3-2-1-136-00 · Riigikohus

3-2-1-136-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 19. jaanuaril 2001. a

Indrek Leppiku hagi Helle Raska ja Elina Raska vastu eluruumi üürilepingu lõppenuks

tunnistamiseks ja üürnike eluruumist väljatõstmiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik, vaatas

avalikul kohtuistungil 30. oktoobril 2000. a läbi Helle Raska kassatsioonkaebuse alusel Tartu

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 3. mai 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-152/00. Istungist võtsid

osa kostja H. Raska ja tema esindaja vandeadvokaat K. Kuusmaa.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Elamu Tartus Väike-Tähe 1 oli õigusvastaselt võõrandatud vara, mis tagastati õigustatud subjektidele

31. augustil 1995. a. Üürnikuna kasutas korterit Väike-Tähe 1-3 H. Raska koos täisealise tütre

E. Raskaga. Elamu tagastamisel kehtinud üürileping loeti ORAS § 121 lg 1 alusel kehtivaks veel

kolmeks aastaks. I. Leppik ostis 18. augustil 1998. a Tartus 1/ 4 mõttelise osa kinnistust nr 578, mille

varasema kasutuskorra järgi sai ta endale korteri Väike-Tähe 1-3.

Hagis taotles I. Leppik ORAS § 12š lg 4 p 2 alusel üürilepingu lõppenuks tunnistamist 31. augustil

1998. a seoses vajadusega korterisse elama asuda ning H. Raska ja E. Raska väljatõstmist eluruumist.

Kolmanda isikuna kaasas kohus protsessi Tartu linna, sest ORAS § 121 lg 5 järgi lasub kohalikul

omavalitsusüksusel kohustus anda üürnikule, kes ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel korterist välja

tõstetakse, teine eluruum.

Tartu Linnakohtu 22. detsembri 1999. a otsusega jäeti hagi rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse esitas hageja, kes palus kohtuotsuse tühistada osas, millega jäeti üürileping

kostjatega lõpetamata. Hageja nõustus, et kostjate väljatõstmine ilma neile teist eluruumi vastu

andmata ei ole seadusega kooskõlas.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tartu Ringkonnakohtu 3. mai 2000. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega jäeti

rahuldamata hagi üürilepingu lõppenuks tunnistamiseks ja tehti selles osas uus otsus, millega

tunnistati üürileping lõppenuks. Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata osas, millega oli

jäetud rahuldamata hagi kostjate väljatõstmiseks eluruumist.

Otsuse põhjenduste kohaselt loetakse ORAS § 121 lg 1 alusel elamu tagastamisel kehtiv üürileping

kehtivaks kolmeks aastaks alates elamu omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile. Selle

paragrahvi lõike 3 kohaselt pikeneb üürileping 1. lõikes nimetatud üürilepingu tähtaja möödumisel

viieks aastaks. Üürileandja võib vaidlustada üürilepingu pikenemise üksnes selles paragrahvis

sätestatud juhtudel ning vaidluse korral otsustab pikenemise kohus. ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel võib

üürileandja üürilepingu pikenemist vaidlustada muuhulgas juhul, kui üüritud eluruum on elamiseks

vajalik üürileandjale või tema perekonnaliikmele tingimusel, et üürileandja või tema perekonnaliikme

kasutuses ei ole antud kohaliku omavalitsusüksuse territooriumil samaväärset eluruumi või nad ei ole

seda võõrandanud pärast elamu tagastamist või nad ei ole vahetanud enne elamu tagastamist

üürnikuga eluruumi kasutamise õigust.

ES § 32 lg 2 kohaselt, kui enne üürilepingu tähtaja möödumist kumbki pool ei taotle üürilepingu

lõpetamist või uue lepingu sõlmimist, loetakse see pikenenuks viieks aastaks, kui lepingus ei ole

teisiti ette nähtud. Hageja teatas kostjatele üürilepingu lõpetamisest.

Hageja tõendas, et tal ei ole Tartus eluruumi, talle ei ole antud samaväärset eluruumi ja ta ei ole

võõrandanud eluruumi pärast elamu tagastamist ega vahetanud enne elamu tagastamist üürnikuga

eluruumi kasutamise õigust. Seega on hageja ORAS § 121 lg 3 alusel õigustatud vaidlustama

üürilepingu pikenemist.

Apellatsioonkaebuses ei vaidlustanud hageja linnakohtu otsust osas, millega jäeti rahuldamata hagi

kostjate väljatõstmiseks eluruumist. Üürilepingu mittepikenemise tõttu selle lõppenuks tunnistamise

nõue ei ole ilmtingimata seotud väljatõstmise nõudega. Seetõttu ei ole põhjendatud kostjate väide, et

üürilepingu lõppenuks tunnistamise nõuet ei saa rahuldada eraldi väljatõstmise nõudest.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus kostja H. Raska apellatsioonikohtu otsuse tühistada materiaalõiguse

normide väära kohaldamise tõttu.

Eluruumi üürilepingu lõppenuks tunnistamisel kaob üürnikul eluruumi kasutamise õiguslik alus.

Ringkonnakohus tunnistas ebaõigesti üürilepingu lõppenuks, sest ORAS § 121 lg 7 kohaselt on

üürnik kohustatud tema kasutuses oleva eluruumi vabastama teise eluruumi vastu andmisel.

Ringkonnakohus teadis, et Tartu linnal ei ole võimalik anda kostjale teist eluruumi. ES § 33 lg 2 ja

ORAS § 121 kohaselt ei saa eraldada üürilepingu mittepikenemise nõuet väljatõstmise nõudest.

Ringkonnakohtul ei olnud alust lugeda üürilepingut lõppenuks, sest hageja ei vaidlustanud linnakohtu

otsust osas, millega jäeti kostjad eluruumist välja tõstmata.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Hageja leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Kui kohalikul omavalitsusüksusel puudub eluruum, mida ORAS § 121 lg 5 kohaselt kostjate

kasutusse anda, siis ei saa kohus kostjaid eluruumist välja tõsta, sest kohus peab otsuses märkima

vastuantava eluruumi.

Vastavalt Vabariigi Valitsuse 9. veebruari 1999. a määrusega nr 53 kinnitatud kohalikele

omavalitsusüksustele eluruumide ehitamiseks või ostmiseks raha taotlemise ja eraldamise korrale

peab kohalik omavalitsusüksus tegema eelnevaid toiminguid, et temale pandud eluruumide andmise

kohustust täita. Kui kostjatele teist eluruumi ei anta, siis on kostjatel õigus kohaliku

omavalitsusüksuse tegevuse või tegevusetuse peale kaevata halduskorras. Kohus ei saa üürnikke välja

tõsta enne, kui kohalik omavalitsusüksus on neile eluruumi vastu andnud.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle tühistamiseks ei

ole alust.

Apellatsioonikohus tuvastas, et eluruum Tartus Väike-Tähe 1-3 on elamiseks vajalik hagejale endale

ja hageja täitis ES § 32 lg 2 järgi kohustuse teatada üürnikele enne üürilepingu lõppemist selle

mittepikenemisest järgmiseks viieks aastaks ORAS § 121 lg 3 järgi. Sellest tulenevalt tunnistas kohus

põhjendatult lõppenuks üürilepingu, mille tähtpäev saabus 31. augustil 1998. a.

Apellatsioonikohus ei käsitlenud otsuses hagi rahuldamata jätmist kostjate väljatõstmiseks, sest selles

osas ei olnud protsessiosalised apellatsioonkaebust esitanud, kuid märkis otsuses, et üürilepingu

mittepikenemise tõttu selle lõppenuks tunnistamise nõue ei ole ilmtingimata seotud üürnike

väljatõstmise nõudega.

Vastuseks kassatsioonkaebuse väidetele selgitab Riigikohus järgmist. Elamuseaduse § 73 kohaselt

reguleerib omandireformi käigus tagastatud eluruumides tagastamise hetkel elanud üürnike õigusi

elamuseadus ORAS §-s 121 sätestatud erisustega. Erisusi rakendatakse kuni nimetatud seaduse § 121

3. lõikes sätestatud tähtaja lõpuni. Kuna ORAS §-st 121 1. lõikest tulenevalt elamu tagastamisel

kolmeks aastaks kehtivaks loetud üürileping ei pikenenud 3. lõikes sätestatu kohaselt veel viieks

aastaks, vaid lõppes kolme aastase üürilepingu tähtaja möödumisel 31. augustil 1998. a, siis

omandireformi aluste seaduse erisused poolte suhetele enam ei kehtinud ja kohaldamisele tuli

elamuseadus alates 6. juulist 1998. a kehtinud sõnastuses. ES § 33 lg 3 kohaselt võib kohus

üürilepingu tähtaja möödumisel üürnikku, kellel oli eluruumi tagastamisel kehtiv üürileping, ja

temaga koos elavaid isikuid välja tõsta käesoleva paragrahvi 1. lõike punkti 2 (üüritud eluruum on

elamiseks vajalik üürileandjale endale või tema perekonnaliikmetele) alusel ainult juhul, kui on

täidetud üks järgnevatest tingimustest: 1) riigiasutus või valla- või linnavalitsus annab üürnikule ja

temaga koos elavatele isikutele vastu teise, elamuseaduse § 56 nõuetele vastava eluruumi; 2)

riigiasutus, valla- või linnavalitsus või üürileandja saavutavad üürniku ja temaga koos elavate

isikutega kokkuleppe neile sobiva eluruumi andmiseks. Kokkuleppeks võib olla ka senise eluruumi

vabastamise eest rahalise kompensatsiooni maksmine. Kokkulepe peab olema kirjalikus vormis ja

notariaalselt tõestatud. ES § 33 lg 4 kohaselt on üürnik ja temaga koos elavad isikud kohustatud

üürileandja nõudel nende kasutuses oleva eluruumi vabastama, kui on täidetud üks sama paragrahvi

3. lõike punktis 1 või 2 sätestatud tingimustest.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 1 kolleegium

o t s u s t a s :

Jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 3. mai 2000. a otsus muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

J. Luik, A. Kull, T. Vernik