3-2-1-73-00 · Riigikohus

3-2-1-73-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 29. juunil 2000. a

Maris Oleski hagi Kaie Müürsepa, Peep Tammverki, Kätlin Müürsepa, Kristjan Müürsepa ja

Jaak Müürsepa vastu üürilepingu pikendamisest keeldumises ja eluruumist väljatõstmiseks

teist eluruumi vastu andmata ning tasumata üüri saamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas

avalikul kohtuistungil 29. mail 2000. a läbi K. Müürsepa ja P. Tammverki kassatsioonkaebuse alusel

Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. detsembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/1353/99.

Istungist võtsid osa M. Oleski esindaja vandeadvokaat V. Kõve ja K. Müürsepa ja P. Tammverki

esindaja vandeadvokaat M. Heek.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Kaie Müürsepp ja Peep Tammverk kasutavad kahe eraldi üürilepingu alusel koos täisealiste laste

Kätlin, Kristjan ja Jaak Müürsepaga 5-toalist korterit Tallinnas Viiralti 3-10.

Kadrioru Kinnisvarahoolduse Munitsipaalettevõte sõlmis kostjatega 28. juulil 1994. a kirjalikud

üürilepingud tähtajaga kuni 1. juuli 1997. a.

Korter tagastati ja anti omandireformi õigustatud subjektile üle 1. novembril 1994. a. ORAS § 121

lg 1 (seaduse täiendus 29. 01. 1997. a) järgi loeti üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates elamu

omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile, s.o kuni 1. novembrini 1997. a. Omandireformi

õigustatud subjekt müüs korteri ära 14. augustil 1996. a.

Uus omanik, kellele läksid üle üürileandja õigused ja kohustused, teatas kostjatele enne üürilepingu

lõppemist 28. juunil ja 3. oktoobril 1997. a, et ta ei nõustu üürilepingu pikenemisega veel viieks

aastaks ORAS § 121 lg 3 alusel ja palus korteri vabastada 1. novembriks 1997. a, kuna kostjad olid

võlgu 13 kuu üüri ning omanik soovis ise korterisse elama asuda. Viimases teates esitas omanik ka

üüri arvestuse ning nõudis üürivõla tasumist enne lepingutähtaja möödumist. Omanik müüs

12. veebruaril 1998. a korteri Maris Oleskile.

Tallinna Linnakohtule 12. juunil 1998. a esitatud hagis palus M. Olesk kostjatelt välja mõista üürivõla

21 kuu eest (alates omandireformi õigustatud subjekti poolt korteri müümisest augustis 1996. a kuni

hagi esitamiseni kohtusse juunis 1998. a) 5631 krooni, mitte lugeda üürilepinguid pikenenuks veel

viieks aastaks ja kostjad välja tõsta Viiralti 3-10 korterist ORAS § 121 lg 4 p-de 1 ja 2, ES § 33 lg 1

p-de 1 ja 2 ning lg 2 ja ES § 37 lg 1 alusel, kuna üürnikud on korduvalt jätnud täitmata oma

lepingujärgse kohustuse tasuda üüri ja üüritud eluruum on elamiseks vajalik üürileandjale, kes ostis

korteri eluasemelaenuga, et elama asuda praegusest elukohast Kernu vallas Harjumaal

töökohajärgsesse Tallinnasse.

Tallinna Linnakohtu 3. veebruari 1999. a otsusega jäeti hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste

kohaselt pikenesid üürilepingud ORAS § 121 lg 3 alusel veel viieks aastaks, sest korteriomanik ei

vaidlustanud kohtus enne lepingute tähtaja möödumist nende pikenemist. Hagejal ei ole õigust nõuda

omanikutulu ehk üüri selle aja eest, kui ta ei olnud korteri omanik. Hageja jättis kostjatele esitamata

lepingutingimustest tulenevad üüriarved.

Tallinna Ringkonnakohtu 17. mai 1999. a otsusega jäeti linnakohtu otsuse resolutsioon muutmata,

kuid muudeti otsuse põhjendusi.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 10. novembri 1999. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati ja asi

saadeti uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Üürilepingu kehtivust tagastatud elamus reguleerib ORAS § 121 ja selle sätted laienevad

üürisuhetele, mille pooleks olev üürnik elas eluruumis elamu tagastamise hetkel (ORAS § 121 lg 11).

Sellest tulenevalt pidi kohus hagi lahendamisel juhinduma hagis viidatud ORAS § 121 lg 4 p-st 1,

mille kohaselt võib üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemist juhul, kui üürnik on korduvalt

jätnud täitmata oma lepingujärgsed kohustused või on korduvalt rikkunud muid lepingutingimusi

ning üürileandja on oma põhikohustused täitnud ja ORAS § 121 lg 4 p-st 2, mille kohaselt võib

üürileandja vaidlustada üürilepingu pikenemise juhul, kui üüritud eluruum on elamiseks vajalik

üürileandjale või tema perekonnaliikmele. Hagis viidatud ES § 33 lg 1 p-d 1 ja 2 ei ole käesolevas

vaidluses kohaldatavad.

Apellatsioonikohtu järeldus, et hageja ei ole õigustatud üüri nõudma, sest vastavalt Kadrioru

Majaühisuse ja korteriomaniku kokkuleppele pidid kostjad üüri tasuma majaühisusele, ei ole õige.

Üürnike kohustus tasuda üüri üürileandjale (korteriomanikule), tuleneb elamuseadusest, sest

vaidlusalustes üürilepingutes ei ole märgitud, kellele peab üüri maksma. ES § 37 lg 1 kohaselt on üüri

tasu korteri kasutamise õiguse eest. Kohus peab andma õigusliku hinnangu majaühisuse poolt

üürnikule esitatud arvetele - kas neis sisaldub põhiüür ning tasu kulutuste ja teenuste eest või üksnes

kulutuste ja teenuste tasu.

Kohus peab tuvastama, kas üürileandja on oma kohustuse, teatada õigeaegselt üürnikele üüri suurus,

täitnud või mitte, kuna ORAS § 121 lg 4 p 1 järgi on üürilepingu pikenemise vaidlustamise üheks

eelduseks, et üürileandja on oma põhikohustused täitnud. Kui kohus tuvastab, et üürileandja jättis

oma kohustuse täitmata, siis tuleb, arvestades asjaolu, et üürilepingus ei ole määratud üüri suurust,

hinnata, kas on tegemist üürileandja põhikohustuse täitmata jätmisega või mitte.

Apellatsioonikohus ei põhjendanud, miks hageja eluruumi vajadus ei ole tõendatud, miks kohus ei

nõustunud hageja või kostjate väidetega ja miks olemasolevaid tõendeid ei arvestatud.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 31. detsembri 1999. a otsusega linnakohtu otsus tühistati. Uue otsusega

hagi rahuldati ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel ning kostjad tõsteti eluruumist välja, väljatõstmisel

Tallinna linna poolt ORAS § 121 lg 5 nõuetele vastava eluruumi andmisega.

Hageja vaidlustas üürilepingute pikenemise tähtaegselt. 28. juunil 1997. a ja 3. oktoobril 1997. a

teatas eelmine omanik K. Müürsepale ja P. Tammverkile, et ta ei soovi üürilepingut nendega

pikendada. 11. märtsil 1998. a teatas M. Olesk, et ka tema kostjatega üürilepingut ei pikenda, kuna

vajab elamispinda ise. Kuna ES § 34 alusel eluruumi omandiõiguse üleminekul teisele isikule jääb

varem sõlmitud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes, on hageja õigustatud üürilepingu

pikenemist vaidlustama.

Vaidlustatud üürilepingute p 4.1 kohaselt määrab üüri suuruse üürileandja vastavalt tegelikele

kulutustele ja Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistele alustele ja Tallinna linna

õigusaktidega kehtestatud korteriüüri määradele. Vaidlusalusel perioodil reguleeris üüri arvestamist

Vabariigi Valitsuse 12. augusti 1993. a määrusega nr 254 kinnitatud eluruumide üürileandmisel

rakendatavad korteriüüri arvestamise metoodilised alused, mille kohaselt ei tohtinud korteriüür

ületada kohaliku omavalitsuse kehtestatud piirmäära. Kehtestatud piirmääraks pidas hageja 3 krooni

20 senti ühe ruutmeetri eest. Seega arvestades elamispinna suurust, pidanuks kostjad maksma üüri

268 krooni 15 senti kuus.

Üürilepingute p 4.2 sätestas, et üürnik on kohustatud tasuma eluruumi kasutamise ja teenuste eest

hiljemalt maksustatava kuu 20. kuupäevaks. Kui üürileandja ei ole teatanud korteriüüri suurust

hiljemalt maksustatava kuu 10. kuupäevaks, on üürnik kohustatud tasuma üüri 10 päeva jooksul,

arvates üüriteate saamisest. Üürilepingu p-de 4.1 ja 4.2 alusel tulnuks hagejal esitada igakuiselt teade

üüri suuruse kohta. Nii poolte seletustest kui ka kirjalikest tõenditest nähtub, et hageja ei ole oma

kohustust täitnud. Teadeteks üüri kohta üürnikele ei saa pidada eelmise omaniku ja hageja kirju,

milles teatatakse, et üürilepingut nendega ei pikendata ja neil tuleb tasuda üürivõlg. Kuna omanikud

üürilepingu pooltena ei ole oma põhikohustusi täitnud, on välistatud hagi rahuldamine ORAS § 121

lg 4 p 1 alusel.

Hageja on üürilepingu pikendamise vaidlustanud põhjendatult ORAS § 121 lg 4 p 2 järgi. Hageja elab

Harju maakonnas Kernu vallas. Vaidlusaluse korteri ostis ta Tallinna elama asumiseks, kuna ta töötab

Tallinnas. ORAS § 121 lg 5 kohaselt kostjate väljatõstmisel ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel peab kohalik

omavalitsusüksus andma üürniku kasutusse eluruumi, mis asub samas asulas, ei ole vähem

heakorrastatud varem kasutatud eluruumist ja elamispinna suurus ning ruumide arv vastab sotsiaalselt

põhjendatud normile.

Üürivõla nõudes tuleb ES § 28 lg 1 ja 37 lg 1 alusel hagi rahuldada, kuna kostjad ei ole üüri tasumist

tõendanud. Põhjendatud ei ole ka K. Müürsepa ja P. Tammverki väited, mille kohaselt on nad tasunud

ka üüri, s.o tasu korteri kasutamise eest eluruumi omanikule, Kadrioru Majaühisusele. AS Kadrioru

Majaühisuse arvetest P. Tammverki nimele (t.l 69-70) see ei nähtu. K. Müürsepalt tuleb välja mõista

üürivõlg alates 1. septembrist 1996. a kuni 1. juunini 1998. a 2 948 krooni ja 40 senti ning

P. Tammverkilt alates 1. septembrist 1996. a kuni 1. juunini 1998. a 2 682 kroonija 75 senti.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palusid kostjad Kaie Müürsepp ja Peep Tammverk tühistada ringkonnakohtu

otsuse osas, millega tunnustati hageja õigust ORAS § 121 lg 4 p 2 alusel mitte pikendada kostjatega

üürilepinguid ning millega kostjatelt mõisteti välja üürivõlg ja saata asi tühistatud osas samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Ringkonnakohus rikkus TsMS § 330 lg 4, kuna pole otsuse põhjendavas osas märkinud seadust, mille

alusel luges üürilepingud mitte pikenenuks.

Kohus on ebaõigesti kohaldanud ORAS § 121 lg 3, mille kohaselt üürileandja võib vaidlustada

üürilepingu üksnes käesolevas paragrahvis sätestatud juhtudel. Korteri eelmine omanik ei ole

nõuetekohaselt vaidlustanud üürilepingute pikenemist, kuna 28. juuni ja 3. oktoobri 1997. a nõuetes

tugines elamuseaduse sätetele, mis ei ole kohaldatavad ning ei ole vaidlustanud pikenemist

kohtulikus korras enne 1. novembrit 1997. a.

Otsus ei ole seaduslik ja põhjendatud nagu nõuab TsMS § 227. Kohtu seisukoht, et hageja oli

õigustatud vaidlustama üürilepingute pikenemist, kuna ES §-st 34 tulenevalt eluruumi omandiõiguse

üleminekul jääb varem rikutud üürileping jõusse ka uue omaniku suhtes, on vastuolus seisukohaga

lugeda üürilepingud mitte pikenenuks. Väidetavalt 1. novembril 1997. a lõppenud üürilepingud ei

saanud üle minna samale omanikule alates 12. veebruarist 1998. a. Selle lepingu punkti 1.4 kohaselt

avaldab hageja, et on teadlik korteri suhtes sõlmitud üürilepingust ning võtab üle kõik nimetatud

lepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused. Sellega on hageja omaks võtnud, et ostab

korteri, mis on juba koormatud 5 aastaks pikenenud üürilepinguga.

Kohus kohaldas vääralt ORAS § 121, kuna ei ole vastuantava eluruumi vastavust ORAS § 121 lg 5

nõuetele tuvastanud ega vastuantavat eluruumi otsuses märkinud.

Ringkonnakohus ei ole täitnud samas asjas Riigikohtu 10. novembri 1999. a otsuses antud juhist anda

õiguslik hinnang majaühisuse poolt esitatud arvetele - kas neis sisaldub tasu korteri kasutamise eest.

Üüriarvete tasumisega hooldusfirmale tuleb üürnike kohustus tasuda üüri lugeda täidetuks.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Hageja palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata.

Kostjate väide, et kohus ei ole otsuses märkinud, mis seaduse alusel on üürilepingud mittepikenenuks

loetud, on eksitav. Ringkonnakohtu otsuse põhjendavas osas on kohus viidanud ORAS § 121 lg 4 p-

le 2.

Eelmine omanik vaidlustas üürilepingute pikenemise kostjatele saadetud kirjades õigesti. Ebaõige on

kostjate väide, et seda oleks saanud teha vaid kohtulikus korras enne 1. novembrit 1997. a. Kuna

kostjad eluruumi 1. novembril 1997. a ei vabastanud, tekkis hagejal hagemisõigus järgmisel päeval.

Ringkonnakohus leidis õigesti, et üürilepingud ei pikenenud automaatselt, kuna eelmine omanik

teatas sellest enne 1. novembrit 1997. a. ORAS § 121 ei saa tõlgendada selliselt, et pikenemist tuleks

vaidlustada enne tähtaja möödumist. Samuti ei võta korteri müük uuelt omanikult õigust vaidlustada

üürilepingute pikenemist.

ORAS § 121 ei sätesta, et vastuantav eluruum tuleks märkida kohtuotsuses ning kohtul pole kohustust

tuvastada vastuantava eluruumi vastavus ORAS § 121 lg 5 sätestatud nõuetele.

Kostjate poolt üüri tasumatajätmise mittetunnustamine on vastuolus kõigi teiste asjas kogutud

tõenditega. Kostjad ei tee vahet üüril ja kommunaal- ning muude teenuste tasul. Kui kostjad ka

Kadrioru Majaühisusele kommunaalteenuste eest midagi maksid, siis ei vabasta see neid üüri

tasumisest eluruumi kasutamise eest korteriomanikule, st üürileandjale.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegiumi istungil jäi kostjate esindaja kassatsioonkaebuse väidete juurde ja palus kaebuse

rahuldada. Hageja esindaja leidis, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks ei ole alust.

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus kuulub TsMS § 363 p 1 alusel materiaalõiguse normi

väära kohaldamise tõttu tühistamisele kostjate väljatõstmise osas.

Ekslik on kassatsioonkaebuse väide, et kohus ei ole viidanud seadusele, mille alusel loeti

üürilepingud mitte pikenenuks. Kohtuotsuse põhjendavas osas on kohus viidanud ORAS § 121 lg 4 p-

le 2, motiveerides selle kohaldamist tuvastatud asjaoluga, et eluruum on elamiseks vajalik

üürileandjale.

Asjakohane ei ole kaebuse väide, et hageja ei ole õigustatud üürilepingute pikenemist vaidlustama,

kuna eelmine omanik ei vaidlustanud pikenemist kohtus enne lepingute tähtaja möödumist. ORAS §

121 lg 1 kohaselt loetakse elamu tagastamisel kehtiv üürileping kehtivaks kolmeks aastaks, alates

omandiõiguse üleminekust õigustatud subjektile. Sama paragrahvi lõike 3 järgi nimetatud tähtaja

möödumisel pikeneb üürileping viieks aastaks. Samas on sätestatud üürileandja õigus üürilepingu

pikenemist vaidlustada ning see, et vaidluse korral otsustab pikenemise kohus. ORAS § 121 lg 3

lubab üürileandjal vaidlustada eluruumi üürilepingu pikenemise samas paragrahvis sätestatud

juhtudel, kuid ei nõua, et üürileandja peaks seda vaidlustama enne lepingu tähtaja möödumist just

kohtus. Seega pikeneb üürileping ORAS § 121 lg 3 alusel veel viieks aastaks, kui üürileandja ei ole

enne üürilepingu tähtaja möödumist üürnikule teatanud, et ta üürilepingu pikenemisega ei nõustu.

Tuvastatud on, et eelmine omanik teatas 28. juunil 1997. a, s.o enne üürilepingute tähtaja möödumist

1. novembril 1997. a, kostjatele, et ta ei soovi üürilepinguid nendega pikendada, kuna vajab ise

üüritud eluruumi elamiseks. Sellega kostjad ei nõustunud. Kuna 12. veebruaril 1998. a eluruumi

omandanud hagejale läksid ES § 34 kohaselt üle üürilepinguga seotud eelmise omaniku õigused ja

kohustused, seega ka ORAS § 121 lg-s 3 sätestatud üürileandja õigus pöörduda üürilepingute

pikenemise vaidluses kohtusse. Tähtsust ei oma siinjuures asjaolu, et eelmine omanik üürilepingute

pikenemise vaidlustamisel viitas elamuseadusele.

Üürivõla nõude on kohus põhjendatult rahuldanud, kuna kostjad ei ole üüri - tasu eluruumi

kasutamise eest - tasumist tõendanud. Kohus on otsuses õigesti märkinud, et kostjate seletused

eluruumi kasutamise eest Kadrioru Majaühisusele tasumistest on paljasõnalised: P. Tammvergi

nimele esitatud arved ei tõendada nende tasumist, maksedokumente aga ei ole kostjad kohtule

esitanud.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30. märtsi 1999. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-35-99 on ORAS § 121

tõlgendamisel asutud järgmisele seisukohale: ?Teinud kindlaks ORAS § 121 lg 4 p-s 2 märgitud

asjaolude olemasolu, peab kohus arvestama, et ORAS § 121 lg 5 kohaselt üürniku väljatõstmisel sama

paragrahvi 4. lõike puntides 2, 3 ja 4 sätestatud alustel peab kohalik omavalitsus andma üürniku

kasutusse eluruumi, mis asub samas asulas, ei ole vähem heakorrastatud varem kasutatud eluruumist

ja elamispinna suurus ning ruumide suurus vastab sotsiaalselt põhjendatud normidele. Tulenevalt

ORAS § 121 lg-st 7 on üürnik ja temaga koos elavad isikud kohustatud nende kasutuses oleva

eluruumi vabastama sama paragrahvi 5. lõikes sätestatud tingimustele vastava uue eluruumi saamisel.

Seega tuleb kohtul tuvastada vastuantava eluruumi vastavus ORAS § 121 lg-s 5 kehtestatud nõuetele.

Eelnevast tulenevalt peab kohus vastuantava eluruumi märkima kohtuotsuses.? Kuna ringkonnakohus

ei ole otsuses vastuantavat eluruumi märkinud ega tuvastanud selle vastavust ORAS § 121 lg 5

nõuetele, tuleb otsus väljatõstmise osas tühistada.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. detsembri 1999. a otsus osas, millega

tõsteti Kaia Müürsepp, Peep Tammverk, Kätlin Müürsepp, Kristjan Müürsepp ja Jaan

Müürsepp välja eluruumist E. Viiralti 3-10 Tallinnas ning väljatõstmisel eluruumi andmise

osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

Saata asi tühistatud osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada OÜ-le Advokaadibüroo Heek 28. jaanuaril 2000. a tasutud kautsjon 400 (nelisada)

krooni.

H. Jõks, J. Luik, T. Vernik