3-2-1-75-01 · Riigikohus

3-2-1-75-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 26. oktoobril 2001. a

Maimo Preiverki hagi Hans Luige vastu rendilepingu järgi 331 727 krooni saamiseks ja Hans

Luige vastuhagi Maimo Preiverki vastu 29 920 krooni saamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja A. Kull, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 10. septembril 2001. a H. Luige kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. jaanuari 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/42/01. Istungist

võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat I. Seimar ja kostja esindaja vandeadvokaat K. Ehasoo.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

M. Preiverk andis 28. oktoobril 1994. a H. Luigele rendile elamu Tallinnas Aasa 5. Rendileping

lõpetati poolte kokkuleppel 16. detsembril 1996. a.

Hagiavalduses palus M. Preiverk H. Luigelt välja mõista alates 1996. a aprillist saamata jäänud rendi

48 080 kr, viivise 204 756 kr 80 s, vee tarbimise eest 3 599 krooni ja elamule tekitatud kahju 75 292

kr.

Vastuhagis palus H. Luik M. Preiverkilt välja mõista rendi 29 920 kr ruumide eest, mida hageja talle

üle ei andnud, kuid mille eest H. Luik renti maksis. Vastuses hagile leidis H. Luik, et lisaks

eeltoodule tuleb rendivõlast maha arvata elamu remondiks tehtud vajalikud kulutused.

Tallinna Linnakohtu 31. mai 2000. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ja kostjalt mõisteti hageja

kasuks välja 2 239 kr vee tarbimise eest. Muus osas jäeti hagi rahuldamata. Vastuhagi rahuldati ja

hagejalt mõisteti kostja kasuks välja enammakstud rent 29 920 kr.

Linnakohus tuvastas, et hageja andis kostjale tähtaegselt 1. novembriks 1994. a üle ühe osa elamust.

Teise osa elamust üleandmisega viivitas hageja 1. oktoobrini 1995. a. Kostja tasus kogu elamu eest

renti kuni 1996. a aprillini 93 500 kr, kuid viivitas selle aja sees rendi 27 500 kr maksmisega üks

aasta, mille eest peab ta viivist maksma 39 710 kr. Alates 1996. aprillist kuni rendilepingu

lõpetamiseni 16. detsembril 1996 a. on kostjal rendivõlg 48 080 kr ja viivis selle tasumata jätmise

eest kuni 22. jaanuarini 1999. a 145 378 kr 80 s.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei pidanud kostja maksma renti elamu selle osa eest, mida hageja

talle 1. oktoobrini 1995. a üle ei andnud ja põhjendamatult makstud rent 29 920 kr tuleb hagejalt

kostja kasuks välja mõista.

Hageja tõendas, et vee tarbimise eest on kostja võlgu 2239 kr ning see summa tuleb kostjalt hageja

kasuks välja mõista.

Kostja on tõendanud, et ta tegi elamule hädavajalikku remonti 16 800 kr eest ja sellega nõustumist

kinnitas hageja oma allkirjaga rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkuleppes. RenS § 10 lg 2 ja

3 alusel on kostjal õigus katta remondi maksumus rendi arvel ja 16 800 kr tuleb rendivõlast maha

arvata.

Viivise nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna hageja viivitas elamu üleandmisega kostjale.

Kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata tõendamatuse tõttu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 4. jaanuari 2001. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega oli

jäetud rahuldamata hageja rendivõla ja viivise nõue ning millega oli rahuldatud kostja nõue

enammakstud rendi 29 920 kr tagasisaamiseks. Selles osas tegi ringkonnakohus uue otsuse ning

mõistis kostjalt hageja kasuks välja rendivõla 46 838 kr 70 s ja viivise 202 479 kr 35 s ning mõistis

hagejalt kostja kasuks välja enammakstud rendi 12 100 kr. Linnakohtu otsus jäeti muutmata osas,

millega kostjalt oli välja mõistetud 2239 kr vee tarbimise eest.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuvastas linnakohus, et kostja ei tasunud renti 1996. a

aprillist kuni lepingu ennetähtaegse lõpetamiseni 16. detsembril 1996. a. Tuvastanud rendivõla, jättis

linnakohus selle põhjendamatult välja mõistmata. Vastavalt rendilepingule pidi kostja maksma renti

5500 kr kuus. Tasumata jäi rent 8 kuu ja 16 päeva eest, so 46 838 kr 70 s, ja see tuleb kostjalt hageja

kasuks välja mõista.

Linnakohus jättis põhjendamatult välja mõistmata viivise. 15. jaanuaril 1995. a pidi kostja maksma

ette viie kuu rendi 27 500 kr, kuid viivitas sellega 361 päeva ja maksis rendi ära 12. jaanuaril 1996. a,

mille eest peab ta maksma viivist 39 710 kr. Alates 1996. a aprillikuust kostja enam renti ei maksnud

ja rendilepingu lõpetamise ajaks 16. detsembril 1996. a oli rendivõlg 46 838 kr 70 s.

Apellatsioonikohus leidis, et alates 1996. aprillist kuni 16. detsembrini 1996. a pidi kostja maksma

viivist 20 196 kr ja pärast rendilepingu lõpetamist kuni 18. jaanuarini 1999. a 142 573 kr 35 s.

Hageja andis 20 % elamust kostjale üle 1. oktoobril 1995. a, s.o 11 kuud lubatust hiljem. Kostja ei

pidanud maksma renti ruumide eest, mida ta 11 kuu jooksul kasutada ei saanud. 11 kuu jooksul tasus

kostja alusetult hagejale 12 100 kr, mis tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista.

Vastuhagis ei nõudnud kostja elamule tehtud remondikulude hüvitamist ja kuna nõuet vastuhagis ei

olnud, ei saanud seda ka rahuldada. Linnakohus ei arvestanud kostja vastuväidetega rendi ja

remondimaksumuse tasaarvestamise kohta ning selles osas ei ole otsust vaidlustatud.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kostja palus apellatsioonikohtu otsuse tühistada osas, millega temalt mõisteti välja rendivõlg 46 838

kr 70 s ja viivis 202 479 kr 35 s.

Apellatsioonikohus mõistis alusetult kostjalt välja kogu rendi, arvestamata kostja poolt kantud

remondikulu 16 800 kr. Kostja ei nõudnud vastuhagis remondikulude hüvitamist, sest ta kattis

remondikulu rendi arvel. Linnakohus pidas tõendatuks, et kostja tegi elamule remonti 16 800 kr eest

ja RenS § 10 lg 3 järgi tuleb see summa rendivõlast maha arvata. Seega arvestas linnakohus kostja

vastuväiteid hagile ja kostjal polnud põhjust apellatsioonkaebust esitada.

Viivise 39 710 kr väljamõistmine on vastuolus TsK § 232 lg-ga 4, mille kohaselt rahalise kohustuse

järgi ei ole võlgnik kohustatud maksma viivist kreeditori viivituse aja eest. TsK § 183 järgi tuleb

pooltel lepingust tulenevad vastastikused kohustised täita üheaegselt. Kuna apellatsioonikohus luges

tõendatuks, et hageja viivitas kostjale elamust 20 % üleandmisega kuni 1. oktoobrini 1995. a, siis on

põhjendamatu kostjalt viivise väljamõistmine perioodi eest 15. jaanuarist 1995. a kuni 1. oktoobrini

1995. a.

Apellatsioonikohus jättis tähelepanuta, et viivise arvutamiseks 17. detsembrist 1996. a kuni

18. jaanuarini 1999. a ei olnud õiguslikku alust. Pooled sõlmisid 16. detsembril 1996. a kirjaliku

kokkuleppe rendilepingu lõpetamiseks. Selles kokkuleppes ei sisaldu klauslit vaidlustatud summadelt

viivise arvutamiseks. Kokkuleppe sõlmimise päevast arvates ei olnud enam alust lepingulist viivist

arvutada.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Hageja pidas apellatsioonikohtu otsust õigeks.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada osas, millega kostjalt mõisteti hageja

kasuks välja rendivõlg 46 838 kr 70 s ja viivis 204 479 kr 35 s.

TsMS § 227 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Apellatsioonikohus

mõistis kostjalt välja viivise 142 573 kr 35 s rendivõla 46 838 kr 70 s maksmisega viivitamise eest

alates rendilepingu lõpetamisest 16. detsembril 1996. a kuni 18. jaanuarini 1999. a.

Apellatsioonikohus tuvastas, et pooled lõpetasid rendilepingu kirjaliku kokkuleppega. Kostja leidis,

et pärast lepingu lõpetamist poolte kokkuleppel, polnud viivise arvestamiseks enam alust. Asja uuel

läbivaatamisel tuleb kostja sellele väitele vastata ja tuvastada, millisele lepinguliste kohustuste

lõpetamisele oli poolte kokkulepe suunatud.

Apellatsioonikohtu otsuse osa, milles märgitakse, et linnakohus ei arvestanud otsuse tegemisel kostja

vastuväidetega rendivõlast remondimaksumuse maha arvestamise kohta ning selles osas ei ole otsust

vaidlustatud, ei ole kooskõlas linnakohtu otsuse sisuga ega hageja apellatsioonkaebuse

põhjendustega. Linnakohus käsitles kostja vastuväidet hagile arvata rendivõlast maha elamule tehtud

hädavajaliku remondi maksumus 16 800 kr ja tegi selle kohta kostjat rahuldava otsuse. Hageja

vaidlustas selle apellatsioonkaebuses, leides, et sellist nõuet ei olnud kostja esitanud ja hageja ei ole

kunagi aktsepteerinud remondi tegemist ja selle maksumust.

RenS § 10 lg-te 2 ja 3 kohaselt on rendileandja kohustatud oma kulul remontima rendile antud vara,

kui Eesti Vabariigi normatiivaktis või lepingus ei ole ette nähtud teisiti; kui rendileandja ei täida

remondikohustust, siis on rentnikul õigus teha lepingus ettenähtud või hädavajalik remont ning nõuda

rendileandjalt remondimaksumuse hüvitamist või katta see rendi arvel. Kostja ei nõudnud

remondimaksumuse hüvitamist, vaid leidis, et see tuleb katta rendi arvelt. Kuna sellise võimaluse

remondimaksumuse hüvitamiseks rendiseadus annab, siis tuleb rendinõude lahendamisel rentniku

vastava väitega arvestada ja sellele anda sisuline hinnang.

Rendilepingu p 5.8 kohaselt pidi rentnik viie kuu rendi 27 500 kr ette maksma hiljemalt 5. jaanuaril

1995. a. Lepingu p 5.10 järgi, kui rentnik ei tasu renti fikseeritud tähtajal, lisandub iga viivitatud

päeva eest 0,4 % viivist. Apellatsioonikohus leidis, et välja tuleb mõista viivis 39 710 kr.

Ringkonnakohus on õigesti asunud seisukohale, et kuna 1. oktoobrini 1995. a oli 20 % elamust

kostjale üle andmata, siis ei pidanud ta maksma renti nende ruumide eest, mida ta kasutada ei saanud.

TsK § 191 lg 3 kohaselt ei ole kreeditoril õigust nõuda leppetrahvi tasumist, kui võlgnik ei kanna

vastutust kohustise mittetäitmise või mittenõuetekohase täitmise eest. Kuna ringkonnakohus leidis, et

kostja ei vastuta rendi maksmata jätmise eest elamuosalt, mida ta ei saanud kasutada, siis ei ole

hagejal õigust saada ka selle elamuosa eest maksmata rendilt viivist.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 4. jaanuari 2001. a otsus osas, millega

H. Luigelt mõisteti välja rendivõlg 46 838 kr 70 s ja viivis 204 479 kr 35 s.

Muus osas jätta kohtuotsus muutmata.

Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada H. Luigele 5. veebruaril 2001. a tasutud kautsjon 2493 (kaks tuhat nelisada

üheksakümmend kolm) krooni 20 senti.

A. Kull, J. Luik, T. Vernik