3-2-1-132-01 · Riigikohus

3-2-1-132-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 22. oktoobril 2001. a

Kärt Hübneri hagi Ronald Nermanni, Tarvo Türksoni ja Urmas Türksoni vastu kinnisasja

omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande tegemiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 1. oktoobril 2001. a R. Nermanni, T. Türksoni ja U. Türksoni

kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. märtsi 2001. a otsuse

tsiviilasjas nr II-2/93/01. Istungist võtsid osa hageja esindaja vandeadvokaat I. Kullerkann ja kostjate

esindaja vandeadvokaat J. Tedder.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Hageja Kärt Hübner nõudis AÕS §-de 80, 257 lg 1, 261 lg 1, 263, 264 ja 269 alusel omandiõiguse

tunnistamist Tallinnas Kannikese 4 asuvale kinnistule ning omandi kohta kinnistusraamatusse kande

tegemist. Hagiavalduse kohaselt tagastati Elli Elis Mandile (Mänd) omandireformi käigus kinnistu

Tallinnas Kannikese 4. 12. juunil 1998. a müüs Elli Elis Mand, kelle esindajana tegutses Toivo

Türkson, kinnistu kaasomandisse Ronald Nermannile (" mõttelist osa), Tarvo Türksonile (1/4

mõttelist osa) ja Urmas Türksonile (1/4 mõttelist osa) 400 000 krooni eest. Maa tagastamise ja

müügilepingu sõlmimise ajal kasutas üürnikuna korterit nr 5 Maia Voolaid, kellel ORAS § 121 lg 10

alusel on ostueesõigus. M. Voolaid sai kinnistu ostu-müügilepingu 15. juunil 1998. a ja esitas

14. augustil 1998. a müüjale notariaalselt tõestatud ostueesõiguse teostamise avalduse. M. Voolaid

suri 9. aprillil 1999. a. Hageja on M. Voolaidi seadusjärgne pärija.

Kostjad vaidlesid hagile vastu. M. Voolaid elas kinnistu tagastamise hetkel elamus ilma kirjaliku

üürilepinguta, mistõttu puudus ORAS §-s 121 lg 10 sätestatud ostueesõiguse eeldus. 12. juuni 1998. a

kinnistu ostu-müügi, valdamise ning kasutamise korra lepingu alusel oli kinnistu maksumus koos

ehitus- ja remonditööde tegemisega 1 585 800 krooni. Ehitus- ja remonditöid tehti Toivo Türksoni ja

OÜ Haabersti Maja vahel 2. juunil 1998. a sõlmitud tööettevõtulepingu alusel ning 12. juuni 1998. a

ostu-müügilepinguga võtsid ostjad kohustuse tasuda nende tööde eest. See kohustus läheb üle ka

ostueesõigust teostavale isikule.

Tallinna Linnakohtu 23. mai 2000. a otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse kohaselt kasutas

M. Voolaid elamu tagastamisel eluruumi üürilepingu alusel ja teostas vaidlusaluse vara suhtes

seadusest tulenevat ostueesõigust. Talle kuulus surma hetkel õigus nõuda omandiõiguse tunnustamist

ja kinnistusraamatusse omanikuna sissekandmist. See õigus ei ole seadusest ega suhte olemusest

lähtuvalt isikuga lahutamatult seotud. Hageja on M. Voolaidi pärijaks. Ostjad tasusid müüjale 400

000 krooni ja kandsid lepingu sõlmimisega seotud kulutused 7 935 krooni 10 senti. Hageja on

kostjate kasuks deponeerinud notari juures 407 935 krooni 10 senti.

Pooltel on vaidlus 2. juunil 1998. a tööettevõtulepingust tulenevate õiguste ja kohustuste hagejale

ülekandmise üle. Müügilepingus kohustusid ostajad üle võtma tööettevõtulepingust tulenevad müüja

kohustused. 2. juuni 1998. a tööettevõtulepingu sõlmis tellijana Toivo Türkson. Seega ei ole tema

poolt võetud kohustus käsitletav müüja kohustusena. AÕS § 269 lg 2 ja § 27 järgi on ostueesõigust

teostav isik kohustatud hüvitama ostjale asja säilitamiseks või hävimise eest kaitsmiseks tehtud

kulutused ja asja oluliseks parendamiseks tehtud kulutused. Kostjad ei tõendanud, et nad on asjale

teinud vajalikke või kasulikke kulutusi.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 30. märtsi 2001. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohus nõustus esimese astme kohtu põhjendustega. M. Voolaid elas vaidlusaluses elamus

alates 1969. a ja peale vara tagastamist sõlmis omaniku esindaja T. Türkson temaga üürilepingu.

M. Voolaidil kui üürnikul oli ORAS § 121 lg 10 tulenev ostueesõigus ja avalduse esitamisega astus ta

esialgsete ostjate asemele. Nõudeõigus omandile võimaldab õigusjärglust. Linnakohus kohaldas

õigesti AÕS § 265. Tööettevõtulepingu järgi tasumisele kuuluv summa ei suurenda ostuhinda.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palusid kostjad ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

M. Voolaidil puudus ORAS § 121 lg 10 sätestatud ostueesõigus, kuna ta ei olnud kirjaliku üürilepingu

puudumise tõttu elamu tagastamise hetkel üürnik ORAS § 121 lg 11 mõttes. Ringkonnakohus rikkus

TsMS § 231 lg 4, jättes motiveerimata mittenõustumise kostjate põhiväitega, et ei ole tõendatud

ORAS § 121 lg 10 sätestatud ostueesõiguse eeldusena üürisuhte olemasolu elamu tagastamise hetkel.

Samuti ei käsitlenud kohus kostjate väiteid, et ostueesõiguse teostamise tingimuseks on ostu-

müügilepinguga ostjale pandud kõikide õiguste ja kohustuste ülevõtmine. AÕS § 265 ei võimalda

ostueesõiguse teostajal võtta õigusi ja kohustusi üle valikuliselt, vaid ainult tervikuna. Linnakohus

väljus hagi piiridest, asudes tuvastama elamus tehtud ehitus- ja remonditööde seaduslikkust.

M. Voolaidi poolt notari juures deponeeritud summa ei vasta ostu-müügilepingus sätestatud

ostuhinnale. Lepingu p 5.1.4 kohaselt lisandus ostuhinnale 400 000 krooni ehitus- ja remonditööde

maksumus 1 185 800 krooni. Ostjad kohustusid jätkama elamu ehitus- ja remonditöid vastavalt

müüja esindaja ja OÜ Haabersti Maja vahel 2. juunil 1998. a sõlmitud tööettevõtulepingule, samas

määrati kohustuslikud tegemisele kuuluvad tööd. Seega oli kinnistu maksumus 1 585 800 krooni.

Kohus kohaldas vääralt PärS § 2. Omandireformi aluste seadus ega asjaõigusseadus ei võimalda

õigusjärglust ostueesõiguse teostamisel.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele pidas hageja ringkonnakohtu otsust seaduslikuks ja põhjendatuks.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil jäi kassaatorite esindaja kaebuse ja vastustaja esindaja vastuse seisukohtade

juurde.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.

ORAS § 121 lg 10 kohaselt on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende osa

võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on ostueesõigus selle

reaalosa üürnikul. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse sätteid. ORAS § 121

lg 11 kohaselt tuleneb eelnimetatud ostueesõigus üürisuhtest, mille pooleks olev üürnik elas

eluruumis elamu tagastamise hetkel. Kohtud on tuvastanud, et M. Voolaid elas Kannikese 4 elamus

alates 1969. a. Elamusuhteid reguleerivad õigusaktid ei näinud siis ette üürilepingu kirjaliku vormi

järgimata jätmise tagajärjena üürilepingu kehtetust. Omandireformi aluste seaduse kohaselt jäi elamu

tagastamisel varemsõlmitud üürileping kehtima. Seega on seadusega kooskõlas kohtute järeldus, et

M. Voolaid oli elamu tagastamise hetkel eluruumi üürnik ja omas ostueesõigust.

12. juunil 1998. a. sõlmitud ostu-müügilepingu sai M. Voolaid 15. juunil 1998. a ja esitas tähtaegselt

14. augustil 1998. a müüjale notariaalse avalduse ostueesõiguse teostamiseks. AÕS § 264 lg 3

kohaselt astus ta avalduse esitamisega sõlmitud ostu-müügilepingus ostja asemele ja omandas õiguse

nõuda kinnistusraamatusse kande tegemist ning ostja või müüja keeldumisel esitada hagi

kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja kinnisasjale omandiõiguse tunnustamiseks. M. Voolaid suri

9. aprillil 1999. a. PärS § 2 kohaselt on pärand pärandaja vara. Pärandiks ei ole pärandaja õigused ja

kohustused, mis seadusest tulenevalt või oma olemuselt on lahutamatult seotud pärandaja isikuga.

AÕS § 260 lg 3 välistab ostueesõiguse pärimise. K. Hübner päris aga kooskõlas osundatud

pärimisseaduse sättega ostueesõiguse teostamisest tekkinud ostja õigused ja kohustused.

AÕS § 265 alusel lähevad ostueesõiguse teostajale üle kõik õigused ja kohustused, mis ostu-

müügilepingu järgi olid ostjal. Ostja õigused ja kohustused lähevad ostueesõigust kasutavale isikule

üle samas mahus, nagu need olid esialgsel ostjal. 12. juunil 1998. a sõlmitud kinnistu ostu-müügi- ja

valdamise ning kasutamise korra lepingu p 5.1.4 järgi kohustusid ostjad jätkama Tallinnas Kannikese

4 elamu ehitus- ja remonditöid vastavalt Toivo Türksoni ja OÜ Haabersti Maja vahel 2. juunil 1998. a

sõlmitud tööettevõtu lepingule. Samas punktis sätestati tähtpäevad, millisteks peavad ostjad

kindlaksmääratud summa OÜ-le Haabersti Maja ehitus- ja remonditööde eest tasuma. Eelnevast

järeldub, et lisaks ostuhinna tasumise kohustusele võtsid ostjad ka kohustuse tasuda 2. juuni 1998. a

tööettevõtulepingu järgi tasumisele kuuluvad summad. Kuigi need summad ei ole ostuhinnaks ega

AÕS §-s 269 lg 2 sätestatud kulutuseks, on tegemist ostu-müügilepingust tuleneva ostja rahalise

kohustusega, mis läheb üle ostueesõigust teostavale isikule. Kui esialgne ostja on selle kohustuse

täitmiseks juba kulutusi teinud, siis AÕS § 271 lg 1 alusel kuulub talle õigus seada hagi rahuldamise

tingimuseks hageja poolt ostu-müügilepingust tulenevate kohustuste täitmine samas mahus, mis on

täitnud tema.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 30. märtsi 2001. a otsus tühistada ja saata asi uueks

arutamiseks samale kohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Ronald Nermannile 30. aprillil ja 11. mail 2001. a tasutud kautsjon summas 600

(kuussada) krooni.

J. Odar, H. Jõks, A. Kull