3-2-1-127-01 · Riigikohus

3-2-1-127-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 14. novembril 2001. a

Elga Roosi hagi Elfred-Ferdinand Roosi vastu omandiõiguse tunnustamiseks " mõttelisele osale

elamust, ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühiseks tunnistamiseks ning kinnistusraamatu

kande parandamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 15. oktoobril 2001. a Marina Kuldmetsa ja Leida Roosi kassatsioonkaebuse

alusel Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. aprilli 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-4/01.

Istungist võtsid osa hageja E. Roos ja tema esindaja vandeadvokaat K. Kooga ning kostjad L. Roos ja

M. Kuldmets.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Hagiavalduse kohaselt alustas hageja abikaasa Arvi Roos 1957. a koos venna Elfred-Ferdinand

Roosiga Jõhvis Soo 16 elamu ehitamist. Ehitamiseks võeti riigilaenu 7 000 rubla, mis vormistati

kokkuleppel kostja nimele. A. Roosi ja kostja vahel oli kokkulepe, et maja ehitatakse kahepeale ja

kummagi venna omandisse jääb " majast ja ehituseks võetud riigilaen makstakse tagasi võrdsetes

osades. Elamualuse ja külgneva maa maakasutusõigus vormistati kokkuleppel kostja nimele. Hageja

asus abikaasaga 1957. a elamusse elama ning on " elamu (2. korruse) valdaja. Kulutusi on tasutud

koos kaasvaldajaga. Kõrvalhoone ehitati A. Roosi ja kostja kulul. Pärast abikaasa surma 1984. a

võttis hageja vara vastu pärandina, mis koosnes muuhulgas poolest elamust ja kõrvalhoonest. 1996. a

suvest on hagejal kostja tehtavate takistuste tõttu raskendatud elamu ülakorruse ning elamu juures

oleva maa kasutamine. Kostja on lasknud ennast registreerida omanikuna hooneregistris kogu

vaidlusaluse elamu ja kõrvalhoone suhtes. Hagiavalduses palus hageja tunnustada tema omandiõigust

" osale elamust Soo 16. Samuti tunnustada kostja ja Eesti Vabariigi vahel 22. detsembril 1998. a

sõlmitud maa erastamise ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust MRS § 221 lg 4, TsÜS § 66

lg 2 ja 112 lg 2 p 1 ja 3, AÕS § 57 lg 1 ja 65 lg 1 alusel ning kohustada kinnistusametit kustutama

õigusliku aluseta tehtud kinnistusraamatu kanne, millega on kinnistusregistrisse Soo 16 asuva

maatüki ainuomanikuna sisse kantud kostja. MRS § 221 lg 4 kohaselt on juhul, kui ehitis on

kaasomandis, kaasomanikul õigus ostueesõigusega erastada ehitise kaasomandi osale vastav

mõtteline osa maast. Kostja ei olnud ehitise ainuomanik ja tal ei olnud õigust osta maatükki

ainuomandisse

Ida-Viru Maakohtu 2. juuni 2000. a otsusega tunnustati hageja omandiõigust " mõttelisele osale Soo

16 elamust. Samuti tunnustati Eesti Vabariigi ja kostja vahel 22. detsembril 1998. a sõlmitud maa

ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisust ning kohustati kinnistusametit kustutama kanne kostja

sissekandmise kohta ainuomanikuna vaidlusaluse maatüki suhtes.

Otsuse põhjenduste kohaselt on tõendatud, et A. Roos ja kostja ehitasid maja ühise tegutsemise

lepingu alusel. TsK § 440 lg 1 kohaselt eeldatakse, et kõigi osaliste osad on võrdsed, kui lepinguga ei

ole ette nähtud teisiti. Seega on lepinguosaliste rahalised ja muud varalised osamaksed, samuti ühise

tegutsemise tulemusena loodud või omandatud vara nende kaasomand. Majavalduse ja dokumentide

vormistamine ühe omaniku nimele ei välista teise kaasomaniku omandiõigust. Maa ostu-müügileping

ja asjaõigusleping on tühised, kuna lepingute sõlmimisel on oluliselt rikutud MRS § 221 lg 4 ja AÕS

RakS § 12 lg 1. Kostja oli õigustatud erastama poole mõttelist osast maatükist. Seoses tühise

tehinguga on ebaõige ka kinnistamisotsus. Kuna kostja nõusolek kinnistusraamatu kande muutmiseks

puudub, on hageja õigustatud nõudma kinnistusraamatu kande parandamist tulenevalt

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 631. Pärast kinnistusraamatu kande kustutamist on pooltel

võimalus erastada maa kaasomandisse vastavalt MRS § 221 lg 4.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Viru Ringkonnakohtu 17. aprilli 2001. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata. Maakohus on

õigesti leidnud, et vaidluse korral ühise tegutsemise lepingu üle lubab TsK § 438 lg 3 tõendada

lepingu olemasolu ka tunnistajate ütlustega. Seepärast on võimalik tunnistajate ütlustega tõendada ka

lepinguosaliste osa ühises varas. Kostja väide, et puudus TsK § 439 lg 3 ette nähtud volikiri, ei välista

veel ühist tegutsemist. Tõendite hindamise osas nõustus ringkonnakohus maakohtu järeldustega.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuse esitasid kostjatena E.-F. Roosi õigusjärglased Leida Roos ja Marina Kuldmets.

Kaebuses palusid kostjad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale

apellatsioonikohtule.

Ringkonnakohus kohaldas vääralt materiaalõiguse norme ja hindas vääralt asja tehiolusid. Hageja

faktilist elamist vaidlusaluses elamus ja tema raha osalist kasutamist ei saa käsitleda TsK § 439 lg 1

mõttes kokkuleppena, mis loob kaasomandi. Ei ole tuvastatud, et maja ehitamise eel või ehitamise

ajal oli pooltel kaasomandi loomise eesmärk. Kohus on suulise lepingu tõendamiseks arvestanud

tunnistajate paljasõnalisi ütlusi. Samas ei ole kohus arvestanud kostja väidet, et tema omand on

tekkinud õiguslikul alusel. Hageja esitas küll kohtule kassa sissetuleku orderid laenu tagasimaksmise

kohta, kuid see ei tõenda veel maksmist A. Roosi poolt, seda enam, et orderitel on maksjana märgitud

E.-F. Roos.

Ühise tegutsemise lepingu kohaselt peab isik, kes selle lepingu järgi osaliste ühist asja ajab,

tegutsema vastavalt TsK § 439 lg 3 volikirja alusel. Samuti ei vormistatud ega fikseeritud omandit

ehituse järgselt kaasomandina.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud

ning puudub alus selle tühistamiseks.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse

normi väära kohaldamise tõttu.

Kuna TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei või Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid ja tugineb

oma otsuses alama astme kohtu otsusega tuvastatud asjaoludel, ei saa kolleegium anda hinnangut

ning käsitleda kassatsioonkaebuse argumente ringkonnakohtu otsusega tuvastatud ühise tegutsemise

lepingule.

Materiaalõigusnormide rikkumine apellatsioonikohtu poolt seisneb järgnevas.

Hagiavaldus esitati kohtule 3. detsembril 1998. a. Asja materjalidest nähtub, et 22. detsembril 1998. a

sõlmitud ostu-müügilepingu alusel toimus maa kinnistamine 6. juulil 1999. a. Maakohtu ja

ringkonnakohtu otsuse tegemise ajal 2000. ja 2001. aastal ei olnud kohtul võimalik piirduda vaidluse

lahendamisel sellega, et tunnistada hageja omandiõigust " mõttelisele osale elamust vallasasjana,

kuna elamu oli juba muutunud kinnisasja oluliseks osaks. Samas oli hageja vaidlustanud ka kostja

nimel tehtud kinnistusraamatu kande õigsuse, kuna ta väitis, et tal oli samuti õigus saada maatüki

kaasomanikuks seoses kaasomandiõigusega elamule.

Ringkonnakohus on ebaõigesti tunnistanud maa erastamise ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu

täielikku tühisust. Hageja vaidlustas nimetatud tehingud MRS § 221 lg 4 alusel, mille kohaselt igal

kaasomanikul on õigus erastada ehitise kaasomandi osale vastav mõtteline osa maast. 22. detsembril

1998. a sõlmitud maa ostu-müügileping ei riku hageja õigusi osas, mis puudutab E.-F. Roosile

õiguspäraselt erastatud maad. See võimaldab järeldada, et hageja ei vaidlusta tegelikult " vaidlusaluse

kinnistu kuulumist kaasomandiõiguse alusel kostjale. Ringkonnakohtu otsusega, millega kohustati

kinnistusametit kustutama kanne E.-F. Roosi ainuomanikuna nimetatud kinnistu sissekandmise kohta,

tekitati olukord, kus kustutamise järgselt oleks kinnisasi jäänud ilma omanikuta. Neil põhjustel

tulebki kohtuotsus täies ulatuses tühistada.

Asja lahendamiseks on vaja kohtul kindlaks teha, kas hageja soovib saada " kinnisasja

kaasomanikuks, kui ta räägib oma kaasomandiõiguse tunnustamisest, ja sellele vastava kande

tegemisest kinnistusraamatus. Kuna hagi esitamise ajal ei olnud tegemist kinnisasjaga, siis on selle

asjaolu täpsustamine asja lahendamiseks vajalik. Hagi rahuldamise korral on hagejal kohustus tasuda

maa ostuhinnast pool kostjatele.

Kinnistusraamatu funktsioon on muuhulgas näidata, kes on kinnisasja omanik. Isik, kelle asjaõigust

on ebaõige kandega rikutud, näiteks ei ole tema õigust kinnistusraamatusse kantud, kuigi ta oli ehitise

kui vallasasja kaasomanik ja tal oli seetõttu maa erastamise õigus ja õigus saada ka maatüki

(ehituskrundi) kaasomanikuks, võib AÕS § 65 lg 1 kohaselt nõuda seadusega sätestatud korras

ebaõige kande muutmist hagimenetluse korras. Hageja saab oma õigused jalule seada kaasomanikuna

sel teel, et AÕS § 64 lg 1 ja 5 alusel muudetakse kanne kooskõlas sellega, mida kohus otsusega

kaasomandi kohta tuvastab. Et kohtuotsuse alusel saaks kannet kooskõlas AÕS § ga 64 lg 5 muuta,

peab kohtuotsuse resolutsioonis olema selgesti väljendatud, mida kohus kinnisasja omandiõiguse

kohta otsustab.

Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Viru Ringkonnakohtu 17. aprilli 2001. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Leida Roosile 23. mail 2001. a tasutud kautsjon 700 (seitsesada) krooni ja Marina

Kuldmetsale 14. mail 2001. a tasutud kautsjon 500 (viissada) krooni ning 23. mail 2001. a

tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

J. Odar, A. Kull, L. Laarmaa