3-2-1-102-01 · Riigikohus

3-2-1-102-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 27. septembril 2001. a

OÜ Lorens (endine AS Lorens) hagi Teet Kallase ja Alla Kallase vastu eluruumi üürilepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks, eluruumist väljatõstmiseks, üüri- ja kommunaalteenuste võla

väljamõistmiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas

avalikul kohtuistungil 27. augustil 2001. a läbi Teet Kallase ja Alla Kallase kassatsioonkaebuse alusel

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. veebruari 2001. a otsuse nr II-2/112/01. Istungist

võtsid osa kostja T. Kallas ja kostjate esindaja vandeadvokaat S. Raudsepp.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Tallinna Linnavalitsuse 15. veebruari 1994. a korralduse nr 241-k alusel tagastati vara üleandmise

1. märtsi 1994. a aktiga nr 54 elamu Tallinnas Raua 51 Johannes Nõmmikule, kellele anti üle ka

üürilepingud. J. Nõmmik sõlmis 2. märtsil 1994. a OÜ-ga Lorens rendilepingu, millega andis elamu

rentniku kasutusse tingimusel, et rentnik võtab üle kõik varemsõlmitud lepingutest tulenevad

J. Nõmmiku kohustused ja tagab nende nõuetekohase täitmise; lepingu p 10 kohaselt oli rentnikul

õigus saada endale kogu rent, mida rentnikud maksavad varemsõlmitud lepingute alusel ja ruumide

edaspidisel väljarentimisel.

OÜ Lorens esitas hagi Raua 51-5 eluruumi üürnikelt T. Kallaselt ja A. Kallaselt üüri- ja

kommunaalteenuste võla 31 143 krooni väljamõistmiseks, kuna kostjad ei ole üüri tasunud alates

1. septembrist 1997. a. Hagi esitati ka üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist

väljatõstmiseks, kuid nendest nõuetest hageja loobus.

Kostjad võtsid omaks, et neil on üürivõlg, kuid nad on nõus seda maksma üksnes elamu õigele

omanikule, aga mitte OÜ-le Lorens, kes ei ole midagi teinud elamu korrashoiuks. Kostjad väitsid, et

nad maksid kütte, sooja ja külma vee eest otse AS-le Tallinna Soojus ja AS-le Tallinna Vesi.

Tallinna Linnakohtu 14. septembri 2000. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Otsuse põhjendustel on

elamu rent ja korteri üürimine kaks erinevat kohustist ja kokkulepet rendi saamiseks ei saa samastada

kokkuleppega üüri saamiseks. Hageja ei ole tõendanud, et tal oli volitus üüri sissenõudmiseks.

Rendileping on sõlmitud OÜ Lorens ja J. Nõmmiku vahel ja õiguse teostamiseks, saada endale kogu

rent, on OÜ-l Lorens õigus pöörduda rendileandja J. Nõmmiku poole. Hageja ei vaidlustanud kostjate

väidet, et ta ei ole teinud elamule remonti. Hageja ei ole täitnud endale rendilepinguga võetud

kohustust ja tal puudub alus üüri nõudmiseks, mis eeldab, et üürisummasid kulutatakse elamu

korrashoiuks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2001. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja tehti uus otsus,

millega rahuldati hagi üüri ja kommunaalteenuste võla väljamõistmiseks.

Otsuse põhjenduste kohaselt eiras linnakohus TsMS § 229 lg 2 nõudeid, mille kohaselt asjas, mis ei

riiva avalikku huvi, ei või kohus otsust rajada asjaolule, mida pool ise ei ole asja läbivaatamisel

esitanud. Kostja ei vaielnud vastu rendilepingu tõlgendamisele. Rendilepingu sisu järgi oli OÜ

Lorens üürileandjaks ning ES § 28 lg 2 mõttes eluruumi omaniku poolt volitatud isikuks.

Vaidlust ei ole pooltel selles, et kostjad kasutavad eluruumi üürnikena. Kostjad ei ole vaidlustanud

üüriarvetes esitatud üüri- ja kommunaalteenuste suurust ning nad ei taotlenud üürileandjalt üüri

vähendamist tulenevalt eluruumi seisundi halvenemisest.

II. Kostjate kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kostjad palusid apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõigusnormi väära kohaldamise ja

protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu.

OÜ Lorens ja J. Nõmmiku vahel oli rendileping. Hagejal on õigus üksnes rendisummadele mitte aga

üürile. Üüri saamise õigus võis olla elamu omanikul J. Nõmmikul, kes kostjate vastu nõuet ei ole

esitanud ega selleks ka hagejat volitanud. Otsus on tehtud ebaõige hageja kasuks. Kostjad on algusest

peale esitanud vastuväiteid rendilepingu tõlgendamisele, kuid kostjad ei ole saanud rendilepingut

vaidlustada, sest nad ei ole rendilepingu pooleks. Kostjad on kogu aeg väitnud, et kohaldamisele ei

kuulu ES § 28. Apellatsioonikohus mõistis välja ka kommunaalteenuste võla, kuigi hageja palus välja

mõista üksnes üürivõla. Apellatsioonikohus leidis ebaõigesti, et käesolev vaidlus ei riiva avalikku

huvi. Kostjate arvates on Eestis tuhandeid sundüürnikke, mistõttu on olemas ka avalik huvi.

Apellatsioonikohus keeldus vastu võtmast Eesti Maapanga (pankrotis) tõendit, millest nähtub, et asja

menetlemise ajal apellatsioonikohtus oli elamu omanikuks juba Eesti Maapank (pankrotis), kelle ees

ei olnud T. Kallasel üürivõlgnevust.

III. Hageja vastus kassatsioonkaebusele

Hageja leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõiguse normide olulise

rikkumise tõttu.

TsMS § 330 lg 4 kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja

nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida

ringkonnakohus kohaldas.

Apellatsioonikohus tuvastas, et kostjad kasutasid eluruumi üürilepingu alusel enne elamu tagastamist

omandireformi õigustatud subjektile ja elamu tagastamisega läksid üürileandja õigused ja kohustused

üle elamu omanikule J. Nõmmikule. Sellega oli tuvastatud üürisuhe elamu omaniku ja kostjate vahel.

Asja lahendamiseks pidi linnakohus võtma seisukoha, millest tuleneb hageja õigus nõuda üüri, kui ta

pole eluruumi omanik. Seda tehes ei rikkunud kohus TsMS § 229 lg 2. Linnakohus leidis, et hagejal

puudus õigus nõuda üüri.

Ringkonnakohus leidis, et OÜ Lorens nõudeõigus tuleneb sellest, et J. Nõmmiku ja OÜ Lorens vahel

2. märtsil 1994. a sõlmitud rendilepingu järgi oli ta üürileandjaks Tallinnas Raua 51 asuva elamu

üürnikele ning seega ES § 28 lg 2 mõttes eluruumi omaniku poolt volitatud isik. Apellatsioonikohtu

otsusest ei selgu, kuidas muutus OÜ Lorens ehitise omanikuga sõlmitud rendilepingu järgi ehitise

omaniku ja üürniku vahelises üürisuhtes üürileandjaks.

Asja uuel arutamisel tuleb lahendada küsimus, kas hageja õigus nõuda üüri on tekkinud:

üürileandjaks olekust, nõudeõiguse loovutamisest, millestki muust või pole hagejal seda õigust.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. veebruari 2001. a otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Teet Kallasele 13. märtsil 2001. a tasutud kautsjon 360 (kolmsada kuuskümmend)

krooni ja Alla Kallasele 27. märtsil 2001. a tasutud kautsjon 360 (kolmsada kuuskümmend)

krooni.

H. Jõks, J. Luik, T. Vernik