3-2-1-143-00 · Riigikohus

3-2-1-143-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 25. jaanuaril 2001. a

AS Südalinna Kinnisvarahooldus hagi Helle-Maie Bõt"kova vastu 5436 kr 80 s saamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, vaatas

kirjalikus menetluses 6. novembril 2000. a läbi H.-M. Bõt"kova kassatsioonkaebuse alusel Viru

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. mai 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-162/00.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

H.-M. Bõt"kova oli Tallinnas Suur-Ameerika 22-40 korteri omanik alates 21. oktoobrist 1997. a kuni

25. augustini 1998. a.

Hagis palus AS Südalinna Kinnisvarahooldus H.-M. Bõt"kovalt välja mõista EES § 15 lg 1 ja KOS

§ 10 ja 12 alusel võla hoolduskulude ja vahendatud teenuste eest 5436 kr 80 s.

Lääne-Viru Maakohtu 20. jaanuari 2000. a otsusega hagi rahuldati.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Viru Ringkonnakohtu 16. mai 2000. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendustel korraldab eluruumide erastamise seaduse (EES) § 151 lg 1 järgi

elamu haldamist eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kellele eluruumide omanik on kohustatud

maksma halduskulude eest vastavalt sõlmitud pooltevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Kirjaliku

kokkuleppe sõlmimiseni maksab eluruumi omanik halduskulude eest samadel alustel sama elamu

eluruumide omanikega või vastavalt sama eluruumi eelmise omanikuga sõlmitud kokkuleppele.

Korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lg 2 ja § 12 lg 1 järgi kannavad mõtteliste osade majandamise

kulutused korteriomanikud võrdeliselt neile kuuluvate mõtteliste osade suurusega ja tasuvad kõik

mõttelistel osadel lasuvad maksud ja kannavad avalik-õiguslikud reaalkoormatised võrdeliselt neile

kuuluvate mõtteliste osade suurustega. Kostjal lasus seaduslik kohustus tasuda hoolduskulude ja

vahendatud teenuste eest.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Apellatsioonikohus kohaldas ebaõigesti EES § 151 lg 1 ja KOS § 10 lg 3 ja § 12 lg 1 sätteid.

27. märtsil 1999. a jõustus elamureformiga seonduvate õigusaktide muutmise seadus, millega

muudeti EES § 15 lg 1 sõnastust ja täiendati seadust §-ga 151 lg 1. Ringkonnakohus kohaldas otsuse

tegemisel seaduse uut redaktsiooni, kuigi nimetatud seaduse muudatus ei oma tagasiulatuvat jõudu.

KOS § 10 lg 3 ja § 12 lg 1 sätestavad hoone mõtteliste osade majandamise ja haldamise kulude

tasumise, kuid mitte isikule osutatud teenuste eest tasumist. Ilma eelneva kokkuleppeta

hooldusettevõttega ei pidanud kostja hageja nõutud raha tasuma, sest EES § 15 lg 1 kohaselt, mis

kehtis ajal, kui kostja oli korteriomanik, oli omanik kohustatud maksma halduskulusid vastavalt

sõlmitud pooltevahelisele kokkuleppele.

Ringkonnakohus rikkus oluliselt TsMS § 330 lg 6 nõuet vastata apellatsioonkaebuse põhjendustele.

Kostja on kogu aeg väitnud, et kohustatud isikuks on korteri uus omanik. EES §-dest 15 lg 1 ja 3 ning

151 lg 1 tuleneb, et kuni korteriühistu asutamiseni korraldab elamu haldamist eluruumide erastamise

kohustatud subjekt. Korteriühistu ja korteriomaniku suhteid reguleerivaid sätteid kohaldatakse kuni

korteriühistu moodustamiseni eluruumide erastamise kohustatud subjekti suhtes.

Korteriühistuseaduse § 17 lg 3 sätestab, et vallasasjana erastatud korteri ja sellele vastava elamu muu

mõttelise osa võõrandamine toimub koos korteriühistu liikme varaliste õiguste ja kohustustega

korteriühistu suhtes. Seega lähevad korteri võõrandamisel majandamisega seotud õigused ja

kohustused üle korteri uuele omanikule.

Kuigi ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata, on ta pidanud asjakohatuks nii asjaolusid kui

ka õigusnorme, millele esimese astme kohus oma otsuse rajas ning tegi uue otsuse teistel

põhjendustel ja teisel materiaalõiguslikul alusel.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele ei pea hageja kaebuse väiteid õigeks.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus on lõppjärelduses õige ja selle tühistamiseks ei ole

alust, kuid tuleb muuta otsuse põhjendusi osas, millega kohaldati EES § 151 lg 1 sätteid.

Kohus tuvastas, et kostja oli korteri Suur-Ameerika 22-40 omanik alates 21. oktoobrist 1997. a kuni

25. augustini 1998. a. Põhjendamatu oli hagi rahuldamine EES § 151 lg 1 alusel, mis hakkas kehtima

alles 27. märtsil 1999. a ega omanud tagasiulatuvat jõudu.

Korteriomandiseaduse kohaldamine oli osaliselt põhjendatud. Kostja korteriomanikuks olemise ajal

kehtinud KOS § 1 lg 1 järgi oli korteriomand omand ehitise reaalosaks olevale korterile ning reaalosa

suurusele vastavale mõttelisele osale nii maatükist kui selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei

ole ühegi korteriomandi reaalosa. KOS § 10 lg 3 ja § 12 lg 1 kohaselt pidid korteriomanikud kandma

mõtteliste osade majandamise kulutused ja tasuma maksud võrdeliselt neile kuuluvate mõtteliste

osade suurusega. Seega pidi kostja tasuma eeltoodud kulud samadel alustel teiste sama elamu

eluruumide omanikega ja hagi rahuldamine selles osas oli põhjendatud.

KOS § 10 lg 1 kohaselt pidid korteriomanikud tegutsema korteriomandi reaalosaks oleva korteri

majandamisel iseseisvalt. EES § 15 lg 1 kuni 27. märtsini 1999. a kehtinud redaktsiooni kohaselt pidi

kuni korteriühistu asutamiseni korraldama elamu haldamist eluruumide erastamise kohustatud

subjekt, kellele erastatud eluruumide omanikud olid kohustatud maksma halduskulusid vastavalt

sõlmitud pooltevahelisele kokkuleppele. Kohus tuvastas, et poolte vahel puudus eeltoodud

kokkulepe. Seetõttu ei olnud EES § 15 lg 1 kohaldatav. Pooltevahelise kokkuleppe puudumine

halduskulude hüvitamiseks ei välistanud aga hageja kohustust korraldada elamu haldamist ega loonud

kostjale õigust säästa oma raha, jättes halduskulud maksmata. TsK § 477 sätestab alusetult

omandatud või säästetud vara tagastamise kohustuse ja sama paragrahvi 6. lõike kohaselt laienevad

selle paragrahvi sätted ka juhtudele, mil vara säästetakse teise isiku arvel ilma seaduse või tehinguga

kindlaksmääratud aluseta. Apellatsioonikohus tuvastas, et kostja ei vaidlustanud asjaolu, et hageja on

halduskulusid kandnud. Seega oli põhjendatud kostjalt hageja arvel säästetud 5436 kr 80 s

väljamõistmine.

Kassatsioonkaebuse väide, et korteri võõrandamisel läksid maksekohustused üle korteri uuele

omanikule, ei ole põhjendatud. Kostja ei esitanud kohtule tõendeid, mis tema väidet oleksid

kinnitanud. Õigussuhe kostja ja korterit kasutanud isiku vahel ei olnud käesolevas vaidluses

asjassepuutuv.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 5, kolleegium

o t s u s t a s :

Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 16. mai 2000. a otsus muuta põhjenduste osas.

Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Advokaadibüroole Aavo Aadli vandeadvokaadi vanemabi Janek Valdma poolt 14.

juunil 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

J. Luik, L. Laarmaa, T. Vernik