3-2-1-132-00 · Riigikohus

3-2-1-132-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 31. oktoobril 2000. a

Suura Jakobsoni, Tarmo Hanssoni ja Illi Ojavere hagi AS Ober-Haus vastu 527 650 krooni

saamiseks ja AS Ober-Haus vastuhagi Suura Jakobsoni, Tarmo Hanssoni ja Illi Ojavere vastu

631 785 krooni saamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja L. Laarmaa, liikmed A. Kull ja T. Vernik, vaatas

9. oktoobril 2000. a avalikul kohtuistungil läbi AS Ober-Haus kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 18. aprilli 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/444/2000. Istungist

võtsid osa AS Ober-Haus esindaja vandeadvokaat M. Mugu ning S. Jakobsoni, T. Hanssoni ja

I. Ojavere esindaja vandeadvokaat N. Lausmaa.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Tallinna Linnakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt ostis AS Ober-Haus 22. novembril 1996. a

Tallinnas Rataskaevu 3/5 hoonest 3 korterit. S. Jakobson müüs korteri nr 1 hinnaga 2 036 230 krooni,

millest on tasumata 224 335 krooni 50 senti. T. Hansson müüs korteri nr 2 hinnaga 1 518 860 krooni,

millest on tasumata 167 335 krooni 80 senti. I. Ojavere müüs korteri nr 3 hinnaga 1 234 240 krooni,

millest on tasumata 135 978 krooni 70 senti. Lepingute kohaselt tuli kogu ostuhind tasuda

1. veebruariks 1997. a. T. Hansson, I. Ojavere ja S. Jakobson palusid kokku kostjalt välja mõista 527

650 krooni.

AS Ober-Haus esitas vastuhagi 631 785 krooni saamiseks. Vastuhagi põhjenduste kohaselt tulenes

22. novembri 1996. a ostu-müügilepingute p-st 4.2 müüjate kohustus korterid vabastada ja

ehitusremonditööd lõpetada 15. detsembril 1996. a. Kuna müüjad seda kohustust ei täitnud, kandis

kostja suurt kahju seoses ebakvaliteetsete korterite, hoone katuse ja elektrisüsteemide remondi,

avariiremonditööde ja veekahjustuse likvideerimisega. Kostja müüs korterid edasi ning korterid

ostnud isik nõudis mittenõuetekohase kvaliteediga korterite puuduste tasuta kõrvaldamist TsK § 251

lg 1 p 3 alusel.

Tallinna Linnakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohus leidis, et kostja jättis

täitmata ostu-müügilepingute p-st 2.1 tuleva kohustuse tasuda 1. veebruariks 1997. a ostusumma täies

ulatuses. TsK § 173 lg 1 kohaselt tuleb kohustised täita nõuetekohasel viisil ja kindlaksmääratud

tähtajaks vastavalt lepingu sätetele.

Vastuhagi rahuldamata jätmisel leidis kohus, et asja arutamise käigus ei selgunud, milliseid töid ja kui

suures mahus pidid müüjad tegema ja tegemata jätsid. Pole tõendatud, et lepingupooled leppisid

kokku ehitusremonditööde tegemises vastuhagis nõutud ulatuses. Tõendamist leidis, et

ehitusremonditööd olid loetletud eellepingutes. Ostu-müügilepingute sõlmimise ajaks olid

eellepingus loetletud tööd tehtud ja tähtaegselt üle antud. Tööd üle võtnud ostja esindaja M. Haud

tööde kohta pretensioone ei esitanud. Kostja sõlmis ostu-müügilepingud, nõustudes lepingu

tingimustega. Puudus vajadus teostatud töid lahtikirjutatult ostu-müügilepingus sätestada. Lepingu

p 4.2. vastab sisult eellepingule. Pooltel polnud kokkulepet täiendavate tööde tegemiseks. Lepingu

allakirjutamisel olid tööd lõpetatud. Kostja ei ole tõendanud, et lepingute p-s 4.2 märgitud tööd olid

ostu-müügilepingu sõlmimisel lõpetamata. Samuti ei esitanud kostja müüjatele pretensioone müüdud

korterite puuduste kohta. Kostja kirjavahetus korterite järgmiste ostjatega ei tõenda, millistena

hagejad pidid korterid kostjale üle andma või mis töid nad pidid lepingute p 4.2 kohaselt tegema.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus leidis, et

linnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Ringkonnakohus märgib, et

linnakohus on põhjendatult lugenud tõendatuks, et hagejad olid ostu-müügilepingute sõlmimise ajaks

teinud neis sätestatud remonditööd. Kostja ei tõendanud kokkuleppe olemasolu korterite remondiks

kostja poolt väidetud mahus.

Ringkonnakohus leidis, et vastuhagis esitatud nõuded ei põhine mitte poolte vahel 22. novembril

1996. a sõlmitud ostu-müügilepingutel, vaid kostja ja Paul Richard Oberschneideri vahel

16. detsembril 1996. a ja 23. detsembril 1996. a sõlmitud korterite ostu-müügilepingutel. Hagejad ei

ole nimetatud lepingute poolteks.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule

uueks läbivaatamiseks. Kaebuse kohaselt on ringkonnakohus vääralt tõlgendanud ja kohaldanud

materiaalõiguse normi ning oluliselt rikkunud protsessiõiguse normi. Ringkonnakohus pole

põhjendanud, miks ta ei nõustu kostja apellatsioonkaebuse väitega, et korterite müümisel ei vastanud

need korterid tavaliselt esitatavatele nõuetele TsK § 250 lg 1 alusel. TsÜS § 64 lg 1 ei näe ette tehingu

tõlgendamist tunnistajate ütlustega. Pooled sõlmisid 18. novembril 1996. a vaidlusaluste korterite

ostu-müügi eellepingud. Neis nähti ette müüjate kohustus lõpetada korterites ehitusremonditööd

vastavalt eellepingus nimetatud ehituse töövõtulepingule hiljemalt 15. detsembril 1996. a. Samuti

lepiti korterite ostu-müügilepingute p 4.2 kokku, et müüjad lõpetavad ehitusremonditööd hiljemalt

15. detsembril 1996. a. Ostu-müügilepingute p 4.2 viitab asjaolule, et korterite olukord ei vastanud

tavaliselt esitatavatele nõuetele. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud korterite ostu-müügilepingute

p-s 4.2 kokkulepitu tähelepanuta jätmist.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Hagejad kassatsioonkaebusega ei nõustu. Kostja ei ole tõendanud põhjuslikku seost oma väidetava

kahju ja hagejate käitumise vahel. Kõik kostja poolt kohtule esitatud tõendid kahju suuruse ja selle

tekkimise asjaolude kohta puudutavad hoopis teist tehingut, milles hagejad ei osale.

Kostja pole esitanud ühtki tõendit selle kohta, et korterite vastuvõtmisel ostu-müügilepingute

sõlmimise järel oleks fikseeritud mingeid kõrvalekaldeid hagejate poolt lepingutingimuste täitmises.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks.

Tõendeid hinnates leidsid kohtud, et vaidlusaluste ostu-müügilepingute p-s 4.2 märgitud

ehitusremonditööd olid loetletud eellepingutes ning ostu-müügilepingute sõlmimise ajaks olid need

tehtud ja kostjale üle antud. Seega on ekslik kassatsioonkaebuse väide, et kohtud on jätnud ostu-

müügilepingute p 4.2 tähelepanuta. Ka on esimese astme kohtu otsuses märgitud, millel kohtu selline

järeldus rajaneb. Vastavalt TsMS § 330 lg-le 5 ei pea ringkonnakohus otsuses kordama esimese astme

kohtu otsuse põhjendusi, kui ta jätab esimese astme kohtu otsuse muutmata.

TsK § 250 lg 1 kohaselt peab müüdud asja kvaliteet vastama lepingu tingimustele, lepingus juhendite

puudumisel aga tavaliselt esitatavatele nõuetele. Kohtud jõudsid järeldusele, et ostu-müügilepingu

tingimuste järgi pidid hagejad vaidlusalused korterid kostjale üle andma sellises seisukorras, nagu

need olid pärast eellepingutes nimetatud ehitusremonditööde tegemist. Kuna kohtud leidsid, et

korterite kvaliteet pidi vastama ostu-müügilepingute tingimustele, siis polnud korteritele tavaliselt

esitatavaid nõudeid vaja kohtuotsustes käsitada.

Põhjendamata on kassatsioonkaebuse väide, et kohus on rikkunud TsÜS § 64 lg-t 1. Selle sätte

kohaselt tuleb tehingu tõlgendamisel lähtuda tehingu teinud isikute tegelikust tahtest, kui tehingu

sisust ei tulene teisiti. Tehingu teinud isikute tahte väljaselgitamine saab toimuda ainult tehinguga

seotud asjaolude abil. Nii ongi kohus tõendamist leidnud asjaoludele tuginedes välja selgitanud,

millise kvaliteediga korterite müügile oli ostu-müügilepingute poolte tahe suunatud.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 18. aprilli 2000. a otsus jätta muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

L. Laarmaa, A. Kull, T. Vernik