3-2-1-99-00 · Riigikohus

3-2-1-99-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 18. septembril 2000. a

AS Maardu Elamu hagi Karen Drambjani vastu eluruumi üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja J. Luik, liikmed A. Kull ja T. Vernik, vaatas läbi

kirjalikus menetluses 28. augustil 2000. a K. Drambjani kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. veebruari 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/266/2000.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Maardu Linnavalitsuse 20. veebruari 1997. a korraldusega nr 116 anti K. Drambjanile üürile 1-toaline

korter Maardus Noorte 9-2. Kirjalikku üürilepingut ei sõlmitud. K. Drambjanil tekkis alates

septembrist 1997. a üürivõlg.

Harju Maakohtule 19. novembril 1998. a esitatud hagiavalduses palus AS Maardu Elamu ES § 54

lg 1 p 1 alusel üürilepingu K. Drambjaniga ennetähtaegselt lõpetada ning ta välja tõsta eluruumist

rohkem kui kolmekuulise üürivõla tõttu.

Vaidluse kohtus menetlemise ajal sõlmisid pooled 31. märtsil 1999. a kokkuleppe, milles kostja

kohustus 31. jaanuariks 2000. a osade kaupa ära maksma üürivõla 4960 krooni ja tasuma igakuist

üüri. Kostja jättis kokkuleppe täitmata alates augustist 1999. a.

Harju Maakohtu 8. novembri 1999. a otsusega hagi rahuldati.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt on ES § 28 lg 1 alusel üüri tasumine üürniku kohustus ja üürivõla

osade kaupa tasumise kokkulepe ei välista üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist, kui kostja jätab

täitmata üürilepingujärgse kohustuse tasuda igakuist üüri. Kohus tuvastas, et kostjal tekkis üürivõlg

ajavahemikul jaanuarist kuni augustini 1998. a ning alates augustist 1999. a. Kostja on võlgu üle

kolme kuu üüri, mistõttu on hagejal õigus nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ja kostja

väljatõstmist korterist ES § 54 lg 1 p 1 alusel.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 29. veebruari 2000. a otsusega jäeti maakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ning otsuse põhjendusi ei ole vaja korrata.

Kostja üürivõlg oli üle kolme kuu ja see on ES § 54 lg 1 p 1 järgi üürilepingu ennetähtaegse

lõpetamise nõude esitamise aluseks. Kostja väited üüri tasumata jätmise mõjuvate põhjuste kohta

jättis maakohus õigesti arvestamata. Üüri maksmata jätmise mõjuvaks põhjuseks ei ole üüri

mittemaksmine seoses kostja väljaminekutega kohaliku omavalitsusorgani valimistel

kandideerimisega. Üürivõla tasumine pärast maakohtu otsuse tegemist ei ole kohtuotsuse tühistamise

aluseks.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus kostja apellatsioonikohtu otsuse tühistada. Kohus ei põhjendanud kostja

taotluse rahuldamata jätmist menetluse peatamiseks kuni 31. jaanuarini 2000. a, s.o 31. märtsil

1999. a sõlmitud kokkulõppe täimise tähtpäeva saabumiseni. Kostja üürivõlg tekkis mõjuvatel

põhjustel, mis välistab kostja väljatõstmise eluruumist ES § 54 lg 1 p 1 alusel. Kostjal oli hageja

esindajaga kokkulepe, et kuna kostjal puudus korteriremondi ja madala sissetuleku tõttu võimalus

üüri maksta, siis hakkab kostja osade kaupa võlga maksma. Hageja on korteri remondi eest kostjale

võlgu üle 20 000 krooni, kuigi kostjal ei ole esitada remondikulu tõendeid, sest dokumendid hävisid

korteri tulekahjus. Apellatsioonikohus ei arvestanud otsuse tegemisel asjaolu, et kostja oli üürivõla

likvideerinud enne apellatsioonkaebuse esitamist.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis hageja, et apellatsioonikohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust.

Elamuseaduses sätestatakse, et üürnik on kohustatud maksma eluruumi kasutamise eest üüri

igakuiselt üürileandja esitatud arvete alusel (ES §-d 28 lg 1, 372 lg 1 ja 374 lg 1). Kohtud tuvastasid,

et hagi esitamise ajal 19. novembril 1998. a oli kostjal üürivõlg üle kolme kuu alates jaanuarist kuni

augustini 1998. a. ES § 54 lg 1 p 1 kohaselt võib üürileandja nõuda üürilepingu ennetähtaegset

lõpetamist ja üürniku väljatõstmist, kui üürnik on jätnud mõjuvate põhjusteta maksmata rohkem kui

kolme kuu üüri. Apellatsioonikohus leidis, et kostja väide väljaminekute kohta seoses

kandideerimisega kohaliku omavalitsusorgani valimistel, ei ole üüri maksmata jätmise mõjuv põhjus

ja kuna kohtud ei tuvastanud muid asjaolusid, mis võinuksid olla üüri maksmata jätmise mõjuvaks

põhjuseks, siis oli ES § 54 lg 1 p 1 sätete kohaldamine põhjendatud.

Kassatsioonkaebuse väide kostja madala sissetuleku kohtaei ole arvestatav üüri maksmata jätmise

mõjuva põhjusena, sest kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et ta on taotlenud

sotsiaalabi üüri tasumiseks. Madal sissetulek ainuüksi ei ole üüri maksmata jätmise mõjuv põhjus,

sest elamuseaduse järgi ei ole üürileandjal kohustust taluda rohkem kui kolme kuu eest üüri

saamatajäämist.

Kostja ei ole kohtule esitanud tõendeid oma väite kinnitamiseks, et hageja võlgneb kostjale korteri

remontimise eest 20 000 krooni ja kohus on põhjendatult jätnud kostja sellekohased väited

tähelepanuta.

Kostja seisukoht, et üürivõla ja üüri maksmise 31. märtsi 1999. a kokkulepe välistab kostajaga

üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise, ei ole õige. Hagi üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks

esitati kohtusse 19. novembril 1998. a. Selleks ajaks oli kostja võlgu rohkem kui kolme kuu üüri ja

hageja pöördus oma rikutud õiguse kaitseks kohtusse. Poolte 31. märtsi 1999. a kokkulepe üürivõla ja

üüri osade kaupa tasumiseks ei muutnud ES §-st 54 lg1 p 1 tulenevaid õiguslikke tagajärgi, mida

kinnitab asjaolu, et pärast kokkuleppe sõlmimist toimunud kohtuistungitel hageja ei loobunud hagist,

vaid nõudis endiselt üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist.

Juhindudes TsMS §-st 362 p 1, kolleegium

o t s u s t a s :

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. veebruari 2000. a otsus muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

J. Luik, A. Kull, T. Vernik