3-2-1-158-00 · Riigikohus

3-2-1-158-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 3. jaanuaril 2001. a

Tiia Kaup"i hagi Jüri Kolditsa, Märt Moori, Sven Sepa, Velli-Laine Oja ja AS Lembitu

(pankrotis) vastu ostu-müügilepingu tühisuse tunnustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik, vaatas

avalikul kohtuistungil 4. detsembril 2000. a läbi Jüri Kolditsi, Märt Moori, Sven Sepa ja Velli-Laine

Oja kassatsioonkaebuste alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. juuni 2000. a otsuse

tsiviilasjas nr II-2/443/00. Istungist võtsid osa kostjate J. Kolditsa, M. Moori, S. Sepa esindaja

vandeadvokaat J. Leppik ja kostja J. Koldits.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Tiina Kaup palus tunnustada RAS Lembitu (hilisem AS Lembitu-pankrotis) ja Märt Moori, Ain Sepa

(kelle seadusjärgne pärija on Sven Sepp), Velli-Laine Oja ja Jüri Kolditsa vahel 27. septembril

1995. a Tallinnas Mängu 13A majas asuvate korterite erastamise ostu-müügilepingute tühisust. Hagi

põhjendustel sõlmiti ostu-müügilepingud vastuolus eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg-ga 5,

sest nimetatud lepingute sõlmimise ajaks ei olnud Mängu 13A asuva hoone tagastamise küsimus

lahendatud.

Tallinna Linnakohtu 7. jaanuari 2000. a otsusega hagi rahuldati. Otsuse põhjenduste kohaselt rikuti

Mängu 13A eluruumide erastamise ostu-müügilepingutega oluliselt ORAS § 18 lg 1 ja EES § 3 lg 5

p 4 ning lepingud on TsÜS § 66 lg 2 alusel tühised.

Hageja vaidlustas halduskohtus Tallinna Linnavalitsuse 11. juuli 1995. a korralduse talle Mängu 13A

tööstushoone-elamu kompenseerimise kohta. Tallinna Halduskohtu 18. detsembri 1995. a otsusega

tunnistati nimetatud korraldus täielikult seadusevastaseks ning 28. veebruari 1997. a korraldusega

tunnistas Tallinna Linnavalitsus 11. juuli 1995. a tööstushoone-elamu kompenseerimise korralduse

kehtetuks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. juuni 2000. a otsusega linnakohtu otsuse lõppjärelduse muutmata,

kuid täpsustas otsuse põhjendusi.

Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on linnakohtu otsus lõppjärelduses õige, kuigi ebaõigesti kohaldati

hilisemat ORAS § 18 lg 1 redaktsiooni. Kohaldamisele kuulub tehingute tegemise ajal kehtinud

redaktsioon, mille kohaselt kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara

tagastamise küsimuse otsustamiseni on riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel

juriidilistel isikutel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara

omandivormi muuta, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on

kehtetud.

Vaidlusalune ehitis on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna

Linnakomisjoni 26. septembri 1994. a otsusega tunnistatud omandireformi objektiks.

Tsiviilkohtumenetluses ei saa otsustada selle üle, kas vara tunnistamine omandireformi objektiks

halduskorras on toimunud kooskõlas seadusega või mitte. Seega ei pidanud linnakohus andma

hinnangut sellele, kas vaidlusalune hoone kuulub õigusvastaselt võõrandatud vara koosseisu.

Asjaolu, et vaidlusaluste erastamislepingute sõlmimise ajal oli jõus Tallinna Linnavalitsuse korraldus

hoone kompenseerimiseks, ei tähenda et vara tagastamise küsimus oli EES § 3 lg 5 p 4 mõttes

lahendatud, sest T. Kaup vaidlustas selle korralduse halduskohtus. Tallinna Halduskohtu

18. detsembri 1995. a otsusega tunnistatigi linnavalitsuse kompenseerimisotsus ebaseaduslikuks.

Kostjad ei ole esitanud asjaolusid, et hageja ei järginud linnavalitsuse kompenseerimisotsuse

vaidlustamisel seaduses ettenähtud tähtaega. Vaidluses tehingute kehtivuse üle ei oma tähendust

kostjate haldusmenetlusse kaasamatajätmine, sest sellega ei seo seadus mingeid tagajärgi. Kuna

erastamislepingud on sõlmitud EES § 3 lg 5 p-s 4 sätestatud keeldu rikkudes, on need tühised. Selles

normis sisaldub otsene keeld, mille eesmärk on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus.

Sellest tulenevalt ei saa keelu rikkumist pidada ebaoluliseks.

II. Kassatsioonkaebused ja nende põhjendused.

J. Koldits, M. Moor ja S. Sepp palusid kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja kohtumenetluse seaduse olulise rikkumise tõttu ning

uue otsusega jätta hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus tagastas ja jättis tähelepanuta tõendid, millega kostjad soovisid tõendada Tallinna

Linnavalitsuse seisukohta, et Mängu 13A tööstushoone-elamu ei ole säilinud endisel

individualiseeritaval kujul ja ei kuulu ORAS § 12 lg 3 p 2 kohaselt tagastamisele. Tallinna

omandireformiameti ekspertkomisjon kinnitas Mängu 13A eksperthinnangu ehitise endisel

individualiseeritud kujul mittesäilimise kohta oma 17. mai 2000. a koosolekul. Sellele hinnangule

tuginedes valmistas linnavalitsus ette korralduse projekti ehitis T. Kaupile kompenseerida. Kuna

Tallinna Linnakohtu istung toimus 23. detsembril 1999. a, ei olnud nimetatud tõendeid võimalik

varem kohtule esitada.

Eluruumide erastamise ostu-müügilepingute sõlmimise ajal oli vara tagastamise küsimus EES § 3

lg 5 p 4 mõttes lahendatud. 11. juuli 1995. a korraldusega, mis jõustus selle vastuvõtmisest, otsustati

õigusvastaselt võõrandatud vara omandireformi õigustatud subjektile kompenseerida. Kuna kostjad ei

olnud halduskohtus menetlusosalised ja eluruumide erastamise ajal oli nimetatud korraldus jõus, siis

omandas see kostjate jaoks õigusliku tähenduse ja neil oli alus eeldada, et eluruumid on erastamise

objektid.

Asjaolu, et õigusvastaselt võõrandatud vara kompenseerimisele suunatud haldusakt on tunnistatud

täielikult seadusevastaseks ei saa jätta eluruumi erastanud isikuid õigusliku kaitseta. EES § 3 lg 5 p 4

mõte seisneb selles, et välistada õigusvastaselt võõrandatud eluruumide erastamine ajal, mil valla- või

linnavalitsus ei ole veel võtnud vastu otsust õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuses.

Kui on olemas valla- või linnavalitsuse vastav otsus ning eluruumid on juba erastatud, peab kohus

igal üksikjuhtumil hindama erastamistehingute tegemisel tähtsust omavaid asjaolusid, sealhulgas

poolte käitumise õiguspärasust ning õiguspärast ootust erastamistehingute kehtimajäämises.

Kostja V-L. Oja palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks esimese

astme kohtule.

Kaebuse väidetel on kohus eksinud tõendite hindamisel. Kohus pidi kontrollima ja andma hinnangu

õigusvastaselt võõrandatud vara olemasolule ja koosseisule. Tööstushoone-elamust oli võõrandamise

ajaks valmis osaliselt - oli olemas hoone karp, mis oli elamiskõlbmatu.

Kohus ei andnud hinnangut kostja väitele, et takistused korteri erastamiseks puudusid ning ta erastas

vaidlusaluse eluruumi seaduslikult. Korterite erastamisel lähtuti 11. juuli 1995. a korraldusest,

millega oli vara tagastamise ja kompenseerimise menetlus EES § 3 lg 5 p 4 mõttes lahendatud.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 213 lg 1 p 3 sätteid, mille kohaselt peab kohus asja menetluse

peatama, kui asja ei saa lahendada enne teise haldusasja lahendamist. Ringkonnakohus ei võtnud

J. Kolditsalt vastu ekspertiisiakti Mängu 13A säilivuse kohta ja omandireformiameti kirja, mille

kohaselt hageja taotlus vara tagastamiseks on ümbervaatamisel.

Samuti kuulub kohtuotsus tühistamisele TsMS § 333 lg 2, 353 lg 5 ja 6 rikkumise tõttu, seoses

29. jaanuaril 1997. a jõustunud ORAS § 18 lg 1 redaktsiooni kohaldamisega. Korteri erastamine

vormistati 27. septembril 1995. a. Nõustudes kostja apellatsioonkaebuse väitega seaduse vale

redaktsiooni kohaldamise kohta, jättis ringkonnakohus I astme kohtuotsuse selles osas aga muutmata

ja kostjale alusetult kohtukulud välja mõistmata.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Hageja kassatsioonkaebustele vastanud ei ole.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil palusid kostjate esindaja ja kostja J. Koldits ringkonnakohtu otsuse tühistada

kassatsioonkaebuses esitatud põhjustel.

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuste väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et asja lahendamisel on tähtsus tõenditel, millistest tulenevalt

tööstushoone-elamu ei kuulu tagastamisele. Vaidlusaluste tehingute tegemise ajal kehtinud ORAS

§ 18 lg 1 järgi oli kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise

küsimuse otsustamiseni riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ja juriidilistel isikutel, kelle omandis

või valduses vara on, keelatud selle omandivormi muuta, kui käesolevast seadusest ei tulenenud

teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud. Samal ajal kehtinud EES § 3 lg 5 p 4 keelas

erastada õigusvastaselt võõrandatud eluruume, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks on

esitatud ettenähtud korras avaldus, kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni või õigustatud subjekti

notariaalselt tõestatud allkirjaga kirjaliku loobumiseni vara tagastamise nõudest. Nimetatud sätete

eesmärk on vältida tehinguid, millega kaasneks õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise

võimatus. Selle eesmärgi saavutamiseks kehtestab seadus ka tagajärje: keeldu rikkuvate tehingute

kehtetuse. Seega on kohus vaidlustatud tehingute hindamisel õigesti lähtunud vara tagastamise

küsimuse lahendatusest tehingute tegemise ajal.

Kuna vaidlust pole selles, et Tallinna Linnavalitsuse tööstushoone-elamu kompenseerimise 11. juuli

1995. a korraldus nr 2234-k oli tähtaegselt vaidlustatud halduskohtus, ei saanud kohus lugeda

eluruumide ostu-müügilepingute sõlmimisel, s.o 27. septembril 1995. a, vara tagastamise küsimust

EES § 3 lg 5 p 4 mõttes lahendatuks. Tallinna Halduskohtu 18. detsembri 1995. a otsusega tunnistati

nimetatud korraldus täielikult seadusevastaseks ning 28. veebruari 1997. a korraldusega tunnistas

Tallinna Linnavalitsus oma 11. juuli 1995. a korralduse tööstushoone-elamu kompenseerimise kohta

kehtetuks. Arvestades ülaltooduga ei sõltu vaidlusaluste tehingute kehtivus sellest, milline on

tööstushoone-elamu tagastamise küsimuses linnavalitsuse uus otsus. Samuti ei muuda õigusvastaselt

võõrandatud vara omandivormi muutmiseks tehtud tehingut seaduslikuks hiljem kindlaks tehtud

asjaolu, et see vara pole säilinud endisel individualiseeritaval kujul. Seega on ekslik ka väide, et

kohus pidi asjas menetluse TsMS § 213 lg 1 p 3 alusel peatama selle läbivaatamise võimatuse tõttu

enne vara tagastamise küsimuse lahendamist haldusmenetluses.

Kuna ka apellatsioonikohus ei teinud otsust V.-L. Oja kasuks, siis tulenevalt TsMS § 60 lg-test 1 ja 8

puudus alus kohtukulude väljamõistmiseks tema kasuks.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium

o t s u s t a s :

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 12. juuni 2000. a otsus jätta muutmata ja

kassatsioonkaebused rahuldamata.

H. Jõks, L. Laarmaa, J. Luik