3-2-1-90-00 · Riigikohus

3-2-1-90-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 15. novembril 2000. a

Rein Raamatu hagi Peeter Molvõgini vastu omandiõiguse tunnustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa,

J. Luik ja T. Vernik, vaatas avalikul kohtuistungil 16. oktoobril 2000. a läbi Rein Raamatu

kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. jaanuari 2000. a otsuse

tsiviilasjas nr II-2/41/00. Istungist võtsid osa R. Raamat ja tema esindaja vandeadvokaat J. Leppik

ning P. Molvõgin ja tema esindaja vandeadvokaat V. Kõve.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Tallinna Ringkonnakohtu otsuse kohaselt kasutab Rein Raamat alates 29. märtsist 1979. a üürilepingu

alusel eluruumi Tallinnas Tähe 5 elamus. Tallinna Linnavalitsuse 1994. aasta korraldusega tagastati

elamu kolme õigusjärgse omaniku kaasomandisse: ühele omanikest 1/4 ja kahele kummalegi 3/8

mõttelist osa. Elamu 1/4 mõttelise osa omanik müüs 4. detsembri 1997. a ostu-müügilepinguga oma

osa 130 000 krooni eest sama elamu üürnikule Peeter Molvõginile.

Hagiavalduse kohaselt ei saadetud R. Raamatule 4. detsembri 1997. a lepingu ärakirja. 10. novembril

1998. a esitas hageja kostjale ja müüjale avalduse müüdud mõttelise osa suhtes ostueesõiguse

teostamiseks. Viidates elamu kaasomanike 9. juulil 1997. a sõlmitud vallasvara mõtteliste osade

reaalosadeks jagamise lepingule, keeldus kostja omandiõiguse üleandmisest hagejale. Hageja leidis,

et nimetatud leping ei oma õiguslikke tagajärgi: kostja ostis elamust mõttelise, mitte reaalosa.

Tuginedes ORAS § 121 lg-le 10; AÕS §-le 80; § 256 lg-le 1, 257 lg-le 1, § 263 lg-tele 1 ja 2; § 264

lg-tele 1 ja 3 ning TsÜS § 112 lg-le 1, palus hageja tunnustada tema omandiõigust 1/4 mõttelisele

osale elamust.

Tallinna Linnakohus rahuldas 9. juuli 1999. a otsusega hagi ja tunnustas hageja omandiõigust ? elamu

mõttelisele osale. Kohtu deposiitarvelt tuli kostjale tasuda 130 000 krooni.

Tallinna Hooneregistri 10. detsembri 1998. a tõendi nr 33814 kohaselt on elamu Tähe 5 ? mõttelise

osa omanik P. Molvõgin ja ? mõttelise osa omanik Melita Molvõgin 23. oktoobri 1998. a ostu-

müügilepingu alusel. ORAS § 121 lg 10 kohaselt on üürnikel tagastatud elamu mõttelise osa

võõrandamisel ühine ostueesõigus. Selle ostueesõiguse teostamisel kuuluvad kohaldamisele

asjaõigusseaduse sätted. Hagejale 4. detsembri 1997. a ostu-müügilepingu ärakirja ei saadetud. Ta sai

lepingust teada 3. novembril 1998. a. AÕS § 263 lg 1 järgi on ostueesõigust omaval isikul õigus

ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul, arvates õiguslikult kehtiva ostu-müügilepingu

ärakirja saamise päevast. Kui ostueesõigust omavale isikule ei saadetud ostu-müügilepingu ärakirja,

võib ta AÕS § 263 lg 2 kohaselt teostada ostueesõigust ühe aasta jooksul, arvates kinnisomandi

võõrandamise kohta kinnistusraamatusse kande tegemise päevast. Hageja soov teostada ostueesõigust

AÕS § 264 lg 1 järgi on tõendatud notari poolt 10. novembril 1998. a ja 3. detsembril 1998. a

müüjale ja ostjale edastatud hageja avaldusega ja 130 000 krooni tasumisega kohtu deposiitarvele.

Kostja ja kolmas isik ei ole tõendanud, et teatasid ostu-müügilepingust hagejale kirjalikult. AÕS

§ 265 kohaselt lähevad ostueesõiguse teostajale üle kõik õigused ja kohustused, mis ostu-

müügilepingu järgi olid ostjal.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohus muutis 26. jaanuari 2000. a otsusega linnakohtu otsust ning tunnustas

hageja omandiõigust elamu 1/8 mõttelisele osale. Kohtu deposiitarvelt tuli tasuda 65 000 krooni

kostjale ja 65 000 krooni tagastada hagejale.

Hagejal on õigus poolele kostjale müüdud elamu mõttelisest osast. Hageja ja kostja olid elamu

tagastamisel üürnikud. ORAS § 121 lg 10 alusel on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või

nende osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Tsiviilkäibes oleva reaalosa võõrandamisel on

ostueesõigus selle reaalosa üürnikul. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse

sätteid. Linnakohus on põhjendatult leidnud, et kohaldada tuleb asjaõigusseaduse 7. osa 2. peatüki

sätteid. Kohus tuvastas, et hageja sai ostu-müügilepingust teada 3. novembril 1998. a ja esitas

nõuetekohase ostueesõiguse teostamise avalduse nii ostjale kui ka müüjale 10. novembril 1998. a

ning hagiavalduse kohtule 21. detsembril 1998. a, seega tähtaegselt.

Vastavalt AÕS § 264 lg-le 3 astub ostueesõigust omav isik avalduse esitamisega sõlmitud ostu-

müügilepingus ostja asemele ja omandab õiguse esitada hagi omandiõiguse tunnustamiseks.

Linnakohus ei arvestanud, et kostja soovis majaosa omandada ja tegigi seda. Kostjal üürnikuna oli

hagejaga võrdne ostueesõigus. Seega tuleb pooli käsitleda võrdselt ostueesõigust teostada soovivate

isikutena. Kuna 4. detsembril 1997. a ostu-müügilepinguga võõrandati elamu 1/4 mõttelist osa, tuleb

tunnustada hageja omandiõigust 1/8 mõttelisele osale ja see osa kostjalt temale üle kanda.

Ostueesõigust teostav isik on kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ostja lepingu järgi on

müüjale maksnud. Ostja õiguste ülekandmisel tuleb hageja tasuda pool lepingu hinnast, s.t 65 000

krooni.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Hageja palus ringkonnakohtu otsuse tühistada osaliselt ning uue otsusega tunnustada tema

omandiõigust 1/4 mõttelisele osale elamust ja kanda selle osa omandiõigus temale üle.

Väär on ringkonnakohtu järeldus, et kuna kostjal oli hagejaga võrdne ostueesõigus, siis tuleb pooli

käsitleda võrdselt ostueesõigust teostada soovivate isikutena. Kohtute tuvastatud asjaolud sellist

järeldust teha ei võimalda. Pärast 1/4 mõttelise osa ostmist ei saanud kostja olla nii elamu

kaasomanik kui ka üürnik. Elamuseadus ei võimalda olla üürnik majas, mille kaasomanikuks ta on.

Apellatsioonikohus võrdsustas meelevaldselt ainuostjat ja ostueesõigust omavat isikut, ilma et see

tuleneks asjaõigusseaduse ostueesõiguse teostamise sätetest (AÕS §-d 261-275). Seega ei saanud

ringkonnakohus tuvastada kostja suhtes üürnike ühise ostueesõiguse aluseid 4. detsembri 1997. a

ostu-müügilepingu järgi.

Ringkonnakohus on oluliselt eksinud ostusoovi tahteavalduse ja ühise ostueesõiguse tahteavalduse

tõlgendamisel. Seadusest tulenevalt on ainuostja tahteavaldus ja ühise ostueesõiguse tahteavaldus

teineteist välistavad. TsÜS § 61 lg 2 kohaselt kujuneb isiku tahe tegelikke asjaolusid teades. Ostu-

müügilepingus väljendub kostja tahe saada ainuostjana elamu ? mõttelise osa omanikuks. Ühise

ostueesõiguse teostamisel esitab õigustatud isik seaduses ettenähtud vormis avalduse sooviga asuda

esialgse ostja asemele.

Kostja tahe ei olnud samane ega samastatav ka oma sisus ostueesõigust teostava isiku tahtega. Asjas

on tuvastatud, et kostja kogu tahe oli suunatud ostu-müügilepingu objektiks oleva elamu mõttelise

osa omandamisele ainuisikuliselt ja tema ei soovinud kellegi teise asumist võõrandatava osa suhtes

ühiseks omanikuks. Varasemate kaasomanike elamu reaalosadeks jagamise tühisele tehingule

tuginedes leidis kostja, et hagejal ei olegi ostueesõigust kostja omandatud mõttelise osa suhtes. Kohus

ei ole viidanud seadusele, mille alusel on hagejal õigus poolele kostjale müüdud elamu mõttelisest

osast, kui on tuvastatud, et hageja on ORAS § 121 lg 10 kohaselt ainuke isik, kes ühise ostueesõiguse

teostamise avalduse esitas.

Kohus peab otsuses analüüsima kõiki kogutud tõendeid. TsMS § 231 lg 4 kohustab kohtuotsuses

põhjendama, miks kohus mõnda tõendit ei arvesta. Ringkonnakohtu istungil esitas hageja

6. detsembril 1999. a jõustunud kohtuotsuse Tallinna Linnavalitsuse korralduse seadusevastaseks

tunnistamiseks. Selle otsusega on tõendatud kostja sihiteadlik tegevus tõkestada hageja ostueesõiguse

teostamist. Tallinna Linnakohtus kinnitas kostja, et ta on nõus hagejale võõrandama 1/4 elamust, kuid

mitte sellistel tingimustel, nagu ta ise omandas, vaid kolm korda kallimalt. Ringkonnakohus ei ole

tähelepanu pööranud ka linnakohtu tuvastatule, et 1/4 mõttelise osa omanik on kostja ja 3/4 osa

omanik M. Molvõgin. Ringkonnakohtule esitatud tõendi kohaselt on kostja ja M. Molvõgin

abikaasad. See asjaolu välistab igasuguse võimaluse, et kostjat saaks käsitada üürnikuna.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kostjal oli hagejaga võrdne ostueesõigus. Ta oli maja

tagastamise ja ostu-müügilepingu sõlmimise ajal üürnik. Seetõttu tuleb pooli käsitleda võrdselt

ostueesõigust teostada soovivate isikutena. Kostja ostusoovi ja ühise ostueesõiguse tahteavalduse sisu

on sama - see on suunatud asja omandamisele.

Väär on hageja väide, et ringkonnakohus pole viidanud seadusele, mille kohaselt hagi täielik

rahuldamine on ebaseaduslik. Kohus viitas õigesti ORAS § 121 lg-le 10.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil jäid hageja ja tema esindaja kassatsioonkaebuses ning kostja ja tema esindaja

vastuses esitatud seisukohtade juurde.

Kolleegium leidis, et lõppjärelduses õige apellatsioonikohtu otsuse põhjendusi tuleb muuta. Vaidlust

pole selles, et P. Molvõgin omandas 1/4 mõttelise osa elamust ja et nii tema kui ka hageja R. Raamat

olid 4. detsembri 1997. a ostu-müügilepingu sõlmimise ajal üürnikud, kes elasid eluruumis elamu

tagastamise hetkel ja kellele ORAS § 121 lg-st 11 tulenevalt laieneb sama paragrahvi lõikes 10

sätestatu. Vastavalt ORAS § 12 1 lg-le 10 on üürnikel tagastatud elamu, vastava kinnistu või nende

osa võõrandamisel ühine ostueesõigus. Muus osas kohaldatakse ostueesõigusele asjaõigusseaduse

sätteid. Seega erinevalt kaasomaniku ostueesõigusest ehitise kui vallasasja mõttelise osa

võõrandamisel, mida reguleerib asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 131, reguleerivad üürnike

ühist ostueesõigust nii tagastatud elamu, vastava kinnistu kui ka nende osa võõrandamisel

asjaõigusseaduse sätted.

AÕS §-st 273 tulenevalt on mitmele isikule ühiselt kuuluva ostueesõiguse (ühise ostueesõiguse)

teostamine lubatud vaid kogu võõrandatava osa suhtes. Kui mõni ühist ostueesõigust omavatest

isikutest seda ei teosta, siis on teistel õigus teostada ostueesõigust temata. Kolleegium on seisukohal,

et üürnikele ühise ostueesõiguse andmise eesmärgiks on võimaldada kõigil üürnikel võrdselt saada

elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks, kus asub eluruum, mida nad kasutavad üürilepingu

alusel. Ühist ostueesõigust reguleerivates normides peetakse eelkõige silmas ühise ostueesõiguse

teostamist, kui elamu, vastav kinnistu või nende osa võõrandatakse isikule, kellel ühist ostueesõigust

ei ole. Samas ei keela seadus elamu, vastava kinnistu või nende osa võõrandamist üürnikule, kellel

ORAS § 121 lg 10 alusel on ühine ostueesõigus. Kolleegium leiab, et üürnike ühise ostueesõiguse

andmise eesmärgiga on kooskõlas põhimõte, mille kohaselt ühist ostueesõigust omav üürnik ei tohi

esialgse ostjana sattuda halvemasse õiguslikku seisundisse, mis tal oleks siis, kui elamu, vastav

kinnistu või nende mõtteline osa võõrandatakse isikule, kellel ei ole ühist ostueesõigust. Koos teiste

üürnikega ühist ostueesõigust teostades oleks tal tulenevalt AÕS § 273 lg-st 1 ja § 264 lg-st 3 õigus

saada võõrandatud elamu ühiseks omanikuks. AÕS § 70 lg 5 kohaselt on ühine omand kaasomand,

kui seadus ei sätesta teisiti. Seadus ei sätesta, et ühist ostueesõigust teostavad üürnikud saavad

ühisomanikeks.

Rahuldades hagi osaliselt ja tunnustades tulenevalt AÕS § 264 lg-st 3 ja § 71 lg-st 1 R. Raamatu

omandiõigust poolele võõrandatud osale ja jättes poole suhtes omanikuks P. Molvõgini, on

apellatsioonikohus selle eesmärgi saavutanud. Ostueesõiguse teostamist 4. detsembri 1997. a ostu-

müügilepingu järgi ei mõjuta 23. oktoobril 1998. a sõlmitud ostu-müügileping, millega kaks

kaasomanikku müüsid neile kuuluvad mõttelised osad P. Molvõgini abikaasale. Ka selle ostu-

müügilepingu järgi oli R. Raamatul ostueesõigus.

Kahtluse all pole P. Molvõgini tahe saada elamu osa omanikuks.

TsMS § 60 lg 1 alusel jätta poolte advokaadikulud Riigikohtus kummagi poole enda kanda.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 26. jaanuari 2000. a otsus jõusse Riigikohtu

otsuses toodud põhjendustel.

Kassatsioonkaebus jätta rahuldamata.

J. Odar, H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa, J. Luik, T. Vernik

J. Luige ja T. Verniku eriarvamus

Kolleegiumi põhjendustega mittenõustumine põhineb õige ja õiglase kohtulahendi erineval

mõtestamisel.

Kuna esimese astme kohus rahuldas hagi, pidades hagejat elamu ? mõttelise osa suhtes ainukeseks

ostueesõiguse teostajaks, võis ringkonnakohus hagi rahuldada osaliselt ainult tingimusel, kui

ostueesõigust teostas ka kostja. Seda asjaolu ringkonnakohus tuvastanud ei ole. Vastuolus TsMS

§ 330 lg-ga 4, mis kohustab otsuse põhjendavas osas märkima ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja

nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, ning seadused, mida kohus

kohaldas, jättis kohus asja lahendamisel tähtsust omavad tõendid üldse hindamata. Ilmselt ei ole

ringkonnakohus õigesti mõistnud vaidluse põhiküsimust: kuidas teostada elamu, vastava kinnistu või

nende osa võõrandamisel üürnike ühist ostueesõigust, kui esmaseks ostjaks on üürnik, kellel ORAS

§ 121 lg 10 alusel on ühine ostueesõigus.

Hagejale ei esitatud viivitamatult, nii nagu AÕS § 262 lg 1 ette näeb, 4. detsembri 1997. a ostu-

müügilepingu ärakirja. Seega võis hageja ostueesõigust teostada ühe aasta jooksul, arvates elamu

mõtteliseosa omandiõiguse üleminekust kostjale (AÕS § 263). Hageja esitaski 10. novembril 1998. a

müüjale ja kostjale ostueesõiguse teostamise avalduse täpses vastavuses AÕS § 273 mõttele: kogu

müügiobjekti, s.o ? mõttelise osa suhtes. Ta ei pidanud eeldama, et kostja ja/või ülejäänud üürnikud

ostueesõigust teostavad. Seadus ei piira ostueesõiguslasest esmaostja tahtevabadust ega kohusta teda

oma ostueesõigust igal juhul kasutama. Kuna kostja ei teatanud hagejale tähtaegselt, s.o hiljemalt

4. detsembril 1997. a oma soovist ostueesõigust teostada, oli hagejal AÕS § 273 lg 2 alusel õigus

teostada ühist ostueesõigust ilma temata.

Nõustuda ei saa kolleegiumi seisukohaga, mille kohaselt ühist ostueesõigust omav üürnik esialgse

ostjana on halvemas õiguslikus seisundis, kui ta oleks siis, kui elamu, vastav kinnistu või nende

mõtteline osa võõrandatakse isikule, kellel ei ole ühist ostueesõigust. Esialgse ostja ?halvem õiguslik

seisund? on hinnanguline. Sellist hinnangut ei saa anda a priori, selgitamata, miks asjaõigusseaduse

ostueesõigust reguleerivad sätted kostja suhtes ei kehti või kehtivad tema valikul või ei võimalda tal

ostueesõiguse teostada. Vaidluse lahendamisel ORAS § 121 lg 10 alusel tulnuks kohtul kohelda

kostjat kui omanikku ja hagejat kui üürnikku õiguslikus mõttes võrdsetena. Sel juhul peaks omanik

ühist ostueesõigust teostada soovivale üürnikule teatavaks tegema ka oma ostueesõiguse teostamise

soovi. Ühise ostueesõiguse teostamine ei ole mõeldav ilma osalejate tahteta. TsÜS § 61 lg-st 2

tulenevalt peab tehingus tahe kujunema tegelikke asjaolusid teades.

Kolleegiumi seisukohast lähtuvalt pidanuks hageja, soovides teostada ostueesõigust ka 23. oktoobri

1998. a ostu-müügilepinguga kostja abikaasale müüdud kahe 3/8 mõttelise osa suhtes, tasuma kogu

elamu ostuhinna. Kostja, kes esmaostja staatuse tõttu ei ole seotud ei tähtaja ega ühegi ostueesõigust

reguleeriva asjaõigusseaduse sättega, teatab aga alles kohtus, millise mõttelise osa suhtes on ta nõus

omandiõigust hagejaga jagama ja millise loovutab. Peale selle ei osanud hageja seadusest juhindudes

prognoosida lahendit, mis asjas tehti.

Linnakohtu tuvastatud asjaolude ja asjas kogutud tõendite alusel võib väita, et kostja elamu

omanikuna on olnud soodsamas olukorras kui hageja. 4. detsembri 1997. a ostu-müügilepingu

ärakirja hagejale ei saadetud. 9. detsembri 1998. a kirjalikus vastuses hageja ostueesõiguse teostamise

avaldusele, teatas kostja, et kuna kaasomanikud on sõlminud 9. juulil 1997. a kaasomandis oleva

vallasvara mõtteliste osade reaalosadeks jagamise lepingu, ei ole tal võimalik hageja soovi rahuldada.

Ostu-müügilepingu järgi aga ostis kostja mõttelise osa elamust ning lepingu p-s 6.2 on notar

selgitanud: ?Vastavalt ORAS § 121 lg 10 on üürnikel tagastatud elamu võõrandamisel ühine

ostueesõigus.?

Eeltoodu alusel leiame, et elamu 1/8 mõttelisele osale kostja omandiõiguse tunnustamist väljaspool

üürnike ühist ostueesõigust, ei ole võimalik pidada viisiks, mis tagab ORAS § 121 lg-st 10 tuleneva

eesmärgi: anda üürnikele võrdsed võimalused elamu, vastava kinnistu või nende osa omanikuks

saamisel.

J. Luik, T. Vernik