3-2-1-124-00 · Riigikohus

3-2-1-124-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 8. detsembril 2000. a

Riina Kärmase hagi Sirje Ürrili vastu eluruumist väljatõstmiseks ja eluruumi kasutamise eest 9

546 krooni saamiseks.

Sirje Ürrili vastuhagi Riina Kärmase vastu eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks

tunnistamiseks alatiselt lahkumise tõttu teise elukohta.

Sirje Ürrili hagi AS ETK Hulgi (eellased ETKVL-i Tartu Rajoonidevaheline Kaubabaas ja AS

ETK Hulgi Lõunakeskus) vastu üürnikuna eluruumi kasutamise õiguse tunnustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik, vaatas

avalikul kohtuistungil läbi 9. oktoobril 2000. a Sirje Ürrili kassatsioonkaebuse alusel Tartu

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 20. aprilli 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-29/00. Istungist võtsid

osa hageja R. Kärmas, hageja esindaja vandeadvokaat J. Aland ja kostja S. Ürril.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Esitatud hagis palus R. Kärmas ES § 48 lg 4 alusel välja tõsta S. Ürrili korterist Tartus Narva mnt

155-3 ja temalt välja mõista ES §-de 37 ja 371 alusel õigussuhte vaidlustamisega ja

korterivabastamata jätmisega tekitatud kahju - korteri ekspluatatsioonikulu ja tasu korteri kasutamise

eest 9 546 krooni.

Hagi põhjendas R. Kärmas sellega, et ta kasutas alates 1980. aastast üürnikuna korterit Narva mnt

155-3. AS ETK Hulgi ja hageja nõusolekul kasutas alates 1993. a septembrist korterit ajutine elanik

S. Ürril. AS ETK Hulgi sõlmis hagejaga kirjaliku üürilepingu 1. juulil 1994. a ja hageja erastas

korteri 21. veebruari 1997. a ostu-müügilepinguga. Kostja keeldus pärast seda, kui hageja sai korteri

omanikuks, korterit vabastamast. Korteri vabastamisest põhjendamatu keeldumisega tekitas S. Ürril

hagejale kahju alates 1997. a veebruarist kuni 1998. a novembrini, mille eest kostja peab hagejale

tasuma korteri ekspluatatsioonikulud ja üüri.

Vastuhagis palus S. Ürril ES § 53 alusel lugeda R. Kärmase üürilepingu AS-ga ETK Hulgi lõppenuks

alates 1993. a augustist seoses tema lahkumisega alatiselt teise elukohta Tartus Tihase 23-1 ja ES

§ 531 lg 3 alusel tunnistada R. Kärmas korteri Narva mnt 155-3 kasutamise õiguse kaotanuks.

Hagis AS ETK Hulgi vastu palus S. Ürril ES § 28 lg-te 1 ja 2, § 29 ja § 57 lg 3 ning TsK § 166 lg 2

alusel tunnustada tema õigust üürnikuna kasutada korterit Narva mnt 155-3.

Vastuhagi ja hagi põhjendas S. Ürril sellega, et nii tema, kui R. Kärmas olid AS ETK Hulgi eellase

ETKVL-i Tartu Rajoonidevahelise Kaubabaasi töötajad, ja 1993. a veebruaris eraldati R. Kärmasele

elamistingimuste parandamiseks uus korter ridaelamus Tihase 23-1 ning temast vabanenud korter

Narva mnt 155-3 anti elamistingimuste parandamiseks S. Ürrilile. Ta kasutas korterit üürnikuna alates

1993. a septembrist ja maksis üüri asutuse poolt esitatud arvete alusel, kuid üürileandja tegevusetuse

tõttu jäi kirjalik üürileping sõlmimata. Kuigi hageja alates 1993. a augustist enam selles korteris ei

elanud, sõlmis AS ETK Hulgi hagejaga 1. juulil 1994. a kirjaliku üürilepingu. Kuna hageja oli

alatiselt elama asunud teise elukohta, siis oli üürileping temaga lõppenud alates lahkumise päevast

1993. a augustis ja ta tuleb tunnistada õiguse kaotanuks kasutada vaidlusalust eluruumi. Kuna kostja

ei ole vaidlusaluses korteris ajutine elanik, siis tuleb tunnustada tema õigust üürnikuna eluruumi

kasutada.

Tartu Linnakohtu 14. juuni 1999. a otsusega rahuldati R. Kärmase hagi ES § 48 lg 4 alusel ajutise

elaniku S. Ürrili väljatõstmiseks eluruumist Tartus Narva mnt 155-3 ja rahuldamata jäeti nõue

S. Ürrililt 9546 krooni saamiseks. S. Ürrili vastuhagi ja hagi jäeti rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse esitasid R. Kärmas ja S. Ürril.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tartu Ringkonnakohtu 20. aprilli 2000. a otsusega tühistati linnakohtu otsus osas, millega oli jäetud

rahuldamata R. Kärmase hagi S. Ürrililt tasu saamiseks korteri kasutamise eest. Apellatsioonikohus

tegi selles osas uue otsuse ja mõistis kostjalt välja TsK § 222 lg 2 alusel tekitatud kahjuna

saamatajäänud tulu 5302 krooni. Muus osas jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt rahuldas linnakohus põhjendatult R. Kärmase hagi

S. Ürrili väljatõstmiseks eluruumist.

Kostja väidet, et ta oli alates 1993. aastast korteri Narva mnt 155-3 üürnik AS ETK Hulgi

õiguseellase ETKVL-i Tartu Rajoonidevahelise Kaubabaasi ja kostja vahel sõlmitud üürilepingu

alusel, ei ole teised protsessiosalised kinnitanud, väites, et kostja oli ajutine elanik. Hageja on

vaidlusaluse korteri omanik, kes kasutas seda üürnikuna alates1980. aastast kuni korteri erastamiseni.

Hagejaga sõlmiti kirjalik üürileping 1. juulil 1994. a. Sellega on ümber lükatud kostja väide temaga

üürilepingu sõlmimisest. Kostja ei saa üürisuhet tõendada üüriarvetega, mis talle esitati tollase

üürileandja poolt aastatel 1993-1994. Kostja ei saa üürilepingu olemasolu tõendada tunnistajate

ütlustega, sest üürileping pidi ES §-st 31 lg 1 tulenevalt olema kirjalikult sõlmitud ning sel ajal

kehtinud TsK § 49 järgi võttis seadusega nõutud lihtsa kirjaliku vormi järgimata jätmine poolelt

õiguse vaidluse korral viidata tehingu olemasolu kinnitamiseks tunnistajate ütlustele. Tõenduslikult ei

ole tähtsust, kas ja millistel asjaoludel hageja lahkus korterist Narva mnt 155-3 elama ridaelamusse

Tihase 23-1.

S. Ürrili vastuhagi ja hagi rahuldamiseks puudub õiguslik alus, sest ajutise elanikuna ei ole kostja

õigustatud nõudma vaidlusaluse eluruumi kasutamise õiguse tunnustamist ja hageja äraoleku tõttu

tema eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamist.

Üürisuhte puudumise tõttu ei saa hageja ES §-dele 38 ja 381 tuginedes kostjalt nõuda tasu 9546

krooni eluruumi kasutamise eest. Hageja nõue ekspluatatsioonikulude hüvitamiseks on

kvalifitseeritav vara alusetu säästmisena TsK § 477 lg 6 järgi. Hageja ei tõendanud kulutusi korterile

(hooldustasu, kommunaalmaksed) ja linnakohus on põhjendatult jätnud 4243 krooni välja mõistmata.

Nõue üüri saamiseks on kvalifitseeritav kahju hüvitamise nõudena TsK § 222 lg 2 järgi, mille

kohaselt kuulub kahjuna muu hulgas hüvitamisele kreeditori poolt saamata jäänud tulu. Ajutise

elanikuna rikkus kostja ES §-st 48 lg 4 tulenevat kohustust vabastada eluruum hageja esimesel

nõudmisel. Hageja kaotas seetõttu ajavahemikul 1. märtsist 1997. a kuni 1. detsembrini 1998. a tulu,

mis võib olla hinnatav üürisuurusega 5 kr/m2 kuus, mida hageja oleks eeldatavasti saanud, kui kostja

oleks eluruumi vabastanud. Saamatajäänud tulu 5302 krooni (50,5 m2 x 5 krooni x 21 kuud) tuleb

kahjuna kostjalt välja mõista.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada protsessiõiguse normide olulise

rikkumise ja materiaalõiguse normide väära kohaldamise tõttu.

TsMS § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded

ja vastuväited. Kostja AS ETK Hulgi ei esitanud kohtule dokumente pooltele eraldatud korterite

kohta ja kostja tõendas tegelikke asjaolusid seetõttu tunnistajate ütlustega. Kohus jättis välja

selgitamata, kus asuvad nõutud dokumendid. Tunnistajate ütlustega on tõendatud kostjale korteri

Narva mnt 155-3 eraldamine.

ES § 31 lg 1 järgi peab üürileping olema sõlmitud kirjalikult, kuid sellest ei tulene, et üürileping peab

alati olema pealkirjaga ?Leping?. Kui ofert ja aktsept on vormistatud kirjalike dokumentidega, siis

võib seda lugeda lepinguks kirjalikus vormis vastavalt TsK §-le 166 lg 2. AS ETK Hulgi ja kostja

vahel oli kirjalik üürileping. AS ETK Hulgi esitas kostjale üüriarveid alates septembrist 1993. a kuni

juunini 1994. a, mil arusaamatutel asjaoludel sõlmiti hagejaga üürileping, kuigi hageja oli korterist

Narva mnt 155-3 lahkunud augustis 1993. a.

Kohus kohaldas ebaõigesti ES § 48 lg 2 sätteid. Kohtule ei esitatud tõendeid selle kohta, et

üürileandja andis kostjale nõusoleku eluruumi kasutamiseks ajutise elanikuna üle pooleteise kuu.

Eeltoodu tõttu ei nõustu kostja 5302 krooni väljamõistmisega hageja kasuks.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele pidas R. Kärmas kassatsioonkaebust põhjendamatuks.

Kolleegiumi istungil palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Hageja ja tema esindaja palusid

jätta apellatsioonikohtu otsuse muutmata.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormide väära

kohaldamise ja protsessiõiguse normide olulise rikkumise tõttu.

S. Ürrili vastuhagi rahuldamata jätmisel kohaldas apellatsioonikohus vääralt materiaalõigus-normi

ning otsuse põhjendusi tuleb seetõttu muuta. Vastuhagi kohta tehtud otsuse resolutsioon jääb

muutmata.

S. Ürril palus vastuhagis ES § 53 alusel lugeda R. Kärmase üürilepingu AS-ga ETK Hulgi lõppenuks

alates 1993. a augustist seoses tema lahkumisega alatiselt teise elukohta Tihase 23-1 ning ES § 531

lg 3 alusel tunnistada R. Kärmas korteri Narva mnt 155-3 kasutamise õiguse kaotanuks.

Apellatsioonikohus jättis vastuhagi rahuldamata põhjusel, et S. Ürril oli ajutine elanik ega olnud

õigustatud nõudma eluruumi omaniku R. Kärmase tunnistamist õiguse kaotanuks kasutada eluruumi

tema äraoleku tõttu. Kohus tuvastas, et R. Kärmas oli 1993. a augustis, kui ta vaidlusalusest korterist

lahkus, üürnik.

ES § 53 kohaselt, üürniku ja temaga koos elavate perekonnaliikmete lahkumisel alatiseks elama teise

kohta loetakse eluruumi üürileping lõppenuks alates lahkumise päevast. ES § 531 lg 2 kohaselt,

eluruumist alatiselt lahkunud üürnik või temaga koos elanud perekonnaliige kaotavad õiguse

eluruumile lahkumise päevast alates ja kohus võib üürileandja hagi põhjal tunnistada üürniku ja

temaga koos elavad perekonnaliikmed eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks nende alatiselt

lahkumise tõttu. Kohus jättis tähelepanuta, et üürileandjaks oli AS ETK Hulgi, kellel ES § 531 lg 2

järgi olnuks õigus esitada hagi R. Kärmase vastu. Seetõttu ei ole asjas vastuhagi rahuldamata jätmise

aluseks mitte see, et ajutine elanik ei saa hageda korteri omaniku tunnistamist eluruumi kasutamise

õiguse kaotanuks, nagu apellatsioonikohus ekslikult leidis, vaid see, et seaduse järgi on üürileandjal

õigus hageda üürniku tunnistamist eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks.

S. Ürrili hagi AS ETK Hulgi vastu üürnikuna eluruumi kasutamise õiguse tunnustamiseks

rahuldamata jätmisel kohaldas apellatsioonikohus vääralt materiaalõigusnormi ja rikkus oluliselt

protsessiõiguse norme. Otsus selles osas tuleb tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks

apellatsioonikohtule.

S. Ürrili ja AS ETK Hulgi vahel on vaidlus eluruumi kasutamise õigusliku aluse üle.

TsMS § 227 lg 1 kohaselt peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud.

ES § 31 lg 1 kohaselt sõlmitakse üürileping kirjalikult. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse jõustumiseni

1. septembril 1994. a kehtinud TsK § 49 kohaselt tõi seadusega nõutud kirjaliku vormi mittejärgimine

kaasa tehingu kehtetuse seaduses otseselt nimetatud juhtudel. Tsiviilkoodeks ja elamuseadus

eluruumi üürilepingu kirjaliku vormi järgimata jätmisel nimetatud tagajärge ei sätestanud. TsK § 166

lg 2 kohaselt, kui kooskõlas seaduse või poolte kokkuleppega tuleb leping sõlmida kirjalikult,

võidakse see sõlmida nii ühe dokumendi koostamisega, millele pooled alla kirjutavad, kui ka kirjade

jms vahetamisega, millele pool, kes neid saadab, on alla kirjutanud.

Apellatsioonikohus leidis, et S. Ürril ei saa üürisuhet tõendada üüriarvetega, mis talle esitati

üürileandja AS ETK Hulgi poolt aastatel 1993-1994. Kohtu seisukoht ei ole kooskõlas seadusega.

Seadus lubab kirjaliku lepingu sõlmimist nii ühe dokumendi (üürilepingu) koostamisega kui ka

kirjaliku lepingu tõendamist dokumentidega, mida pooled on vahetanud. Pooltel ei ole vaidlust selle

üle, et R. Kärmas lahkus korterist Narva mnt 155-3 1993. a augustis ja et S. Ürril kasutas sama

eluruumi alates 1993. a septembrist ning talle saadeti üüriarved ja ta tasus nende alusel üüri. Kohus

on avaldanud Tartu Halduskohtu toimiku nr 3-29/97 leheküljed 8 ja 9, kus on S. Ürrilile AS ETK

Hulgi saadetud allkirjastatud üüriarved ja kviitungid S. Ürrililt üüri saamise kohta.

Apellatsioonikohus ei järginud TsMS § 95 lg 1 sätestatud nõuet hinnata seadusest juhindudes kõiki

tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt.

Kohtuotsust ei saa põhistada tõendamata väidetega. Kohtuotsuses märgitud põhjendus, et teiste

protsessiosaliste väited kinnitavad, et S. Ürril oli ajutine elanik, ei ole kooskõlas kohtuotsuse sisule

esitatavate nõuetega (TsMS § 330 lg 4).

Kui apellatsioonikohus asja uuel läbivaatamisel tuvastab, et S. Ürril oli korteris Narva mnt 155-3

üürnik alates 1993. a septembrist, peab kohus andma hinnangu ka AS ETK Hulgi ja R. Kärmase

vahel 1. juulil 1994. a sõlmitud üürilepingu seaduslikkusele. ES § 57 lg 1 kohaselt tunnistab kohus

kehtetuks elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu. Kui R. Kärmasega

sõlmitud üürileping osutub kehtetuks, peab kohus andma hinnangu ka korteri erastamiseks

21. veebruaril 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingu seaduslikkusele. Eluruumide erastamise seaduse

§ 4 p 1 järgi on eluruumi erastamise õigustatud subjektiks üürilepingu alusel kasutatava eluruumi

üürnik.

R. Kärmase hagi ES § 48 lg 4 alusel S. Ürrili eluruumist väljatõstmiseks rahuldamine või

rahuldamata jätmine sõltub asja uuel läbivaatamisel apellatsioonikohtus hinnangu andmisest S. Ürrili

eluruumi kasutamiseõiguslikule alusele. Seetõttu tuleb otsus osas, millega jäeti muutmata linnakohtu

otsus osas, millega rahuldati R. Kärmase hagi S. Ürrili vastu korterist Narva mnt 155-3

väljatõstmiseks, tühistada ja hagi saata uueks läbivaatamiseks apellatsioonikohtule.

Apellatsioonikohus rahuldas osaliselt R. Kärmase nõude S. Ürrililt ES §-de 37 ja 371 alusel eluruumi

kasutamise eest 9546 krooni saamiseks ja andis nõude alusele teistsuguse õigusliku kvalifikatsiooni.

Kuna hageja ei esitanud kassatsioonkaebust kohtuotsuse osale, millega apellatsioonikohus jättis

korterile tehtud kulutuste tõendamatuse tõttu välja mõistmata TsK § 477 lg 6 alusel S. Ürrililt 4243

krooni, siis Riigikohus seda osa kohtuotsusest ei käsitle.

Apellatsioonikohtu otsus osas, millega S. Ürrililt mõisteti välja TsK § 222 lg 2 alusel 5302 krooni

saamata jäänud tulu R. Kärmase kasuks, tuleb tühistada. Selle summa väljamõistmine põhines

käesoleva otsusega tühistatud R. Kärmase hagi rahuldamisel S. Ürrili kui ajutise elaniku

väljatõstmiseks eluruumist. Apellatsioonikohtus tuleb uuesti läbi vaadata R. Kärmase hagi S. Ürrili

väljatõstmiseks eluruumist ja sellega kaasnev nõue 5302 krooni saamiseks.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s :

Jätta muutmata Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 20. aprilli 2000. a otsus osas, millega

jäeti Sirje Ürrililt välja mõistmata korteri ekspluatatsioonikulu 4243 krooni. Otsust osas,

millega jäeti rahuldamata Sirje Ürrili vastuhagi Riina Kärmase vastu eluruumi kasutamise

õiguse kaotanuks tunnistamiseks, muuta põhjenduste osas ning jätta Sirje Ürrili vastuhagi

rahuldamata Riigikohtu tsiviilkolleegiumi otsuses toodud põhjendustel.

Muus osas otsus tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonikaebus rahuldada.

Tagastada Sirje Ürrilile kautsjon 200 (kakssada) krooni, mis oli tasutud 19. mail 2000. a

Ühispanka.

J. Luik, A. Kull, T. Vernik