3-2-1-80-00 · Riigikohus

3-2-1-80-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 22. juunil 2000. a

Sergei Politševi hagi Niina Tšikalo ja Viktor Tšikalo vastu üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks ja eluruumist väljatõstmiseks ning Svetlana Tšikalo vastu eluruumi kasutamise

õiguse kaotanuks tunnistamiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed J. Luik ja T. Vernik, vaatas

kirjalikus menetluses 24. mail 2000. a Sergei Politševi kassatsioonkaebuse alusel läbi Viru

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. jaanuari 2000. a otsuse tsiviilasjas nr II-2-62/00.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Sergei Politšev omandas 4. detsembril 1998. a eluruumi Estonia pst 18a-9 Kohtla-Järvel. Üürnik

Niina Tšikalo, tema abikaasa Viktor Tšikalo ja nende täisealine tütar Svetlana Tšikalo kasutavad seda

eluruumi 12. detsembril 1994. a 5 aastaks sõlmitud üürilepingu alusel.

Hageja palus ES § 54 lg 1 p 1 alusel üürilepingu ennetähtaegselt lõpetada ja Niina, Viktor ja Svetlana

Tšikalo eluruumist välja tõsta teist eluruumi vastu andmata, kuna nad on jätnud tasumata üüri ja

tarbitud teenuste eest rohkem kui kolm kuud.

Kostjad hagi ei tunnistanud, kuna üüri ja teenuste eest ei tasutud mõjuvatel põhjustel.

Kohtla-Järve Linnakohtu 21. oktoobri 1999. a otsusega jäeti hagi üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks ja Niina Tšikalo ning Viktor Tšikalo väljatõstmiseks ja Svetlana Tšikalo eluruumi

kasutamise õiguse kaotanuks tunnistamise nõudes rahuldamata. Hagejal puudub alus nõuda

üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Kostjad jätsid tasumata üüri ja teenuste eest 1998. a aprillist

kuni detsembrini, mil hageja ei olnud eluruumi omanik. Eluruumi omandas ta 4. detsembri 1998. a

vahetuslepinguga, milles pooled avaldasid, et neile kuuluvate eluruumide osas teenuste võlga ei ole.

Alles 13. jaanuari 1999. a vahetuslepingu muutmise kokkuleppes tunnistasid pooled teenuste võlgade

olemasolu.

N. Tšikalo seletuse ja V. Tšikalo ambulatoorse kaardiga luges kohus tõendatuks, et 1998. a aprillist

kuni detsembrini jätsid kostjad üüri ja teenuste eest maksmata mõjuvatel põhjustel. Võlg tekkis

V. Tšikalo haiguse tõttu, kuna kogu raha kulus tema ravimisele. Niina ja Svetlana Tšikalo ei ole tööd

leidnud. Tervenedes asus V. Tšikalo tööle ja võlg tasuti. Kuna käesolevaks ajaks on kostjad üüri ja

teenuste võla tasunud, siis ei ole alust arvata, et nad edaspidi neid makseid ei tasu.

ES § 38 järgi võidakse üürilepingus ette näha tingimused ja tähtajad, mille saabumisel ajutiselt

äraolev üürnik või tema perekonnaliige kaotavad õiguse eluruumile. N. Tšikaloga sõlmitud

üürilepingus puuduvad tingimused ja kord üürniku või tema perekonnaliikmete eluruumi kasutamise

õiguse kaotanuks tunnistamise kohta.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Viru Ringkonnakohus jättis linnakohtu otsuse muutmata. Linnakohus jättis hagi üürilepingu

ennetähtaegseks lõpetamiseks õigesti rahuldamata. Omandades kostjate kasutuses oleva eluruumi,

läksid vastavalt ES §-le 34 hagejale üle üürileandja õigused ja kohustused. Kohtule ei ole esitatud

tõendeid selle kohta, et kostjad jätsid üüri või teenuste eest tasumata mõjuvate põhjusteta, mis annaks

üürileandjale aluse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist elamuseaduse § 54 lg 1 p 1 järgi.

Samuti puudub asja materjalides tasumata üüri ja teenuste arvestus.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

Ringkonnakohus on rikkunud oluliselt protsessiõiguse norme. Kohus kohaldas ebaõigesti TsMS § 91,

leides, et hageja peab tõendama üüri ja teenuste eest maksmata jätmist mõjuvate põhjusteta. Kohus

on rikkunud TsMS § 330 lg 4 ja 6, kuna ei andnud hinnangut mõjuvate põhjuste puudumist

kinnitavatele asjaoludele ning jättis vastamata apellatsioonkaebuse vastavasisulistele väidetele: Niina

ja Svetlana Tšikalo ei tööta juba pikemat aega, samas ei ole nad end tööbörsil registreerinud

tööotsijatena, kostjad ei ole varem üürileandjale mõjuvatest põhjustest teatanud. Samuti ei ole kohus

vastanud apellatsioonkaebuse p-de 4 ja 5 põhjendusele, et võlgnevuse tasumine ei ole hagi

rahuldamata jätmise aluseks ning linnakohus ei teinud otsust ES § 54 lg 1 p 1 alusel Svetlana Tšikalo

vastu esitatud nõudes.

Apellatsioonikohus ei ole viidanud seadusele, millest tulenevalt hageja nõue ei kuulu ES § 54 lg 1 p 1

alusel rahuldamisele põhjusel, et pole esitatud tasumata üüri ja kommunaalteenuste arvestust. Kuna

kostjad ei ole viidanud asjaolule, et arvete mitteesitamise tõttu jäid maksed tasumata, rikkus kohus

TsMS § 229 lg 2 ja 319 lg 1 nõudeid. Kostjatele esitasid arveid teenuseid osutavad ettevõtted.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Vastust kassatsioonkaebusele ei ole esitatud.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel protsessiõiguse normi

olulise rikkumise tõttu tühistada osas, millega jäeti muutmata linnakohtu otsus Svetlana Tšikalo osas.

Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et 4. detsembril 1998. a eluruumi omandanud hagejale läksid

vastavuses ES §-ga 34 üle üürileandja õigused ja kohustused N. Tšikaloga 12. detsembril 1994. a

sõlmitud üürilepingu järgi. Seega on hagejal õigus nõuda ES § 54 lg 1 p-s 1 alusel üürilepingu

ennetähtaegset lõpetamist ning väljakolimisest keeldumise korral üürniku ja kõigi temaga koos

elavate isikute väljatõstmist teist eluruumi vastu andmata, kui nad on jätnud mõjuvate põhjusteta

rohkem kui kolm kuud maksmata üüri või tasumata käesoleva seaduse § 37 lg-s 3 nimetatud teenuste

ja maksete eest või on võlgnevus üüri ning teenuste ja maksete eest suurem kui kolme kuu üüri ning

nimetatud teenuste ja maksete summa.

Ekslik on aga ringkonnakohtu seisukoht, et nõudes üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ES § 54

lg 1 p 1 alusel, peab üürileandja tõendama kostjatel mõjuvate põhjuste puudumist. Tõendamist ja

tõendite esitamise kohustust sätestava TsMS § 91 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Seega peab nimetatud alusel üürilepingu

ennetähtaegse lõpetamise vaidlustes mõjuvate põhjuste olemasolu tõendama üürnik.

Õige on kaebuse väide, et üürnik peab mõjuvatest põhjustest üürileandjale teatama, kuid üksnes selle

kohustuse täitmata jätmine ei ole ES § 54 lg 1 p 1 järgi hagi rahuldamise aluseks ega võta üürnikult

õigust tõendada mõjuvate põhjuste olemasolu kohtus.

Jättes linnakohtu otsuse muutmata, nõustus apellatsioonikohus sellega, et kostjad ei tasunud makseid

1998. a aprillist kuni detsembrini, s.o rohkem kui kolm kuud, mõjuvatel põhjustel: kogu raha kulus

haigestunud Viktor Tšikalo ravimisele ning Niina ja Svetlana Tšikalo on töötud. Linnakohtu otsusest

nähtuvalt luges kohus Viktor Tšikalo haiguse mõjuvaks põhjuseks ka seetõttu, et tema uuesti

tööleasumisel võlgnevus likvideeriti. Sellega ei rikkunud apellatsioonikohus protsessiõiguse norme,

sest TsMS § 330 lg 5 kohaselt ei pea ringkonnakohus otsuses kordama esimese astme kohtu

põhjendusi, kui ta jätab otsuse muutmata.

Iseenesest on õige väide, et võlgnevuse likvideerimine ei tee olematuks üürileandja õiguse rikkumist,

mis ES § 54 lg 1 p 1 järgi annab talle õiguse nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist. Samale

seisukohale on asutud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27. novembri 1998. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-

1-116-98. Sellele väitele vastamata jätmist ei saa aga pidada selliseks protsessiõiguse normi

rikkumiseks, mis tõi kaasa ebaõige otsuse, kuna esimese astme kohus ei ole põhjendanud hagi

rahuldamata jätmist võlgnevuse tasumisega, vaid on lugenud seda mõjuvaid põhjusi kinnitavaks

asjaoluks.

Samas on ringkonnakohus jätnud tähelepanuta apellatsioonkaebuse p 5 väite, et linnakohus on

Svetlana Tšikalo osas vääralt ES § 531 asemel kohaldanud ES § 38 ja kohtuotsuse resolutsioonis

puudub tema osas seisukoht ES § 54 lg 1 p 1 nõude osas. Sellega on rikutud TsSM §-s 330 lg 6

sätestatut.

Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Viru Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 31. jaanuari 2000. a otsus osas, millega jäeti

muutmata linnakohtu otsus Svetlana Tšikalo osas. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus

muutmata. Saata asi tühistatud osas samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

Tagastada Sergei Politševile 7. veebruaril 2000. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.

H. Jõks, J. Luik, T. Vernik