3-2-1-140-00 · Riigikohus

3-2-1-140-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 14. novembril 2000. a

Tartu linna hagi Igor Tšaussovi, Ljudmilla Tšaussova ja Svetlana Tšaussova vastu

üürilepingute kehtetuks tunnistamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks teist eluruumi vastu

andmata ja Igor Tšaussovi vastuhagi Tartu linna vastu üürilepingu sõlmimise kohustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Luik, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, vaatas

kirjalikus menetluses 16. oktoobril 2000. a läbi Igor Tšaussovi kassatsioonkaebuse alusel Tartu

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 3. mai 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-199/00.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Hagiavalduse kohaselt kuulus eluruum Tartus Riia 10-45 kuni 1. juulini 1994. a NSV Liidu sõjaväe

majavalitsuse (KETŠ) elamufondi, kes oli sõlminud 21. veebruaril 1994. a selle eluruumi

kasutamiseks kostja I. Tšaussoviga üürilepingu. Tartu linna eluruumide haldamise asutus sõlmis sama

korteri kasutamiseks kostja I. Tšaussoviga üürilepingu 22. augustil 1994 a. Tartu linn palus 9. märtsil

1998. a esitatud hagis tunnistada ES §-de 8 lg 1 p 2 ja 57 lg 2 alusel kehtetuks I. Tšaussoviga

sõlmitud üürilepingud ja tõsta kostjad eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata. Hagiavalduse

põhjenduste kohaselt puudub kostjatel eluruumi kasutamiseks kehtiv üürileping. Tartu Linnavalitsuse

16. novembri 1992. a määrusega nr 561 kehtestatud üürilepingute registreerimise korra kohaselt tuli

üürileping esitada allakirjutamisest 7 päeva jooksul korteriametile registreerimiseks. Tartu

Linnavalitsuse 7. veebruari 1994. a korralduse nr 91 alusel tuli eluruumi andmine vormistada

korteriameti tõendiga. Kuna kostjatel seda tõendit ei ole ja üürilepingut ei ole registreeritud, siis on

21. veebruari 1994. a eluruumi üürileping kehtetu. 22. augusti 1994. a üürilepingut ei ole samuti

registreeritud, kuigi üürilepingu punkti 12.1 järgi tuli leping esitada Tartu Linnavalitsuse

elamumajanduse osakonnale registreerimiseks ja leping jõustus registreerimisest. Kuna 21. veebruari

1994. a üürileping on kehtetu, siis on kehtetu ka 22. augusti 1994. a üürileping, sest sellega pikendati

varasemat lepingut.

Kostjad vaidlesid hagile vastu. Linnavalitsuse määrusi ei saa käsitleda seadustena. Need käsitlevad

eluruumide eraldamist sõjaväelastele. Kostjad ei olnud sõjaväelased. Pärast eluruumi üleandmist

Tartu linna elamujaoskonnale nr 8 sõlmis viimane I. Tšaussoviga üürilepingu. Üürilepingud sõlmisid

selleks õigustatud isikud ning lepingu registreerimine ei olenenud kostjatest.

I. Tšaussov esitas 27. oktoobril 1999. a vastuhagi, milles palus ES § 57 lg 3 alusel kohustada hagi

rahuldamise korral hagejat sõlmima temaga uus üürileping.

Tartu Maakohus tunnistas 15. veebruari 2000. a otsusega vaidlustatud üürilepingud kehtetuks ja

kohustas hagejat sõlmima kostja I. Tšaussoviga uue üürilepingu. Maakohtu otsuse põhjenduste

kohaselt puudus 21. veebruari 1994. a üürilepingu sõlmimiseks korteriameti tõend ja üürilepingut ei

registreeritud korteriametis. 22. augustil 1994. a sõlmitud üürileping ei ole registreeritud Tartu

Linnavalitsuse elamumajanduse osakonnas. Seega rikuti eluruumide andmise registreemise korda ja

selle korra kehtestamine oli antud 1994. aastal kehtinud ES § 8 lg 1 p 2 järgi kohaliku omavalitsuse

pädevusse. Kuna üürilepingute sõlmimise ajal kehtinud ES § 30 lg 1 kohaselt oli üürileandja kohustus

järgida ES § 4 lg 2 sätestatud normatiivaktide täitmist, siis on üürilepingud kehtetud üürileandja

tegevuse tõttu ja seetõttu ei kuulu kostjad korterist väljatõstmisele. Vastavalt ES § 57 lg-le 3 tuleb

hagejat kohustada sõlmima I. Tšaussoviga uus üürileping.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tartu Ringkonnakohus tühistas 3. mail 2000. a linnakohtu otsuse osaliselt ja uue otsusega tõstis

kostjad vaidlusalusest eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata ja jättis vastuhagi rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei hinda ringkonnakohus kohtuotsuse õigsust

üürilepingute kehtetuks tunnistamise osas, kuna selles osas ei ole esimese astme kohtu otsust

vaidlustatud. Kui maakohus tuvastas üürilepingute kehtetuse, pidi kohus tõstma kostjad

vaidlusalusest eluruumist välja. Vastavalt ES §-le 57 lg 2 kuuluvad üürilepingu kehtetuks

tunnistamise korral üürnik ja temaga koos elavad perekonnaliikmed eluruumi vabastamisest

keeldumise korral väljatõstmisele teist eluruumi vastu andmata.

Kostjal puudub õigus nõuda uue üürilepingu sõlmimist. ES § 57 lg 3, mis sätestab, et üürileandja

tegevuse või tegevusetuse tõttu seadusega vastuolus olevaksosutunud üürilepingu kehtetuks

tunnistamisel kohustatakse üürileandjat sõlmima uut üürilepingut, saab loogiliselt võttes kohaldada

vaid vaieldava üürilepingu suhtes. TsÜS § 67 lg 1 järgi tuleb vaieldavat tehingut täita seni, kuni

kohus pole seda kehtetuks tunnistanud. Tühiste tehingute korral ei ole vaja esitada hagi kohtusse

nende kehtetuks tunnistamiseks, sest vastavalt TsÜS §-le 66 on tühine tehing kehtetu algusest peale.

Kostja ja Tartu linna elamujaoskonna nr 8 juhataja poolt 22. augustil 1994. a alla kirjutatud üürileping

pole kehtima hakanud. Pooled leppisid selle punktis 12.1 kokku, et leping hakkab kehtima alles

pärast lepingu registreerimist Tartu Linnavalitsuse elamumajanduse osakonnas.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuse esitas kostja I. Tšaussov, kes palus tühistada ringkonnakohtu otsuse

materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja saata

asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tuvastas maakohus, et üürileandja ei täitnud ES §-st 30 lg 1

tulenevaid kohustusi, mistõttu üürileandja tegevusetuse tõttu osutusid üürilepingud seadusega

vastuolus olevaks. Ringkonnakohus ei ole selles osas maakohtu otsuse motiividele hinnangut andnud.

ES § 57 lg 2 kohaselt tuli üürnikud eluruumist välja tõsta siis, kui üürileping on kehtetu nende

tegevuse või tegevusetuse tõttu.

Õige ei ole ringkonnakohtu seisukoht, et ES § 57 lg 3 kuulub kohaldamisele ainult vaieldavate

tehingute suhtes. ES § 57 on erinorm ja kehtestatud peale tsiviilseadustiku üldosa seaduse

vastuvõtmist ja seega kuulub selles vaidluses kohaldamisele elamuseadus.

Nõustuda ei saa ringkonnakohtu seisukohaga, et pooltevaheline üürileping hakkas kehtima pärast

lepingu registreerimist Tartu Linnavalitsuse elamumajanduse osakonnas. Lepingu registreerimine oli

üürileandja, mitte üürniku kohustus. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta, et poolte vahel tekkisid

lepingulised suhted lepingu sõlmimisest, sest kostja kasutas eluruumi ja kandis lepingust tulenevaid

kohustusi.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et ringkonnakohtu otsus on õige. Poolte sõlmitud

üürilepingud ei ole kehtima hakanud. Seetõttu puudub üürnikul alus nõuda uue üürilepingu

sõlmimist. Üürileandja poolt üürilepingu sõlmimisel lepingu tingimuste rikkumine ei anna kostjatele

õiguslikku alust elamispinna kasutamiseks.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 363 p 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi ebaõige

tõlgendamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Apellatsioonikohtu otsus on vastuoluline. Maakohus tuvastas, et üürilepingute sõlmimisel

1994. aastal rikuti üürilepingute registreerimise korda ning tunnistas üürilepingud kehtetuks. Pooled

selles osas kohtuotsust ei vaidlustanud ja kohtuotsuse põhjenduste kohaselt apellatsioonikohus ei

vaadanud seda osa otsusest läbi. Seega on esimese astme kohtuotsusega tuvastatud, et poolte vahel oli

üürileping. Apellatsioonikohus, vastupidiselt maakohtu tuvastatud ja vaidlustamata asjaolule, leidis,

et 22. augustil 1994. a alla kirjutatud üürileping ei ole kehtima hakanud. Sellega rikkus

apellatsioonikohus TsMS § 330 lg 4, mille kohaselt otsuse põhjendavas osas märgitakse

ringkonnakohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu

järeldused ning seadused, mida ringkonnakohus kohaldas.

Nõustuda ei saa apellatsioonikohtu järeldusega, et kui maakohus tuvastas üürilepingute kehtetuse,

oleks kohus pidanud kostjad eluruumist välja tõstma. Maakohus tunnistas vaidlustatud üürilepingud

kehtetuks seetõttu, et üürileandja ei täitnud nende sõlmimise ajal kehtinud ES § 30 lg-s 1 sätestatud

kohustust. Üürileandja tegevuse või tegevusetuse tõttu seadusega vastuolus olevaks osutunud

üürilepingu kehtetuks tunnistamisel kohustatakse üürileandjat vastavalt ES § 57 lg-le 3, kui üürnik

seda nõuab, sõlmima uue üürilepingu.

Elamuseaduse või muude seadustega vastuolus sõlmitud üürilepingu tunnistab ES § 57 lg 1 7. juulil

1998. a jõustunud sõnastuses kehtetuks kohus. Seega ei ole seadusega vastuolus sõlmitud üürileping

iseenest tühine, vaid see tuleb tunnistada kehtetuks kohtu kaudu. Elamuseadus kehtestab

tsiviilseadustiku üldosa seadusega võrreldes üürilepingu suhtes erireegli. Seetõttu on asjasse

mittepuutuv apellatsioonikohtu osundus tsiviilseaduse üldosa seaduse tehingu tühisuse sätetele.

Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 3. mai 2000. a otsus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Igor Tšaussovile 26. mail 2000. a makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

J. Luik, L. Laarmaa, T. Vernik