3-2-1-51-00 · Riigikohus

3-2-1-51-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 18. mail 2000. a

AS Waldhof hagi Ljubov Vaisi vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks ja eluruumist

väljatõstmiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja T. Vernik, liikmed A. Kull ja J. Luik, vaatas

kirjalikus menetluses 17. aprillil 2000. a läbi L. Vaisi kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. novembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/915/99.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

AS Waldhof on Pärnus Liiva 2 kinnistu omanik. 1. jaanuaril 1995. a sõlmitud üürilepingu alusel

kasutab Liiva 2-3 korterit Ljubov Vais. Hagis palus AS Waldhof elamuseaduse (ES) § 54 lg 3 alusel

lõpetada ennetähtaegselt üürileping ning kostja eluruumist välja tõsta, andes talle vastu teise eluruumi

Pärnus Väike-Jõe 4-6.

Kostja vaidles hagile vastu, leides, et vastuantav eluruum on halvem ja väiksem kui senikasutatav.

Pärnu Linnakohtu 21. mai 1999. a otsusega hagi rahuldati ning kostja koos temast sõltuvate isikutega

tõsteti tema kasutuses olevast eluruumist Pärnus Liiva 2-3 välja eluruumi Pärnus Väike-Jõe 2-4.

Kohus tuvastas, et vastuantav eluruum vastab ES§ 56 nõuetele. Samuti kinnitas hageja kohtule, et uus

üürileping sõlmitakse kostjaga samadel tingimustel ja üüri suurus jääb samaks.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 29. novembri 1999. a otsusega muudeti linnakohtu otsuse resolutsiooni

järgnevalt: välja tõsta kostja koos alaealiste lastega eluruumist Pärnus Liiva 2-3 temale Väike-Jõe 4-6

asuva eluruumi vastuandmisega. Muus osas jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Apellatsioonikohus leidis, et ES § 54 lg 3 järgi on üürileandjal õigus nõuda üürilepingu

ennetähtaegset lõpetamist ning üürnik ja temaga koos elavad isikud on kohustatud üürileandja nõudel

nende kasutuses oleva eluruumi vabastama, kui üürileandja annab üürnikule vastu teise, ES § 56

nõuetele vastava eluruumi ja vastuantava eluruumi üürileping ei ole sõlmitud halvematel tingimustel

kui seni kehtinud üürileping.

Linnakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et kostjale vastuantav eluruum vastab ES § 56

nõuetele. Kostja väide, et linnakohtu otsusest ei nähtu, milliste tõendite põhjal kohus selle tuvastas,

on alusetu. Otsuses on märgitud, et Pärnu Linnavalitsuse Ehitusjärelevalve ameti eluruumide

võrdleva ülevaatuse akti kohaselt on vastuantav eluruum parem. Võrdlustabelist nähtub, et kuigi

vastuantavas korteris on abiruumide pinda vähem, on elamispind suurem. Vastuantavas korteris on

kasutada trepikoda, WC, kuur, pesuköök, olemas on veevarustus ja kanalisatsioon köögis, mis Liiva

2-3 korteris puudub. Kostja väide, et vastuantav eluruum vajab remonti, ei ole tõendatud. Pärnu

Linnavalitsuse Ehitusjärelevalve ameti 8. aprilli 1999. a kirja kohaselt on selles eluruumis tehtud

hiljuti sanitaarremont. Siseviimistluse seisukohalt on eluruumid võrdväärsed. Ekslik on kostja väide,

et korterite ülevaatuse akt ei saa olla asjas tõendiks. Vastavalt TsMS § 90 lg 1 on tsiviilasjas tõendiks

igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud

korras teeb kindlaks poolte nõudeid ja vastuväiteid põhjendavad asjaolud või nende puudumise,

samuti muud asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Hageja esindaja on kinnitanud

kohtuistungil, et hageja ei näe vastuantava korteri üürilepingus ette halvemaid tingimusi kui seni

kehtinud lepingus.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kostja palus kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta

hagi rahuldamata. Apellatsioonikohus kohaldas vääralt ES § 54 lg 3, kuna kohus ei ole tuvastanud

vastuantava eluruumi vastavust ES § 56 nõuetele, samuti seda, et vastuantava eluruumi üürileping ei

ole sõlmitud halvematel tingimustel kui seni kehtinud üürileping. Ehitusjärelevalve ameti kirjast ei

nähtu, et ülevaatus teostati ES § 56 nõuetest lähtuvalt. Kostja väidet, et vastuantav eluruum vajab

remonti, kohus ei ole kontrollinud. ES § 54 lg-st 3 tuleneb üheaegne eelmise üürilepingu

ennetähtaegse lõpetamise ja vastuantava eluruumi üürilepingu sõlmimise nõue. Uue üürilepingu

sõlmimiseks kohustamise nõuet ei ole kohtule esitatud.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Hageja leidis, et ES § 56 kohaselt omab asjas tähtsust asjaolu, et vastuantav korter ei oleks vähem

heakorrastatud, kui varem kasutusel olnud eluruum. ES § 54 lg 3 sätestatud nõue uue üürilepingu

kohta on täidetud, kuna hageja on avaldanud kohtus nõusolekut vastuantav eluruum üürile anda

samadel tingimustel, kui seni kehtivas üürilepingus kindlaks määratud. Uut kirjalikku üürilepingut

sõlmitud ei ole, kuna kostja pole nõustunud seni kehtinud üürilepingu lõpetamise ja uue eluruumi

vastuvõtmisega.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse tühistamiseks alus puudub.

Üürileandjal on õigus ES § 54 lg 3 kohaselt nõuda üürilepingu ennetähtaegset lõpetamist ning üürnik

ja temaga koos elavad isikud on kohustatud üürileandja nõudel nende kasutuses oleva eluruumi

vabastama, kui üürileandja annab vastu teise, sama seaduse § 56 nõuetele vastava eluruumi ja

vastuantava eluruumi üürileping ei ole sõlmitud halvematel tingimustel, kui seni kehtinud üürileping.

Vastuantav eluruum vastab ES § 56 nõuetele, kui see asub samas asulas ja ei ole väiksem ega vähem

heakorrastatud kui väljatõstetava poolt varem kasutatud eluruum.

Kohtud on tuvastanud, et kostjale vastuantav eluruum vastab seaduses sätestatud nõuetele. Kaebuse

väide, et kohus rikkus protsessiõiguse normi Pärnu Linnavalitsuse Ehitusjärelevalve ameti korterite

ülevaatuse akti väära hindamisega, on ebaõige. Kuna TsMS §-st 95 tulenevalt peab kohus seadusest

juhindudes kõiki tõendeid hindama igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning ühelgi tõendil ei ole

kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu, ei oma vastuantava korteri ES § 56 nõuetele vastavuse

tuvastamisel tähtsust ülevaatuse aktis ES §-le 56 viite puudumine. Väites, et nimetatud aktis märgitu

ei ole õige - vastuantav eluruum on vähem heakorrastatud ja vajab remonti - pidi kostja TsMS § 91

järgi tõendama nende asjaolude esinemist. Asja materjalidest nähtuvalt kostja selliseid tõendeid ei ole

esitanud.

ES § 54 lg-s 3 vastuantava eluruumi üürilepingu tingimustele kehtestatud nõuded on üheks

elamuõiguslikuks tagatiseks ES § 5 järgi, mille kohaselt ei tohi mitte kedagi eluruumist välja tõsta või

piirata tema poolt eluruumi kasutamise õigust teisiti kui käesolevas seaduses sätestatud alustel ja

korras. Nimetatud tagatise kehtivust ei sea aga seadus sõltuvusse sellest, kas kasutatava eluruumi

üürileping lõpetati poolte kokkuleppel või lõpetas selle kohus. Nii ühel kui teisel juhul on üürnikul

õigus nõuda vastuantava eluruumi üürilepingu sõlmimist ning üürileandja on kohustatud selle

sõlmima mitte halvematel tingimustel kui lõpetatud üürileping. Põhjendamatu on seega kaebuse

väide, et ES § 54 lg 3 kohaldamine eeldab senikasutatava eluruumi üürilepingu ennetähtaegse

lõpetamise ja vastuantava eluruumi üürilepingu sõlmimise üheaegsust.

Juhindudes TsMS § 362 p 1, kolleegium

o t s u s t a s:

Jätta Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 29. novembri 1999. a otsus muutmata ja

kassatsioonkaebus rahuldamata.

T. Vernik, J. Luik, A. Kull