3-2-1-97-00 · Riigikohus

3-2-1-97-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 2. oktoobril 2000. a

OÜ Bittan hagi Guido Seili vastu ebaõige kande kustutamiseks kinnistusraamatust.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Odar, liikmed H. Jõks ja A. Kull, vaatas avalikul

kohtuistungil 4. septembril 2000. a läbi G. Seili kassatsioonkaebuse alusel Tallinna Ringkonnakohtu

tsiviilkolleegiumi 6. märtsi 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/198/2000. Istungist võtsid osa hageja

esindaja vandeadvokaat J. Leppik ja kostja esindaja vandeadvokaat E. Sassian.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Tallina Ringkonnakohtu otsuse kohaselt avati 1. augustil 1995. a Tallinna Kinnistusameti Tallinna

kinnistusjaoskonna kinnistusregistris registriosa nr 455 asukohaga Tallinn Saue 9. Registriosa avati

Tallinna Linnavalituse 9. juuni 1995. a avalduse ja Tallinna Linnavalitsuse 15. märtsi 1995. a

korraldus nr 753-k alusel, millega tagastati õigusvastaselt võõrandatud maa Tallinnas Saue 9

suurusega 2572 m2 G. Seilile. Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 25. märtsi 1996. a

otsusega tunnistati Tallinna Linnavalitsuse 15. märtsi 1995. a korraldus nr 753-k seadusevastaseks,

kuna korralduse väljaandmisel ei arvestanud Tallinna Linnavalitsus, et maal asusid teisele isikule

kuuluvad ehitised, mis olid omandatud omandireformi aluste seaduse ja sellest tulenevate õigusaktide

alusel. OÜ Bittan nõudis AÕS § 57, 65 lg 1 ja 67 lg 2 ning kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 52 lg 1

ja 72 p 5 alusel kande kustutamist ja registriosa sulgemist, kuna kande aluseks olnud õiguslik alus on

ära langenud.

Tallinna Linnakohtu 3. novembri 1999. a otsusega hagi rahuldati ning otsustati kinnistusraamatu

kanne kustutada ja registriosa sulgeda. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt tõendavad Tallinna

Ringkonnakohtu ja Riigikohtu otsused, et Saue 9 asuvad ehitised kuuluvad hagejale. Hageja soovib

erastada ehitise alla ja selle teenindamiseks vajalikku maad, mille teeb võimatuks ebaõige kanne.

Kinnistusraamatu kande aluseks olev haldusakt on tunnistatud täielikult seadusvastaseks.

Seadusvastaseks tunnistatud haldusakti alusel tehtud kanne on ebaõige AÕS § 57 tähenduses. AÕS

§ 65 lg 1 annab isikule, kelle asjaõigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande muutmist

või kustutamist. Ebaõige kanne rikub hageja subjektiivset õigust nõuda maa erastamist. Käesolevas

vaidluses ei kuulu hindamisele see, kas hageja taotlus maa erastamiseks tulevikus rahuldatakse või

mitte. Kostja väited vara heauskse omandamise kohta ei ole õiged. Vaidluses on tegemist

esmakandega, mis põhineb haldusorgani seadusvastasel korraldusel. Hageja ei ole omandanud

asjaõigust tuginedes kinnistusraamatu kandele ja võõrandaja ja omandaja kokkuleppele omandi

üleandmiseks. Seega ei ole alust kohaldada AÕS §-s 65 lg 3 sätestatut. Kinnistusraamatu registriosa

suletakse seaduses ettenähtud juhtudel. Vaidlusalune registriosa on avatud haldusorgani avalduse

alusel, mille alus on ära langenud. Seega on kanne ebaõige ning kuulub kustutamisele ja registriosa

sulgemisele.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 6. märtsi 2000. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Linnakohus tegi õigesti kindlaks, et Tallinnas Saue 9 asuvad ehitised kuuluvad OÜ-le Bittan. Hageja

soovib erastada ehitiste alla ja teenindamiseks vajalikku maad, mille teeb võimatuks ebaõige kanne.

Kuna Tallinna Linnavalitsuse korraldus maa Guido Seilile tagastamise kohta on tunnistatud

seadusevastaseks, siis on kande õiguslik alus ära langenud ja kinnistusraamatu kanne AÕS § 57 lg 1

kohaselt ebaõige.

Kostja väited planeerimis- ja ehitusseaduse ja teiste õigusaktide rikkumise kohta hoonete ehitamisel

ei ole selle vaidluse lahendamisel asjakohased, sest siin ei saa hinnata, kas hageja taotlus maa

erastamiseks pädevate haldusorganite poolt tulevikus rahuldatakse või mitte.

Kostja väited kinnisasja heauskse omandamise kohta on ümber lükatud asja materjalidega. AÕS § 56

lg 3 kohaselt on omandaja pahauskne, kui ta teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on

ebaõige. RAS Linda ja AS Bittan vahel sõlmitud ostu-müügilepingu kehtetuks tunnistamise vaidluses

on kindlaks tehtud, et kostja sai 6. aprillil 1995. a - seega enne tagastatud maa kandmist

kinnistusraamatusse - teada, et krundil asuv hoone on müüdud AS-le Bittan. Ta pidi teadma, et

tagastataval maal asuvad teisele isikule kuuluvad hooned ja kinnistusraamatu kanne on ebaõige.

Hagejal on vastavalt AÕS § 65 lg 1 õigus nõuda kande kustutamist.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta

hagi rahuldamata.

Kohtud on ebaõigesti asunud seisukohale, et vaidlustatud kinnistusraamatu kandega on rikutud

hageja asjaõigust. Tuvastamata on, millist asjaõigust rikuti. Maa erastamise soov ei ole asjaõigus.

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 25. märtsi 1996. a otsusega on tuvastatud, et hageja

ehitiste näol on tegemist õigusliku aluseta püstitatud ehitisega. Sellist ehitist võib käsutada üksnes

peale kasutusloa saamist ehitisele. Hageja ei ole ehitisele kasutusloa andmist taotlenud. Vaidlustatud

kandega ei ole hageja asjaõigust - omandiõigust rikutud. Hagejal puudub AÕS § 68 lg 1 kohane

täielik õiguslik võim asja üle, sest tal on seadusega keelatud asja kasutada ja käsutada enne AÕS

RakS §-s 14 lg 1 ja planeerimis- ja ehitusseaduse §-s 70 ettenähtud toimingute sooritamist.

Maa erastamiseks puudub hagejal seaduslik alus, sest maad saab erastada üksnes teenindusmaa

ulatuses. Seda pole aga hageja ehitistele kunagi määratud. Tegemist on õigusliku aluseta püstitatud

ehitistega. Vaidluses tuleb kohaldada planeerimis- ja ehitusseadust ja teisi õigusakte, sest lähtuvalt

nende seaduste kohaldamisest on võimalik tuvastada väidetavate õiguste olemasolu või puudumine.

Väär on ringkonnakohtu järeldus, et kostja ei ole kinnisasja omandanud heauskselt. Asjaolud, et

hageja ehitisele ei ole kunagi teenindusmaad määratud ning et need ehitised on püstitatud ilma

projektita, olid teada enne 6. aprilli 1995. a. See kuupäev ei saa olla heausksuse määramise aluseks.

Maa tagastamise ja kinnistamise aluseks olid asjaolud, et ehitised olid püstitatud õigusliku aluseta ja

ilma ehitusprojektita.

Vastavalt AÕS § 5 lg 1 oli hagejal õigus hoonestusõiguse seadmisele. 2. septembril 1997. a palus OÜ

Bittan nõusolekut ehitisele hoonestusõiguse seadmiseks. Guido Seil oli sellega nõus, kuid OÜ Bittan

loobus hoonestusõiguse seadmisest. Seega ei realiseerinud hageja oma õigust.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et kaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse

muutmiseks.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil jäi kostja esindaja kaebus väidete ja hageja esindaja vastuse väidete juurde.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub tühistamisele TsMS § 363 p 1 alusel

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu.

Õige on kohtute järeldus, et kuna AÕS RakS § 10 lg 1 järgi maa kinnistusraamatusse kandmise

(kinnistusregistriosa avamise) aluseks olnud linnavalitsuse korraldus maa tagastamise kohta Guido

Seilile on tunnistatud seadusevastaseks, siis on kanne Guido Seili kui maa omaniku kohta vastavalt

AÕS §- le 57 lg 1 ebaõige.

Nõustuda ei saa kaebuse väitega, et hageja ehitised on õigusliku aluseta püstitatud ehitised. TsMS

§ 242 lg 2 kohaselt ei või asjaolusid, mis on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas,

vaidlustada teises tsiviilasjas, millest võtavad osa samad protsessiosalised. Sama põhimõte on

kehtestatud TsMS §-s 94 lg 2. Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 17. aprillil 1997. a

jõustunud otsuses, mis tehti Guido Seili ja OÜ Bittan vahelises vaidluses, on tuvastatud, et töökoda-

valvuriruum on vallasasi, millele laieneb AÕS §-s 13 kehtestatud õiguslik re"iim. See

apellatsioonikohtu otsus jäeti muutmata Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. septembri 1997. a otsusega.

Seega on jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas tuvastatud ehitise õiguslik staatus ja seda ei saa

vaidlustada selles tsiviilasjas. Kuigi TsMS § 94 lg 3 järgi pole tsiviilasja läbivaatavale kohtule

kohustuslik haldusasja läbivaatamisel tuvastatud asjaolud ja õigussuhted, märgib kolleegium, et ka

Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegiumi 26. märtsi 1996. a otsusega on töökoda-valvuriruum

loetud ehitiseks, millele kohaldatakse AÕS RakS §-s 13 sätestatut. See, et nimetatud ehitise

käsutamiseks on AÕS RakS § 14 lg 1 2. lause kohaselt nõutav kasutusluba, ei välista omandiõigust

sellele ehitisele. AÕS § 68 lg 2 näeb ette võimaluse piirata seadusega omaniku õigusi. AÕS RakS

§ 13 lg 3 järgi on õiguslikul alusel püstitatud ehitise omanikul õigus saada maa omanikuks

maareformi seaduses kehtestatud alustel ja korras ning sama paragrahvi lõike 5 järgi võib ehitise

omanik, kes ei soovi või kellel pole õigust saada maa omanikuks, nõuda hoonestusõiguse seadmist

ehitisalusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale. Hoonestusõiguse seadmist maareformi

käigus linna piirides asuva maa tagastamisel reguleeritakse MaaRS §-s 7 ning AÕS RakS §-s 15.

Kolleegium leiab, et ehitise omaniku õigus saada maa omanikuks või nõuda ehitise alusele ja selle

teenindamiseks vajalikule maale hoonestusõiguse seadmist tuleb võrdsustada õigustega, mis annavad

isikule aluse nõuda ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist. Kolleegium nõustub

apellatsioonikohtu seisukohaga, et selles vaidluses ei saa hinnata, kas pädevad organid peavad

rahuldama OÜ Bittan maa erastamise taotluse. Asja lahendamise eesmärgiks on hageja asetamine

võimalikult sarnasesse olukorda, milles ta olnuks, kui seadusvastast tagastamise korraldust poleks

tehtud.

Asjakohased pole kaebuse väited kostja poolt kinnistu heauskse omandamise kohta. Kui isik

kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt omandab kinnisasja või piiratud asjaõiguse, jäävad

AÕS § 56 lg 3 kohaselt tema heauskselt omandatud asjaõigused kehtima. Kostja pole

kinnistusraamatu andmetele tuginedes maatükki omandanud. Kinnistusregistriosa avati ja kostja kanti

sellesse omanikuna AÕS RakS §-s 10 lg 1 märgitud alustel. Heausksusega ei saa kaitsta omandamist

omandireformi käigus avaliku võimu akti alusel. AÕS §-s 56 lg 3 reguleeritakse kinnisasja

omandamist tehingu, asjaõiguslepingu läbi.

Seadus ei reguleeri olukorda, kus registriosa avamise õiguslik alus on ära langenud. Kohtud on KRS

§-st 72 p 5 juhindudes otsustanud kinnistusregistriosa sulgeda. Osundatud normi kohaselt suletakse

kinnistusregistriosa muudel seaduses sätestatud juhtudel. Seadus ei näe kinnistusregistriosa sulgemise

alusena ette registriosa avamise õigusliku aluse äralangemist. Tulenevalt AÕS §-st 56 lg 3 ei tohi

tekkida olukorda, et registriosa avamise õigusliku aluse äralangemisega kahjustatakse kolmandate

isikute poolt kinnistusraamatu andmetele tuginedes heauskselt omandatud piiratud kinnisasjaõigusi.

Registriosa sulgemine ei taga selle nõude järgimist ja kinnistusraamatu avalikku usaldatavust.

Seetõttu ei saa kinnistusregistriosa sulgemist pidada üldjuhul seaduslikuks. Asjas puudub registriosa

ärakiri, mis kajastaks selle seisu pärast 17. detsembrit 1997. a. Samas tuleb isikule, kelle õigust on

registriosa ebaõige avamisega rikutud, anda võimalus oma õiguse teostamiseks, so. maa erastamiseks

või hoonestusõiguse seadmiseks ja võimalikult suures ulatuses taastada olukord, mis oli enne

kinnistusregistriosa avamist. Heauskselt omandatud piiratud kinnisasjaõigusi kahjustamata on seda

võimalik teha, kui isiku, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, hagi alusel kantakse

kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna selle omanik enne maa tagastamist õigustatud subjektile.

Kuna hageja nõuet tuleb käsitleda kui maa tagastamise-eelse omaniku omanikuna

kinnistusraamatusse kandmise nõuet, siis TsMS § 77 lg 1 alusel lasub kohtul tema kostjana kaasamise

kohustus.

Asjassepuutuvad pole kassaatori väited, et hageja jättis ise oma õiguse realiseerimata, kuna ei

nõudnud tulenevalt AÕS RakS §-st 15 lg 1 hoonestusõiguse seadmist. See norm kuulub reeglina

kohaldamisele siis, kui maa tagastamisel on järgitud neid maareformi seaduse sätteid, mis

reguleerivad sellise maa tagastamist, mis kuulub teise isiku hoonete või rajatiste juurde krundina või

teenindusmaana. AÕS § 57 lg 1 kohaselt on kinnistusraamatu kanne ebaõige, kui see on tehtud

õigusliku aluseta või see alus on hiljem ära langenud. Ebaõige kinnistusraamatu kande korral on AÕS

§ 65 lg 1 alusel isikul, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kinnistusraamatu kande

parandamist.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. märtsi 2000. a otsus tühistada ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale kohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Edith Sassian & Ko-le tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

J. Odar, H. Jõks, A. Kull