3-2-1-91-00 · Riigikohus

3-2-1-91-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 29. septembril 2000. a

Ants Pindingu hagi Krista Leht"i vastu omavoliliselt hõivatud eluruumist väljatõstmiseks, selle

eluruumi ja elamu välisukse võtmete üleandmiseks ning üürivõla ja üüri väljamõistmiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas läbi

avalikul kohtuistungil 28. augustil 2000. a A. Pindingu kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. veebruari 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/47/00. Istungist

võtsid osa hageja A. Pinding ja kostja K. Leht.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Tallinna Linnavalitsuse 6. detsembri 1996. a korraldusega tagastati A. Pindingule 1/2 mõttelist osa

ehitistest Tallinnas Jakobi 24. Vara anti A. Pindingule üle aktiga 30. septembril 1997. a. A. Pindingu

ja Tallinna linna kaasomand ehitistele lõpetati lepinguga 17. märtsil 1998. a, mille kohaselt sai elamu

Jakobi 24a omanikuks A. Pinding ja elamu Jakobi 24 omanikuks Tallinna linn. K. Leht oli

korteriJakobi 24a-10 üürnik, kes tasus üürilepingu ja esitatud arvete alusel üüri AS-le Südalinna

Kinnisvarahooldus (edaspidi Südalinna KVH). Detsembriks 1997. a oli K. Lehe üürivõlg Südalinna

KVH-le 1965 krooni.

A. Pinding esitas Tallinna Linnakohtule kolm hagi.

Esimeses hagis 28. oktoobril 1997. a palus A. Pinding kohustada K. Lehte ES § 62 alusel vabastama

omavoliliselt hõivatud korteri Jakobi 24a-9 ning üle andma hagejale selle korteri võtme ja üle andma

mõneks tunniks maja välisukse võtme, et lisavõtit teha.

Teises hagis 12. jaanuaril 1998. a nõudis A. Pinding vana üürivõla 1965 krooni väljamõistmist

K. Lehelt, mille kostja oli võlgu jäänud detsembriks 1997. a esialgsele üürileandjale Südalinna KVH-

le. Elamu hagejale tagastamise ajal 6. detsembril 1996. a kehtinud ORAS § 12 lg 4 järgi võttis hageja

endale kõik üürnikuga varem sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused - seega on

hageja õigustatud nõudma vana üürivõlga, mida kostja seni on keeldunud maksmast.

Kolmandas hagis 17. veebruaril 1999. a nõudis A. Pinding K. Lehelt ES § 37 alusel igakuise üüri 200

krooni väljamõistmist alates esimese hagi kohtusse esitamisest 28. oktoobril 1997. a. Hageja leidis, et

kostja kasutuses oleva 22,2 m2 suuruse korteri kuu üür 200 krooni on aritmeetiline keskmine kostja

poolt varem makstud üürist, mida kostja ei ole hakanud vaatamata meeldetuletustele hagejale

maksma.

Tallinna Linnakohtu 2. juuli 1999. a otsusega jäeti kõik nõuded rahuldamata.

Otsuse põhjenduste kohaselt ei leidnud tõendamist, et kostja on omavoliliselt hõivanud korteri Jakobi

24a-9 ja elab seal või teeb omanikule takistusi selle valdamisel, kasutamisel ja käsutamisel.

AÕS § 72 lg 3 kohaselt on kaasomanikul õigus ühist asja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste

kaasomanike kaaskasutust. Elamu Jakobi 24a üleandmisel hagejale pidid kaasomanikud Tallinna linn

ja hageja lahendama hageja sissepääsemise elamusse. Hageja on õigustatud võtit nõudma endiselt

kaasomanikult Tallinna linnalt. Üürnikul ei ole kohustust anda omanikule maja välisukse võtit, kuigi

see oleks mõistlik käitumine.

Hageja ei olnud õigustatud kostjalt üüri nõudma aja eest enne kaasomandi lõpetamist 17. märtsil

1998. a, sest kostja tasus sel ajal üüri elamu teise kaasomaniku esindaja Südalinna KVH arvete alusel.

Hageja ei ole õigustatud nõudma teistkordset arvete tasumist. AÕS § 71 lg 2 alusel võib hagejal

tekkida nõudeõigus Südalinna KVH vastu, kui ta leiab, et kõik või osa üürist ja muudest maksetest

kuulub talle. Kaasomanike omavahelised suhted ei ole aga käesoleva hagi esemeks.

Alates 17. märtsist 1998. a on kaasomand lõpetatud, hageja on elamu Jakobi 24a omanik ja sellest

ajast on hagejale üle läinud kõik üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. ES § 37

ja 374 kohaselt on üürileandja kohustatud esitama üürnikule nõuetekohase üüriarve hiljemalt 7 päeva

enne üüri maksmise tähtaja saabumist. Arvele tuleb märkida makseperioodil võetava üüri suurus

lahtikirjutatult arvestuslikud kulud, muud maksed, võlgnevused ja viivised. Hageja ei ole tõendanud

nõuetekohaste üüriarvete esitamist ega seda, milliseid kulutusi ta on teinud. Seega puudub alus

üürivõla sissenõudmiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 22. veebruari 2000. a otsusega jäeti linnakohtu otsuse resolutsioon

muutmata, kuid muudeti otsuse põhjendusi.

Otsuse põhjenduste kohaselt välistab nõude rahuldamise kostja kohustamiseks vabastada

omavoliliselt hõivatud korter 9 asjaolu, et pooled kinnitasid apellatsioonikohtu istungil kostja

lahkumist elamust Jakobi 24a. Hageja nõue, kohustada kostjat andma talle elamu võtmed, ei põhine

seadusel. Üürniku keeldumine elamu omanikule võtmeid andmast ei ole omandiõiguse rikkumine.

Üürnik on elamust välja kolinud ega saa enam hagejat omandi valdamisel takistada.

Tulenevalt ORAS § 12 lg 4 oli elamu tagastamise eelduseks hageja nõusolek võtta endale kõik

üürnikuga varem sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused, mis ei tähenda aga seda, et

sellekohase kokkuleppeta oleks hagejale üle läinud enne elamu tagastamist kostjal tekkinud üürivõla

nõudeõigus. Tõendeid, et üürileandja oleks aastatel 1993-1997 tekkinud kostja üürivõla nõude

loovutanud hagejale, ei ole hageja esitanud. Seega ei ole hagejal alust nõuda kostjalt vana üürivõlga

1965 krooni.

30. septembrist 1997. a kuni 17. märtsini 1998. a oli elamu Jakobi 24a hageja ja Tallinna linna

kaasomand. Kaasomanikul on üürniku ees kõik omaniku õigused tulenevalt AÕS §-st 71 lg 4.

Linnaga sõlmitud lepingu alusel esitas üüriarveid kostjale Südalinna KVH. Makstes üüri Südalinna

KVH-le täitis kostja kohustuse õigesti ühele kaasomanikest. Kaasomanike vahelised suhted ei puutu

aga kostjasse.

Pärast kaasomandi lõpetamist 17. märtsil 1998. a jätkas Südalinna KVH kostjale arvete esitamist ja

kostja nende tasumist. Ei ole tõendatud, et hageja oleks kostjale kohe teatanud, et ta on uus

üürileandja. TsK § 218 mõttest tuleneb, et kui võlgnikule ei teatatud, et tal tuleb kohustis täita uuele

kreeditorile, siis kohustise täitmist esialgsele kreeditorile loetakse täitmiseks vastavale kreeditorile.

6. juulil 1998. a jõustunud ES § 374 lg 1 järgi oleks hageja pidanud esitama kostjale iga kuu

nõuetekohase üüriarve. Linnakohus tuvastas, et hageja ei esitanud kostjale üüriarveid. Kostja võttis

omaks, et üürinõudest sai ta teada menetluse käigus esitatud hagiavaldusest kohtuistungil

23. veebruaril 1999. a. Tallinna linn teatas 1. novembril 1999. a Südalinna KVH-le, et hageja elamu

haldamine tuleb lõpetada. Hageja kinnitas, et ei pidanud vajalikuks teatada Südalinna KVH-le, et ta

hakkab ise elamut hooldama. Seega ei saa hageja kostjale ette heita kohustise täitmist esialgsele

kreeditorile.

Ebaõige on linnakohtu järeldus, et üüri nõudmiseks peaks üürileandja tõendama, et ta on eluruumile

kulutusi teinud. ES § 37 lg 1 kohaselt on üür tasu eluruumi kasutamise eest ning üürileandja võib

seda nõuda ka eluruumile erilisi kulutusi tegemata.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus hageja apellatsioonikohtu otsuse tühistada.

Apellatsioonikohus jättis hindamata tõendid omavolilise ruumide hõivamise ja elamusse

sissepääsemiseks takistuste tegemise kohta. Kostja omavoliline majast väljaregistreerimine ja

lahkumine korterist nr. 10 pärast hagi esitamist kohtusse ei välista tema käitumise õigusvastasust ja

hagi rahuldamist. Kostja ei võimalda tänaseni hagejal korterisse nr 9 sisse pääseda.

Apellatsioonikohus tõlgendas vääralt ORAS § 12 lg 4 sätet, mille kohaselt vara tagastamise

tingimuseks oli omandireformi õigustatud subjekti kohustus võtta endale kõik üürnikuga varem

sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Seega kehtestati seadusega hageja õigus

kostjalt üürivõlga nõuda ja hageja ei pidanud eelmise üürileandjaga selleks eraldi kokkulepet

sõlmima.

Apellatsioonikohus tegi oletusliku järelduse, et kostja võlgneb eelmisele üürileandjale tasu vee eest ja

peab selleks läbirääkimisi Südalinna KVH-ga. Sellekohaseid tõendeid ei ole kostja esitanud.

Pärast hagi esitamist, ei pidanud hageja kostjale üüriarveid esitama, sest suhtlemine kostjaga jätkus

kohtu vahendusel.

Apellatsioonikohus keeldus alusetult täiendavate tõendite vastuvõtmisest. Neid oli võimatu esimese

astme kohtus esitada, kuna uued faktid ilmnesid alles peale linnakohtu istungit. Samuti keeldus

apellatsioonikohus välja nõudmast asjas tähtsust omavaid tõendeid.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada materiaalõigusnormi väära

tõlgendamise tõttu osas, millega jäeti rahuldamata hagi kostjalt vana üürivõla 1965 krooni

väljamõistmiseks ja protsessiõigusnormi rikkumise tõttu osas, millega jäeti rahuldamata hagi võtmete

üleandmiseks. Nende nõuete osas tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks apellatsioonikohtule. Muuta

tuleb otsuse põhjendusi igakuise üürinõude rahuldamata jätmise osas.

Apellatsioonikohus jättis põhjendatult rahuldamata nõude kostja väljatõstmiseks omavoliliselt

hõivatud eluruumist Jakobi 24a-9. ES § 62 kohaselt tõstetakse isik, kes on omavoliliselt hõivanud

eluruumi või mitteeluruumi seal elamiseks, välja teist eluruumi vastu andmata kohtu korras.

Apellatsioonikohus nõustus linnakohtu poolt tuvastatuga, et pole tõendatud kostja poolt selle

eluruumi omavoliline hõivamine. Apellatsioonikohus tuvastas poolte omaksvõtuga, et kostja on

elamust Jakobi 24a välja kolinud. Seega puudus hagi aluseks olnud asjaolu - eluruumi omavoliline

hõivamine ning kohus jättis põhjendatult nõude kostja väljatõstmiseks rahuldamata.

Apellatsioonikohus rikkus oluliselt protsessiõigusnorme, kui jättis elamu võtme üleandmise vaidluse

lahendamisel tähelepanuta, et kohtuotsus peab olema seaduslik ja põhjendatud (TsMS § 227 lg 1)

ning et kohtuotsuses peavad olema märgitud seadused, mida kohus kohaldas (TsMS § 330 lg 4).

Linnakohus leidis, et kostjal oleks mõistlik elamu võti omanikule üle anda. Apellatsioonikohus asus

seisukohale, et hageja nõue kostjalt elamu võtme saamiseks, ei põhine seadusel, omanikule elamu

võtme andmisest keeldumine ei ole omandiõiguse rikkumine ja omanik vahetagu ise elamu ukselukk.

Apellatsioonikohus ei põhjendanud, miks ei ole kohaldatav AÕS § 68, mille kohaselt on omanikul

õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise

vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist; omaniku õigused võivad olla kitsendatud ainult

seaduse või teiste isikute õigustega.

Apellatsioonikohtu tõlgendus ORAS § 12 lg 4 kohta, et hageja õigus vana üürivõlga nõuda tekib

üksnes juhul, kui esialgne üürileandja nõudeõiguse loovutab, ei ole seadusega kooskõlas. Hagejale

õigusvastaselt võõrandatud elamu tagastamise ajal 6. detsembril 1996. a kehtinud ORAS § 12 lg 4

järgi oli hagejale elamu tagastamise eelduseks tema nõusolek võtta endale kõik üürnikuga varem

sõlmitud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused. Seega on hagejal kui uuel üürileandjal

seadusest tulenev õigus nõuda kostjalt vana üürivõla tasumist, kui kostja ei tõenda, et vana üürivõlga

ei ole. Asja uuel läbivaatamisel peab apellatsioonikohus võla asjaolud tuvastama ja vastavalt sellele

vaidluse lahendama.

Kohus tuvastas, et hageja oli ehitiste Jakobi 24 kaasomanikuks alates 30. septembrist 1997. a kuni

17. märtsini 1998. a ning on otsuses õigesti lahendanud vaidluse üüri maksmisest sel perioodil.

Apellatsioonikohus kohaldas ekslikult üürivaidluse lahendamisel TsK § 218 sätteid, milles

sätestatakse nõude loovutamisest võlgnikule teatamata jätmise tagajärg. A. Pindingu hagi ei

tulenenud talle loovutatud üürinõudest, vaid elamu omanikuks saamisest. ES § 34 kohaselt jääb

eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku

suhtes. Kohus tuvastas, et varem sõlmitud üürilepingu järgi tasus kostja üüri üürileandja esitatud

arvete alusel. Hageja eluruumi uue omanikuna ja üürileandjana, pidi täitma varem sõlmitud

üürilepingu tingimust ning oli seetõttu kohustatud esitama kostjale üüriarveid ka enne 6. juulil

1998. a jõustunud ES § 374.

Kohus tuvastas, et hageja üürinõudest sai kostja teada kohtumenetluse käigus esitatud hagiavaldusest

kohtuistungil 23. veebruari 1999. a. Hagiavalduse kohaselt on kostja kasutuses oleva 22,2 m2 suuruse

korteri kuu üür 200 krooni aritmeetiline keskmine varem tasutud üürist, mis tuleb välja mõista alates

esialgse hagi esitamisest kohtusse 28. oktoobril 1997. a 15 kuu eest kokku 2800 krooni.

Apellatsioonikohus jättis põhjendatult selle hagi rahuldamata, kuna hageja ei esitanud kostjale

seaduse nõuetele vastavat üüriarvet. 6. juulil 1998. a jõustunud ES § 374 kohaselt on üürileandja

kohustatud esitama üürnikule nõuetekohase üüriarve hiljemalt seitse kalendripäeva enne üüri

maksmise tähtpäeva saabumist. Üüriarvele märgitakse makseperioodil võetava üüri suurus

lahtikirjutatult erinevate arvestuslike kulude ning muude maksete ja võlgnevuste ning viiviste lõikes.

Kui üürileandja jätab nõuetekohase üüriarve tähtpäevaks esitamata, maksab üürnik üüri hiljemalt 15.

kalendripäevaks nõuetekohase üüriarve saamise päevast arvates. Apellatsioonikohtu järeldus, et ES

§ 374 seab üüri maksmise sõltuvusse nõuetekohase üüriarve saamisest, on õige. Kuni hageja ei ole

kostjale nõuetekohast üüriarvet esitanud on hageja viivitav kreeditor ja kostja ei saa oma kohustust

täita (TsK § 232 lg 1).

Juhindudes § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. veebruari 2000. a otsus osas, millega

jäeti rahuldamata hagi Krista Leht"ilt vana üürivõla 1965 krooni väljamõistmiseks ja Krista

Leht"i kohustamiseks anda hagejale üle elamu välisukse võtmed. Tühistatud osas saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Jätta muutmata Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 22. veebruari 2000. a otsus osas,

millega jäeti rahuldamata hagi Krista Leht"i väljatõstmiseks omavoliliselt hõivatud eluruumist

Tallinnas Jakobi 24a-9 ning üüri saamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Ants Pindingule 20. märtsil 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

H. Jõks, J. Luik, T. Vernik