3-2-1-100-00 · Riigikohus

3-2-1-100-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 15. septembril 2000. a

OÜ Taldent hagi Tallinna linna vastu 226 639 krooni 84 sendi saamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, vaatas

kirjalikus menetluses 28. augustil 2000. a läbi OÜ Taldent kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. märtsi 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/119/00.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Tallinna Ringkonnakohtu otsuse kohaselt rentis OÜ Taldent 28. juulil 1994. a sõlmitud rendilepingu

järgi Tallinna linna Tõnismäe Polikliinikult Tallinnas Hariduse 6 V korruse ruumi nr 510. OÜ Taldent

remontis ruumi rendileandja nõusolekul, kuid rendileandja keeldus kulutusi hüvitamast.

Hageja palus kostjalt välja mõista kokku 226 639 krooni, s.o 1995. aasta veebruarikuust kuni

novembrikuuni ruumi parendamiseks tehtud kulu 166 561 krooni, viivist 9 610 krooni ja

ehitushinnaindeksi 1,303 järgi perioodi 1. november 1995. a kuni 1. september 1998. a eest 50 468

krooni.

Kostja vastuväite kohaselt ei olnud hageja tehtud parendused hädavajalikud, vaid olid vajalikud

rentnikule endale. Rendilepingu järgi ei ole rendileandja kohustatud tehtud ümberehitusi või vara

parendusi hüvitama.

Tallinna Linnakohus rahuldas 27. septembri 1999. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt välja

ruumi remondi ja parenduste eest 166 561 krooni ja remonttööde eest tasumisega viivitamise eest 9

610 krooni. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudus pooltel kokkulepe rendilepingu lõpetamiseks.

Nõude lepingu lõpetamiseks esitas rendileandja ja leping on ennetähtaegselt lõpetatud rendileandja

algatusel. Kui rendileandja rendilepingu lõpetab, siis rendilepingu p 4.3 kohaselt peab ta hüvitama

remondikulud vastavalt rentniku esitatud dokumentidele. Tehtud kulutustest on parenduslikud

kulutused valvesignalisatsiooni paigaldamisele, ülejäänud kulutused on remondikulu.

Valvesignalisatsiooni paigaldamise kulud peab kostja hüvitama rendiseaduse (ReS) § 12 lg 1 järgi.

Hagi ei kuulu rahuldamisele ehitushinnaindeksi arvestamise osas, sest pooled ei ole selle kasutamises

kokku leppinud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohus muutis 6. märtsi 2000. a otsusega linnakohtu otsust materiaalõiguse normi

väära kohaldamise ja protsessiõiguse normi rikkumise tõttu ning mõistis kostjalt välja hageja kasuks

35 457 krooni valvesüsteemi paigaldamise ja akende vahetamise eest.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt palus hageja 7. detsembril 1998. a esitatud hagis välja

mõista kostjalt renditud ruumi parendamiseks tehtud kulud. Kuna rendileping ja selle lisad

parendusteks tehtud kulutuste hüvitamist ei reguleeri, tuleb lähtuda rendiseadusest. Hageja ei kasuta

renditud ruumi alates 1. aprillist 1996. a ja leping on lõppenud. ReS § 12 kohaselt on rendilepingu

lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda rendileandja loal renditud vara parendamiseks

tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. ReS § 12 kohaldamise seisukohalt ei ole vahet, kas rendileping

lõppes või lõpetati. Linnakohus tuvastas, et parenduseks on valvesüsteemi paigaldamine. Ülejäänud

kulud vaippõrandakatte, ripplae, uste, seinakattematerjali ja valgustite paigaldamiseks on

remondikulud. Seda ei ole hageja vaidlustanud. Seetõttu kuulub kostjalt väljanõudmisele üksnes

valvesüsteemide paigaldamise tasu koos viivisega. Kostja ei ole tõendanud, et ta on akende

vahetamise kulu hüvitanud ja seetõttu on kohus õigesti selle kostjalt välja mõistnud.

Rendilepingu järgi hüvitab rendileandja rentnikule remondikulud juhul, kui rendileandjal on alus

nõuda rendilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Muudel juhtudel ei kuulu remondikulud hüvitamisele.

Tallinna Linnakohtu 17. detsembri 1996. a otsuses loeti rendileping lõppenuks alates 1. aprillist

1996. a seetõttu, et hageja ruume ei kasuta. Apellatsioonikohus luges lepingu lõppenuks poolte

kokkuleppel. Seega puudub alus nõuda remondikulude hüvitamist ka rendilepingu järgi.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus hageja tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige

kohaldamise ja protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega jäeti kostjalt välja

mõistmata 140 714 krooni ning saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 94 lg-t 2, mille kohaselt ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega

tuvastatud asjaolu ei saa vaidlustada teises tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled. Tallinna

Linnakohus rahuldas 17. detsembri 1996. a kohtuotsusega Tallinna linna hagi OÜ Taldent vastu ReS

§ 18 p 3 alusel rendilepingu lõpetamiseks. Apellatsioonikohus ei saanud selles tsiviilasjas tuvastada,

et rendileping lõppes poolte kokkuleppel. Ringkonnakohus on seega rikkunud TsMS § 229 lg-t 1 ja

ületanud hagi nõude piire ning teinud otsuse nõude kohta, mida ei ole esitatud.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et kaebus on alusetu ja õiguslikult põhjendamatu.

Hageja esitas protsessiõiguse normi väidetava rikkumisena asjaolusid, mis tegelikult puudutavad

tõendite hindamist. 17. detsembri 1996. a kohtuotsuses luges kohus rendilepingu lõppenuks seetõttu,

et rentnik ei kasutanud ruume alates 1. aprillist 1996. a. Kohus märkis selles otsuses, et hagejal

puudus alus nõuda rendilepingu lõpetamist ReS § 18 p 3 alusel, sest OÜ-l Taldent ei olnud

rendivõlga. Ringkonnakohus järeldas õigesti, et rendileandjal puudus alus nõuda rendilepingu

ennetähtaegset lõpetamist ja rentnikul puudus alus nõuda remondikulude hüvitamist.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et hageja kassatsioonkaebuse väited ei anna alust ringkonnakohtu otsuse

tühistamiseks.

Põhjendamatu on kassatsioonkaebuse väide, et apellatsioonikohus rikkus TsMS §-s 94 lg 2 sätestatut,

mille kohaselt ühes tsiviilasjas jõustunud kohtuotsusega tuvastatud asjaolu ei saa vaidlustada teises

tsiviilasjas, kui sellest võtavad osa samad pooled. Rendilepingu ennetähtaegne lõpetamine toimub

ReS § 17 lg 2 kohaselt poolte kokkuleppel. Ühe poole nõudmisel võib lepingu lõpetada üksnes Eesti

Vabariigi seaduses või lepingus ettenähtud alustel ja korras. Apellatsioonikohus leidis õigesti, et

jõustunud Tallinna Linnakohtu 17. detsembri 1996. a otsusega ei tuvastatud rendilepingu

ennetähtaegset lõpetamist rendileandja algatusel, vaid see, et rentnik ruume ei kasuta. Seega oli

käesolevas tsiviilasjas apellatsioonikohus õigustatud tuvastama rendilepingu lõpetamise kooskõlas

ReS § 17 lg 2 poolte kokkuleppel.

Rendilepingu lõpetamise aluse tuvastamisega ei ole apellatsioonikohus rikkunud TsMS § 229 lg-t 1.

Vastavalt rendilepingu p 4.3 kohustus kostja hüvitama rentnikule remondikulud rendilepingu

lõpetamisel rendileandja poolt. Seega eeldas hagi lahendamine rendilepingu lõpetamise aluse

tuvastamist.

Apellatsioonikohus on hageja nõudele andnud õigusliku hinnangu nii rendiseaduse kui pooltevahelise

rendilepingu alusel.

Juhindudes TsMS § 362 p 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 6. märtsi 2000. a otsus muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

H. Jõks, L. Laarmaa, T. Vernik