3-2-1-121-00 · Riigikohus

3-2-1-121-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 2. novembril 2000. a

Malle Rebase hagi Tartu linna vastu omandiõiguse tunnustamiseks ja asja valduse

üleandmisele kohustamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja T. Vernik, liikmed L. Laarmaa ja J. Luik vaatas

2. oktoobril 2000. a kirjalikus menetluses läbi Tartu linna kassatsioonkaebuse alusel Tartu

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 18. aprilli 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-68/00.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

16. veebruari 1995. a notariaalselt tõestatud ostu-müügilepinguga müüs Tartu Linnavalitsuse

linnavarade osakond Malle Rebasele Tartus Aleksandri tänav 3 asuva korteri nr 10 üldpinnaga 48,7

m2, mis moodustab 3,31 % elamu korterite üldpinnast, koos sellele vastava muu osaga elamust.

Hageja palus tunnustada tema omandiõigust 3,65 % suurusele mõttelisele osale elamu Aleksandri 3

keldriruumidest ning kohustada Tartu linna üle andma elamu plaanil numbritega 194, 195 ja 197

tähistatud ruumide valdus. Hagiavalduse põhjendustel tekkis tal ostu-müügilepingu alusel

omandiõigus nii korterile 10 kui ka sellele korterile vastavale muule osale elamust: trepikodadele,

keldritele ja muudele hoones paiknevatele ruumidele. Tartu Linnavalitsuse linnavarade osakond on

andnud osa elamu keldriruumidest rendilepingu alusel kasutada AS-le Mody & Co.

Kostja vaidles hagile vastu. Tartu linna omandiõigust vaidlusalustele ruumidele tõendavad ehitise

kasutusluba ja Tartumaa Hooneregistri 1. oktoobri 1998 õiend nr 6858. Ostu-müügilepingus ei ole

määratletud milline on muu osa elamust. Lepingu sõlmimisel puudus pooltel tahe anda üle osa

keldriruumidest hagejale.

Tartu Linnakohus rahuldas 17. septembri 1999. a otsusega hagi ning tunnustas hageja omandiõigust

3,31 % suurusele osale elamu keldriruumidest ning nõudis Tartu Linnavalitsuse valdusest välja elamu

plaanil numbritega 194, 195 ja 197 tähistatud keldriruumid.

Kostja ei ole tõendanud, et ta valdab elamu keldriruume õiguslikul alusel. Ostu-müügilepingu

sõlmimise ajal kehtinud eluruumide erastamise seaduse (EES) § 3 lg 1 redaktsiooni kohaselt on

erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga elamust. Vabariigi Valitsuse

1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra (kord) p 7 sätestab, et

elamus korteritele vastava muu osa koosseisu arvatakse ka selle keldris, pööningul ja mujal

paiknevad abiruumid, mis ehitusprojekti kohaselt on ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike

ühiseks kasutamiseks. Aleksandri 3 elamu ruumide eksplikatsioonilt ja tehnilisest passist nähtuvalt on

keldriruumid ette nähtud üldkasutusruumidena elanike teenindamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Ringkonnakohus muutis 18. aprillil 2000. a otsusega linnakohtu otsust omandiõiguse tunnustamise

osas ja tühistas omandi mõttelise osa väljanõudmise osas.

Kohus tunnustas hageja omandiõigust vaidlusaluste ruumide 3,31 % mõttelisele osale

ringkonnakohtu otsuses esitatud motiividel. AÕS § 89 kohaselt on omanikul õigus nõuda

omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine ei ole seotud valduse

kaotusega. Kostja rikub hageja omandiõigust, kuna ei tunnusta tema omandiõigust keldriruumide

osas. Ruumide mõttelise osa väljanõudmises ei ole hagi põhjendatud. Hageja ei ole valdust kaotanud.

Ruume valdab jätkuvalt otsese valdajana rentnik.

Ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtis korra p 7 teise lõike esimene lause järgmises redaktsioonis:

"Elamus korterile vastava muu osa koosseisu arvatakse ka selle keldris, pööningul, ühiskoridoris ja

mujal paiknevad abiruumid, mis ehitusprojekti kohaselt olid algselt ette nähtud elamu teenindamiseks

või elanike ühiseks kasutamiseks".

Hageja esitatud elamu tehnilise passi kohaselt ei ole elamus mitteeluruume. Kostjal lasus kohustus

tõendada, et elamus on mitteeluruumid, millised kooskõlas ES § 3 lg-ga 2 on tekkinud kohaliku

omavalitsusorgani otsuse alusel või korra p-st 7 tulenevalt olid ehitusprojekti kohaselt algselt ette

nähtud mitteeluruumidena, mis ei olnud mõeldud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks

kasutamiseks. Tsiviilkohtumenetlus on dispositiivne ning kohus ei pidanud sellekohaseid tõendeid ise

välja nõudma. Tartumaa Hooneregistri 11. oktoobri 1998. a õiend nr 6858 ei tõenda kostja

omandiõigust vaidlusalustele ruumidele. Ruumi M1 osas omandiõiguse alus puudub, ruumi M2 osas

on omandiõiguse aluseks märgitud kasutusluba.

Hageja omandas korteri koos sellele vastava muu osaga elamust sõltumata poolte tahtest. EES § 3

lg 1 kohaselt on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga elamust ning

lg 2 kohaselt lähtutakse elamust korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel selle korteri

üldpinna osast kogu hoone korterite üldpinnas. Kuna kostja ei esitanud eluruumi erastamisel

keldriruumide staatust kajastavaid dokumente, oli hagejal alust arvata, et ta omandas ostu-

müügilepinguga ka mõttelise osa ruumidest, mida praegu kasutatakse mitteeluruumidena.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kostja palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asja uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus

kohaldas vääralt materiaalõiguse norme ning rikkus protsessiõiguse normi. Ringkonnakohus ei

hinnanud kõiki kohtule esitatud tõendeid.

Ringkonnakohus rahuldas hagi vääralt AÕS § 89 alusel. Nõudja peab AÕS § 81 järgi omandiõiguse

tunnustamiseks tõendama, et tema omand tekkis õiguslikul alusel. Hageja ei ole tõendanud, et ta on

elamu 3,31% keldriruumide omanik. 16. veebruari 1995. a lepingu objektiks oli korter koos sellele

vastava muu osaga elamust. Lepingus ei ole määratud, mis on korterile vastav elamu muu osa.

Vaidlusalused ruumid olid ümber ehitatud kaubandusruumideks. Kuna kohus ei selgitanud välja,

milleks vaidlusaluseid ruume algselt kasutati, ei saanud ta neid arvata elamu teenindamiseks või

elanike ühiseks kasutamiseks ette nähtud abiruumide hulka.

Arusaamatu on apellatsioonikohtu etteheide, et kostja pole oma otsusega vaidlusaluseid ruume

mitteeluruumideks tunnistanud. ES § 3 lg 2 varem ja praegu kehtiva sõnastuse kohaselt võib

linnavalitsus mitteeluruumideks muuta üksnes eluruume. Keldriruumid ei ole aga varem eluruumid

olnud.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Hageja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.

Eluruumiks-elamuks on hoone tervikuna. Elamus paiknevaid abiruume ei saa käsitleda elamiseks

mõeldud ruumidest eraldi.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Õige ei ole kostja väide, et hageja ei ole tõendanud keldriruumidele omandi tekkimise õiguslikku

alust. Korteri erastamisel (16. veebruar 1995. a) pidid pooled juhinduma sel ajal kehtinud

õigusaktidest. ES § 2 lg 2 kohaselt on elamu hoone, mis on ehitatud alatiseks elamiseks ja lg 3

kohaselt on korter ühest või mitmest toast ja abiruumidest koosnev elamu osa, mis võimaldab alatist

elamist. EES § 3 järgi on erastamise objektiks elamu või korter koos sellele vastava muu osaga

elamust. Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud eluruumide erastamise korra

p-st 7 tulenevalt tuli elamus korterile vastava muu osa suuruse kindlaksmääramisel lähtuda selle

korteri üldpinna osast kogu hoone korterite üldpinnas. Elamus korterile vastava muu osa koosseisu

tuli arvata ka selle keldris, pööningul, ühiskoridoris ja mujal paiknevad abiruumid, mis ehitusprojekti

kohaselt olid ette nähtud elamu teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks. Koos korterile

vastava muu osaga ei kuulunud seega erastamisele üksnes elamu need abiruumid, mis ehitusprojekti

(algne või ümberehitusprojekt enne erastamist) järgi ei olnud ette nähtud otseselt elamu

teenindamiseks või elanike ühiseks kasutamiseks. Kuna kostja sellist projekti ei esitanud, kuuluvad

keldriruumid koos korteriga erastatud elamu muu osa hulka.

Kolleegium nõustub kaebuse väitega, et keldriruume ei võimalda seadus mitteeluruumideks

tunnistada. Mitteeluruumidena käsitatakse elamu ruume, mis ehitus-(ümberehitus-) projekti kohaselt

ei ole kasutatavad alaliseks elamiseks või eluruume, mille kasutamise otstarvet on seaduses sätestatud

korras muudetud. Mitteeluruumide erastamise seaduse (MEES) § 2 järgi on mitteeluruumid elamus

paiknevad kontoriruumid, kultuurhariduslikud ruumid, ateljeed (loominguliste töötajate tööruumid),

kaubandusruumid, kommunaal-elutarbelised ruumid, laoruumid, tööstusruumid ja muud elamutes

paiknevad ruumid, mis vastavalt ehitus- (ümberehitus-) projektile või vastavalt ES § 3 lg-le 2

kohaliku omavalitsuse otsusega on ette nähtud alatiselt kasutamiseks mitteeluruumina ja on kantud

hooneregistrisse. Nendele ruumidele eluruumide erastamise seadus ei laiene. Mitteeluruumideks ei

ole MEES § 2 lg 3 järgi elamu teenindamiseks, elanike ühiseks või individuaalseks kasutamiseks

ettenähtud abiruumid, mis erastatakse vastavalt eluruumide erastamise seadusele. Kuna seadus ei

võimalda abiruume mitteeluruumideks tunnistada, siis abiruumi ümberehitamine ja kasutamine

kaubandusruumidena mitteeluruumi tähenduses, ei saa muuta abiruumi õiguslikku seisundit. Lepingu

alusel kolmanda isiku valdusesse antud abiruumide suhtes lähevad lepingujärgsed õigused ja

kohustused pärast elamus korteriühistu moodustamist eluruumide erastamise kohustatud subjektilt üle

korteriühistule (MEES § 2 lg 3).

Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 18. aprilli 2000. a otsus muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

L. Laarmaa, J. Luik, T. Vernik