3-2-1-40-01 · Riigikohus

3-2-1-40-01

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 28. märtsil 2001. a

Toivo Merendi ja Aavo Merendi hagi Meelik Mälksoo ja Veera Lauk'i vastu üürivõla

väljamõistmiseks, üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks;

Meelik Mälksoo ja Veera Lauk'i vastuhagi Toivo Merendi ja Aavo Merendi vastu eluruumi

kapitaalremondi ja ümberehitusega tehtud vajalike kulutuste 68 000 krooni hüvitamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja A. Kull, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi

kirjalikus menetluses 26. veebruaril 2001. a Meelik Mäksoo ja Veera Laugu kassatsioonkaebuse

alusel Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. novembri 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-90-

2000.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Toivo Merendile ja Aavo Merendile tagastati 15. novembril 1994. a õigusvastaselt võõrandatud

elamu Viljandis Pikk 20. Meelik Mälksoo ja Veera Lauk kasutavad selles majas alates 3. oktoobrist

1986. a üürnikena 2-toalist korterit suurusega 40,4 m2. Kirjalikku üürilepingut sõlmitud ei ole.

T. Merendi ja A. Merendi palusid ES § 54 lg 1 p 1 alusel üürilepingu M. Mälksoo ja V. Lauguga

ennetähtaegselt lõpetada, nad korterist Pikk 20-7 välja tõsta, välja mõista üürivõla alates

1. septembrist 1996. a kuni oktoobrini 1999. a 6031 kr 30 s (4 kr/m2 x 40,4 m2 = 161 kr 60 s kuus)

ning välja mõista võla vee ja kanalisatsiooni kasutamise eest 1021 kr 70 s.

M. Mälksoo ja V. Lauk esitasid vastuhagi, milles palusid hagejatelt välja mõista eluruumi

kapitaalremondi ja ümberehitusega tehtud vajalikud kulutused 68 000 krooni.

Viljandi Maakohtu 3. novembri 1999. a otsusega jäeti hagi ja vastuhagi tõendamatuse tõttu

rahuldamata.

Kohtuotsuse põhjendustel ei vabasta kirjaliku üürilepingu puudumine üürnikke üüri maksmise

kohustusest. Hagejad ei ole kohtule esitanud ühtegi üüriarvet, mis võimaldaks üürivõlga piiritleda.

Hagejate esitatud vee- ja kanalisatsiooniarvetest (t lk 92-98) ning nende alusel koostatud õiendist (t lk

59) ei nähtu kostjate kasutatud teenused ja tasutud summad. Vee eest on kostjad tasunud enda

arvestuste alusel. Kostjatele esitatud üürikviitung on sisuliselt hagejate pretensioon, milles kõik

kostjate väidetavad võlad on kokku liidetud. Kohus ei tuvastanud, et kostjad on mõjuvate põhjusteta

jätnud üüri rohkem kui kolm kuud maksmata.

Kostjate esitatud tõendite alusel ei ole võimalik välja arvutada korteri kapitaalremondiks ja

ümberehituseks tehtud kulutusi. Ehitusmaterjalide ostukviitungitest ei nähtu, et neid materjale

vaidlusaluses korteris kasutati. Fototabelid ei tõenda korteri remontimist. ES § 376 lg 2 ja 3 kohaselt,

kui üürnik parendab üürileandja loal üürileantud eluruume, võib poolte kokkuleppel tehtud kulusid

hüvitada üüri vähendamise või üürist loobumisega. Kui üürnik on teinud üürileandja kohustuste hulka

kuuluvat remonti, võib üürnik nõuda üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud

maksumuse võrra. Pooled ei ole kokku leppinud üüri vähendamises või sellest loobumises. Kostjad ei

ole nõudnud üüri vähendamist vajaliku remondi dokumentaalselt tõestatud maksumuse võrra.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hagi kostjate

väljatõstmiseks eluruumist ja vastuhagi remondikulutuste hüvitamiseks. Maakohtu otsus tühistati

osas, millega jäeti rahuldamata hagi üürivõla väljamõistmiseks ning selles osas otsustati asi saata

maakohtule uueks läbivaatamiseks.

Otsuse põhjendustel ei ole õiguslikku alust kostjate eluruumist väljatõstmiseks. Kuna hagejad ei

esitanud üüriarveid, oli kostjatel üüri maksmata jätmiseks mõjuv põhjus. Üürileandja on kohustatud

esitama üürnikule nõuetekohase üüriarve ja üürnik on kohustatud üüri maksma 15 päeva jooksul,

arvates üüriarve saamise päevast (ES § 374 lg 1). Kostjad tunnistasid, et nad keeldusid suurendatud

üüri maksmisest. Kostjad eitasid üüriarvete regulaarset saamist. Hagejad ei ole tõendanud

nõuetekohaste üüriarvete esitamist. 1999. a jaanuarikuu üüriarves on märgitud summaarne võlgnevus

alates 1. juulist 1995. a.

Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse vastuhagi rahuldamata jätmise osas muutmata ja kooskõlas

TsMS §-ga 330 lg 5 ei korranud selles osas maakohtu otsuse põhjendusi.

Otsuse põhjendustel tühistati maakohtu otsus üürivõla välja mõistmata jätmise osas seetõttu, et

üüriarvete esitamata jätmine ei vabasta üürnikke kohustusest tasuda üüri. Maakohus jättis

tuvastamata, kui palju pidid üürnikud üüri ja vee eest tasuma. Vaidlus selles osas saadeti maakohtule

uueks läbivaatamiseks, et tagada asjaolude täielikum väljaselgitamine ja protsessiosalistele sisuline

edasikaebamise võimalus.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kostjad palusid apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõigusnormide väära kohaldamise ja

protsessiõigusnormide olulise rikkumise tõttu.

Vastuhagi rahuldamata jätmine oli põhjendamatu.

Apellatsioonkaebuses taotlesid kostjad paikvaatlust korteris Pikk 20-7, mis oleks olnud TsMS § 90

lg 2 järgi arvestatavaks tõendiks korteri remontimise kohta. Taotlus jäeti põhjendamatult

rahuldamata.

ES § 6 kohaselt peab eluruumi omanik tagama eluruumi korrashoiu. ES § 422 kohaselt on üürnikul

õigus edasilükkamatu vajaduse korral teha ise remont ja nõuda selle maksumus sisse üürileandjalt.

ES § 43 järgi on elu- ja abiruumide ümberehitamine lubatud. Kostjad tegid seda Viljandi RSN TK

Ehitus- ja Arhitektuuriosakonnaga kooskõlastatult. Hagejad peavad vajalikud ja kasulikud kulutused

hüvitama AÕS § 28 alusel. Ostukviitungid tõendavad tehtud kulutusi.

Kostjad palusid tühistada apellatsioonikohtu otsuse ka osas, millega apellatsioonikohus tühistas

maakohtu otsuse üürivaidluses ja saatis hagi selles osas uueks läbivaatamiseks maakohtule. Üüri

nõudmine on põhjendamatu, sest hagejad ei ole majaomanikuna oma kohustusi eluruumi

korrashoidmisel täitnud. Kostjad on ise maksnud prügiveo ja vee eest otselepingute alusel teenuste

osutajatega. Alates 2000. a juunikuust on korteris veemõõtja.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Hagejad pidasid kassatsioonkaebust põhjendamatuks.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus üürivõla vaidluses tuleb tühistada protsessiõiguse

normide olulise rikkumise tõttu. Muus osas tuleb otsus jätta muutmata.

Põhjendamatu oli apellatsioonikohtu otsus saata maakohtule uueks läbivaatamiseks üürivõla vaidlus.

TsMS § 333 lg 2 kohaselt on ringkonnakohtul õigus, protsessiosalise kaebuse põhjendusest

olenemata, tühistada esimese astme kohtu lahend ja saata asi uueks arutamiseks esimese astme

kohtule protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu, kui seda rikkumist ei ole võimalik

apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Apellatsioonikohus ei viidanud otsuses protsessiõiguse normide

olulisele rikkumisele, mida ei ole apellatsioonimenetluses võimalik kõrvaldada, vaid leidis, et

asjaolud tuleb täielikumalt välja selgitada ja veelkord anda edasikaebe võimalus. Sellist alust

tühistatud otsuse esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmiseks ei ole

tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatud ja apellatsioonikohus peab üürivaidluse ise sisuliselt

lahendama.

Vastuhagis tehtud otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks puudub alus. Maakohus

jättis vastuhagi rahuldamata põhjusel, et ei ole tõendatud 68 000 krooni kulutamine korteri

remontimiseks ning seetõttu ei ole alust ES § 376 lg-te 2 ja 3 kohaldamiseks. Kohus ei ole vääralt

kohaldanud materiaalõigusnormi ega rikkunud protsessiõiguse norme. Kassatsioonkaebuse väide, et

kohaldada tuleb asjaõigusseaduse sätteid, ei ole õige. Elamusuhteid reguleerib elamuseadus (ES § 1).

Apellatsioonikohus ei rikkunud protsessiõiguse normi, jättes rahuldamata taotluse paikvaatluse

tegemiseks. TsMS § 127 lg 1 järgi, kui asja lahendamiseks on vaja kinnisasja, paikkonda või

sündmuskohta üle vaadata, võib kohus poole taotlusel või omal algatusel teha paikvaatlust.

Paikvaatlus on tsiviilasjas tõendiks teiste tõendite hulgas. Kohtul on õigus jätta rahuldamata taotlus

paikvaatluse tegemiseks, kui kohus ei pea seda vajalikuks.

Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s :

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 10. novembri 2000. a otsus osas, millega

tühistati Viljandi Maakohtu 3. novembri 1999. a otsus üürivõla väljamõistmise osas ja saadeti

asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks.

Jätta otsus muutmata osas, millega jäeti rahuldamata hagi üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks ning jäeti rahuldamata vastuhagi eluruumi

kapitaalremondi ja ümberehitusega tehtud vajalike kulutuste 68 000 krooni hüvitamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Meelis Mälksoole 20. detsembril 2000. a tasutud kautsjon 680 (kuussada

kaheksakümmend) krooni.

Tagastada Veera Laugule 15. detsembril 2000. a tasutud kautsjon 680 (kuussada

kaheksakümmend) krooni.

A. Kull, J. Luik, T. Vernik