3-3-1-40-00 · Riigikohus

3-3-1-40-00

OTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 10. oktoobril 2000

Viljar Magnus Kaarle Pässi kassatsioonkaebuse läbivaatamine ORAS § 18 lg. 1 kohaldamise

asjas

Riigikohtu halduskolleegium koosseisus Tõnu Anton (eesistuja), Hele-Kai Remmel ja Harri Salmann

vaatas 21. septembril 2000 kirjalikus menetluses läbi Viljar Magnus Kaarle Pässi

kassatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtu 17. mai 2000. a. otsuse peale haldusasjas nr. II-3-

54/2000.

ÕVVTK Tartu maakonnakomisjoni 14. märtsi 1996. a. otsusega nr. 176/1-8 tunnistati Viljar Magnus

Kaarle Päss omandireformi õigustatud subjektiks Tartu maakonnas Haaslava külas asuva endise

Südame A-18 talu 24,45 ha maa ja hoonete suhtes.

Haaslava Vallavalitsuse 29. märtsi 1999. a. korraldusega nr. 888 jäeti Maareformi seaduse § 6 lg. 2

p. 3 ja lg. 3 ning § 9 lg. 1 p. 1 alusel õigustatud subjektidele tagastamata mitme talu, s.h Südame A-

18 talu juurde kuulunud maa ja otsustati erastada Riina Kaldale 102,2 ha maad (100,7 ha

kalakasvatusrajatiste teenindamiseks ning 1,5 ha ehitusjärgus elumaja juurde).

21. juunil 1999 esitas V. M. K. Päss Tartu Maakohtu halduskohtunikule kaebuse, milles palus

tunnistada Haaslava Vallavalitsuse 29. märtsi 1999. a. korraldus nr. 888 endise Südame A-18 talu

0,4555 ha maa mittetagastamise osas seadusevastaseks. Kaebuse kohaselt ostis R. Kalda 2. oktoobril

1991 Tartu Metsamajandilt endise Südame A-18 talu kuivati müürid. Nende juurde eraldati

R. Kaldale 30. oktoobril 1991 tähtajata kasutamiseks 0,4777 ha rohumaad. Kaebaja väitis, et Tartu

Metsamajandi ja R. Kalda vahel 2. oktoobril 1991 sõlmitud ostu-müügileping on õigustühine, kuna

see oli vastuolus ORAS §-ga 18. Ebaseaduslik oli ka R. Kaldale maa eraldamine.

Tartu Maakohtu halduskohtuniku 4. oktoobri 1999. a. otsusega haldusasjas nr. 3-35/99 jäeti see

kaebus rahuldamata. Halduskohtuniku otsuse kohaselt on R. Kalda ja Tartu Metsamajandi vahel

2. oktoobril 1991 sõlmitud ostu-müügileping käesoleva ajani kehtiv. Kehtetu tehinguga oleks

tegemist ainult juhul, kui oleks sellesisuline jõustunud kohtuotsus. 14. augustil 1992 R. Kaldale

väljastatud ehitusluba ja selle seaduslikkus ei ole käesoleva kaebuse esemeks ja seetõttu ei anna

kohus õiguslikku hinnangut ehitusloa seaduslikkuse kohta. MRS § 6 lg. 2 p. 3 kohaselt ei tagastata

maad, kui sellel asuvad teisele isikule kuuluvad hooned või rajatised. Kuna vaidlusalusel maal asub

R. Kaldale kuuluv ehitusjärgus elumaja, on jäetud see 0,45 ha suurune maatükk kaebajale tagastamata

põhjendatult ja seaduslikult. Halduskohtunik asus seisukohale, et vaidlustatud korraldus, mis

tunnistab R. Kalda "maa ostueesõigusega erastamise õigustatud subjektiks 0,45 ha Südame A-18

talumaa osas, ei riku kaebaja õigusi ega piira tema vabadusi, sest maa ostueesõigusega erastamine

järgneb maa tagastamata jätmisele, mis on kaks iseseisvat otsustust".

V. M. K. Päss esitas 22. veebruaril 2000 Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles taotles

halduskohtuniku otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega palus tunnistada Haaslava

Vallavalitsuse 29. märtsi 1999. a. korralduse nr. 888 endise Südame A-18 talu 0,4777 ha maa

mittetagastamise osas osaliselt seadusevastaseks.

Tartu Ringkonnakohtu 17. mai 2000. a. otsusega jäeti see apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu

Maakohtu halduskohtuniku 4. oktoobri 1999. a. otsus muutmata, täiendades seda ringkonnakohtu

otsuses märgitud põhjendustega. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on kaebuse esitaja tunnistatud

ÕVVTK Tartu maakonnakomisjoni 14. märtsi 1996. a. otsusega omandireformi õigustatud subjektiks

tema onu M. Pässile kuulunud Südame A-18 talu maa ja hoonete osas. Ringkonnakohus asus

seisukohale, et vaidlustatud haldusakt rikuks omandireformi õigustatud subjekti V. M. K. Pässi õigusi

üksnes siis, kui V. M. K. Päss "oleks 2. oktoobril 1991. a tehingu sõlmimise ajal olnud 20. juuni

1991. a. jõustunud ORAS § 8 sätestatud endise omaniku pärija". Kaebuse esitaja õigus taotleda tema

onule kuulunud talu maad tuleneb aga 1. novembril 1991 jõustunud Maareformi seaduse §-st 5 lg. 1.

Pealegi sai kaebuse esitaja õiguse taotleda onule kuulunud hooneid alles 19. jaanuaril 1993 jõustunud

Endiste omanike õdedele ja vendadele või nende alanejatele sugulastele endise omaniku maal asuvate

endise omaniku hoonete ja rajatiste tagastamise seaduse alusel. Seega Tartu Metsamajandi ja

R. Kalda vahel 2. oktoobril 1991 sõlmitud ostu-müügileping ei rikkunud kaebuse esitaja õigusi, sest

viimasel ei olnud sel ajal õigust taotleda õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamist.

Ringkonnakohus selgitas, et omandi privatiseerimise kõige tähtsamaks õigusaktiks on 20. juunil 1991

jõustunud ORAS. Ülemnõukogu Presiidiumi 17. juuli 1990. a. otsuse kehtivus ja mõju ulatus

20. juunini 1991, mil jõustus ORAS. Seega tehingute peatamise keelu rikkumine võis ja võib

puudutada ainult ORAS-s sätestatud õigustatud subjektide õigusi. Endiste omanike õdede ja vendade

või nende alanejate sugulaste õigus maa ja eriti muu vara tagasi taotlemiseks sätestati hilisemate

õigusaktidega ja seetõttu enne nende õigusaktide jõustumist tehtud tehingud ei saa puudutada endiste

omanike õdede ja vendade ning nende alanejate sugulaste õigusi.

V. M. K. Päss esitas kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada Tartu Ringkonnakohtu otsuse ja teha

asjas uus otsus, millega tunnistada Haaslava Vallavalitsuse 29. märtsi 1999. a. korraldus nr. 888

endise Südame A-18 talu 0,4777 ha maa mittetagastamise osas osaliselt seadusevastaseks ning välja

mõista Haaslava vallalt kassaatori kasuks kantud kohtukulud. Kassaator leiab, et ringkonnakohus

kohaldas vääralt materiaalõiguse norme ja rikkus kohtumenetluse norme. Kassaator väidab:

ORAS § 18 ei seo tehingu tühisust nõudeõigust omava isiku subjektsusega. Antud juhtumil müüs

Tartu Metsamajand õigusvastaselt võõrandatud ehitise R. Kaldale 2. oktoobril 1991, s.o pärast ORAS

jõustumist ning õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamist. Seega on Tartu

Metsamajandi ja R. Kalda vahel 2. oktoobril 1991 sõlmitud tehing tühine ega anna R. Kaldale õigust

selle ehitise juurde maad erastada, sõltumata sellest, kas kassaator oli tehingu tegemise ajal

õigustatud subjekt või mitte, kas ta oli esitanud avalduse õigustatud subjektiks tunnistamiseks või kas

R. Kalda teadis õigustatud subjekti olemasolust või mitte.

Edasikaebe eesmärgiks on parandada võimalikud vead, sh vastuolud kohtuotsustes. Antud haldusasja

lahendamisel on apellatsioonikohus vastuolusid suurendanud, rikkudes sellega TsMS §-s 231

sätestatud nõudeid. Esimese astme kohus leidis, et 2. oktoobri 1991. a. tehing on kehtiv ja seepärast

pole õiguslikku alust vaidlustatud korralduse seadusevastaseks tunnistamiseks. Apellatsioonikohus

asus seisukohale, et 2. oktoobril 1991 tehtud tehingu tõttu oleks kassaatoril õigus nõuda vaidlustatud

korralduse õigusvastaseks tunnistamist üksnes siis, kui kassaator oleks olnud tehingu tegemise ajal

vara endise omaniku pärija. Nimetatud motiivid on vastuolulised: esimese astme kohus kinnitab, et

tehing on kehtiv, kuid apellatsioonikohus möönab tehingu õigusvastasust.

Haaslava Vallavalitsuse kirjalikus vastuses kassatsioonkaebusele väidetakse, et halduskohtuniku ja

ringkonnakohtu otsused on õiged ja seaduslikud.

Tutvunud esitatud materjalidega, Riigikohtu halduskolleegium

leidis:

1. MRS § 6 lg. 2 p. 3 sätestab, et maad ei tagastata kas osaliselt või tervikuna, kui maal asuvad teisele

isikule kuuluvad hooned või rajatised, sealhulgas aiandus-, suvila-, elamu- või garaažiühistu ringpiiri

sees, ning ei lepita kokku hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmises, rendileandmises või muul

viisil vastavalt käesoleva seaduse §-dele 7, 9 ja 10. MRS § 22 lg. 1 kohaselt saavad teiste hulgas

ostueesõigusega maad erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna.

2. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et Ülemnõukogu Presiidiumi 17. juuli 1990. a. otsuse

kehtivus ja mõju ulatus vaid 20. juunini 1991, mil jõustus ORAS.

Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi 17. juuli 1990. a. otsuse "Privatiseerimisprotsessi

korraldamise esmajärgulistest abinõudest" punktis 1 sätestati: "Peatada ajutiselt kuni omandi

privatiseerimist reguleerivate Eesti Vabariigi normatiivaktidevastuvõtmiseni riigi omanduses olevate

ettevõtete ja muude organisatsioonide põhikirjafondi varaga kõik tehingud, mis põhjustavad selle

vara omandivormi muutmise, välja arvatud käesoleva otsuse punktis 3.2 ettenähtud juhud, samuti ka

vara üleandmine kehtestatud korras sovhoosidelt kolhoosidele." Eesti Vabariigi Ülemnõukogu

Presiidiumi 21. veebruari 1991. a. otsusega "Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi 1990. aasta

17. juulil otsuse "Privatiseerimisprotsessi korraldamise esmajärgulistest abinõudest"

mittekohaldamise kohta" sätestati, et mitte kohaldada Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi

1990. aasta 17. juuli otsust nende isikute suhtes, kes vastavalt Eesti NSV taluseadusele taastavad või

rajavad uut talu.

Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 20. juuni 1991. a. otsuse "Omandireformi aluste seaduse rakendamise

kohta" p. 9 esialgse redaktsiooni kohaselt loeti kehtetuks kõik tehingud, mis rikuvad Eesti Vabariigi

Ülemnõukogu Presiidiumi 1990. a. 17. juuli otsust "Privatiseerimisprotsessi korraldamise

esmajärgulistest abinõudest". Sama otsuse punktis 11 sätestati juhtumid, millistele ei laiene Eesti

Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi 1990. a. 17. juuli otsus.

Eesti Vabariigi Ülemnõukogu Presiidiumi 1990. a. 17. juuli otsus "Privatiseerimisprotsessi

korraldamise esmajärgulistest abinõudest" tunnistati kehtetuks 27. oktoobril 1993 vastu võetud

Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse §-ga 25 lg. 6.

3. 19. jaanuaril 1993 jõustunud Endiste omanike õdedele ja vendadele või nende alanejatele

sugulastele endise omaniku maal asuvate endise omaniku hoonete ja rajatiste tagastamise seaduse § 5

sätestab, et selle seaduse alusel taotlejate avalduste esitamine, läbivaatamine, tõendite esitamine ja

hindamine, hoonete ja rajatiste tagastamise otsustamine ning tagastaminetoimub vastavalt Eesti

Vabariigi omandireformi aluste seadusele ja sellest tulenevatele õigusaktidele, kui käesolevast

seadusest ei tulene teisiti.

ORAS § 18 lg. 1 keelas ja keelab kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud

vara tagastamise küsimuse otsustamiseni muuta selle vara omandivormi.

Antud haldusasjas on ÕVVTK Tartu maakonnakomisjoni 14. märtsi 1996. a. otsusega nr. 176/1-8

tehtud kindlaks, et Haaslava vallas endise Südame A-18 talu hooned ja 24,45 ha maad, mis kuulusid

õigusvastase võõrandamise ajal taotleja onule M. Pässile, on omandireformi objektiks. Kuna see

maakonnakomisjoni otsus on seadusjõus, siis puudub vaidlus selle üle, et endise Südame A-18

taluhooned on omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara. Sellest tulenevalt

kuulub selle vara suhtes kohaldamisele ORAS § 18 lg. 1.

4. Alates 2. märtsist 1997 kehtib ORAS § 18 lg. 1 järgmises redaktsioonis: "Kuni omandireformi

objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni (sealhulgas kohtueelse või

kohtuliku vaidluse lõppemiseni) on riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja

füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega

koormata, kui seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. Nimetatud vara

võib võõrandada riigile või kohalikule omavalitsusüksusele või õigustatud subjektide kirjalikul

nõusolekul teistele isikutele. Kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni on vara

praegustel valdajatel õigus seda rentida või muul viisil valdusse anda üksnes tähtaega määramata.

Tähtajatu üürilepingu suhtes ei kohaldata käesoleva seaduse § 121 sätteid. Tähtajatud lepingud

kuuluvad lõpetamisele kolmekuulise etteteatamisega. Kirjaliku nõusoleku andmisel peab õigustatud

subjekti allkiri sellel olema notariaalselt tõestatud."

1. septembril 1994 jõustunud Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66 lg. 3 järgi on tühine tehing

kehtetu algusest peale. Sama seaduse § 66 lg. 4 kohaselt ei pea tühist tehingut täitma. Sellest

tulenevalt on ORAS §-s 18 lg. 1 sätestatud keeldu rikkuv tehing kehtetu algusest peale. Selline tehing

ei vaja kohtu korras kehtetuks tunnistamist.

5. TsÜS § 175 kehtestab, et paragrahvide 69-74, 76, 79 ja 80 sätteid kohaldatakse ka enne 1994. aasta

1. septembrit tehtud tehingute suhtes. Seega ei kuulu enne 1994. aasta 1. septembrit tehtud tehingute

suhtes kohaldamisele TsÜS § 66.

6. Tartu Metsamajandi ja R. Kalda vahel ostu-müügilepingu sõlmimise ajal 2. oktoobril 1991 kehtis

ORAS § 18 lg. 1 redaktsioonis: "Kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud

vara tagastamise küsimuse otsustamiseni on riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel

juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omanduses või valduses vara on, keelatud vara omandivormi

muuta, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud."

Kuna tehingu seaduslikkust hinnatakse tehingu sõlmimise ajal kehtinud seaduse alusel, siis tuleb

antud juhtumil juhinduda TsK § 51. Selle paragrahvi lõige 1 sätestas, et seaduse nõuetele mittevastav

tehing on kehtetu.

Kuna antud juhtumil tehingu sõlmimise ajal sätestas ORAS §-s 18 lg. 1 sõnaselgelt, et seda sätet

rikkuvad tehingud on kehtetud, siis ei vaja selline tehing kohtu korras kehtetuks tunnistamist.

7. MRS § 15 lg. 1 kohaselt otsustab maa tagastamise ja kompenseerimise kohalik omavalitsus

Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Vabariigi Valitsuse5. veebruari 1993. a. määrusega nr. 36 on

kinnitatud "Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise kord". Selle korra punkti 49 järgi otsustab

õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise õigustatud subjektidele vara asukoha järgne valla- või

linnavalitsus kuue kuu jooksul õigustatud subjektiks tunnistamise otsuse kättesaamise päevast, võttes

aluseks kohaliku komisjoni otsuse, õigusvastaselt võõrandatud vara toimiku ning maa tagastamiseks

täiendavalt kogutud dokumendid. Sama korra punkti 51 alapunkti 5 kohaselt paigutatakse maa

tagastamise toimikusse õiendid õigusvastaselt võõrandatud maal paiknevate hoonete ja rajatiste ning

nende kuuluvuse kohta või kohaliku omavalitsuse õiend selle kohta, et tagastataval maal ei asu

teistele isikutele kuuluvaid hooneid. Otsustades õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamise

küsimust, on valla- või linnavalitsus pädev võtma seisukoha sellel maal paiknevate hoonetega tehtud

tehingu tühisuse suhtes.

Eeltoodu põhjal kuulub kassatsioonkaebus rahuldamisele osaliselt. Tartu Ringkonnakohtu 17. mai

2000. a. otsus tuleb tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Juhindudes HKMS §-st 72 lg. 1 p. 2 ja §-st 90 lg. 2, Riigikohtu halduskolleegium

otsustab:

Rahuldada Viljar Magnus Kaarle Pässi kassatsioonkaebus osaliselt.

Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 17. mai 2000. a. otsus haldusasjas nr. II-3-54/2000 ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Tagastada Advokaadibüroole Bachmann & Partnerid OÜ kautsjon 700 (seitsesada) krooni.

Otsus jõustub 10. oktoobril 2000 teatavaks tegemisest.

Tõnu Anton, Hele-Kai Remmel, Harri Salmann