3-2-1-103-01 · Riigikohus

3-2-1-103-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 6. septembril 2001. a

Tulundusühistu Liblik Fatum hagi Eesti Vabariigi vastu ruumide tagastamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas läbi

kirjalikus menetluses 27. augustil 2001. a Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. märtsi 2001. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/286/01.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Tulundusühistu Liblik Fatum (endise nimetusega tootmiskaubanduslik ühistu Fatum) ja Eesti

Põllumajandusülikool sõlmisid 4. mail 1993. a rendilepingu, mille alusel sai hageja rendile Tartus

Riia 12 asuvas hoones keldriruumid kuni 4. maini 2018. a. Põllumajandusministeerium andis Riia 12

hoone üle Kaitseministeeriumile.

Hagiavalduse kohaselt vabastas hageja ajutiselt seoses hoone kapitaalremondiga renditud ruumid.

Pärast hoone kapitaalremonti keeldus Kaitseministeerium ruume tagastamast ega pakkunud asemele

uusi ruume. Kaitseministeerium teatas hagejale, et leping on ühepoolselt lõpetatud. Hageja leidis, et

lepingut ei saa ühepoolselt lõpetada ning palus TsÜS § 112 lg 2 p 5 alusel kohustada kostjat

tagastama rendilepingu objektiks olevad ruumid.

Kostja vaidles hagile vastu. 30. juuni 1998. a kirjaga teatati hagejale rendilepingu ennetähtaegsest

lõpetamisest 1. oktoobrist 1998. Rendilepingu p 5.7.1 järgi loetakse leping lõppenuks, kui üks pool

on teatanud teisele poolele kirjalikult vähemalt kolm kuud ette. Ruumide tagastamine on võimatu.

Riia 12 hoone on antud täielikult Kaitseväe Ühendatud Õppeasutuse valdusse, kus alustati sõjaväelist

väljaõpet 1999. a septembris.

Tallinna Linnakohtu 3. novembri 2000. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendustel

on hageja väide, et ta vabastas renditud ruumid ajutiselt seoses hoone kapitaalremondiga, vastuolus

Kaitseministeeriumi 30. juuni 1998. a kirjaga hagejale, millest nähtub kostja teave rendilepingu

lõpetamisest alates 1. oktoobrist 1998. a vastavalt ReS §-dele 17-19 ja rendilepingu p-dele 5.6

ja 5.7.1. Hageja pole tõendanud, missuguseid hageja õigusi või vabadusi on kostja rikkunud. Kostjal

puudub ruumide tagastamise kohustus, sest 4. mail 1993. a sõlmitud rendileping on lõpetatud.

Rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist pole hageja vaidlustanud. Alus TsÜS § 112 lg 2 p 5

kohaldamiseks puudub. Kaitseväe Ühendatud Õppeasutuse põhimäärusest, Eesti Vabariigi Valitsuse,

Läti Vabariigi Valitsuse ja Leedu Vabariigi Valitsuse vahelisest lepingust Balti Kaitsekolled"i kohta

ning vastastikuse mõistmise memorandumist kaitseministrite vahel nähtub, et õppeasutus asub Tartus

Riia 12.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 2. märtsi 2001. a otsusega linnakohtu otsus tühistati. Ringkonnakohus tegi

uue otsuse, millega kohustati Eesti Vabariiki hagejale tagastama 4. mail 1993. a sõlmitud

rendilepingu objektiks olevad ruumid asukohaga Tartus Riia 12 (4 tööruumi ja 1 koridoriruum,

suurusega 65,3 m"). Kohtuotsuse põhjendustel sõlmiti poolte vahel rendileping tähtajaga kuni 4. mai

2018. ReS § 17 lg 2 kohaselt toimub rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine poolte kokkuleppel. Ühe

poole nõudmisel võib lepingu lõpetada üksnes Eesti Vabariigi seaduses või lepinguga ettenähtud

alustel ja korras. ReS § 18 sätestab alused, milliste esinemisel on rendileandjal õigus nõuda lepingu

lõpetamist. Rendilepingu p 5.6 kohaselt võib lepingu ühe poole nõudmisel lõpetada ennetähtaegselt

ReS §-des 17, 18 ja 19 sätestatud juhtudel. Täiendavates lepingu ennetähtaegse lõpetamise alustes

pooled kokku ei leppinud. Kostja, teatades hagejale 30. juuni 1998. a kirjaga rendilepingu

lõpetamisest 1. oktoobrist 1998. a, viidates ReS §-dele 17, 18 ja 19 ning rendilepingu p-dele 5.6

ja 5.7.1, märkimata seejuures, millist lepingu ennetähtaegse lõpetamise alust ta silmas peab. Lepingu

punktis 5.7.1 on kokku lepitud lepingu lõppenuks lugemise kord, mitte lepingu ennetähtaegse

lõpetamise alus. Kostja soov rendilepingut ühepoolselt lõpetada põhjendusel, et Eesti Vabariik soovib

hakata ruume kasutama teisel otstarbel ja rendileping ei vastanud enam riigi huvidele, ei põhine

seadusel ega lepingul. Kuna rendilepingu lõpetamist ei ole seaduses ega lepingus ettenähtud alustel

toimunud, oli selle lõpetamine kostja poolt tühine ja tegemist on kehtiva rendilepinguga. ReS § 24

lg 1 alusel on hageja õigustatud nõudma kostjalt rendilepingu objektiks olevate ruumide tagastamist.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise ja protsessiõigusnormide rikkumise tõttu ning teha uue otsuse, millega jätta hagi

rahuldamata.

Õige ei ole ringkonnakohtu seisukoht, et rendilepingu punktis 5.7.1 on kokku lepitud lepingu

lõppenuks lugemise kord. Pooled on rendilepingu punktis 5.7 kokku leppinud täiendavas lepingu

ennetähtaegse lõpetamise aluses. Punkt 5.7.1 näeb ette lepingu ennetähtaegse lõpetamise alusena

kolmekuulise etteteatamistähtaja. Kostja teatas hagejale 30. juuni 1998. a kirjaga rendilepingu

lõpetamisest 1. oktoobrist 1998. Sellega täitis kostja kolmekuulise etteteatamistähtaja nõude.

Paljasõnaline on hageja väide, et ta vabastas ruumid ajutiselt ja ruumid tuli talle pärast

kapitaalremonti tagastada. Hageja oleks pidanud vaidlustama rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise.

Hageja ei ole tõendanud, milliseid hagejale kuuluvaid õigusi või vabadusi on kostja rikkunud, kuna

kostjal puudub kohustus tagastada ruumid lõpetatud rendilepingu alusel. Apellatsioonikohus on

jätnud tähelepanuta esimese astme kohtus ja apellatsioonimenetluses kostja esitatud seisukohad.

Nende arvestamata jätmist ei ole otsuses motiveeritud. TsÜS § 112 lg 2 p 5 kohast nõuet polnud

kohtul võimalik rahuldada.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele hageja kaebusega ei nõustunud ja palus jätta ringkonnakohtu otsuse

muutmata.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu.

Kohtud on tuvastanud, et vaidlusalune rendileping on sõlmitud tähtajaliselt kuni 4. maini 2018. a.

Kostja väitel lõpetati hagejaga rendileping ennetähtaegselt rendilepingu p 5.7.1 alusel, mille kohaselt

loetakse rendileping lõppenuks, kui üks pool on teatanud teisele kirjalikult vähemalt kolm kuud ette.

Apellatsioonikohus on põhjendatult leidnud, et rendilepingu p-s 5.7.1 on kokku lepitud lepingu

lõppenuks lugemise kord, mitte aga lepingu ennetähtaegse lõpetamise alus. Selline tõlgendus vastab

lepingu sisule ja poolte tahtele sõlmida tähtajaline rendileping. Lepingu p-s 5.6 on pooled kokku

leppinud, et rendilepingu võib ühepoolselt ennetähtaegselt lõpetada rendiseaduse §-des 17, 18 ja 19

toodud juhtudel. Nendes paragrahvides sätestatud rendilepingu ennetähtaegse lõpetamise alustele

pole aga kostja kogu menetluse kestel oma vastuväidetes hagile tuginenud.

TsMS § 227 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud. Kuna ringkonnakohus

tühistas esimese astme kohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega hagi rahuldas, siis pidi

ringkonnakohus tulenevalt TsMS § 330 lõikest 4 vastama ka kõigile kostja vastuväidetele, mida ta

hagile esitas. Ringkonnakohus tegi otsuse, millega kohustas kostjat tagastama hagejale 4. mail

1993. a sõlmitud rendilepingu objektiks olevad ruumid asukohaga Tartus Riia 12. Juba eelmenetluses

esitas kostja väite, et vaidlusaluse rendilepingu objektiks olevaid ruume ei ole võimalik tagastada.

Selle väite on apellatsioonikohus jätnud otsuses tähelepanuta. Seega puudub praegu kohtuotsus kõigi

kostja vastuväidete osas hagile ning vaidlus on osaliselt lahendamata. Kostja väite tähelepanuta

jätmine on vastuolus ka TsMS § 73 lõikes 1 sätestatud poolte võrdsuse põhimõttega. Asja uuel

läbivaatamisel tuleb anda õiguslik hinnang ka kostja väitele, et rendilepingu objektiks olevaid ruume

pole hagejale võimalik tagastada.

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et Eesti Vabariigi kassatsioonkaebuselt on kassatsioonikautsjon

tasutud ekslikult. Vastavalt TsMS § 57 lõikele 4 on riik ja kohalik omavalitsusüksus kautsjoni

tasumisest vabastatud.

Juhindudes TsMS § TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 2. märtsi 2001. a otsus ja saata asi

samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Kaitseministeeriumile 26. märtsil 2001. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

J. Odar, H. Jõks, A. Kull