3-2-1-64-01 · Riigikohus

3-2-1-64-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 17. mail 2001. a

AS Pärnu EKE Projekt hagi AS EKE, PI EKE Projekt ja Eesti Vabariigi vastu hoone

üleandmise-vastuvõtmise akti tühisuse tunnustamiseks ja hooneregistri kande omaniku

muutmise osas kehtetuks tunnistamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, vaatas

avalikul kohtuistungil 16. aprillil 2001. a läbi AS Pärnu EKE Projekt kassatsioonkaebuse alusel

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. detsembri 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-

2/1181/2000. Istungist võtsid osa hageja AS Pärnu EKE Projekt juhatuse liige T. Haava ja kostja AS

EKE esindaja vandeadvokaat H. Lepik.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Hagiavalduse kohaselt on hoone Pärnus Väike-Veski tn 24 kasutuses 29. maist 1970. a ja kuni

1993. aastani oli registreeritud Inventariseerimise Büroos PI EKE Projekt Pärnu osakonna nimele.

Hoonet kasutab ja valdab hageja, kelle omandiõigus tekkis PI EKE Projekti ja hageja vahelise

17. juuli 1992. a varade üleandmise lepingu alusel, mida ei ole vaidlustatud. Ka on hageja juriidiline

isik ja PI EKE Projekt õigusjärglane. Kostja AS EKE, kelle omandiõigus tekkis väidetavalt

27. augusti 1992. a PI EKE Projekt ja AS EKE vahelise hoone üleandmise-vastuvõtu akti alusel,

kanti hoone omanikuna Pärnumaa Hooneregistrisse 1993. a juunikuus.

Hageja palus TsÜS § 112 lg 2 p 1 ja 2, AÕS § 68 lg 1, § 81 ja § 89 alusel tunnustada 27. augusti

1992. a akti tühisust ja hoone käsutamisõiguse rikkumise kõrvaldamist hooneregistris kostja nimele

omandiõiguse kandmise kehtetuks tunnistamisega. AS-l EKE puudus hoone omandamiseks õiguslik

alus ja ta ei ole hoone omanik. Üleandmise-vastuvõtmise akti alusel ei olnud Pärnumaa

Hooneregistril alust registreerida hoone omandiõigust ümber. Hoone oli kooperatiivne omand ja

omandiõigus hoonele sai üle minna ainult lepinguga.

Kostja AS EKE leidis, et hageja asutati PI EKE Projekt Pärnu osakonna töötajate poolt, mitte PI EKE

Projekt reorganiseerimise teel. Seega ei ole hageja hoone omanik. AS EKE põhikirja kohaselt kuulus

ettevõtte reorganiseerimine juhatuse pädevusse.

Kostja PI EKE Projekt leidis, et hooneregister kannab registrisse andmed omaniku kohta. Hoone on

registreeritud AS EKE nimele seaduslikult kooskõlas 15. jaanuaril 1980. a kinnitatud Eesti NSV

linnades ja alevites asuvate hoonete registreerimise juhendiga. Hageja ei ole tehingu osaline, mille

tühistamist ta taotleb, ning tema seaduslikke õigusi ega huve see ei riku. Hageja ei ole vaidlustanud

AS EKE omandiõigust hoonele.

Kostja Eesti Vabariik palus TsMS § 217 p 1 alusel lõpetada hooneregistri kande kehtetuks

tunnistamise nõudes menetluse, kuna vaidlus hooneregistri toimingu seaduspärasuse üle ei kuulu

üldkohtu pädevusse. Hooneregistri toimingud on olemuselt haldustoimingud.

Tallinna Linnakohus lõpetas 27. juuni 2000. a otsusega registrikande kehtetuks tunnistamise nõude

osas menetluse ja jättis hagi üleandmise-vastuvõtmise akti kehtetuks tunnistamiseks rahuldamata.

Hoone registrikande kehtetuks tunnistamise nõue ei ole tsiviilõigusliku vaidlusega seotud

haldusvaidlus. Hooneregistri kanne tehakse omandiõiguse üleminekut tõendava dokumendi alusel.

Pärnumaa Hooneregister on valitsusasutuse hallatav riigiasutus. Hooneregistris kande tegemine on

haldustoiming ja selle peale esitatud kaebus kuulub läbivaatamisele halduskohtus.

Hoone üleandmise-vastuvõtmise akti kehtetuks tunnistamine on tsiviilõiguslik nõue. Hageja kasutab

ja valdab hoonet PI EKE Projekt 10. aprillil 1992. a sõlmitud rendi- ja hoonete üldteenuste lepingu

alusel. Hagi omandiõiguse tunnustamiseks hoonele ei ole esitatud. Seega on hageja poolt ebaõige

tugineda AÕS §-dele 81 ja 83.

Hageja ei olnud vaidlustatud tehingu pool ning pole tõendatud, et ta on PI EKE Projekti

õigusjärglane. Hageja põhikirja ja registreerimistunnistuse kohaselt on ta asutatud 16. detsembril

1991. a endise PI EKE Projekti Pärnu osakonna õigusjärglasena vaidlusaluse hoone valdamise osas.

Kuna hageja ei taotle omandiõiguse tunnustamist hoonele, on põhjendamata väide, et vaidlusalune

akt rikub tema käsutusõigust sellele hoonele. 27. augusti 1992. a akti tühisuse tunnustamisega ei

kaasne automaatselt hageja omandiõigus.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse osaliselt ja jättis rahuldamata hagi PI EKE

Projekt ja AS EKE vahelise üleandmise-vastuvõtmise akti tühisuse tunnustamiseks. Hageja taotles

27. augusti 1992. a üleandmise-vastuvõtmise akti tühisuse tunnustamist, mitte selle kehtetuks

tunnistamist ja registrikande kehtetuks tunnistamist. Kohus pidi nende nõuete osas võtma seisukoha

kohtuotsuse resolutsioonis.

Kooskõlas TsMS §-ga 229 lg 2 on kohus arvestanud hagi aluseks olevaid asjaolusid ja põhjendanud,

miks hagi ei kuulu rahuldamisele. Pooltel on vaidlus hoone omandiõiguse üle. Hageja esitas

omandiõiguse tõendamiseks 17. juuli 1992. a lepingu, millele on alla kirjutanud PI EKE Projekt

peainsener. Hageja ei ole tõendanud, et peainseneril oli volitus lepingut sõlmida. PI EKE Projekt ei

ole tema tegevust ka hiljem heaks kiitnud, mida tõendab 27. augusti 1992. a akt. Omandiõiguse

kaitseks saab hagi esitada omanik. Hageja ei ole omandiõigust hoonele tõendanud.

Kuna vaidlustatud 27. augusti 1992. a üleandmise-vastuvõtmise akti pool on PI EKE Projekt, keda ei

ole likvideeritud, siis oli põhjendatud tema kaasamine menetlusse.

Ringkonnakohus nõustus linnakohtu järeldusega menetluse lõpetamises kande kehtetuks tunnistamise

nõudes.

Kohtukulude väljamõistmise osas on otsus seaduslik ja põhjendatud. Õigusabi kuluna on välja

mõistetud põhjendatud kulu. AS EKE esitatud maksedokumendid vastavad TsMS § 118 lg 1 esitatud

nõuetele.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Hageja palus tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks

läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 228 ja § 330 lg 4, jättes otsuses märkimata, millise seaduse alusel

tuli lahendada 27. augusti 1992. a üleandmise-vastuvõtmise akti tühisus ja jättis sellele aktile

õigusliku hinnangu andmata.

Hageja esitas hagi omanikuna, sest omandas hoone 17. juuli 1992. a lepinguga. Hoone oli ja on

hageja valduses. Peainsener oli õigustatud lepingule alla kirjutama PI EKE Projekt põhikirja p-

de 5.2.5, 5.2.3 ja 5.2.6 alusel. TsK § 138 kohaselt tekkis vara omandajal omandiõigus varale asja

üleandmise momendist, kui seaduse või lepinguga ei ole ettenähtud teisiti. PI EKE Projekt ei olnud

enam hoone omanik ja tal puudus õigus hoonet 27. augustil 1992. a võõrandada. Üleandmise-

vastuvõtmise akt oli vastuolus kehtinud TsK §-dega 95 ja 138 ning seetõttu seadusevastane. Vastavalt

tehingu tegemise ajal kehtinud TsK §-le 51 ja TsÜS §-le 66 on seadusega vastuolus olev tehing

tühine.

Hageja vaidlustas PI EKE Projekti kaasamise. Kohus ei kaasanud protsessi OÜ EKE Projekti, kuigi

toimikus on andmed, et PI EKE Projekt on reorganiseeritud OÜ-ks EKE Projekt.

Kohtukulude väljamõistmisel rikkusid kohtud TsMS § 60 lg 3, mille kohaselt, kui pool ei ole esitanud

enne kohtuvaidlusi kohtule kohtukulude nimekirja ja kuludokumente, ei ole tal õigust kulude

hüvitamist nõuda. Kostjad ei esitanud kohtule nimetatud dokumente.

Väär on ringkonnakohtu nõustumine registrikande osas menetluse lõpetamisega. Hooneregistri kanne

ei loo kellelegi õigusi ega pane kohustusi, seega ei ole tegemist avalik-õigusliku toiminguga ja hoone

käsutamisõigust takistava registrikande kehtetuks tunnistamine kuulub tsiviilkohtu pädevusse.

III. Vastused kassatsioonkaebusele

Kostja AS EKE peab kassatsioonkaebust põhjendamatuks. AS Pärnu EKE Projekt asutasid PI EKE

Projekti Pärnu osakonna töötajad. PI EKE Projekt andis vaidlusaluse hoone 10. aprillil 1992. a

hagejale rendile. Hageja ei ole PI EKE Projekt õigusjärglane. Samuti ei ole PI EKE Projekti

reorganiseeritud OÜ-ks EKE Projekt. Kohtukulud on AS EKE kasuks väljamõistetud kooskõlas

tsiviilkohtumenetluse seadustikuga. Kohus on õigesti lõpetanud hooneregistri kande kehtetuks

tunnistamise nõude osas TSMS § 217 p 1 alusel menetluse.

Kostja OÜ PI EKE Projekt peab kassatsioonkaebust põhjendamatuks. 27. augusti 1992. a

üleandmise-vastuvõtmise akti tühisuse tunnustamiseks puudub alus. Vaidlusalune hoone anti hagejale

10. aprillil 1992. a rendile ja ta pole hoone omanik. 17. juuli 1992. a leping on vastuolus PI EKE

Projekti põhikirjas ettenähtud eesmärkidega. PI EKE Projekti reorganiseerimiseks ja vara

võõrandamiseks oli vaja AS EKE otsust. Töötajate poolt asutatud aktsiaseltsil ei olnud õigust üle

võtta PI EKE Projekti õigusi. PI EKE Projekti kaasamine kostjana toimus kooskõlas TsMS § 77

sätetega. PI EKE Projekti ei ole reorganiseeritud OÜ-ks EKE Projekt. Kohus lõpetas õigesti

hooneregistri kande kehtetuks tunnistamise nõude osas menetluse.

Kostja Eesti Vabariik leidis, et kassatsioonkaebus ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Hoone

omaniku kohta tehakse hooneregistris kanne omandiõigust tõendavate dokumentide alusel. Puudub

vajadus kande kehtetuks tunnistamiseks kohtu kaudu. Poolte vahel on omandiõiguslik vaidlus ning

hooneregistril puudub alus kande muutmiseks või parandamiseks.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil jäi hageja esindaja kassatsioonkaebuse väidete juurde ning kostja AS EKE

esindaja vastuses esitatud vastuväidete juurde.

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebus ei anna alust lõppjärelduses õige ringkonnakohtu otsuse

tühistamiseks. Kohtuotsus tuleb muuta põhjenduste osas.

Vastavalt TsMS § 147 lg 1 p 4 määratleb oma nõude, mille kohta kohus peab otsuse tegema, hageja.

Hageja nõudis 27. augustil 1992. a PI EKE Projekt ja AS EKE vahel sõlmitud hoone asukohaga

Pärnus Väike-Veski tn 24 üleandmise - vastuvõtmise akti tühisuse tunnustamist ja hooneregistri

kande kehtetuks tunnistamist hoone omaniku osas põhjusel, et hoone omanik oli 17. juuli 1992. a

lepingu alusel tema, mitte PI EKE Projekt. Nõustudes linnakohtu põhjendustega leidis

apellatsioonikohus, et hageja ei ole esitanud hagi omandiõiguse tunnustamiseks hoonele ja kuna ta ei

ole tehingu pool, siis ei saa ta seda vaidlustada. Samas leidis apellatsioonikohus, et pooltel on

sisuliselt vaidlus hoone omandiõiguse üle, andis hinnangu 17. juuli 1992. a tehingule ja lahendas

hoone omandi (omandiõiguse) küsimuse.

Kolleegium märgib, et tehingu kehtivuse üle tuleb otsustada selle tegemise ajal kehtinud seaduse

alusel. Vaidlusaluse tehingu tegemise ajal kehtinud tsiviilkoodeksi sätted, sealhulgas hageja viidatud

TsK §-d 95 ja 138, ei sätestanud võõrandamistehingu kehtetust seadusevastasuse tõttu ainuüksi

põhjusel, et asja võõrandas mitteomanik. Seega, kui omandi hoonele olekski üle andnud isik, kes

polnud õigustatud seda tegema, ei tooks see iseenesest kaasa üleandmise - vastuvõtmise akti

kehtetust. See on põhjus, miks tuleb hagi jätta rahuldamata.

Esitatud hagi raames puudus apellatsioonikohtul alus tuvastada, et peainseneril puudusid volitused

tehingule allakirjutamiseks, et seda tehingut ei ole hiljem heaks kiidetud ja seega ei suutnud hageja

tõendada omandiõigust hoonele. Need asjaolud tuleb apellatsioonikohtu otsusest jätta välja.

Hageja kui ennast hoone omanikuks pidav isik saab oma õigusi kaitsta omandi kaitset reguleerivate

sätete kohaselt. AÕSRakS § 6 lg 1 kohaselt kaitstakse omandit alates 1993. aasta 1. detsembrist

asjaõigusseaduse sätete kohaselt, sõltumata rikkumise ajast. Seega saab hageja oma nõude tuletada

asjaõigusseadusest. Kui hageja valdab vaidlusalust hoonet, siis on tal võimalik esitada hagi

omandiõiguse tunnustamiseks. Selles vaidluses kuulub väidetava omandi tekkimise aja seadusest

lähtuvalt lahendamisele küsimus, kas hagejal tekkis omand vaidlusalusele hoonele ja kui tekkis, kas

ta seda siis hiljem kaotanud pole.

Kohtud on hooneregistri kande kehtetuks tunnustamise nõudes põhjendatult TsMS § 217 p 1 alusel

menetluse lõpetanud. Hooneregistri andmetes muudatuste tegemine on avalik-õiguslikke

haldusülesandeid täitva asutuse toiming, mille peale võib HKMS § 4 lg 2 järgi esitada kaebuse

halduskohtusse. Hooneregistrisse omaniku kohta tehtav kanne ei tekita ega lõpeta iseenesest

omandiõigust hoonele. Riikliku hooneregistri pidamist reguleerib Vabariigi Valitsuse 22. augusti

2000. a määrusega nr 277 kinnitatud riikliku hooneregistri pidamise põhimäärus (edaspidi

põhimäärus). Vastavalt selle §-dele 2 lg 1 ja § 4 lg 3 on hooneregister riiklik register ning kohaliku

registri volitatud töötleja maavalitsus või tema hallatav riigiasutus. Hooneregistri pidamise

eesmärgiks on andmete kogumine ja töötlemine usaldusväärse teabe saamiseks Eesti territooriumil

asuvate hoonete kohta. Põhimääruse § 11 lg 1, 3 ja 4 kohaselt kantakse andmed omaniku kohta

registrisse ja tehakse nendes muudatusi omandiõigust tõendava alusdokumendi alusel. Selliseks

dokumendiks võib olla ka ehitisele kui vallasasjale omandiõigust tunnustav kohtuotsus. Samad

põhimõtted sisaldusid ka kuni 1. septembrini 2000. a kehtinud Vabariigi Valitsuse 20. detsembri

1990. a korraldusega nr 378-k kinnitatud Eesti riikliku hooneregistri põhimääruses.

Ekslik on kassaatori väide, et apellatsioonikohus rikkus TsMS § 330 lg 4. Kuna esimese astme kohtu

otsus jäeti muutmata, siis ei pidanud ta vastavalt TsMS §-le 330 lg 5 kordama esimese astme kohtu

põhjendusi.

Kuna vaidlustatud akti teine pool oli PI EKE Projekt, siis kaasas kohus kooskõlas TsMS §-ga 77

põhjendatult kostjana menetluse ajal ettevõtteregistrisse kantud PI EKE Projekti. OÜ PI EKE Projekt

on kantud äriregistrisse 15. augustil 2000.a.

Vastavalt TsMS §-le 60 lg 3 ei ole poolel õigust nõuda kulude hüvitamist, kui ta ei esita enne

kohtuvaidlust kohtule kohtukulu nimekirja ja kuludokumente. AS EKE esitas kohtule vajalikud

dokumendid (linnakohtu tlk 156-158 ja 353, 354), mis vastasid dokumentaalsele tõendile esitatud

nõuetele. Seetõttu oli kohus õigustatud otsustama kohtukulu jaotamist.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 5, kolleegium

o t s u s t a s:

Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 28. detsembri 2000. a otsust põhjenduste

osas. Jätta kohtuotsuse põhjendustest välja ringkonnakohtu seisukoht hoone omandiõiguse

osas. Muus osas jätta kohtuotsus muutmata.

AS Pärnu EKE Projekt kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada AS-le Pärnu EKE Projekt 29. jaanuaril 2001. a makstud kautsjon 200 (kakssada)

krooni.

H. Jõks, L. Laarmaa, T. Vernik