3-2-1-36-00 · Riigikohus

3-2-1-36-00

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Tartus 17. mail 2000. a

OÜ Ranna Elamu hagi Tamara Fedtšenko vastu üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks,

eluruumist väljatõstmiseks ja üürivõla 25 178 krooni väljamõistmiseks.

Riigikohtu tsiviilkolleegium, koosseisus eesistuja A. Kull, liikmed L. Laarmaa ja T. Vernik, vaatas

läbi avalikul kohtuistungil 17. aprillil 2000. a Tamara Fedtšenko kassatsioonkaebuse alusel Tallinna

Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. novembri 1999. a otsuse tsiviilasjas nr II-2/972/99.

I. Asjaolud ja varasem menetluse käik

Pärnu Linnakohtule esitatud hagiavalduses palus OÜ Ranna Elamu ES § 54 lg 1 p 1 alusel lõpetada

ennetähtaegselt üürilepingu T. Fedtšenkoga ja ta välja tõsta korterist Pärnus Metsa 12-76 ning välja

mõista üürivõlgnevuse 25 178 krooni. Hageja palus tunnistada T. Fedtšenko ES § 38 lg 3 alusel

eluruumi kasutamise õiguse kaotanuks, kuna ta ei ela korteris juba üle aasta.

Kostja vaidles hagile vastu. Eluruumi omanik on Pärnu linn. Hageja ei ole üürileandja ega saa nõuda

üürilepingu lõpetamist. Alates 1998. a novembrist on kostja maksnud üüri Pärnu Linnavalitsuse

Linnavaraametile.

Pärnu Linnakohtu 7. juuni 1999. a otsusega hagi rahuldati. Otsuse põhjendustel sõlmis ME Ranna

kostjaga üürilepingu 18. mail 1994. a. ME Ranna oli volitatud elamut haldama. Pärnu Linnavolikogu

19. juuni 1997. a otsusega kujundati ME Ranna ümber OÜ-ks Ranna Elamu, kellele anti õigus

korraldada suhteid üürnikega. Pärnu linna esindas kohtus Pärnu Linnavalitsuse poolt antud volikirja

alusel hageja esindaja. Eluruumist äraolek ei vabasta ES § 38 lg 1 alusel üürnikku lepingujärgsete

kohustuste täitmisest.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

Tallinna Ringkonnakohtu 9. novembri 1999. a otsusega jäeti linnakohtu otsus muutmata.

Ringkonnakohus leidis, et linnakohus on õigesti hagi ES § 54 lg 1 p 1, § 37, § 38 lg 1 ja § 28 lg 2

alusel rahuldanud. Otsuse põhjendustel on vaidlusaluse eluruumi omanik Pärnu linn. OÜ-l Ranna

Elamu olid vara omaniku volitused, mida kinnitab OÜ Ranna Elamu esindajale 21. mail 1999. a

Pärnu linna poolt antud volikiri esinemiseks linnakohtus.

Ringkonnakohus tuvastas, et hageja väljastas üüri- ja kommunaalteenuste arved tasumiseks igakuiselt

15-ndaks kuupäevaks. Kostja ei teatanud hagejale oma ajutisest äraolekust. Üüri- ja

kommunaalteenuste maksmata jätmise mõjuvaks põhjuseks ei saa lugeda asjaolu, et kostja ei saanud

kätte hageja saadetud arveid. Kostja pretensioonid arvete vormistamise kohta ei ole aluseks üüri- ja

kommunaalteenuste eest maksmata jätmiseks.

II. Kassatsioonkaebus ja selle põhjendused

Kostja palus tühistada ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja

protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Kohus rahuldas mittekohase hageja nõude. Hagejaks ei ole OÜ Ranna Elamu. Eluruumi omanik on

Pärnu linn, kes tegutseb linnavalitsuse linnavaraameti kaudu. Pärnu linna protsessi ei kaasatud ja

Pärnu linn hagi ei esitanud. Pärnu Linnavalitsuse Linnavaraameti ja OÜ Ranna Elamu vahel sõlmitud

halduslepingu p 4.2.12 järgi oli OÜ Ranna Elamu õigustatud omaniku nimel sõlmima, muutma ja

lõpetama üürilepinguid vastavasisulise volikirja olemasolul. Sellist volikirja kohtule ei esitatud.

Pärnu linnapea antud volikiri hageja esindajale esinemiseks linnakohtus oli mõttetu. Kostja vaidlustas

kassatsioonkaebuses ka apellatsioonikohtu otsuse sisulise osa.

III. Vastus kassatsioonkaebusele

Hageja pidas kohtuotsust õigeks. Maja omanikuks on Pärnu linn. Pärnu Linnavalitsuse

Linnavaraameti ja hageja vahel 2. jaanuaril 1998. a sõlmitud halduslepingu punkti 4.2.12 järgi on

hageja kohustatud sõlmima, muutma ja lõpetama omaniku nimel üürilepinguid vastavasisulise

volikirja olemasolul. Selliseks volikirjaks oli Pärnu Linnavalitsuse 21. mai 1999. a volikiri hageja

esindajale.

Hageja arvates ei saanud kostja õigeaegselt üüri- ja kommunaalteenuste arveid kätte seetõttu, et viibis

sageli pikemat aega Venemaal.

IV. Riigikohtu otsuse põhjendused ja resolutsioon

Kolleegium leidis, et apellatsioonikohtu otsus tuleb tühistada protsessiõigusnormi olulise rikkumise

tõttu.

TsMS § 72 lg 2 kohaselt on hagejaks isik, kes on esitanud hagi oma eeldatavate õiguste ja vabaduste

kaitseks.

Hageja eeldas, et tal on üürilepingu järgi üürileandjana õigus esitada hagi oma õiguste kaitseks.

Kostja väitis, et OÜ Ranna Elamu ei ole asjakohane hageja, sest eluruum, mida kostja üürilepingu

alusel kasutab, kuulub Pärnu linnale. Pärnu linn hagi esitanud ei ole ega ole andnud OÜ-le Ranna

Elamu volikirja Pärnu linna nimel hagi esitamiseks kostja vastu.

Apellatsioonikohus tuvastas, et vaidlusaluse eluruumi omanik on Pärnu linn, kes linnavaraameti

kaudu on OÜ-ga Ranna Elamu sõlminud halduslepingu, mille p 4.2.12 järgi on haldaja kohustatud

omaniku nimel vastavasisulise volikirja olemasolul sõlmima, muutma ja lõpetama üürilepinguid

eluruumide kasutajatega. Halduslepingu p 3.1.2 järgi on omanikul õigus sõlmida või lõpetada

üürilepinguid või volitada selleks haldajat kindlaksmääratud ajaks. ES § 28 lg 2 kohaselt, üürilepingu

järgi võib üürileandjaks olla eluruumi omanik või tema poolt selleks volitatud isik.

Seega pidi vaidluse lahendamiseks apellatsioonikohus tuvastama, kellele kuulub õigus, mille kaitseks

OÜ Ranna Elamu kohtusse pöördus - kas talle endale või Pärnu linnale. Tsiviilkohtumenetluse

seadustik ei näe ette võimalust mittekohase hageja asendamiseks. Kui kohus tuvastab, et asjas ei

olnud kohane hageja, siis tuleb hagi jätta rahuldamata.

Juhindudes TsMS § 362 p 2, kolleegium

o t s u s t a s:

Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi 9. novembri 1999. a otsus ja saata asi

uueks läbivaatamiseks samale apellatsioonikohtule.

Kassatsioonkaebus rahuldada.

Tagastada Tamara Fedtšenkole 6. detsembril 1999. a tasutud kautsjon 251 (kakssada

viiskümmend üks) krooni 80 senti.

A. Kull, L. Laarmaa, T. Vernik