3-2-1-124-01 · Riigikohus

3-2-1-124-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 16. oktoobril 2001. a

Viktor Kerneri hagi Viljandi linna vastu renditud ruumidele tehtud parenduste eest 62 816

krooni saamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja T. Vernik, vaatas läbi

kirjalikus menetluses 17. septembril 2001. a V. Kerneri kassatsioonkaebuse alusel Tartu

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. aprilli 2001. a otsuse tsiviilasjas nr 2-2-211/2001.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

V. Kerner sõlmis 5. veebruaril 1998. a Viljandi Linna Munitsipaalasutusega Elamu rendilepingu

Viljandis Lossi 26 keldriruumide kasutamiseks. Rendilepingu p 2.2 kohaselt võis rentnik oma

vahenditega renditud vara parendada, ümber- ja juurdeehitada või kapitaalselt remontida vastavalt

kahepoolsetele kirjalikele lisakokkulepetele ning lepingu p 4.1.2 kohaselt kohustus rendileandja

hüvitama rendilepingu lõpetamisel kulutused, mis on tehtud renditud vara parendamisel vastavalt

lepingu p-le 2.2. V. Kerner tegi renditud ruumides kostjaga osaliselt kooskõlastatult parendustöid

maksumusega 62 816 krooni. V. Kerner võitis 4. mail 2000. a toimunud Lossi 26 keldrikorruse

äriruumide enampakkumise. Ostu-müügilepingu sõlmimisega lõppes ReS § 17 lg 1 alusel

rendileping.

V. Kerner palus kostjalt välja mõista renditud ruumide parenduste eest hüvitise 62 816 krooni.

Viljandi Maakohtu 24. jaanuari 2001. a otsusega hagi rahuldati osaliselt ja kostjalt mõisteti hageja

kasuks välja 48 402 krooni. Kohtuotsuse kohaselt lõppes renditud vara väljaostmisega rendileping

ReS § 17 lg 1 alusel ja vastavalt rendilepingu p-le 4.1.2 pidi kostja hüvitama rendilepingu lõpetamisel

rentnikule kulutused, mis olid tehtud renditud vara parendamisel.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tartu Ringkonnakohtu 12. aprilli 2001. a otsusega maakohtu otsus tühistati ja uue otsusega jäeti hagi

rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei reguleeri rendiseadus parenduste

hüvitamist, kui rendisuhe lõppes ReS § 17 lg 1 alusel, s.o kui rentnik on rendileandja vara välja

ostnud. ReS § 12 lg 1 sätestab kohustuse hüvitada rendilepingu lõpetamisel või lõppemisel tehtud

parendused. Viljandi linn ja V. Kerner sõlmisid 1. juunil 2000. a Lossi 26 keldriruumide ostu-

müügilepingu, mille p 4.1 järgi läks renditud vara omandiõigus rendileandjalt rentnikule üle lepingu

allakirjutamisel ning ruumide uuele omanikule läksid üle senise rendilepinguga seotud õigused ja

kohustused. Kuna hageja omandas senise rendipinna, võttis ta üle kõik rendilepingust tulenevad

rendileandja kohustused, sealhulgas renditud ruumile tehtud parenduste hüvitamise. Rendileping

lõppes pärast objekti omandiõiguse üleminekut V. Kernerile TsK § 237 alusel, mille kohaselt lõpeb

kohustis võlgniku ja kreeditori kokkulangemisega üheks isikuks.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Hageja palus apellatsioonikohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada: välja mõista hageja

kasuks 48 402 krooni, tasutud riigilõivu ja kulud õigusabi eest. Apellatsioonikohus tõlgendas

ebaõigesti rendiseadust, leides, et rendilepingu lõppemisel ReS § 17 lg 1 alusel ei reguleeri seadus

parenduste hüvitamist. Parenduste hüvitamise sätestab ReS § 12 lg 1. Samuti on ebaõige kohtu

seisukoht, et renditud ruumide ostu-müügilepingu allakirjutamisega läksid ruumide omanikule üle

senised rendilepinguga seotud õigused ja kohustused, sh ruumide parenduste hüvitamise kohustus.

Ostu-müügilepingus sellist õiguste ja kohustuste üleminekut ei fikseeritud ja kostja ei selgitatud

hagejale rendilepingu p-st 4.1.2 tuleneva rendileandja kohustuse lõppemist seoses vara omandiõiguse

üleminekuga.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Kostja pidas apellatsioonikohtu otsust õigeks. Rentnik ei kaotanud renditud keldriruume ostes

ruumides tehtud parendusi ja ta ei ole õigustatud nõudma parenduste hüvitamist.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kassatsioonkaebuse

väited ei anna alust otsuse tühistamiseks.

ReS § 12 lg 1 kohaselt on rentnikul rendilepingu lõpetamisel või lõppemisel õigus nõuda

rendileandjalt renditud varale tehtud parenduste hüvitamist, kui seaduses või lepingus ei ole ette

nähtud teisiti. Rendileping lõppes ReS § 17 lg 1 alusel renditud vara väljaostmisega rentniku poolt,

sest rendileandja ja rentnik langesid kokku. See on ka kohustise lõppemise aluseks TsK § 237 järgi.

Renditud asja ei pea rentnik sel juhul rendileandjale tagastama ja renditud ruumide omandamisega

omandab rentnik ka tehtud parendused. Eelnevast tuleneb, et rendilepingu lõppemisel rentniku poolt

renditud vara väljaostmise tõttu ei ole rendileandjal seadusest tulenevat kohustust parendusteks tehtud

vajalike kulutuste hüvitamiseks ReS § 12 lg 1 järgi.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. aprillil 2001. a otsus muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

H. Jõks, A. Kull, T. Vernik