3-2-1-100-01 · Riigikohus

3-2-1-100-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 26. septembril 2001. a

Tartu linna hagi Igor T"aussovi, Ljudmilla T"aussova ja Svetlana T"aussova vastu

üürilepingute kehtetuks tunnistamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi vastu

andmata ning Igor T"aussovi vastuhagi Tartu linna vastu üürilepingu sõlmimise

kohustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi

kirjalikus menetluses 27. augustil 2001. a I. T"aussovi kassatsioonkaebuse alusel Tartu

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. märtsi 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-101/2001.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Hagiavalduse kohaselt oli NSV Liidu sõjaväe majavalitsus (KET") sõlminud 21. veebruaril 1994. a

üürilepingu I. T"aussoviga eluruumi Tartus Riia 10-45 kasutamiseks. Tartu linna eluruumide

haldamise asutus sõlmis sama korteri suhtes I. T"aussoviga üürilepingu 22. augustil 1994 a. Sellesse

korterisse ei ole kostjad sisse kirjutatud. Sissekirjutus on neil Tartus Ida 48-1.

Tartu linn palus 9. märtsil 1998. a esitatud hagis tunnistada kehtetuks I. T"aussoviga sõlmitud

üürilepingud ja tõsta kostjad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata, kuna üürilepingute

sõlmimiseks puudus õiguslik alus. Tartu Linnavolikogu 30. augusti 1990. a otsusega nr 79 peatati

Tartu linnas sõjaväelastele ja nende perekondadele elamispinna andmist reguleerivate normatiivaktide

täitmine. Tartu Linnavalitsuse 5. märtsi 1992. a määrusega nr 97 tunnistati enne 20. augustit 1991. a

Tartu Garnisonile eraldatud korterid Tartu linna elamufondi korteriteks. Tartu Linnavalitsuse

7. veebruari 1994. a korralduse nr 91 kohaselt tuli eluruumide andmine vormistada 28. veebruarini

1994. a korteriameti ja alates 1. märtsist 1994. a elamumajanduse osakonna tõendiga. 1. juulil 1994. a

andis KET" elamufondi linnale üle. Tartu Linnavalitsuse 16. novembri 1992. a määrusega nr 561

kehtestatud üürilepingute registreerimise korra kohaselt tuli üürileping esitada pärast allakirjutamist

seitsme päeva jooksul korteriametile registreerimiseks. 21. veebruari 1994. a lepingut korteriametile

registreerimiseks ei esitatud. 22. augusti 1994 a. lepingut elamumajanduse osakond ei registreerinud,

kuna kostjatel puudus tõend eluruumi asustamiseks.

I. T"aussov esitas 27. oktoobril 1999. a vastuhagi, milles palus hagi rahuldamise korral kohustada

hagejat sõlmima temaga ES § 57 lg 3 alusel uus üürileping.

Tartu Maakohtu 15. veebruari 2000. a otsusega rahuldati osaliselt hagi ja vastuhagi. Kohus tunnistas

üürilepingud kehtetuks. Kostjate väljatõstmises osas jättis kohus hagi rahuldamata. Hagejat kohustati

sõlmima I. T"aussoviga uus üürileping. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt rikuti eluruumide

andmise korda, mille kehtestamine oli 1994. a kehtinud ES § 8 lg 1 p 2 järgi kohaliku omavalitsuse

pädevuses. Kuna üürilepingute sõlmimise ajal kehtinud ES § 30 lg 1 kohaselt oli üürileandja kohustus

järgida ES §-s 4 lg 2 sätestatud normatiivakte, siis on üürilepingud kehtetud üürileandja tegevuse

tõttu ning kostjad ei kuulu korterist väljatõstmisele. Vastavalt ES §-le 57 lg 3 tuleb hagejat kohustada

sõlmima I. T"aussoviga uus üürileping.

Tartu Ringkonnakohus tühistas 3. mail 2000. a linnakohtu otsuse väljatõstmise nõude rahuldamata

jätmises ja vastuhagi rahuldamise osas. Uue otsusega tõstis ringkonnakohus kostjad eluruumist välja

teist eluruumi vastu andmata ning jättis vastuhagi rahuldamata.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14. novembri 2000. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus

materiaalõiguse normi ebaõige tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning

saadeti asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohtu otsuse kohaselt tunnistas

maakohus ES § 57 lg 1 alusel üürilepingud kehtetuks seetõttu, et üürileandja ei täitnud nende

sõlmimise ajal kehtinud ES §-s 30 lg 1 sätestatud kohustust. Üürileandja tegevuse või tegevusetuse

tõttu seadusega vastuolus olevaks osutunud üürilepingu kehtetuks tunnistamisel kohustatakse

üürileandjat vastavalt ES §-le 57 lg 3, kui üürnik seda nõuab, sõlmima uue üürilepingu.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tartu Ringkonnakohtu 2. märtsi 2001. a otsusega tühistati maakohtu otsus osaliselt ning uue otsusega

hagi rahuldati ja kostjad tõsteti välja teist eluruumi vastu andmata. I. T"aussovi vastuhagi jäeti

rahuldamata. Üürilepingute kehtetuks tunnistamise osas maakohtu otsust ei muudetud.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldas maakohus vastuhagi rahuldamisel ebaõigesti

elamuseaduse sätteid. Vaidlustatud üürilepingud sõlmiti 21. veebruaril 1994. a ja 22. augustil 1994. a.

Tartu linn esitas maakohtule hagi 9. märtsil 1998. a. Nii lepingute sõlmimise kui ka hagi esitamise

ajal kehtis ES § 57 kahelõikelisena, ning selles ei tehtud vahet, kelle tegevuse või tegevusetuse tõttu

seadusega vastuolus olev leping kehtetuks tunnistatakse. Samuti ei andnud seadus üürnikule

võimalust nõuda uue üürilepingu sõlmimist juhul, kui üürileping tunnistatakse kehtetuks üürileandja

tegevuse või tegevusetuse tagajärjel. ES § 57 muudatus jõustus 16. juulil 1998. a. I. T"aussov esitas

ES § 57 uuele redaktsioonile tuginedes vastuhagi 27. oktoobril 1999. a. Maakohus kohaldas

üürilepingute kehtetuse kindlakstegemisel lepingute sõlmimise ajal kehtinud elamuseaduse

redaktsiooni, viidates ES §-dele 30 lg 1 ja 4 lg 2. Kostjate eluruumist väljatõstmise ja I. T"aussovi

vastuhagi osas kohaldas maakohus aga 16. juulil 1998. a kehtima hakanud ES § 57 redaktsiooni.

Väljatõstmise nõude ja vastuhagi osas tuleb kohaldada elamuseaduse redaktsiooni, mis kehtis

üürilepingute sõlmimise ja hagi esitamise ajal.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus kostja I. T"aussov ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi

ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Ringkonnakohus oleks vastuhagi lahendamisel pidanud

lähtuma vastuhagi esitamise ajal kehtinud ES § 57 redaktsioonist.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusel pidas hageja kaebust põhjendamatuks ja palus selle jätta rahuldamata.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada TsMS § 363 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.

ES § 57 lg 1 kohaselt elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu tunnistab

kehtetuks kohus. Üürilepingute kehtetuks tunnistamise ja selle põhjenduste osas jättis

ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Maakohus leidis, et üürilepingud on kehtetud

üürileandja tegevusetuse tõttu.

16. juulil 1998. a kehtima hakanud ES § 57 lg 3 kohaselt, kui üürileandja tegevuse või tegevusetuse

tõttu seadusega vastuolus olevaks osutunud üürileping tunnistatakse kehtetuks, kohustatakse

üürileandjat üürniku nõudel sõlmima uus üürileping. Üürnik sellise nõude esitas. Apellatsioonikohus

leidis ekslikult, et kohaldades ES §-i 57 lg 3, andis maakohus sellele normile tagasiulatuva jõu.

Kolleegium leiab, et kehtivas tsiviilõiguses valitseb TsÜS §-st 170 lg 2 tulenev põhimõte, mille

kohaselt enne seadusemuudatuse jõustumist tekkinud ja jõustumise ajal kestvale õigussuhtele

kohaldatakse muudetud seadust, kui seaduses ei sätestata teisiti. Kuna I. T"aussovil oli TsÜS §-st 67

lg 1 tulenevalt õigus eluruumi kasutamisele üürilepingu alusel enne ES § 57 lg 3 jõustumist 16. juulil

1998.a ja see õigus kehtis kuni lepingu kehtetuks tunnistamiseni, siis on osundatud norm asjas

kohaldatav. Küll on selle sätte kohaldamise eelduseks, et I. T"aussovil oli õigus eluruumile kehtetuks

tunnistatud üürilepingu sõlmimise hetkel.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. märtsi 2001. a otsus osas, millega tõsteti

Igor T"aussov, Ljudmilla T"aussova ja Svetlana T"aussova välja eluruumist Tartus Riia 10-45

ja jäeti Igor T"aussovi vastuhagi rahuldamata ning osas, millega mõisteti välja solidaarselt Igor

T"aussovilt, Ljudmilla T"aussovalt ja Svetlana T"aussovalt Tartu linna kasuks riigilõiv 350

krooni.

Muus osas jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. märtsi 2001. a otsus muutmata.

Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Igor T"aussovile 30. märtsil 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

H. Jõks, J. Luik, T. Vernik