3-2-1-77-00 · Riigikohus

3-2-1-77-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 9. juunil 2000. a

Peter Scheeli hagi Bonose Investeeringute AS (uus ärinimi Kose Koolituskeskuse OÜ) vastu

ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja H. Jõks, liikmed A. Kull ja L. Laarmaa, vaatas

avalikul kohtuistungil 15. mail 2000. a läbi P. Scheeli ja Bonose Investeeringute AS

kassatsioonkaebuste alusel Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. detsembri 1999. a otsuse

tsiviilasjas nr II-2/775/99.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Peter Scheelile kuulub 1/5 mõttelist osa majavaldusest Tallinnas Kose tee 9. 18. aprilli 1997. a kirjaga

teatas kaasomanik Sylvilin Schmakowski soovist müüa ehitis 1,3 miljoni Saksa marga eest. P. Scheeli

esindaja teatas 12. mai 1997. a kirjaga, et võtab eelisostu pakkumise vastu. 6. mail 1997. a sõlmitud

eellepingu punkti 1.1 järgi kuulus müüjatest Ruth tom Diek-Fennemannile 1/20, Jörn Hermann

Frischile 1/20 ning Sylvilin Schmakowskile 5/20 mõttelist osa ehitisest Tallinnas Kose tee 9. Lepingu

punktide 3.1 ja 4.11 järgi müüvad müüjad Bonose Investeeringute AS-le neile kuuluvad mõttelised

osad 472 500 Saksa marga eest pärast lepingus ettenähtud tingimuste täitmist. Hageja palus 6. mai

1997. a eellepingu järgi talle üle kanda ostja õigused ja kohustused vastavalt asjaõigusseaduse

rakendamise seaduse (AÕS RakS) § 131 lõikele 1.

Tallinna Linnakohus jättis 22. jaanuari 1998. a otsusega hagi rahuldamata. Otsuse põhjenduste

kohaselt leppisid müüjad ja kostja 6. mai 1997. a eellepingus kokku pärast milliste tingimuste täitmist

ja millistel tingimustel müüakse kaasomanikele kuuluvatest Tallinnas Kose tee 9 asuvatest ehitistest

2/5 mõttelist osa kostjale. Pooled sõlmisid eellepingu notariaalses vormis, kuigi kehtiva seaduse

kohaselt ei vajanud see kohustuslikku notariaalset tõestamist. Eellepinguga ei rikutud kaasomaniku

ostueesõigust. Linnakohus luges tõendatuks, et rikkudes hageja ostueesõigust, sõlmiti 19. mail

1997. a ja 4. juunil 1997. a ostu-müügilepingud, milliste järgi Bonose Investeeringute AS omandas

2/5 mõttelist osa Tallinnas Kose tee 9 asuvatest ehitistest. Tallinna Hooneregistri 8. jaanuari 1998. a

teatise nr 17854/647 järgi läks omandiõigus 2/5 mõttelises osas hoonetele Tallinnas Kose tee 9 üle

kostjale 19. mail 1997. a ja 4. juunil 1997. a sõlmitud ostu-müügilepingute alusel. Kuivõrd hageja

soovib astuda ostja õigustesse ja kohustustesse 6. mai 1997. a eellepingu alusel, tuleb hagi jätta

rahuldamata.

Tallinna Ringkonnakohus jättis 7. detsembri 1998. a otsusega linnakohtu otsuse muutmata.

Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 18. mai 1999. a otsusega ringkonnakohtu otsus tühistati ja saadeti asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule. Otsuses anti juhiseid AÕS Rak § 131 lg 1

kohaldamiseks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 24. detsembri 1999. a otsusega muudeti linnakohtu otsust põhjenduste osas.

Kaasomaniku ostueesõiguse teostamine ehitise osa kui vallasasja võõrandamisel on reguleeritud

asjaõigusseaduse rakendamise seaduses, mitte asjaõigusseaduses. Kaasomandis oleva ehitise kui

vallasasja võõrandamisel on AÕS RakS § 131 lg 1 järgi võõrandja kohustatud kirjalikult teatama

teistele ehitise kaasomanikele ehitiseosa võõrandamise kavatsusest, näidates ära ehitiseosa

võõrandamise hinna ja muud tingimused. Kui võõrandja võõrandab ehitiseosa ostueesõigust rikkudes,

võib kaasomanik pöörduda kolme kuu jooksul, arvates rikkumisest teadasaamise päevast, kohtusse

hagiga talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Linnakohus tuvastas õigesti, et hageja

ostueesõigust rikuti. Kuna ostu-müügileping oli juba sõlmitud, siis esitas hageja nõude ostja vastu

ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Seaduse järgi lähevad ostueesõiguse teostajale üle kõik

õigused ja kohustused, mis ostu-müügilepingu järgi olid ostjal. Koos ostja õiguste ülevõtmisega võtab

ostueesõigust omav isik enda kanda ka kõik lepingust tulenevad ostja kohutused, s.h ka kohustuse

tasuda müügihind. Ostueesõiguse rikkuja on müüja, mitte ostja. Hageja väide, et selline ostu-

müügileping on tühine, ei tulene seadusest. AÕS RakS § 131 lg 1 sätestab ostueesõiguse rikkumise

korral kahjustatud isiku huvide kaitse teistsuguse korra.

Hageja leidis, et kuna kõigi hilisemate lepingutega rikuti tema ostueesõigust, siis jäävad kehtima

18. aprilli 1997. a müügikavatsuse teatavaks tegemine ja 6. mai 1997. a eellepingu tingimused. Neile

lisandub ka 19. mai 1997. a ostu-müügilepingust tulenev õigussuhe hageja ja K. Frischi vahel. Selline

käsitlus ei tugine seadusele ega tulene asja materjalidest. 6. mail 1997. a sõlmitud eellepingus

väljendasid pooled tahet sõlmida teatud tingimustel ostu-müügileping. Lepingu sõlmimata jätmise

puhuks olid ette nähtud sanktsioonid, mis veelkord kinnitavad, et tegemist oli lepingueelse

kokkuleppega. Selle eellepingu esemeks oli ehitise 7/20 mõttelise osa ostu-müügilepingu sõlmimine,

mitte ost-müük. 6. mai 1997. a eelleping ei tekitanud pooltele kohustusi, mida hageja ühelt

lepingupoolelt endale võiks nõuda.

AÕS § 269 lg 1 kohaselt on ostueesõigust teostav isik kohustatud hüvitama ostjale ostuhinna, mille ta

ostu-müügilepingu järgi on müüjale maksnud. Kostja on kogu menetluse vältel olnud nõus ostu-

müügilepingute järgi ostja õiguste ülekandmisega, kuid soovib hagejalt saada lepingute järgi müüjale

tasutud raha. Ostueesõiguse teostamine hagi esitamisega esialgse ostja vastu tema õiguste

ülekandmiseks ei saa toimuda juba makstud ostuhinda tasumata, mistõttu puudub alus hageja nõude

rahuldamiseks. Seega on ainetu hageja seisukoht, et 6. mai 1997. a eellepingu järgi ostja õiguste ja

kohustuste ülekandmisel ei ole ta kohustatud ostjale ostuhinda tasuma, vaid peab selle maksma

müüjatele. Kuna kostja on ostu-müügilepingust tulenevad kohustused täitnud, ei ole hagejal õigust

keelduda ostu-müügisumma tasumisest kostjale.

19. mai 1997. a lepinguga müüdi 8/20 mõttelist osa ehitisest kostjale ja kohustuti lepingu objekti

ostjale üle andma. Tähtsust ei oma asjaolu, et mõttelised osad müüdi kõrgema hinna eest, kui see oli

eellepingus näidatud. Kuna kostja omandas 2/5 mõttelist osa ehitisest, milline lepingu esemena

sisaldus juba 19. mai 1997. a lepingus, ei oma sama 2/5 mõttelise osa suhtes 4. juuni 1997. a leping

tähendust.

Protsessinormi rikkumise, mis seisnes 19. mai 1997. a ja 4. juuni 1997. a lepingute kohtu vahendusel

hagejale üleandmata jätmises, kõrvaldas ringkonnakohus9. novembril 1999. a. Kuna hageja pidas

jätkuvalt võimalikuks asja lahendamist ringkonnakohtus, siis ei ole vajalik kohtuotsuse tühistamine ja

tsiviilasja saatmine uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule.

Rahuldamata tuleb jätta vastustaja kohtukulude väljamõistmise taotlus. Esitatud maksedokumentidest

ei nähtu, et tehtud kulutused oleksid seotud õigusabi osutamisega selles kohtuvaidluses. Kohtukulude

nimekiri ja vastavad kirjalikud tõendid tuleb esitada igas kohtuastmes enne asja sisulise arutamise

lõpetamist.

II. Hageja kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kassatsioonkaebuses palus hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi

rahuldada ja mõista kostjalt välja ja kanda hagejale üle kõik kostja õigused ja kohustused, mis

viimane sai 6. mail, 19. mail ning 4. juunil 1997. a sõlmitud lepingutest, välja arvatud lepingutes

märgitud Klaus Frischile kuulunud 1/20 osas, arvestades sealjuures Sylvilin Schmakovcwski poolt

18. aprillil 1997. a esitatud müügisooviavaldust.

Ringkonnakohus leidis, et ostueesõigusega seoses kuulub asjas kohaldamisele AÕS RakS § 131, kuid

põhjendas hageja kohustust maksta ostuhind kostjale kinnisasja võõrandamise kohta käiva

asjaõigusseaduse sättega. Kuna tegemist on ehitise kui vallasasjaga, siis ei kuulu asjaõigusseaduse

kinnisasja kohta käivad sätted kohaldamisele.

Ringkonnakohus ei puudutanud üldse asjaolu, et S. Schmakovskile kuulunud 5/20 osa ostu tuleb

õiguslikult käsitleda erinevalt teiste müüjatega võrreldes, sest hageja ja müüja vahel tekkis

võlaõiguslik kohustus müügisooviavaldusest ja selle hageja poolt vastuvõtmisest 12. mail 1997. a.

Selle ehitise osa omandas kostja õigusvastaselt ja seetõttu on ta kohustatud selle hagejale üle kandma.

Kuna kostjal tekkisid õigused ja kohustused vähemalt 15 erinevast lepingust kokku 2/5 mõttelise osa

suhtes ning lepingute järgi oli kostja kohustatud tasuma müüjatele müügihinna, siis on kostja

kohustatud AÕS RakS § 131 kohaselt need õigused ja kohustused hagejale üle kandma. Pärast ostja

õiguste ja kohustuste ülekandmist on hageja kohustatud tasuma müügihinna müüjatele. Hageja ei saa

asuda ostja kohustusi täitma enne, kui need pole talle üle kantud. Seega ei ole õige väide, et hageja on

keeldunud müügihinna tasumisest.

Väär on ringkonnakohtu seisukoht, et 6. mail 1997. a sõlmitud leping oli õiguslikult ebaoluline ega

tekitanud pooltele võlaõiguslikke kohustusi. Eellepingus leppisid pooled kokku kõigis ostu-

müügilepingu olulistes tingimustes, mistõttu on ostueesõigusega isikul õigus nõuda ka sellest

lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste ülekandmist.

Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et 19. mai 1997. a lepinguga müüdi müügiobjekt tervikuna.

Selle lepingu esemeks oli 8/120 mõttelist osa kaasomandist, omandi lõplik ülekandmine ülejäänud,

s.o 40/120 osas toimus 4. juuni 1997. a lepingu alusel.

III. Kostja vastus kassatsioonkaebusele

Vastuses kassatsioonkaebusele leidis kostja, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.

Ringkonnakohus on Riigikohtu ettekirjutust arvestades tuvastanud, et 6. mai 1997. a leping oli

eelleping.

IV. Kostja kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kostja palus kassatsioonkaebuses muuta ringkonnakohtu otsust osas, millega jäeti kostjale välja

mõistmata kohtukulud ja mõista välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud.

TsMS § 61 lg 1 kohaselt mõistab kohus poolele, kelle kasuks otsus tehti, teiselt poolelt välja

vajalikud kulud tema huvide kaitseks asjast osavõtnud advokaadi abi eest kuni viie protsendi ulatuses

hagi rahuldatud osast. Kohtuotsuse kohaselt ei esitatud kuludokumente enne asja sisulise arutamise

lõpetamist ning esitatud maksedokumentidest ei nähtu, et tehtud kulutused oleksid seotud õigusabi

osutamisega käesolevas kohtuvaidluses. Ringkonnakohtu protokollist nähtub, et kohtukulude

nimekiri esinduse eest teise astme kohtus esitati õigeaegselt ja võeti toimikusse.

V. Hageja vastus kassatsioonkaebusele

Hageja palus jätta kostja kassatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jättis õigustatult kostja

õigusabikulud kostja enda kanda.

VI. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et ringkonnakohtu otsust tuleb muuta põhjenduste osas ja tühistada osas, millega

jäeti välja mõistmata kostja kohtukulud. Tühistatud osas on võimalik teha uus otsus.

Apellatsioonikohus tuvastas, et 6. mai 1997. a leping oli eelleping, milles pooled väljendasid tahet

sõlmida teatud tingimustel ostu-müügileping ning selle sõlmimata jätmise puhuks nähti ette

sanktsioonid. Ostu-müügilepingud, millest tekkivaid õigusi ja kohustusi saab üle kanda, sõlmiti

19. mail 1997. a ja 4. juunil 1997. a.

Apellatsioonikohus kohaldas õigesti AÕS RakS § 131 lg 1. Osundatu kohaselt, kui võõrandaja

võõrandab ehitiseosa ostueesõigust rikkudes, võib kaasomanik pöörduda kolme kuu jooksul, arvates

rikkumisest teada saamise päevast, kohtusse hagiga talle ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks.

Eeltoodust tulenevalt on kaasomaniku ostueesõiguse rikkumiseks ka ehitise mõttelise osa müümine

kaasomaniku ostusoovi eirates seaduse järgi ostueesõigust mitteomavale isikule. Kaasomaniku

kaitsevahendiks tema ostueesõiguse rikkumise korral on hagi ostja õiguste ja kohustuste

ülekandmiseks. Õigused ja kohustused, mille ülekandmist kaasomanik nõuab, tulenevad ehitise

mõttelise osa ostu-müügilepingust, millega müüja TsK § 242 lg 1 kohaselt kohustub vara üle andma

ostja omandisse, ostja aga kohustub vara vastu võtma ja maksma selle eest kindlaksmääratud

rahasumma. Kuna ostueesõigust omavale isikule kantakse üle ostja õigused ja kohustused, mis

tulenevad ostu-müügilepingust, siis ei ole hagejale ülekantavad 18. aprilli 1997. a müügikavatsuse

teates ja 6. mai 1997. a eellepingus märgitud õigused ja kohustused. Esialgsel ostjal on õigus seada

AÕS RakS § 131 lg 1 järgi hagi rahuldamise tingimuseks hageja poolt ostu-müügilepingust

tulenevate õiguste täitmine samas mahus, mis on täitnud tema. Selle tingimuse täitmiseks tuleb

ostueesõigust omaval isikul tasuda või deponeerida esialgsele ostjale viimase poolt ostu-

müügilepingu järgi tasutud summa. Kuna apellatsioonikohus leidis, et kostja on ostu-müügilepingu

järgi müüjatele ostuhinna tasumise kohustuse täitnud, kuid hageja ei ole ostuhinda kostjale tasunud

või deponeerinud, siis jättis ringkonnakohus õigesti hagi rahuldamata. Apellatsioonikohus on

järginud Riigikohtu 18. mai 1999. a otsuses AÕS RakS § 131 kohaldamiseks antud juhised.

Õige on kassatsioonkaebuse väide, et asjas ei kuulu kohaldamisele AÕS § 269 lg 1, mis sätestab

kinnisasja ostueesõiguse teostaja ostuhinna ja kulutuste tasumise kohustuse. See põhjendus tuleb

ringkonnakohtu otsusest välja jätta.

Nõustuda tuleb kassatsioonkaebuse väitega, et apellatsioonikohus on eksinud 4. juuni 1997 a. ostu-

müügilepingus võõrandatud mõttelise osa suuruses. 19. mai 1997. a ostu-müügilepinguga müüdi

ehitiste 48/ 120 mõttelisest osast 8/120 mõttelist osa ja 4. juuni 1997. a ostu-müügilepinguga müüdi

40/120 mõttelist osa. Kuna vaidlust ei ole olnud võõrandatud mõttelise osa suuruse üle, siis nimetatud

rikkumine ei anna alust kohtuotsust tühistada ja hagi rahuldada.

Ekslik on apellatsioonikohtu väide, et kostja ei esitanud enne asja sisulise arutamise lõpetamist

kohtukulu dokumente. Apellatsioonikohtu istungi protokolli kohaselt võttis kohus enne asja

läbivaatamise alustamist vastu kostja esindaja esitatud tsiviilasjas nr 2/3/46-5439/97 kantud

kohtukulude nimekirja. Poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab TsMS § 61 lg 1 p 1 järgi kohus

teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest,

hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi

rahuldamata jäetud osast kostjale. Arvestades asja keerukust, mõistab Riigikohus põhjendatud kuluna

hagejalt kostja kasuks välja 50 000 krooni.

Juhindudes TsMS § 362 p-st 5, kolleegium

o t s u s t a s:

Muuta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 24. detsembri 1999. a otsust põhjenduste

osas ja jätta ringkonnakohtu otsusest välja AÕS § 269 lg 1 kohaldamist puudutav osa.

Tühistada otsus osas, millega ei rahuldatud Bonose Investeeringute AS kohtukulude nõuet.

Tühistatud osas teha uus otsus ja mõista Peter Scheelilt Bonose Investeeringute AS kasuks välja

kohtukulu 50 000 (viiskümmend tuhat) krooni. Muus osas jätta apellatsioonikohtu otsus

muutmata.

Bonose Investeeringute AS ja Peter Scheeli kassatsioonkaebused rahuldada osaliselt.

Tagastada 24. jaanuaril 2000. a makstud kautsjon 200 (kakssada) krooni Advokaadibüroole

Heta, kautsjon 20 000 (kakskümmend tuhat) krooni Villu Kõve Advokaadibüroole ja

9. veebruaril 2000. a makstud kautsjon 1102 (üks tuhat ükssada kaks) krooni Kose

Koolituskeskuse OÜ-le.

H. Jõks, A. Kull, L. Laarmaa