3-3-1-7-01 · Riigikohus

3-3-1-7-01

OTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 20. märtsil 2001

Tiit Pärteli kassatsioonkaebuse läbivaatamine eluruumide erastamise asjas

Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Hele-Kai Remmel ja Harri Salmann

vaatas 1. märtsil 2001 kirjalikus menetluses läbi Tiit Pärteli kassatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 21. novembri 2000. a. otsuse peale haldusasjas nr. II-3/362/2000.

Pärnu Linnavalitsuse Elamuameti juhataja 19. novembri 1997. a. käskkirjaga nr. 23 tunnistati Tiit

Pärtel "eluruumi Kooli 5-19, Pärnus erastamise õigusest loobunuks ostu-müügilepingu

ettevalmistamisele mitteilmumise tõttu". 17. detsembril 1997. a. sõlmitud ostu-müügilepingu alusel

omandas Pärnus Kooli t. 5-19 asuva kolmetoalise korteri üldpinnaga 60,6 m2 Anne Tops.

T. Pärtel esitas 26. mail 1999 Pärnu Linnakohtu halduskohtunikule kaebuse, milles ta palus tühistada

Pärnu Linnavalitsuse Elamuameti juhataja 19. novembri 1997. a. käskkiri nr. 23 ja "teha kindlaks

eluruumi Pärnus, Kooli 5-19 erastamise (toimingu) õigusvastasus 38/100 mõttelise osa erastamisel".

Kaebuse kohaselt kasutas ta üürilepingu alusel Pärnus Kooli 5-19 asuvast 3-toalisest korterist ühte

tuba, ülejäänud kahte tuba kasutas eraldi üürilepingu alusel Anne Tops oma perega. 28. veebruaril

1995 esitas kaebaja ettenähtud korras avalduse tema kasutuses oleva eluruumi erastamiseks. Kaebuse

esitaja leidis, et vaidlustatud käskkiri ja A. Topsile Pärnus Kooli 5-19 asuva 3-toalise korteri

erastamise ostu-müügilepingu ettevalmistamine kui haldustoiming oli õigusvastane.

Pärnu Halduskohtu 19. juuni 2000. a. otsusega haldusasjas nr. 3-33/2000 jäeti T. Pärteli kaebus

rahuldamata. Halduskohus leidis, et munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide puhul on eluruumi

erastamise kohustatud subjektiks Eluruumide erastamise seaduse § 6 p. 2 järgi juriidiline isik, kelle

valduses on erastatav eluruum. Pärnus Kooli 5-19 asuva korteri müüjaks oli 17. detsembril 1997. a.

sõlmitud ostu-müügilepingu alusel Pärnu Linnavalitsuse Elamuamet. Eluruumi erastamise korra

punkti 12, mis reguleerib ostu-müügilepingu ettevalmistamist, kohaselt täpsustatakse ostu-

müügilepingu ettevalmistamise käigus lepingu tingimusi, informeeritakse õigustatud subjekti lepingu

notariaalseks tõestamiseks vajalikest dokumentidest ning lepitakse kokku ja teatatakse lepingu

notariaalse tõestamise aeg. Kohustatud subjekt on kohustatud teatama õigustatud subjektile ostu-

müügilepingu ettevalmistamise aja. Õigustatud subjekti mitteilmumisel talle teatatud ajal peab

kohustatud subjekt teatama lepingu ettevalmistamise uue aja tähtkirjaga. Kohtule esitatud tõendite

kohaselt on T. Pärtelit korduvalt kutsutud Pärnu Linnavalitsuse Elamuametisse nimetatud lepingu

ettevalmistamisele. Kahel korral on kaebajale saadetud kirjalik teade tähitult. Kaevatav käskkiri on

samuti saadetud tähtkirjaga. Nimetatud teated on saadetud T. Pärtelile tema erastamise avalduses

märgitud aadressil. Kohus märgib, et kirjavahetuses munitsipaalettevõttega Ranna viitab kaebaja küll

soovile erastada eluruum, kuid esitatud tõenditest ei selgu, mis takistas kaebajat teavitamast

erastamise kohustatud subjekti oma asukoha muutusest. Eeltoodust tulenevalt leidis halduskohus, et

vaidlustatud käskkiri on antud kooskõlas Eluruumide erastamise korraga. Avaldust eluruumi

erastamise õiguse taastamiseks lähtudes Eluruumide erastamise korra punktist 12 kaebaja esitanud ei

ole. Arvestades eeltoodut ei riku kaevatavad toimingud - A. Topsile vaidlusaluse eluruumi erastamise

ostu-müügilepingu ettevalmistamine - kaebaja õigusi ning seega ei pea kohus hindama kaebuses

toodud väiteid kaevatavate toimingute õigusvastasuse osas.

17. augustil 2000 esitas T. Pärtel Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palus

tühistada Pärnu Halduskohtu otsus ja teha uus otsus ning rahuldada tema kaebus. Apellant leidis, et

antud juhtumil oli eluruumide erastamise kohustatud subjektiks mitte Pärnu Elamuvalitsus, vaid

Pärnu Linnavalitsus. Lihtkirjaliku volikirja alusel Pärnu Elamuvalitsuse poolt volitatud isik tegutses

lepingu sõlmimisel ebaseaduslikult, sest TsÜS § 98 lg. 4 kohaselt on notariaalselt sõlmitava lepingu

puhul vajalik ka notariaalselt sõlmitud volikiri. Seega toimus Pärnus Kooli 5-19 asuva eluruumi

erastamine mitte selleks volitatud isikute poolt. Kuna Pärnu Linnavalitsusele oli teada, et T. Pärtel ei

ole erastamisest loobunuks tunnistamisest informeeritud, siis oli antud juhtumil tegemist

teatamiskohustuse rikkumisega. Sellest tulenevalt on vaidlustatud haldusakt õigusvastane ja see tuleb

tühistada.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 21. novembri 2000. a. otsusega jäeti

apellatsioonkaebus rahuldamata ja Pärnu Halduskohtu 19. juuni 2000. a. otsus muutmata.

Ringkonnakohus leidis, et vaidlustatavaks toiminguks on Eluruumide erastamise korra punktis 26

sätestatud kokkuleppe sõlmimata jätmine mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi erastamiseks.

Sellest tulenevalt on asjassepuutumatu apellandi väide, et eluruumi ostu-müügileping pole seaduslik

põhjusel, et Pärnu Elamuameti volikiri oli lihtkirjalik, mitte aga notariaalne. Sellist väidet ei

sisaldanud ka halduskohtule esitatud kaebus. Ebaõige on apellandi väide, et vaidlustatud käskkiri on

välja antud volitusi ületades. Eluruumi erastamise kohustatud subjektiks oli antud juhtumil eluruumi

omanik, s.o Pärnu linn, kes täitis oma funktsioone linnavalitsuse struktuuriüksuse, s.o elamuameti

kaudu. Pärnu Elamuameti põhimääruse punkti 5.1 kohaselt korraldab Pärnu Elamuamet kui Pärnu

Linnavalitsuse struktuuriüksus eluruumide erastamist. Järelikult oli elamuameti juhatajal õigus välja

anda ka Eluruumide erastamise korra punktis 12 märgitud otsust. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt

leidis halduskohus õigesti, et kuivõrd T. Pärtel ei teatanud erastamise kohustatud subjektile

erastamise avalduses märgitud aadressi muutumisest, siis loeti avalduses märgitud aadressile kutsete

saatmisega kutsed kätteantuks.

T. Pärtel esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsus ja teha uus otsus

ning rahuldada tema kaebus. Kassaator väidab:

Kohtud on jõudnud erinevatele järeldustele küsimuses, kes oli Pärnus Kooli 5-19 asuvate eluruumide

erastamise kohustatud subjektiks. Antud haldusasjas on see oluliseks küsimuseks, sest sellest oleneb,

kes oli pädev tegema vastavaid otsuseid eluruumide erastamisel. Eluruumide erastamise seaduse § 6

p. 2 järgi on munitsipaalomandisse kuuluvate eluruumide erastamise kohustatud subjektiks juriidiline

isik, kelle valduses (bilansis) on erastatav eluruum. Kohtule esitatud Pärnu Linnavalitsuse 20. juuni

1997. a. korralduse nr. 968-p kohaselt oli Kooli 5 elamu ME Ranna valduses (bilansis) kuni

20. juunini 1997, mil see anti üle Pärnu Linnavaraametile. Sellele tõendile ei ole ringkonnakohus

hinnangut andnud.

Vastavalt Eluruumide erastamise korra punktile 12 saab avalduse esitanud isiku tunnistada

eluruumide erastamise õigusest loobunuks kohustatud subjekti poolt väljaantava dokumendiga.

Antud juhtumil on eluruumi erastamise kohustatud subjektiks Pärnu Linnavalitsus. Ringkonnakohus

ei ole põhjendanud, kuidas struktuuriüksuse põhimääruses struktuuriüksuse ülesandena sätestatud

"erastamise korraldamine" annb õiguse selliste otsuste tegemiseks, mis kuuluvad linnavalitsuse

pädevusse.

Vastavalt Pärnu linnavara valdamise, kasutamise ja käsutamise korra §-le 8 on linnavara valitsejaks

linnavolikogu ja linnavalitsus ning linnavara valitsema volitatud asutus on struktuuriüksus või

munitsipaalasutus, kelle valdusse on valitseja oma valitsemisel oleva vara andnud. Kuna elamu

valduse küsimust ringkonnakohus ei käsitlenud, on kasseeritud kohtuotsus vastuolus TsMS §-ga 330

lg. 6. Vastuseta on ka T. Pärteli küsimus, et miks tema poolt ME-le Ranna antud teadet eluruumide

erastamise kohta ei saa lugeda kohustatud subjektile esitatud teateks, sest sel ajal oli munitsipaalvara

valdaja ME Ranna. T. Pärtel oli korduvalt teavitanud ME Rannat oma asukohast, kuhu saadeti talle ka

üüriarveid.

Kohtute järeldus, et ostu-müügilepingule eelnenud kaevatavaid toiminguid ei tule antud asjas

käsitleda, sest need ei riku T. Pärteli, kes on tunnistatud eluruumi erastamise õigusest loobunuks,

õigusi, ei ole põhjendatud ega kooskõlas Eluruumide erastamise seaduse §-ga 3 lg. 10.

Ringkonnakohus jättis tähelepanuta kaebaja väite, et Eluruumide erastamise korras ettenähtud

kokkuleppe puudumisel ei saanudki alustada eluruumide erastamise protsessi. Mitme üürilepingu

alusel kasutatavate eluruumide puhul saab erastamise protsessi alguseks lugeda hetke, mil on esitatud

Eluruumide erastamise korrast tulenev kokkulepe. Pärnus Kooli 5-19 asuva eluruumi erastamisel

sellist kokkulepet ei olnud.

Pärnu Linnavalitsuse kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele leitakse, et ringkonnakohus pole

rikkunud protsessi- ja materiaalõiguse norme ning seetõttu on kassatsioonkaebus põhjendamatu.

Riigikohtu halduskolleegiumi seisukoht

1. Eluruumide erastamise seaduse § 4 punkti 1 kohaselt on eluruumi erastamise õigustatud subjektiks

üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnik või üks alaliselt temaga koos elav täisealine

perekonnaliige vastavalt üürniku ja temaga koos elavate täisealiste perekonnaliikmete ja samas

eluruumis elavate üürniku täisealiste endiste perekonnaliikmete omavahelisele kohustatud subjekti

poolt kinnitatud kirjalikule kokkuleppele.

2. Eluruumide erastamise seaduse § 3 lg. 10 sätestab, et mitme üürilepingu alusel kasutatavad

eluruumid erastatakse nende üürnikele kaasomandina Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras.

Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a. määrusega nr. 198 on kinnitatud Eluruumide erastamise kord.

Eluruumide erastamise korra punkt 26 sätestab, et mitme üürilepingu alusel kasutatavad eluruumid

erastatakse nende isikute kaasomandisse, kes on esitanud eluruumide erastamise kohustatud

subjektile 1. märtsiks 1995 selle korra lisas 1 esitatud vormi kohase avalduse ja lisas 2 esitatud vormi

kohase kokkuleppe. Kui mõni mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi üürnikest ei ole esitanud

1. märtsiks 1995 avaldust eluruumi mõttelise osa erastamiseks, erastatakse eluruum mõttelistes

osades nendele selle eluruumi üürnikele, kes on esitanud erastamisavalduse 1. märtsiks 1995.

Mitme üürilepingu alusel kasutatavas eluruumis, kui kõik selle eluruumi üürnikud on nõus,

sõlmitakse vormikohane kokkulepe, s.o "Kokkulepe mitme üürilepingu alusel kasutatava eluruumi

ostmiseks", milles märgitakse eluruumi ostja ees- ja perekonnanimi. Selle kokkuleppe kinnitab

kohaliku omavalitsuse esindaja oma allkirja ja pitseriga.

3. Haldusasja materjalidest nähtub, et A. Tops esitas avalduse Pärnus Kooli 5-19 asuva eluruumi

erastamiseks 7. novembril 1993. Avalduses ta märkis, et soovib "vabaneda ühiskorterist, et luua

normaalsed elamistingimused". Samas avalduses on kirjas, et koos temaga on nimetatud korterisse

registreeritud järgmised perekonnaliikmed: lahutatud abikaasa Viljar Tops, tütar Merilen Tops, tütar

Helerin Tops, poeg Kristjan Tops ja tütar Lilyan Tops. Avalduses märgitud andmed on kontrollitud

22. novembril 1993 Pärnu Linnavalitsuse Elamuameti sekretäri poolt. T. Pärtel esitas avalduse samas

korteris tema kasutuses oleva ühe toa erastamiseks 28. veebruaril 1995.

Esimese astme kohtu toimikus on Pärnu Linnavalitsuse Elamuameti konsultandi allkirja ja pitseriga

kinnitatud "Kokkulepe üürilepingu alusel kasutatava eluruumi ostmiseks", mis on koostatud ja

allkirjastatud A. Topsi, M. Topsi, H. Topsi ja V. Topsi poolt 19. novembril 1997, seega samal päeval,

mil vaidlustatud aktiga tunnistati T. Pärtel Pärnus Kooli 5-19 asuva eluruumi erastamisest loobunuks

ostu-müügilepingu ettevalmistamisele mitteilmumise tõttu.

Nendele dokumentidele ei ole kohtud oma otsustes tähelepanu pööranud. Ringkonnakohus pole

kontrollinud kaebaja väidet, et kuna antud juhtumil ei olnud sõlmitud kokkulepet mitme üürilepingu

alusel kasutatava eluruumi ostmiseks, siis ei saanudki alustada Pärnus Kooli 5-19 asuva eluruumi

erastamise protsessi.

4. Eluruumide erastamise seaduse § 12 lg. 1 kehtestab, et eluruumi erastamine vormistatakse ostja

(õigustatud subjekti) ja müüja (kohustatud subjekti) vahel sõlmitava ostu-müügilepinguga.

Eluruumide erastamise seaduse § 12 lg. 6 sätestab, et kui isik, kes on esitanud avalduse eluruumi

erastamiseks, hoidub ostu-müügilepingu sõlmimisest, tunnistatakse ta Vabariigi Valitsuse poolt

kehtestatud korras eluruumi erastamise õigusest loobunuks. Sellest tulenevalt saab tunnistada

eluruumi erastamise õigusest loobunuks sellist isikut, kes hoidub kõrvale eluruumi ostu-

müügilepingu sõlmimisest.

Eluruumide erastamise korra punkti 12 kohaselt peab eluruumide erastamise kohustatud subjekt

teatama õigustatud subjektile eluruumi erastamisel sõlmitava ostu-müügilepingu ettevalmistamise

aja. Sama säte näeb ette, et ostu-müügilepingu ettevalmistamine selle korra tähenduses on ostu-

müügilepingu notariaalsele tõestamisele eelnev toiming, mille käigus täpsustatakse ostu-

müügilepingu vormistamiseks vajalikke andmeid, informeeritakse õigustatud subjekti ostu-

müügilepingu notariaalseks tõestamiseks vajalikest dokumentidest ning lepitakse kokku ja teatakse

õigustatud subjektile allkirja vastu ostu-müügilepingu notariaalse tõestamise aeg.

5. Põhjendamatult asus ringkonnakohus seisukohale, et halduskohus on "õigesti leidnud, et kuivõrd

Tiit Pärtel ei teatanud erastamise kohustatud subjektile erastamise avalduses märgitud aadressi

muutumisest, siis loeti avalduses märgitud aadressile kutsete saatmisega kutsed kätteantuks".

Kohtud on tuvastanud, et Pärnus Kooli 5-19 asuva eluruumi puhul on tegemist munitsipaalomandisse

kuuluva eluruumiga. Eluruumide erastamise seaduse § 6 punkt 2 sätestab, et munitsipaalomandisse

kuuluvate eluruumide puhul on eluruumide erastamise kohustatud subjektiks juriidiline isik, kelle

valduses (bilansis) on erastatav eluruum. Nende eluruumide erastamine toimub vastava kohaliku

omavalitsuse täitevorgani nõusolekul.

Eluruumide erastamise korra punkti 12 järgi isikud, kes soovivad eluruumi osta, esitavad

vormikohase avalduse eluruumi erastamise kohustatud subjektile.

Ringkonnakohtu toimikus on Pärnu Linnavalitsuse 20. juuni 1997. a. korraldus nr. 968-p. Selle

korralduse punktiga 2 kohustati munitsipaalettevõtet Ranna andma "linnavaraameti valdusse hooned

punktis 1 nimetatud loetelu alusel". Viidatud loetelus on märgitud ka Kooli 5 asuv eluhoone. Esimese

astme kohtu toimikus on T. Pärteli 9. jaanuari 1997. a. kiri ME-le Ranna, milles ta märgib, et on

huvitatud tema kasutuses oleva elamispinna kiirest erastamisest ja teatab oma postiaadressiks Pärnu

Rohu 105-26 ning T. Pärteli 5. mai 1997. a. kiri ME-le Ranna, milles ta palub saata tema poolt

kasutatava Kooli 5-19 asuva eluruumi üüri arved "aadressil Rohu 105-26 Pärnu, Tiit Pärtel".

Ringkonnakohus pole nimetatud tõenditele hinnangut andnud ega põhjendanud, miks antud juhul

polnud tegemist eluruumi erastamise kohustatud subjekti teavitamisega T. Pärteli asukoha muutusest.

6. Halduskohtule esitatud kaebuses palus kaebaja kohtul teha kindlaks Pärnus Kooli 5-19 eluruumi

erastamise kui haldustoimingu õigusvastasus. Halduskohus leidis, et kuna T. Pärtel ei ole esitanud

Eluruumide erastamise korra punktis 12 lõikes 6 sätestatud avaldust eluruumi erastamise õiguse

taastamiseks, siis ei riku kaevatavad toimingud - A. Topsile vaidlusaluse eluruumi erastamise ostu-

müügilepingu ettevalmistamine - kaebaja õigusi ja seepärast ei pea kohus hindama kaebuses toodud

väiteid kaevatavate toimingute õigusvastasuse osas. Halduskohtu selle seisukoha vaidlustas T. Pärtel

apellatsioonkaebuses. Ringkonnakohus ei ole oma otsuses apellatsioonkaebuse sellele väitele

tähelepanu pööranud. Seega ei vasta ringkonnakohtu otsus HKMS §-de 34 lg. 2 ja 47 lg. 3 ja TsMS

§ 330 lg. 6 nõuetele.

Õige on kassaatori väide, et ringkonnakohus kohaldas vääralt materiaalõiguse norme ja rikkus

kohtumenetluse norme.

Eeltoodu alusel ja juhindudes HKMS §-dest 72 lg. 1 p. 2 ja 90 lg. 2, Riigikohtu halduskolleegium

otsustab:

Rahuldada Tiit Pärteli kassatsioonkaebus.

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 21. novembri 2000. a. otsus haldusasjas

nr. II-3/362/2000 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Tagastada kautsjon.

Otsus jõustub 20. märtsil 2001 teatavaks tegemisest.

Tõnu Anton, Hele-Kai Remmel, Harri Salmann