3-2-1-83-01 · Riigikohus

3-2-1-83-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 5. juunil 2001. a

Ljubov Popova hagi Ivan Põdermetsa ja AS Narva Elamuvaldus vastu korteri ostu-

müügilepingu kehtetuks tunnistamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja T. Vernik, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik, vaatas

läbi kirjalikus menetluses 7. mail 2001. a L. Popova kassatsioonkaebuse alusel Viru Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 15. mai 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-184/00.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Aleksandra Põdermets oli Narvas Tallinna mnt 21 korteri nr 43 üürnik ja elas selles korteris koos

abikaasa Ivan Põdermetsaga. 1992. aastal asus korterisse elama ka A. Põdermetsa pojatütar Ljubov

Popova koos 1990. aastal sündinud tütre Jelenaga. A. Põdermets suri 1994. aastal. AS Narva

Elamuvaldus tunnistas esialgse üürniku asemel üürnikuks I. Põdermetsa ja sõlmis temaga 21. juunil

1994. a üürilepingu ning korteri erastamise ostu-müügilepingu 27. novembril 1996. a.

Hagiavalduses palus L. Popova eluruumide erastamise seaduse (EES) § 4 p 1, TsÜS §-de 66 lg 2 ja

67 lg 1 alusel tunnistada korteri ostu-müügilepingu kehtetuks. Hageja oli oma vanaema

perekonnaliige ja elas temaga koos kuni viimase surmani. I. Põdermets oleks pidanud korteri

erastamiseks sõlmima hagejaga kirjaliku kokkuleppe. Kuna sellist kokkulepet ei sõlmitud, siis on

ostu-müügileping tühine eluruumide erastamise seadusega vastuolu tõttu.

Narva Linnakohtu 25. veebruari 1999. a otsusega hagi rahuldati. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt

on hageja koos tütrega eluruumi sisse kirjutatud ja asjaolu, kas hageja oli vanaema perekonnaliige või

mitte, ei kuulu selle vaidluse hulka. AS Narva Elamuvaldus ei kontrollinud hageja õiguslikku

seisundit ja vormistas korteri ostu-müügilepingu ilma hageja nõusolekuta, kuigi elamuseaduse (ES)

§ 36 lg 2 kohaselt on hagejal samasugused õigused ja kohustused kui kostjal. Eluruumi ostu-

müügileping vormistati EES § 4 p 1 rikkudes.

Viru Ringkonnakohtu 4. oktoobri 1999. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja uue otsusega jäeti

hagi rahuldamata.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. aprilli 2000. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi saadeti uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule. Kolleegium leidis, et vaidluse lahendamiseks tuleb kohtul tuvastada isikute ring,

kes elasid korteri erastamise ajal koos üürnikuga ja nende isikute elamuseadusest ja eluruumide

erastamise seadusest tulenev õiguslik seisund. Kohtud tuvastasid, et korteri esialgne üürnik oli hageja

vanaema A. Põdermets, kelle perekonnaliikmeteks olid abikaasa ja hageja. ES § 40 lg 1 kohaselt saab

üürilepingut muuta üürniku surma korral, kui üürileandja tunnistab esialgse üürniku asemel

üürnikuks ühe temaga koos elanud perekonnaliikmetest varem sõlmitud üürilepingu järgi. Asjaolu, et

üürileandja tunnistas pärast A. Põdermetsa surma üürnikuks tema abikaasa I. Põdermetsa, ei muutnud

hageja õigusi ega kohustusi üürilepingu järgi. Ringkonnakohus ei saanud tugineda I. Põdermetsa

lepingulise esindaja seletusele, kuna see ei ole TsMS § 90 lg 2 järgi tõend.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Viru Ringkonnakohtu 15. mai 2000. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja jäeti L. Popova hagi

rahuldamata.

Eluruumi erastamise õigustatud subjekt on EES § 4 p 1 järgi üürilepingu alusel kasutatava eluruumi

üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga koos

elavate täisealiste perekonnaliikmete ja samas eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste

perekonnaliikmete omavahelisele kohustatud subjekti poolt kinnitatud kirjalikule kokkuleppele.

Hageja asus elama korterisse, mille üürnik oli tema vanaema, 31. juulil 1992. a. Selline

sisseregistreerimine ei olnud vastuolus ES §-ga 48 lg 1, mille kohaselt üürnik ja temaga koos elav

perekonnaliige võisid vastastikusel kokkuleppel lubada nende poolt üüritud eluruumis tasuta ajutiselt

elada teistel isikutel nendega allüürilepingut sõlmimata.

Peale hageja vanaema surma vormistas I. Põdermets end korteri üürnikuks. Korteri ostu-müügileping

sõlmiti temaga 27. novembril 1996. a ja sellega üürileping lõppes. Vastavalt I. Põdermetsa esindaja

seletusele ei elanud hageja korteris eluruumi ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ja tal puudus kostjaga

ka ühine majapidamine. Seega ei olnud hageja kostja perekonnaliige ES § 10 lg 1 tähenduses ning

puuduvad andmed, et L. Popova oleks tunnistatud vastavalt ES §-le 10 lg 2 kohtu korras kostja

perekonnaliikmeks. Seega ei olnud hageja eluruumi õigustatud subjekt ega ka isik, kellega oli vaja

sõlmida EES § 4 p 1 mõttes kokkulepe eluruumi erastamiseks. Seadus ei näe ette kokkuleppe

sõlmimist ajutise elanikuga.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada.

Ebaõige on ringkonnakohtu järeldus, et hageja asus korterisse elama ajutise elanikuna ja tema suhtes

on kohaldatav ES § 48 lg 1. Hageja asus 1992. aastal elama alaliselt kostja ja vanaema kirjalikul

nõusolekul ja elab selles korteris ka täna. Kohus jättis tähelepanuta ES § 48 lg 2. Kuna kostja

sugulased takistasid hagejal elada Tallinna mnt 21 korteris, siis oli ta 1996. aastal sunnitud eluruumist

lahkuma ja üürima toa. Hiljem pöördus hageja sellesse korterisse tagasi. Ringkonnakohus tuvastas, et

hageja ei ole kostja perekonnaliige. See on õige, sest hageja ei ole seda kunagi väitnudki. Kuid pärast

vanaema surma olid hagejal endise üürniku perekonnaliikmena korterile samasugused õigused kui

kostjal ja korteri erastamine pidi toimuma vastavuses EES § 4 p 1.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele palus kostja jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata. Hageja oli küll

eluruumi sisse registreeritud vanaema nõusolekul, kuid lapselaps ei kuulu ES § 10 lg 1 järgi üürniku

perekonnaliikmete hulka. Hageja ei olnud perekonnaliige ES § 10 tähenduses.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse

normi olulise rikkumise tõttu.

Asja uuel läbivaatamisel on kassatsioonikohtu seisukohad seaduse tõlgendamisel TsMS § 365 järgi

asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. aprilli 2000. a

otsusega leiti, et vaidluse lahendamiseks, kes oli EES § 4 p 1 järgi õigustatud vaidlusalust korterit

erastama, pidi kohus tuvastama isikute ringi, kes elasid koos üürnikuga korteris selle erastamise ajal

ja nende isikute elamuseadusest ning eluruumide erastamise seadusest tuleneva õigusliku seisundi.

Samuti leidis Riigikohus, et asjaolu, et üürileandja tunnistas pärast A. Põdermetsa surma üürnikuks

tema abikaasa I. Põdermetsa, ei muutnud hageja õigusi ega kohustusi üürilepingu järgi.

Ringkonnakohus küll määratledes hageja õigusliku seisundi elamuseaduse alusel, jättis

põhjendamata, milliste tõendite alusel tegi ta õigusliku järelduse, et hageja oli vanaema eluajal ajutine

elanik. Sellega rikkus apellatsioonikohus otsuse põhjendavale osale TsMS §-s 330 lg 4 esitatavaid

nõudeid, mille kohaselt tuleb otsuses märkida ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud

järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida ringkonnakohus

kohaldas.

Ringkonnakohus leidis viitega kostja esindaja seletusele, et hageja ei elanud vaidlusaluses korteris ja

neil puudus kostjaga ühine majapidamine, seega ei olnud hageja I. Põdermetsa perekonnaliige ES

§ 10 tähenduses. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et asjas ei ole vaidlus hageja ja kostja

perekonnaliikmelisuse üle. Riigikohus peab vajalikuks korrata 12. aprilli 2000. a otsuses väljendatud

seisukohta, et lepingulise esindaja seletus ei ole TsMS § 90 lg 2 kohaselt tõend. Tõendiks tsiviilasjas

on igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses

sätestatud korras teeb kindlaks poolte või teiste protsessiosaliste nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad

asjaolud või nende puudumise, samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud (TsMS § 90

lg 1).

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 15. mai 2000. a otsus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Ljubov Popovale 8. juunil 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

L. Laarmaa, J. Luik, T. Vernik