiguse üle anda üksnes

temale. Omandi üleandmine toimub AÕS § 92 lg 1 kohaselt asjaõiguslepinguga. Eluruumi erastamise

kohustatud subjekti poolt erastamisele kuuluva eluruumi omandiõiguse üleandmise kokkulepe

(asjaõigusleping) isikuga, kes ei ole eluruumi erastamise õigustatud subjekt, tuleb lugeda EES §-de 3

lg 11, 4 lg 1 ning 5 lg 1 rikkumise tõttu tühiseks. TsÜS § 66 lg 3 alusel on tühine tehing kehtetu

algusest peale. Seega ei tekkinud J. Raidil omandiõigust elamule ja selle omanikuks jäi endiselt

Instituut.

Kolleegium märgib, et nii, nagu on tühine omandiõiguse üleandmise kokkulepe eluruumide

erastamise kohustatud subjekti poolt erastamisele kuuluvale eluruumile isikule, kes pole eluruumi

erastamise õigustatud subjekt, on tühine ka eluruumide erastamise kohustatud subjekti poolt

erastamise korras omandiõiguse üleandmine eluruumile, mis ei kuulu erastamisele. Asjaõiguslepingu

tühisuse tõttu ei saa neil juhtudel seega heauskset omandamist toimuda. Heauskne omandamine

eeldab kehtivat asjaõiguslepingut. Küll ei sõltu asjaõiguslepingu kehtivus asja omandada sooviva

isiku pahausksusest.

Samas leiab kolleegium, et heauskse omandamise võimaldamise eesmärk on kaitsta kolmandat

heauskset isikut, kes on tsiviilkäibes sõlmitud lepingu alusel omandanud asja mitteomanikult.

Heauskse omandamise võimaldamisega kaitstakse tsiviilkäibe stabiilsust. Seetõttu tuleb kaitsta

erastamisele või tagastamisele kuuluva asja heauskset omandamist, kui selle järgnevalt võõrandas

isik, kes pole erastamise kohustatud subjekt ega saanud eelneva asjaõiguslepingu tühisuse tõttu asja

omanikuks.

Seega ei loe kolleegium järgnevaid omandiõiguse üleandmise kokkuleppeid tühisteks põhjusel, et

omandiõigus anti üle asjale, mis seaduse järgi kuulus erastamisele või tagastamisele.

Kui üürniku eluruumi erastamise õigust on rikutud, on tal õigus nõuda tekitatud kahju hüvitamist

eluruumi erastamise kohustatud subjektilt ning kohustatud subjekti organi liikmelt seaduses

sätestatud tingimustel.

Samas tuleb tunnustada ka hageja seaduslikku huvi erastada tema poolt üürilepingu alusel kasutatav

eluruum, kui eluruumi järgneval omandajal pole sellele omandiõigust tekkinud ja eluruumi

omanikuks on endiselt erastamise kohustatud subjekt. Kuna üürnik pole eluruumi omanik, siis ei saa

ta ise omandi kaitse hagi esitada. Eluruumi erastamise kohustatud subjekt ei tarvitse soovida seda aga

teha. Seega on üürnikul õiguslik huvi selle kindlakstegemiseks, et erastamisele kuulunud eluruumi

omanik on endiselt eluruumi erastamise kohustatud subjekt. Selle tõttu asub kolleegium seisukohale,

et eluruumi erastamise õigustatud subjektil on õigus esitada selle tuvastamiseks hagi.

Asjas on J. Raid ja E. Tõnsberg sõlminud samaaegselt müügilepinguga kokkuleppe omandiõiguse

üleandmiseks (23. augusti 1999. a lepingu p 4). Kuna J. Raid polnud elamu omanik, siis oli

E. Tõnsbergil võimalik saada selle omanikuks vaid siis, kui ta oli J. Raidi omandi suhtes heauskne

mitte ainult asjaõiguslepingu sõlmimise ajal, vaid ka asja üle valduse kui tegeliku võimu saamise ajal.

Seda ka omandamisel väljanõudeõiguse loovutamisega AÕS § 93 läbi. Asjas pole tuvastatud, et

E. Tõnsberg on saanud heausksena otsese valduse elamule. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kasutab

H. Laas üürnikuna seda elamut alaliselt kasutatava eluruumina. Kui E. Tõnsberg pole elamut

omandanud, siis on selle omanikuks endiselt Instituut kui eluruumide erastamise kohustatud subjekt,

kellel lasub mitte ainult seadusest, vaid ka jõustunud kohtuotsusest tulenev kohustus eluruum

erastada H. Laasile. Kohtuotsuse täitmata jätmine võib KrK § 1762 tingimustel kaasa tuua

kriminaalvastutuse.

Apellatsioonikohtu otsus kohtukulude poolte enda kanda jätmise osas ei ole õige. Kohus võib TsMS

§ 60 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral jätta kummagi poole kohtukulud tema enda kanda.

Ringkonnakohus ei ole pööranud tähelepanu sellele, et H. Laas esitas hagi TsMS § 75 alusel mitme

kostja vastu. Sama sätte kohaselt esineb iga kostja protsessis teise poole suhtes iseseisvalt. Ühe

hagiavalduse alusel esitatud kahest üheliigilisest hagist erinevate kostjate vastu - Instituut ja J. Raid

ning J. Raid ja E. Tõnsberg - ühe rahuldamine ei ole vaadeldav hagi osalise rahuldamisena, vaid ühe

hagi rahuldamisena ja teise hagi rahuldamata jätmisena. Seetõttu tuleb hageja kasuks välja mõista

TsMS § 60 lg 1 alusel vajalikud ja põhjendatud kohtukulud Instituudi ja J. Raidi vastu esitatud hagis.

Tallinna Linnakohtu 1. septembri 2000. a otsuse kohaselt taotles hageja kohtukulu 10 080 krooni

väljamõistmist.

Kuna kassatsioonkaebus rahuldati osaliselt, jätab Riigikohus vastustaja E. Tõnsbergi kohtukulud

kassatsiooniastmes tema enda kanda.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 5, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. veebruari 2001. a otsus osas, millega

tühistati linnakohtu otsus Harri Laasi kasuks kohtukulude väljamõistmises ja jäeti kohtukulud

poolte endi kanda.

Välja mõista OÜ-lt Ehituse Teaduslik Instituut ja Jürgo Raidilt kummaltki 4 000 (neli tuhat)

krooni kohtukulu Harri Laasi kasuks.

Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Harri Laasile 13. veebruaril 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

Eriarvamusele jäid kolleegiumi liikmed H. Jõks, J. Luik ja T. Vernik

J. Odar, H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik, T. Vernik

H. Jõksi eriarvamus

TsMS § 61 lg 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks tehti otsus, teiselt poolelt välja

vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindajana asjast osavõtnud advokaadi abi eest. Hagi

E. Tõnsbergi suhtes jäeti rahuldamata ja teda puudutavas osas ei rahuldatud ka kassatsioonkaebust.

Seega on ta isikuna, kelle kasuks selles asjas otsus tehti, õigustatud nõudma vajalike ja põhjendatud

kulutuste hüvitamist teiselt poolelt.

H. Jõks

J. Luige ja T. Verniku eriarvamus

Kolleegiumi otsuse põhjendusega ei saa nõustuda väljaspool omandireformi võõrandatud eluruumi

heauskse omandamise seadustamise osas ning osas, millest tulenevalt on võimalik olukord, kus riigilt

ja temale kuuluvalt äriühingult ei saa nõuda neile seaduse ja kohtuotsusega pandud kohustuste

täitmist.

Põhiseaduse (PS) § 14 järgi on seadusandlik, täidesaatev ja kohtuvõimu ning kohalik omavalitsus

kohustatud tagama igaühe õigused ja vabadused. Kohtul on kohustus rikutud õigusi kaitsta (kohtute

seaduse § 3). Need nõuded kehtivad samuti seoses omandireformiga.

Omandireformi kohustatud subjektiks on riik ja teised isikud, kes seaduse järgi on kohustatud

õigustatud subjektile vara tasu eest üle andma (ORAS § 5 lg 1). Seaduse kohaselt käsitatakse riigile

kuuluva äriühingu omandis (bilansis) olevaid erastamisele kuuluvaid eluruume riigile kuuluvate

eluruumidena (EES § 3). Järelikult on nende eluruumide kohustatud subjektideks nii riik kui temale

kuuluv äriühing. Omandireformi peab ORAS §-st 5 lg 2 tulenevalt tagama Vabariigi Valitsus.

Erastamine on omandireformi käigus riigi- ja munitsipaalomandis oleva vara tasu eest või tasuta

andmine teiste isikute omandisse, mille tulemusena muutub vara omanik (ORAS § 32). AÕSRakS §-

st 2 lg 2 tulenevalt on keelatud erastamisele kuuluvale varale omandiõigust üle anda teisti, kui

omandireformi aluste seaduses ja sellest tulenevates õigusaktides sätestatud alustel ja korras. Erandid

sellest peab olema sätestatud samas rakendusseaduses. Omandireformi objektiks oleva eluruumi

väljaspool omandireformi omandamiseks erandit ei ole sätestatud. Erastamisele kuuluva eluruumi

heauskse omandamise võimaluse tunnustamine on seega vastuolus ORAS § 32 ettekirjutusega -

omandiõigus tuleb üle anda erastamise õigustatud subjektile. Kuna seadusest tuleneb üheselt, et

erastamata eluruum ei ole tsiviilkäibes - õiguste üleminekut ühelt õigussubjektilt teisele ei toimu - ei

saanud eluruumi omanik vaidlustatud tehingutega muutuda.

Eluruumi erastamissuhtele on olemuslik, et erastamise kohustatud subjektil puudub vaba tahe

otsustada seaduses sätestatud erastamismenetluse toimingute tegemise või tegemata jätmise üle. Kui

kohustatud subjekti ametiisik võõrandab eluruumi väljaspool omandireformi, tekib kohustatud

subjektil avalik-õiguslik kohustus teha vajalikud toimingud erastamismenetlust takistavate asjaolude

kõrvaldamiseks. Järelikult on erastamise õigustatud subjektil õigus taotleda halduskohtult kohustada

kohustatud subjekte vormistama ja esitama hagiavaldus oma omandiõiguse tunnustamiseks.

Kolleegiumi otsuse kohaselt on eluruumi erastamise õigustatud subjektil tuvastushagi esitamise õigus

seetõttu, et isik, kellel oleks õigus nõuda tema omandiõiguse tunnustamist ja tõendada selleks ka

järgnevate omandajate pahausksust, ei tarvitse seda teha. Kolleegium jätab tähelepanuta, et elamu

erastamissuhe ei ole lõppenud, mistõttu on välistatud võimalus käsitleda riigi ja Instituudi avalik-

õiguslikke kohustusi tsiviilõigustena. Seega riigil ja Instituudil ei ole mitte õigus, vaid kohustus see

nõue esitada. On ilmne, et H. Laas oli sunnitud esitama hagi elamu ostu-müügilepingute tühisuse

tunnustamiseks just seetõttu, et erastamise kohustatud subjektid riik ja Instituut jätsid selle kohustuse

täitmata. Kohtul puudub aga õigustus lubada riigil ja teistel avalik-õiguslike kohustuste kandjatel

varjuda nende täitmata jätmise eest tsiviilõigusesse.

Kuna AÕS § 95 lg 1 järgi on asja heauskselt omandamine seotud valduse saamisega, siis pidanuks

kolleegium hageja õiguste kaitse tagamiseks otsuses selgitama, mil viisil on väljaspool

omandireformi võõrandatud eluruumile valduse saamine võimalik, rikkumata seejuures õigustatud

subjekti valdust. Valduse rikkumine on valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel,

samuti asja äravõtmise katse või ähvardus, kui on alust karta selle täideviimist (AÕS § 40 lg 3).

Õigustatud subjekti õiguslikku seisundit arvestades tuleb tema valduse rikkumiseks pidada mis tahes

õiguslikku konstruktsiooni, mis tooks kaasa eluruumi ostueesõigusega erastamise õiguse kaotuse.

Samuti tuleb valduse rikkumisena vaadelda kohustatud subjekti ja väljaspool omandireformi

eluruumi ostnud isiku tegevust eesmärgil näidata eluruumi omandamist valduse saamisega.

Õigustatud subjektil on valduse rikkumisel või selle äravõtmisel AÕS § 43 alusel õigus nõuda

valduse kohtulikku kaitset.

Eluruumi omandireformist väljaspool heas usus omandamise võimaluse tunnustamise põhjendus ei

rajane seadusel, vaid stabiilse tsiviilkäibe tagamise väärtustamisel. Sellisena on ta vägagi vaieldav.

Väidame, et tsiviilkäibe stabiilsusest hoopiski olulisemaks normaalse tsiviilühiskonna hüveks tuleb

pidada sotsiaalse ja õigusliku turvalisuse saavutamist. See tähendab ka seda, et õigustatud subjektile

peab olema tingimusteta tagatud võimalus saada tema kasutuses oleva eluruumi - kodu - omanikuks,

tundmata seejuures hirmu selle õiguse sundvõõrandamise ees, ja pideva järelevalveta riigi ja

kohustatud subjekti ametnike tegevuse üle, kes ei soovi täita riigi kui omaniku tahet anda eluruumi

omandiõigus üle õigustatud subjektile.

Lisaks sellele, et riik (asja kaasatud kolmanda isikuna), ei ole taganud elamu erastamiskohustuse

täitmist, on ta ilmselt jätnud täitmata ka kohustuse kaitsta hageja rikutud õigusi kriminaalõiguslikke

kaitsevahendeid kohaldades. Kuriteo tunnuste ilmnemisel kriminaalmenetluse algatamise tagamise

kohustus on samuti kohtul. Kohtud on jätnud tähelepanuta, et ametiisikul ei olnud võimalik

võõrandada erastamisele kuuluvat elamut kolmandale isikule ametiseisundit kuritarvitamata.

Nõustume kolleegiumi seisukohaga, et eluruumi erastamise õigustatud subjekt võib nõuda tema

erastamise õiguse rikkumisega - erastamistoiminguid tegema kohustava kohtuotsuse mittetäitmine,

erastamisele õigusvastaselt takistuste loomine ja nende kõrvaldamise kohustuse täitmata jätmine -

tekitatud kahju hüvitamist, sealhulgas kohtukulu, mida õigustatud subjekt oli sunnitud tegema

kohustatud subjekti kohustuste täitmisel. Kuni eluruumi erastamine ei ole muutunud võimatuks, on

küsitav elamu turuväärtuse hüvitamise hagi rahuldamine põhjusel, et hageja on erastamisõiguse

kaotanud. Kohustatud subjekt ei pruugi sellega nõustuda.

Asja omandamist heas usus iseloomustab eelkõige isiku mõistuspäraselt seletatav käitumine. Selle

vaidluse asjaolud lubavad elamu ostjate heausksuses kahelda. Instituut müüs 4. augustil 1999. a

Tallinnas asuva viie toalise elamu 118 000 krooni eest J. Raidile, kes võõrandas selle juba samal kuul

(23. augustil 1999. a) edasi E. Tõnsbergile. Iga mõistlik inimene peaks aru saama, et elamuid sellise

hinnaga Tallinnas ei võõrandata, samuti sellest, et selline võõrandamine võib olla seadusvastane või

et võõrandaja ei ole elamu omanik.

J. Luik, T. Vernik